張畫眉

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)指的是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營和管理等一系列活動(dòng)的，并且以營利為目的的自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展勢頭也逐漸的迅猛，并且成為帶動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，成本較高，風(fēng)險(xiǎn)大，項(xiàng)目周期長等特點(diǎn)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，也出現(xiàn)了一些問題。這主要凸顯在財(cái)務(wù)預(yù)算管理和資金結(jié)算管理等環(huán)節(jié)，由于資金管理手段落后，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益顯露，那么加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理和控制也就成為目前房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)。本文闡述了房地產(chǎn)企業(yè)以及資金管理，就房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的現(xiàn)狀進(jìn)行探討，并根據(jù)這些問題提出了相應(yīng)的改善措施，以改善房地產(chǎn)資金管理制度，促使房地產(chǎn)企業(yè)能夠有良好發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理；應(yīng)用

引言

資金是房地產(chǎn)企業(yè)的根本，合理有效的使用資金是房地產(chǎn)企業(yè)能夠繼續(xù)發(fā)展的根本保障，但是由于種種原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益顯露。房地產(chǎn)資金管理作為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行管理活動(dòng)的關(guān)鍵，當(dāng)然在房地產(chǎn)管理活動(dòng)當(dāng)中資金管理具有重要的地位，同時(shí)資金管理也出現(xiàn)在房地長經(jīng)營過程中，通過對資金進(jìn)行有效控制從而讓房地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理取得成效性，這對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展以及整個(gè)行業(yè)而言都有著積極調(diào)的意義。房地產(chǎn)在前期的開發(fā)，以及后期建設(shè)時(shí)期，都是需要大量資金的投入，在開發(fā)初期以及建造期間投入的資金比較大，并且需要通過較長的時(shí)間才能收回，那么就必須要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理，以保證房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展。

1.房地產(chǎn)企業(yè)和資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)指的是從事房地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)營以及管理等活動(dòng)的，以營利為目的的自主經(jīng)營、獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織，與其他行業(yè)相比房地產(chǎn)企業(yè)具有經(jīng)營對象的不可移動(dòng)性，經(jīng)營活動(dòng)的資金和人才密集性以及經(jīng)營活動(dòng)過程中的行業(yè)限制性這三個(gè)特征[1]。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)想要長期的經(jīng)營下去，不僅要建立科學(xué)的組織結(jié)構(gòu)，還應(yīng)該通過改革建立起產(chǎn)權(quán)清晰、政企分開、管理科學(xué)等為特征的現(xiàn)代企業(yè)管理制度，目前我國現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)按照性質(zhì)可以劃分為全民所有制企業(yè)、股份制企業(yè)、私營企業(yè)以及外資企業(yè)等。

資金管理是社會(huì)主義國家對國營企業(yè)資金的來源以及使用，進(jìn)行有計(jì)劃的、有控制等項(xiàng)目工作的總稱，進(jìn)行資金管理需要堅(jiān)持劃清固定和流動(dòng)的資金以及其他資金的使用界限，一般應(yīng)該實(shí)施計(jì)劃管理[2]并且不能夠相互流用的。加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金的管理，能夠有效及時(shí)的發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目資金的短缺，有利于房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場的有機(jī)結(jié)合，在此基礎(chǔ)上能夠讓各企業(yè)之間形成有效的的溝通、協(xié)調(diào)機(jī)制。財(cái)務(wù)管理的核心內(nèi)容，指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營以及管理房地產(chǎn)等過程中各項(xiàng)資金的管理和控制，房地產(chǎn)開發(fā)需要投入大量的資金，并且要經(jīng)過較長的一段時(shí)間才能夠收回，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)資金管理是保證房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目順利進(jìn)行的重要手段，同時(shí)也是保障房地產(chǎn)企業(yè)能夠長期發(fā)展的重要措施。

2.房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問題

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，資金的作用十分重要，那么對房地產(chǎn)資金進(jìn)行合理管理，也就成為房地產(chǎn)企業(yè)健康發(fā)展的關(guān)鍵。那么我們需要先分析出房地產(chǎn)企業(yè)資金管理方面存在的問題，根據(jù)問題的分析來制定房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的有效措施。

第一，資金管理制度不完善，管理意識不夠[3]。有的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)在資金管理方面意識較為薄弱，造成了企業(yè)制度的缺陷以及執(zhí)行力的缺失，在企業(yè)資金比較豐盛的時(shí)候不知道如何有效的進(jìn)行規(guī)劃使用，在缺乏資金的時(shí)候就開始擔(dān)心企業(yè)的發(fā)展，這是缺乏一種長期預(yù)算資金管理意識的表現(xiàn)。缺乏專業(yè)的房地產(chǎn)資金管理人員，沒有建立完善的資金預(yù)算管理制度，此外還缺少對企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)、項(xiàng)目投資等環(huán)節(jié)的資金預(yù)算和管理制度，導(dǎo)致在具體的施工過程中出現(xiàn)成本費(fèi)用超出預(yù)算。

第二，房地產(chǎn)資金管理模式落后。想要高效的完成所有的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都需要專業(yè)的經(jīng)濟(jì)人才，對于房地產(chǎn)而言，進(jìn)行資金管理需要的是更加全面的經(jīng)濟(jì)人員，由于房地產(chǎn)涉及的面比較廣，產(chǎn)業(yè)鏈也比較繁多[4]，那么在整個(gè)管理過程中，所需的管理方法也不盡相同。但是目前的房地產(chǎn)資金管理模式比較落后，實(shí)施的管理模式粗放，導(dǎo)致資金分散，使整個(gè)企業(yè)的整體資金不能合理流通。

