王宇萌

在近些年持續(xù)火爆的房地產(chǎn)市場上，二手房往往因價格相對低廉而受到廣大消費者的青睞。然而，隨著成交量的上升，二手房買賣過程中的一些問題也逐漸暴露出來，買賣雙方不僅常常蒙受經(jīng)濟上的損失，在心理上也備受煎熬。

那么，二手房買賣過程中存在哪些問題？買賣雙方又該如何避免經(jīng)濟損失？對此，記者進行了多方采訪。

2014年3月15日，記者以購房者的身份來到哈爾濱市南崗區(qū)某房屋中介公司。在聊到二手房買賣過程中比較常見的糾紛時，經(jīng)紀人鄒女士提到這樣一件事：

2013年8月，一位姓劉的先生通過該中介公司介紹，看中了南崗區(qū)人和街某小區(qū)一套60多平方米的房子。因為房主說著急用錢，這套房子的價格就比周邊的房價便宜很多。劉先生一心動，便與中介公司簽訂了購房合同，并交了30萬元首付款。雖然中介公司和劉先生都小心翼翼，但還是出了岔頭兒——房產(chǎn)證上寫著房主王某和王某父親的名字，而王某的父親已于一年前去世。

王某告訴中介公司，他是獨生子，父親去世前就把這套房子留給了他。在中介公司和劉先生的要求下，王某出示了父親的遺囑和警方開具的死亡證明。然而，正當他們以為只差辦理過戶手續(xù)的時候，新的麻煩又來了——簽訂合同一個月后，王某的弟弟突然找到劉先生和中介公司，說他父親去世時根本沒有寫遺囑將房子全部留給他的哥哥，這房子是他們兄弟的共有財產(chǎn)。他向劉先生提出，要么在原價的基礎上加錢，要么解除與中介公司的合同。隨后，劉先生和中介公司找到相關機構(gòu)，經(jīng)鑒定，王某提供的那份遺囑是偽造的。

記者就此事咨詢了黑龍江思普瑞律師事務所李蕊彤律師。李律師告訴記者，在二手房買賣糾紛中，有的出賣人會惡意使用“共有權(quán)糾紛策略”，將房屋拖入訴訟并不能及時過戶，從而逼迫買受人不得不接受漲價要求。

記者和鄒女士談到二手房買賣合同時，她談到這樣一件事：2012年上半年，一位姓張的先生通過該公司購買了趙先生的一套房子。當事三方簽訂了一份房屋購買合同，合同約定：趙家以53萬元的價格出售房屋給張先生，支付方式為“簽字過戶房款一次性付清”。中介公司方面認為，這個約定的意思表達得很清楚，就是先付款再辦理過戶手續(xù)，當時買賣雙方也表示同意。但在辦理過戶手續(xù)時，買家張先生拒不付清尾款，卻要求賣家趙先生將房子過戶給他。雙方爭執(zhí)不下，張先生一紙訴狀把趙家告上法庭。

黑龍江思普瑞律師事務所李蕊彤律師表示，在起草合同時，很多人容易犯同一種錯誤：自以為寫在合同上的是大白話，明白無誤，可一旦到了實際操作時卻有可能出問題。以這件事為例，“簽字過戶房款一次性付清”，表面上看雙方需同時履行義務，但實際上并沒有約定履行義務的先后順序，這才給其中一方以可乘之機。

記者在搜集資料時發(fā)現(xiàn)這樣一個案例：家住賓縣的孫女士為了幫助兒子帶孩子，2011年來到哈爾濱居住。2013年，一家人想改善一下居住條件，于是，孫女士四處看房，最終通過一家中介公司選中了一套位于香坊區(qū)要價49萬元的房子?？捶繒r，房主秦先生對孫女士說，這套房子在中國工商銀行有30多萬元的抵押貸款，必須先將貸款還上才能從銀行提出抵押的房產(chǎn)證。孫女士沒有猶豫，決定幫房東付清貸款并補足剩余的房款。

隨后，孫女士和秦先生簽訂了房產(chǎn)買賣合同，幫秦先生還清貸款并付清剩余房款，繳納了房產(chǎn)稅、契稅等各項費用。秦先生也如約交了房。然而，就在雙方前去辦理過戶手續(xù)時，卻被房地產(chǎn)交易中心告知：中國建設銀行于當天上午向法院申請查封了該套房屋。

原來，秦先生為了獲取貸款投資股市，曾將房子抵押給中國建設銀行。由于炒股失敗，貸款無法還清，房子被建設銀行查封。

合同簽了，房款交了，房主也交房了，可房子卻因房主欠款被銀行查封。這讓已經(jīng)付清購房款的孫女士非常生氣，通過律師向法院遞交申請書，要求解除查封。

李蕊彤律師在分析這一案例時指出，孫女士已經(jīng)向房東支付了全部購房款并實際占有了該房屋，且對未能辦成轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)無過錯，人民法院應該解除查封。盡管孫女士占理，但這些節(jié)外生枝的問題還是給她造成了不小的麻煩。所以，購買抵押房時一定要弄清楚該房產(chǎn)共有幾處抵押。

