作者簡介：王旭霞（1986年4月-），女，碩士。漢族?，F(xiàn)任職于曲靖師范學院數(shù)學與信息科學學院，助教。研究方向：金融投資分析。

摘要：個人住房抵押貸款是促進社會經(jīng)濟快速發(fā)展的重要因素，是商業(yè)銀行一個重要的利潤增長點。隨著我國個人住房抵押貸款規(guī)模的擴大，由于個人住房抵押貸款發(fā)展不成熟而引起的違約風險也在增大。本文對個人住房抵押貸款風險的國內(nèi)外研究文獻進行了回顧，對研究現(xiàn)狀進行了評述，并針對國內(nèi)在個人住房抵押貸款風險研究方面的不足，提出了進一步研究的建議。

關鍵詞：個人住房抵押貸款；風險防范；評述個人住房抵押貸款是借款人購、建、修住房時以借款人或第三者能自主支配的房地產(chǎn)作為抵押物，向銀行申請一定數(shù)額借款的一種貸款方式。借款人到期不能歸還貸款本息的，貸款銀行有權依法處分其抵押房地產(chǎn)以獲得清償。個人住房抵押貸款風險及防范，國內(nèi)外已有很多學者對其進行了理論分析和實證研究，從各個角度分析了個人住房抵押貸款的風險成因，并提出了防范風險的對策。

一、國外研究現(xiàn)狀

（一）個人住房貸款風險與LTV的關系研究

Quercia和Stegman（1992）認為，住房凈資產(chǎn)或貸款與住宅價值的比率LTV（loan-to-value）影響著違約決策。Quigley等（1993）認為，違約頻率和清算時抵押品的價值損失程度都會影響個人住房抵押貸款違約損失。Lambrecht和Perraudin（1997）用標準威布爾分布和一般威布爾分布模型，選取LTV、工資、婚姻狀況和利率研究1987-1991年英國個人住房抵押貸款動態(tài)違約情況時發(fā)現(xiàn)：工資和利率在標準威布爾分布模型中是主要影響因素，而貸款價值比在一般威布爾分布模型中影響較顯著。Archer等（1999）通過實例研究發(fā)現(xiàn)，主要是由貸款發(fā)放過程和住宅銷售過程內(nèi)生的個人住房抵押貸款風險，而LTV與個貸風險無關。

（二）個人住房抵押貸款工具的風險比較研究

Chou等（2000）、Chou和Liu（2003）應用數(shù)學模型比較分析了VRT貸款和VRP貸款，如果不考慮貸款期限上限，則VRT貸款比VRP貸款對借款人更實惠，如果考慮貸款期限上限，這兩種貸款的差異并不顯著。

（三）信息不對稱、道德風險與個人住房抵押貸款違約風險

Posey和Yavas（2001）從利率選擇的角度，對不同風險等級的借款人在住房抵押貸款中選擇固定利率還是浮動利率的問題進行了研究。Rbert（2003）提出借款人具有異質(zhì)性風險特征，合約設計的缺陷很容易導致個人住房貸款道德風險的產(chǎn)生。所以個人住房抵押貸款風險管理應注重合約的設計和完善。

二、國內(nèi)研究現(xiàn)狀

（一）個人住房抵押貸款風險的分類

王福林、邵海華、闕偉亞（2003）認為，對銀行而言，個人住房抵押貸款違約風險的表現(xiàn)形式主要有：被迫違約、理性違約、虛假按揭和提前還款。關永宏（2005）認為，公積金貸款是個人住房貸款的重要部分，其風險主要有制度風險、信用風險、抵押物風險、政策及法律風險。尚耀華等（2006）從外部市場、銀行經(jīng)營、開發(fā)商和購房者違約幾方面來分析住房抵押貸款的風險。

