李江濤

（濮陽(yáng)職業(yè)技術(shù)學(xué)院，河南 濮陽(yáng) 457000）

不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在比較法上是一項(xiàng)成熟的物權(quán)制度，于我國(guó)而言卻是一種新的不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型。近幾年來(lái)，伴隨著我國(guó)住房體制改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍。在現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)和更多情況下房地產(chǎn)預(yù)售支撐的交易額直線上升的同時(shí)，有關(guān)房產(chǎn)交易案件尤其是同一房產(chǎn)重復(fù)出售的現(xiàn)象大量發(fā)生。在商品房預(yù)售情形下的一房數(shù)賣(mài)，預(yù)購(gòu)人債權(quán)缺乏有效的法律保護(hù)，破壞了預(yù)購(gòu)人對(duì)交易的信賴(lài)。缺失相互信賴(lài)的交易，無(wú)形中又增加了交易成本，降低了消費(fèi)者置產(chǎn)愿望，最終必將損害整個(gè)交易的安全與效率，造成房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫和影響當(dāng)前全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)下的我國(guó)經(jīng)濟(jì)全局。如何尋找一種制度上的資源來(lái)維護(hù)合法狀態(tài)下不動(dòng)產(chǎn)交易的經(jīng)濟(jì)理性，是擺在每一個(gè)法律人面前的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。可喜的是近些年來(lái)有大量的文章和著作開(kāi)始關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度在解決商品房預(yù)售糾紛中的重要作用。

對(duì)預(yù)告登記性質(zhì)的研究，可以為預(yù)告登記制度的體系化和實(shí)踐化提供理論依據(jù)，為我們解決實(shí)務(wù)問(wèn)題和完善預(yù)告登記制度提供基礎(chǔ)性支持。對(duì)預(yù)告登記性質(zhì)的研究是十分必要而且十分重要的。學(xué)界對(duì)預(yù)告登記性質(zhì)的研究可以說(shuō)是和對(duì)預(yù)告登記制度的研究幾乎同步的。然而，令人遺憾的是，時(shí)至今日，仍有許多研究者在研究預(yù)告登記的性質(zhì)的時(shí)候都有意無(wú)意的犯著一個(gè)相同的錯(cuò)誤，即他們?cè)谘芯款A(yù)告登記性質(zhì)的時(shí)候，并未將預(yù)告登記行為和其所保全請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)區(qū)分開(kāi)來(lái)，這是一種研究范式上的不嚴(yán)謹(jǐn)。作這樣的區(qū)分是十分有必要的，因?yàn)樗梢詭椭覀冋嬲⑶胰娴睦斫忸A(yù)告登記制度。本文這里所要進(jìn)行研究的預(yù)告登記的性質(zhì)，實(shí)際上是指的預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)，也即通常意義上我們?cè)诿穹I(lǐng)域所說(shuō)的預(yù)告登記的性質(zhì)。只有把性質(zhì)問(wèn)題研究透徹，面對(duì)復(fù)雜的預(yù)告登記的法律效力問(wèn)題時(shí)，我們的研究才能理清頭緒。

現(xiàn)代意義上的預(yù)告登記最早出現(xiàn)于普魯士后期的異議登記制度中，經(jīng)過(guò)近二百余年的發(fā)展，預(yù)告登記制度已經(jīng)在許多國(guó)家和地區(qū)的民事立法中得以確立。關(guān)于預(yù)告登記的稱(chēng)謂，我國(guó)有學(xué)者在研究時(shí)翻譯為預(yù)先登記、暫先登記、預(yù)備登記等。我國(guó)物權(quán)法出臺(tái)后，明確使用預(yù)告登記這一概念，從而實(shí)現(xiàn)了用語(yǔ)的確定和統(tǒng)一。但是，對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的法律性質(zhì)并未明確界定，學(xué)術(shù)界對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記法律性質(zhì)的認(rèn)知也存在較大分歧。那么，不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的法律性質(zhì)究竟應(yīng)該如何界定呢？