第三，融資的形式比較單一。目前我國的資本市場還處于起步階段，導(dǎo)致房地產(chǎn)融資市場也處于起步階段，一般情況下房地產(chǎn)進(jìn)行融資的時(shí)候，采用的貸款方式都是短期或者長期的銀行，但由于我國企業(yè)債券市場發(fā)展比較慢，房地產(chǎn)企業(yè)很難通過發(fā)行企業(yè)債券來籌集資金。此外由于房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式是短期的，并且融資風(fēng)險(xiǎn)也相對較高，還債壓力較大，這并不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)投資決策不科學(xué)。目前我國的房地產(chǎn)市場比較火爆，這就直接導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在關(guān)注行業(yè)利潤的時(shí)候，忽略了行業(yè)發(fā)展?jié)撛诘奈ｋU(xiǎn)以及周期性，并且不能夠很好的估計(jì)企業(yè)面臨的挑戰(zhàn)。甚至有的房地產(chǎn)企業(yè)并沒有合理的對開發(fā)項(xiàng)目以及市場的具體發(fā)展情況進(jìn)行分析，就盲目進(jìn)行投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)不能夠得到合理的回報(bào)，甚至出現(xiàn)破產(chǎn)等嚴(yán)重情況。

3.提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的措施

通過上文我們知道，資金管理不合理，則會(huì)直接影響到企業(yè)的長久發(fā)展，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。那么如何更好的做好房地產(chǎn)企業(yè)資金管理，就成為我們需要考慮的問題。

第一，增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理意識。對于房地產(chǎn)管理而言資金管理意識是十分重要的元素，它是房地產(chǎn)資金管理的導(dǎo)向。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該樹立統(tǒng)一的資金管理觀念，對資金進(jìn)行規(guī)劃使用，此外還要加強(qiáng)對控制房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金流量，嚴(yán)格控制現(xiàn)金的流入和流出[5]，保證企業(yè)長期具備支付和償債的能力，還要提高企業(yè)資金管理的意識，充分估計(jì)各項(xiàng)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)。

第二，建立健全的資金管理制度。在進(jìn)行資金預(yù)算制度構(gòu)建中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立資金預(yù)算小組，明確各個(gè)小組的工作職責(zé)和權(quán)利范圍，按照整個(gè)資金制度進(jìn)行資金預(yù)算計(jì)劃，并且及時(shí)的對項(xiàng)目的各個(gè)階段進(jìn)行檢查，掌握項(xiàng)目的實(shí)際情況。在資金管理過程中，對每一環(huán)節(jié)都設(shè)置資金預(yù)算小組，并加強(qiáng)和其他部門之間的聯(lián)系，合理安排資金的利用。

第三，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道。事實(shí)證明單一的融資方式并不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該拓寬多元化的融資方式。房地產(chǎn)企業(yè)不僅可以向銀行以及其他的金融機(jī)構(gòu)借款，還可以利用其他的籌資方式來獲得所需的企業(yè)資金，房地產(chǎn)企業(yè)還可以增強(qiáng)自身的經(jīng)營管理，提高企業(yè)在市場中的競爭力[6]，提高房地產(chǎn)企業(yè)在市場中的競爭力。對于一些大型的房地產(chǎn)企業(yè)而言，還可以開發(fā)多元行業(yè)，合理的對資金進(jìn)行調(diào)度。

第四，進(jìn)行合理科學(xué)的投資。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)危險(xiǎn)系數(shù)比較高的產(chǎn)業(yè)，房屋銷售是房地產(chǎn)企業(yè)資金回收的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在具體的銷售過程中，可能會(huì)出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，也可能出現(xiàn)滯銷情況。也就是說要想保證銷售量，就必須要在前期的項(xiàng)目開發(fā)期間做好全面的準(zhǔn)備，做好市場調(diào)研以保證銷售量能夠達(dá)到最高[7]，正確的分析市場的情況，根據(jù)市場情況進(jìn)行合理的投資，房屋出售，以免出現(xiàn)市場反彈或者是銷售下降的情況，全面確保房地產(chǎn)企業(yè)能夠最大化的資金回收。

不僅如此，還應(yīng)該對房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行合理的監(jiān)控，定期的對資金的使用情況以及資金的流向進(jìn)行檢查，加強(qiáng)對資金的管理，不僅如此還應(yīng)該對項(xiàng)目的總匯以及賬單進(jìn)行全面的分析，全面保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金流向問題。企業(yè)可以適當(dāng)?shù)膶?xiàng)目監(jiān)督負(fù)責(zé)人員予以適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)金獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)監(jiān)督人員更好的實(shí)施監(jiān)督權(quán)利，還應(yīng)該開展內(nèi)外部審計(jì)和監(jiān)督，嚴(yán)格實(shí)施獎(jiǎng)懲措施，完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理方式，保證房地產(chǎn)企業(yè)的資金流向。

結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，以及獲得的經(jīng)濟(jì)效益，也可以說房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和房地產(chǎn)企業(yè)資金管理有著密切的關(guān)系，企業(yè)進(jìn)行資金管理是保障企業(yè)能夠長久發(fā)展的根本。房地產(chǎn)企業(yè)是一個(gè)涉及項(xiàng)目較多的產(chǎn)業(yè)，并且房地產(chǎn)市場也存在著較多的不確定因素，那么這就導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理存在著眾多的不確定因素。所以房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過完善資金管理制度、加強(qiáng)管理意識、拓寬融資渠道等方式來提高企業(yè)的資金管理水平，保證房地產(chǎn)企業(yè)最大化的經(jīng)濟(jì)效益。（作者單位：南開大學(xué)）

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