（二）個人住房抵押貸款風險的成因

史美霖（2007）認為，引發(fā)個人住房貸款業(yè)務的風險因素：我國個人征信系統(tǒng)發(fā)展欠缺、借款人還款能力變化、開發(fā)商經(jīng)營不善、非真實交易、商業(yè)銀行自身管理薄弱、法律法規(guī)的不健全、商業(yè)銀行外部經(jīng)濟環(huán)境變化。楊紅（2008）從我國房地產(chǎn)金融體系的角度分析提出，我國房地產(chǎn)金融體系中地產(chǎn)金融參與者單一、商業(yè)銀行對住房按揭貸款的風險準備不充足、中國住房按揭貸款缺乏風險市場共擔機制以及脹壓力、證券市場泡沫、房地產(chǎn)市場過熱等因素是個人住房抵押貸款的主要風險成因。馬宇（2009）通過實證研究發(fā)現(xiàn)，對違約影響較大的因素依次是住房面積、月還款額占家庭收入比、是否期房、受教育程度。

（三）個人住房抵押貸款風險的防范

胡紅星（2007）認為，商業(yè)銀行可以通過開發(fā)和建立內(nèi)部評級體系和內(nèi)部評級模型，從商業(yè)銀行內(nèi)部控制機制完善、個貸風險預警系統(tǒng)建立、個人住房抵押貸款風險轉(zhuǎn)移機制的發(fā)展和個貸法律制度環(huán)境的完善幾方面進行防范風險。參照美國住房抵押貸款證券化的發(fā)展經(jīng)驗，袁媛（2008）結合我國實際情況，提出我國的住房貸款可以建立抵押貸款的二級市場，并且可以適時提高住房抵押貸款的證券化程度。趙亮（2013）提出建立健全住房貸款保險制度，開發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，進行套期保值的對策。

三、現(xiàn)有研究評述及建議

國外個人住房抵押貸款業(yè)務發(fā)展較早，因此國外學者對個貸風險的研究較深入，主要體現(xiàn)在以下方面：第一，衡量個人住房抵押貸款違約風險的變量已經(jīng)形成；第二，通過建立數(shù)量模型研究個人住房抵押貸款的風險；第三，比較分析不同的住房抵押貸款工具產(chǎn)生的風險；第四，對借款人這一主體變量進行研究探討。國內(nèi)也有眾多學者對個人住房抵押貸款風險展開了研究，也得出了一些研究結論：首先是從借款人、商業(yè)銀行、開發(fā)商、政策和法律環(huán)境和外部市場幾方面，分析個貸風險的主要表現(xiàn)形式；其次分析了個貸風險的成因；最后提出了防范風險的對策和建議?？傮w來說，國內(nèi)學者采用的研究方法主要是定性研究，基于數(shù)量模型的研究還較少。

綜上分析，鑒于國內(nèi)對個人住房抵押貸款風險研究的不足，今后的研究可以從以下方面開展深入研究：

一是將個人住房抵押貸款風險進行分類、細化研究。對于現(xiàn)有的風險表現(xiàn)形式，銀行及個人面臨的主要風險是什么，將其進行細化研究，對于提高銀行貸款質(zhì)量和降低個人貸款風險都將大有益處。

二是需要提高定量研究水平。目前的研究主要是定性研究，在全球化背景下，國內(nèi)銀行要提高內(nèi)部決策和管理水平，必須加強住房抵押貸款的定量研究，形成一套實用的風控指標體系。

三是加強對個人住房抵押貸款風險的實證研究。自美國次貸危機后，國內(nèi)已有一些學者對風險影響因素進行了實證研究，但筆者認為，在目前房地產(chǎn)市場走勢不明朗、經(jīng)濟下滑的經(jīng)濟形勢下，對于銀行而言，防范風險尤為重要，因此需要加強個人住房抵押貸款風險的因素識別和實證研究。（作者單位：曲靖師范學院數(shù)信學院）

參考文獻：

[1]ARCHERW R，ELMER P J，HARRISON DM.The determinants ofmultifamilymortgage default[J].The Real Estate Finance Journal，1999，14（3）：25-34.

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[4]胡紅星.我國商業(yè)銀行個人住房抵押貸款風險及防范[J].蘇州大學學報，2007，（3）.

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