一、德國(guó)學(xué)界關(guān)于預(yù)告登記法律性質(zhì)的研究

關(guān)于預(yù)告登記的法律性質(zhì)，德國(guó)法學(xué)界多有不同的意見(jiàn)，大致可以歸納為如下類(lèi)型：第一，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)雖然具有了某些物權(quán)效力，但本質(zhì)上仍是債權(quán)，僅僅是通過(guò)了立法上的技術(shù)特殊的賦予了其某些物權(quán)上的效力，預(yù)告登記就是這里所說(shuō)的立法上的技術(shù)，是一種保全手段，因而這里的債權(quán)也即被保全的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)。這種觀點(diǎn)受到《德國(guó)民法典》第 883條第 1款關(guān)于“預(yù)告登記的本質(zhì)”之規(guī)定的支持，因此具有實(shí)證法上的正當(dāng)性，多數(shù)學(xué)者均持此種觀點(diǎn)。第二，物權(quán)說(shuō)。這種觀點(diǎn)認(rèn)為該請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)不是傳統(tǒng)意義上的債權(quán)了，因其被賦予了某些物權(quán)的效力，預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)已經(jīng)成為物權(quán)。第三，債權(quán)物權(quán)化說(shuō)。預(yù)告登記在大多數(shù)情形下均被認(rèn)為是債權(quán)物權(quán)化的典型范例或重要類(lèi)型。

對(duì)于德國(guó)法上關(guān)于預(yù)告登記法律性質(zhì)的學(xué)說(shuō)，金可可教授認(rèn)為第一種觀點(diǎn)“債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全說(shuō)”得到了實(shí)證法以及學(xué)說(shuō)、判例的廣泛支持，屬于明顯的通說(shuō)，實(shí)際上真正有爭(zhēng)議的是第二種觀點(diǎn)與第三種觀點(diǎn)。常鵬翱博士認(rèn)為預(yù)告登記確實(shí)具有多面性：首先，通過(guò)預(yù)告登記這種立法上的技術(shù)手段，保障了債權(quán)人對(duì)未來(lái)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，是通過(guò)登記這一物權(quán)上的方式對(duì)實(shí)質(zhì)上的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)進(jìn)行了加固，具有債權(quán)請(qǐng)求權(quán)保全的外殼；其次，通過(guò)預(yù)告登記，債權(quán)請(qǐng)求權(quán)被賦予物權(quán)的對(duì)抗效力，從而出現(xiàn)“債權(quán)物權(quán)化”的特征。并且認(rèn)為上述學(xué)說(shuō)是從不同的視角出發(fā)，所以得出不同的結(jié)論，它們?cè)诟髯杂懻撉疤嵯露季哂幸欢ǖ暮侠硇裕@有助于我們比較全面的審視預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)的法律性質(zhì)。

二、我國(guó)學(xué)界對(duì)預(yù)告登記法律性質(zhì)的爭(zhēng)執(zhí)

我國(guó)學(xué)界關(guān)于預(yù)告登記的法律性質(zhì)，也即經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)的法律性質(zhì)，目前大致有四種學(xué)說(shuō)，即：債權(quán)說(shuō)、物權(quán)說(shuō)、中間型權(quán)利說(shuō)和債權(quán)物權(quán)化說(shuō)。

第一，債權(quán)說(shuō)

目前認(rèn)為經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記而產(chǎn)生的請(qǐng)求權(quán)仍為債權(quán)的學(xué)者人數(shù)眾多。學(xué)者們的表述方式大致有以下兩種：一是直接指出經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)仍為債權(quán)，二是將預(yù)告登記定性為債權(quán)的保全方法。他們引證德國(guó)學(xué)者鮑爾和施蒂爾納的觀點(diǎn)：“可將預(yù)告登記標(biāo)志為，以保護(hù)物權(quán)變動(dòng)之請(qǐng)求權(quán)為目的的，具有物權(quán)效力的擔(dān)保手段?！?“預(yù)告登記雖然具有物權(quán)的某些特征，但其本身并非物權(quán)，而僅僅是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)的保全方法，也即通過(guò)預(yù)告登記，使受保全的請(qǐng)求權(quán)得以排除他人干涉而實(shí)現(xiàn)?！闭J(rèn)為預(yù)告登記雖然賦予其所保全的請(qǐng)求權(quán)以物權(quán)上的對(duì)抗效力，但是該請(qǐng)求權(quán)的債權(quán)性并未改變，因?yàn)檎?qǐng)求權(quán)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)仍得請(qǐng)求相應(yīng)義務(wù)人履行義務(wù)，而不能直接支配物。因此應(yīng)當(dāng)將預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)的法律性質(zhì)定性為債權(quán)。