記者暗訪時注意到，很多二手房交易都是通過房地產(chǎn)中介公司來進行的。房地產(chǎn)中介信息資源相對豐富，還可以替客戶辦理過戶、“網(wǎng)簽”，因此成為很多購房人的首選。不過，如果遇到不靠譜的中介公司，勞心費神不說，還容易損失錢財。

以“網(wǎng)簽”為例?！熬W(wǎng)簽”是指交易雙方簽訂合同后，到房地產(chǎn)相關部門進行備案，并公布在網(wǎng)上，以防止“一房多賣”。由于“網(wǎng)簽”的規(guī)則是同一套房只要有一家中介“網(wǎng)簽”，其他中介公司就不能介入交易，因此很多買房人、賣房人不知道在“網(wǎng)簽”之前，中介可以單方面在自己的操作系統(tǒng)內(nèi)給買賣雙方進行“草簽”?！安莺灐迸c正式“網(wǎng)簽”的區(qū)別在于，被“草簽”的房子處于待審核階段，只有中介在自己的操作系統(tǒng)內(nèi)點擊“網(wǎng)簽確認鍵”后，該信息才能正式提交到房產(chǎn)過戶主管部門的網(wǎng)站系統(tǒng)內(nèi)，完成“網(wǎng)簽”的全部操作。

對于“草簽”的副作用，記者在向經(jīng)紀人鄒女士了解時，她并不回避：“這么說吧，要是交易房屋被‘草簽，如果我們拒絕解除，無論買家還是賣家，都很難單獨通過主管部門自行解除?！?/p>

房屋中介公司為了提高成交量，通常會給買賣雙方分別施加壓力。在記者暗訪過程中，恰巧一名中介公司的工作人員帶著實地看房的顧客回來，催促顧客道：“我建議你盡快交錢，要不房子該被別人買走了……”這名顧客頻頻點頭，表示回去和家人商量盡快交錢。此時，鄒女士的表情顯得有些不自然。

一次，記者在同學聚會時聊起了購買二手房的話題。一位外號“外星人”的同學不禁抱怨起在購買二手房時遇到的鬧心事。2012年，“外星人”購買了位于哈爾濱市道里區(qū)某小區(qū)的一套房屋，雙方合同原本約定過戶后七日內(nèi)辦理物業(yè)交割手續(xù)，但“外星人”將房款全部支付給賣方并完成過戶后才發(fā)現(xiàn)，對方還有2324元的物業(yè)費未繳納。“外星人”在與賣方電話溝通此事時，賣方竟以和物業(yè)公司存在糾紛為由，拒不補繳物業(yè)費。

讓“外星人”更生氣的是，過幾天再聯(lián)系賣方時，對方手機已經(jīng)無法撥通。而物業(yè)公司則以“外星人”所購房屋尚有拖欠物業(yè)費為由，不予配合辦理裝修許可證。無奈，“外星人”只好替原來的房主補繳了2324元物業(yè)費。

李律師告訴記者，業(yè)主拖欠物業(yè)費的糾紛時有發(fā)生，如果前期沒有做到妥善預防，一旦發(fā)生糾紛，買主將十分被動。

在二手房買賣過程中，如何防范交易風險？

對此，黑龍江思普瑞律師事務所主任鞠宏毅律師提醒房屋買賣雙方，在買賣二手房時要注意以下五個問題：

一、在購買二手房之前，購房者一定要查清房屋是否存在共有權(quán)人。如果存在共有權(quán)人，應讓其簽署同意出售房屋的證明以作為購房合同的附件；出賣人最好保證房屋不存在繼承、離婚、合伙等與共有權(quán)有關的糾紛。如因共有權(quán)糾紛使房屋被異議登記、凍結(jié)過戶、查封等導致無法過戶，出賣人需承擔由此造成的違約責任。

二、在簽訂房屋買賣合同前，雙方需仔細閱讀合同，發(fā)現(xiàn)含糊不清的詞語及時指出，以免造成歧義留下爭議。此外，盡可能在合同中約定詳細內(nèi)容，以免責任無法劃清；如果在買賣雙方過戶期限約定屆滿時，買方未按照約定付清房款卻催促賣方過戶的，賣方可以根據(jù)合同，行使合同解除權(quán)，以維護自己的利益。

三、在購買房屋前，購房者一定要查看房屋產(chǎn)權(quán)證上是否有房產(chǎn)部門的抵押登記專用章，并盡量去房管局查清房屋抵押登記情況，充分掌握相關信息后再決定是否購買。

四、選擇資質(zhì)和信譽良好的房地產(chǎn)中介公司，盡量不選擇中介公司代收房款。如果約定中介公司代收房款，要同時明確約定中介公司將購房款交付賣房人的時間。此外，提高自己的辨別能力，不要因中介的“忽悠”而沖動買賣房屋。

五、針對賣方欠繳費的情況，購房者應在購房合同中約定，買房者留一部分尾款（一般是1.5萬～2萬元），待完成水、電、煤氣、物業(yè)等費用交割手續(xù)后再支付給出賣人；在買房者支付尾款前，買賣雙方先到物業(yè)公司以及相關部門查驗、更名，確定在無欠費糾紛的情況下再支付尾款。