第二，物權(quán)說(shuō)

認(rèn)為一個(gè)債權(quán)經(jīng)過(guò)預(yù)告登記之后已經(jīng)異化為物權(quán)的學(xué)者并不多，本文查到的資料中，我國(guó)學(xué)者主張物權(quán)說(shuō)的僅有臺(tái)灣學(xué)者蘇永欽。蘇永欽教授認(rèn)為：“預(yù)告登記制度創(chuàng)設(shè)了‘民法’所無(wú)的物權(quán)性質(zhì)的先取權(quán)，1975年修正‘土地法’，同時(shí)增列了第79條之一意定物權(quán)性質(zhì)的先取權(quán)，已經(jīng)突破了‘民法典’用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)的二分法，創(chuàng)設(shè)了第三種以支配特定物交易選擇為其權(quán)能的物權(quán)?！碧K永欽教授進(jìn)一步指出，這種物權(quán)是用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)之外的第三種新型的它物權(quán)。

第三，中間型權(quán)利說(shuō)

從經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的效力來(lái)說(shuō)，它被法律披上了一層物權(quán)對(duì)抗效力的外衣，它能夠像物權(quán)一樣對(duì)抗第三人；但是從權(quán)利的內(nèi)容來(lái)說(shuō)，經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記之債又與普通債權(quán)差別不大，因?yàn)轭A(yù)告登記權(quán)利人仍只能請(qǐng)求對(duì)方履行，不具有對(duì)物的支配權(quán)。傳統(tǒng)的物權(quán)或者債權(quán)都難以將經(jīng)不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)囊括進(jìn)去。因而，經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)應(yīng)是一種介于物權(quán)和債權(quán)之間的中間型權(quán)利。但是，就“中間型權(quán)利”概念本身是否科學(xué)在學(xué)界就是一個(gè)爭(zhēng)議很大的命題，這里本文無(wú)意參與“中間型權(quán)利”概念是否科學(xué)命題的研究。所以，這一關(guān)于預(yù)告登記法律性質(zhì)的學(xué)說(shuō)，本文認(rèn)為理由正確而結(jié)論有待商榷。

第四，債權(quán)物權(quán)化說(shuō)

梁慧星教授認(rèn)為，預(yù)告登記的本質(zhì)特征是使被登記的請(qǐng)求權(quán)具有物權(quán)的效力，其實(shí)質(zhì)是限制現(xiàn)時(shí)登記的權(quán)利人處分其權(quán)利。孫憲忠教授認(rèn)為，預(yù)告登記是將物權(quán)法的規(guī)則施加于債權(quán)，給予屬于債權(quán)的請(qǐng)求權(quán)以排它的物權(quán)效力，其本質(zhì)屬于物權(quán)法向債法的擴(kuò)張。房紹坤教授等認(rèn)為，預(yù)告登記使登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了一定的物權(quán)效力，因此它是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。這幾種說(shuō)法的實(shí)質(zhì)內(nèi)容并無(wú)太大區(qū)別?；居^點(diǎn)為，預(yù)告登記使經(jīng)過(guò)登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)具備了限制債務(wù)人（此時(shí)仍是現(xiàn)時(shí)的物權(quán)人）處分行為的效力，即此時(shí)債務(wù)人的處分行為不得妨礙預(yù)告登記所保全的請(qǐng)求權(quán)的實(shí)現(xiàn)，即具備了物權(quán)的對(duì)抗效力。因此，從預(yù)告登記的性質(zhì)上說(shuō)，預(yù)告登記是債權(quán)物權(quán)化的一種具體表現(xiàn)。

三、筆者觀點(diǎn)

王澤鑒先生曾感嘆：“關(guān)于其法律性質(zhì)，究為一種物權(quán)，或僅為一種債權(quán)保全的手段，甚有爭(zhēng)論。預(yù)告登記系介于債權(quán)與物權(quán)之間，兼具二者的性質(zhì)，在現(xiàn)行法上為其定性，實(shí)有困難……”結(jié)合以上分析，本文贊同常鵬翱博士和多數(shù)國(guó)內(nèi)學(xué)者的觀點(diǎn)，認(rèn)為預(yù)告登記的法律性質(zhì)應(yīng)為債權(quán)內(nèi)容和物權(quán)效力的結(jié)合體，本質(zhì)上仍為債權(quán)，由于進(jìn)行了登記而從立法技術(shù)上賦予了其某些物權(quán)性的效力?，F(xiàn)作分析如下：

第一，經(jīng)預(yù)告登記后的請(qǐng)求權(quán)的債權(quán)性。

經(jīng)預(yù)告登記后的請(qǐng)求權(quán)只得向特定人主張，而不能直接向第三人主張，即使在第三人與出讓方（即不動(dòng)產(chǎn)所有人）達(dá)成轉(zhuǎn)讓合同而害及受讓方權(quán)利時(shí)亦只能向出讓方主張其處分行為無(wú)效。經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)的行使亦得取得相對(duì)方即出讓方的協(xié)助，而不能由權(quán)利人本人直接對(duì)標(biāo)的物行使。關(guān)于經(jīng)預(yù)告登記后的請(qǐng)求權(quán)的債權(quán)性，自無(wú)須多言。

第二，經(jīng)預(yù)告登記后的請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)性。

所謂物權(quán)性，是指物權(quán)的本質(zhì)特征，或判斷某一權(quán)利是否為物權(quán)之標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于物權(quán)性之構(gòu)成，學(xué)理上眾說(shuō)紛紜。德國(guó)學(xué)者卡納利斯認(rèn)為，物權(quán)系以有體物為客體之絕對(duì)支配權(quán)，物權(quán)性標(biāo)準(zhǔn)分為兩大部分：即針對(duì)標(biāo)的物的直接支配性以及效力的絕對(duì)性。

就預(yù)告登記而言，其所保障的經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)請(qǐng)求權(quán)，本質(zhì)上仍是債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，因其并無(wú)支配性，其實(shí)現(xiàn)仍須請(qǐng)求債務(wù)人為之。經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)所具有的物權(quán)性，主要是指物權(quán)性概念中的絕對(duì)性方面，也即經(jīng)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，是否以及在何種程度上被賦予了對(duì)抗第三人的絕對(duì)效力。誠(chéng)如《德國(guó)民法典》第883條之規(guī)定，在對(duì)在進(jìn)行了預(yù)告登記后所為的處分行為，在妨礙前項(xiàng)請(qǐng)求權(quán)的限度內(nèi)無(wú)效。經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的請(qǐng)求權(quán)，因登記機(jī)構(gòu)的公示，從而獲得國(guó)家公信力的支持，雖其本質(zhì)上仍為債權(quán)，但因而獲得了類(lèi)似于物權(quán)之絕對(duì)性的效力，可以對(duì)抗債務(wù)人的處分行為，亦即取得了對(duì)抗第三人的效力。在日本法，我國(guó)臺(tái)灣法和我國(guó)《物權(quán)法》中對(duì)預(yù)告登記都有類(lèi)似規(guī)定?？梢?jiàn)，經(jīng)過(guò)預(yù)告登記的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的請(qǐng)求權(quán)，本身雖仍為債權(quán)，但是，從立法技術(shù)上賦予了其物權(quán)性之對(duì)抗性，也就是說(shuō)其具備的僅僅是物權(quán)性之對(duì)抗性，并從而達(dá)到彌補(bǔ)形式主義物權(quán)變動(dòng)模式不足，衡平了債權(quán)人的期待權(quán)和第三人的信賴(lài)?yán)娴姆尚Ч?/p>

據(jù)此本文認(rèn)為經(jīng)預(yù)告登記后的請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)應(yīng)為債權(quán)內(nèi)容和物權(quán)效力的結(jié)合體，本質(zhì)上仍為債權(quán)，只是由于進(jìn)行了登記具備公信力而從立法技術(shù)上賦予了其某些物權(quán)性的效力，或者說(shuō)賦予了其物權(quán)上的對(duì)抗效力。

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