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        我國房地產(chǎn)市場的周期劃分:方法與特征分析

        2014-08-12 22:27:11劉凡李秀婷
        金融理論探索 2014年3期
        關(guān)鍵詞:波峰周期性商品房

        劉凡 李秀婷

        摘 要:我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟(jì)長期高成長的順周期影響,從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性,妨礙了決策部門和居民對(duì)我國房地產(chǎn)市場真實(shí)發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長型周期波動(dòng)的角度,利用HP濾波方法,分離出房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長期趨勢成分和短期周期波動(dòng)成分,找出兩種濾波的一致性規(guī)律,發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)可分為四個(gè)階段。每一周期波動(dòng)階段都有各自的特征。

        關(guān) 鍵 詞:房地產(chǎn)市場;周期;增長型周期波動(dòng)

        中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1006-3544(2014)03-0043-03

        一、引言

        周期性是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展的基本屬性,絕大部分的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都有一定的周期性特征。因而,研究任何經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都必須限定其時(shí)間范疇,只有在一定的時(shí)期內(nèi),經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象才表現(xiàn)出規(guī)律性。 房地產(chǎn)市場是典型的周期性行業(yè), 它與宏觀經(jīng)濟(jì)、金融等強(qiáng)周期因素具有密切的相關(guān)性 [1] 。準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng)對(duì)一國的貨幣政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)控和居民投資決策都具有深遠(yuǎn)的影響。然而,我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟(jì)長期高成長的順周期影響,從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性 [2-3] ,妨礙了決策部門和居民對(duì)真實(shí)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長型周期波動(dòng)的角度,提出了一種刻畫我國房地產(chǎn)發(fā)展周期的方法,并對(duì)其周期特征進(jìn)行分析,解釋了我國房地產(chǎn)市場潛在的周期性。

        二、房地產(chǎn)周期劃分方法

        依據(jù)使用的數(shù)據(jù)類型, 可以將房地產(chǎn)周期分為古典絕對(duì)型周期波動(dòng)和增長型周期波動(dòng)。 古典絕對(duì)型周期波動(dòng),顧名思義,是觀測經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的絕對(duì)水平的波動(dòng)規(guī)律 [4] 。在第二次世界大戰(zhàn)發(fā)生之前,西方國家經(jīng)歷過20世紀(jì)20年代到30年代的經(jīng)濟(jì)衰退期,大多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平本身處于下降狀態(tài),由此進(jìn)行絕對(duì)型周期分析是適用的。此外,經(jīng)濟(jì)的長周期也常用絕對(duì)型周期去觀測。但是,隨著危機(jī)后各國經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)及宏觀調(diào)控水平的提升, 主要國家的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平在短時(shí)期內(nèi), 甚至較長一段時(shí)期內(nèi),都少有下降,由此,無法由絕對(duì)水平觀測周期變化。對(duì)此,西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出了增長型周期波動(dòng)的概念, 即用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的同比增長率來觀測經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)規(guī)律,它對(duì)短中期分析也較為適用。改革開放以來, 我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大多數(shù)指標(biāo)的絕對(duì)水平都是保持增長的, 無法用古典絕對(duì)型的周期波動(dòng)來刻畫其周期性,而增長型周期波動(dòng)卻具有較好的適用性,房地產(chǎn)市場自然也是如此。

        為了分析1991年我國房地產(chǎn)市場初步形成以來的周期波動(dòng)特征,本文選用HP(Hodrick-Prescott)濾波對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行平滑,去除短期波動(dòng)因素,分析房地產(chǎn)價(jià)格的周期特征。HP濾波方法最早用于美國經(jīng)濟(jì)周期分析[5] 。這種方法認(rèn)為經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列是由長期趨勢(長周期)和短期(短周期)波動(dòng)成分構(gòu)成的,計(jì)算HP濾波就是從原始經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列中提取長周期序列,刻畫經(jīng)濟(jì)變量的周期波動(dòng)特征。計(jì)算結(jié)果應(yīng)該使下式最小化:

        ■(y■-y■■)■+?姿■(y■■-y■■)-(y■■-y■■)■

        其中,參數(shù)?姿控制著序列的平滑程度,?姿越大則序列越平滑,一般月度數(shù)據(jù)取?姿=14 400。利用HP濾波分別對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)(HPI)和商品房銷售均價(jià)(XSJG)同比增長率進(jìn)行平滑,從原始序列中提取長周期成分,結(jié)果如圖1和圖2所示。

        由計(jì)算結(jié)果可知,房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)自1992年初上升至1994年5月達(dá)到波峰,而后進(jìn)入下行階段至2000年2月降到谷底; 后進(jìn)入新一輪上行到2006年5月達(dá)到波峰, 之后轉(zhuǎn)為下行到2008年7月降到谷底;又轉(zhuǎn)為上升至2009年11月達(dá)到波峰,而后轉(zhuǎn)為下行至今。

        商品房銷售均價(jià)同比增長率在自1992年初上升至1994年9月達(dá)到波峰, 而后進(jìn)入下行階段至2000年4月降到谷底; 后進(jìn)入新一輪上行到2005年10月達(dá)到波峰, 轉(zhuǎn)為下行到2008年5月降到谷底;之后轉(zhuǎn)為上升2009年11月達(dá)到波峰,目前正處在下降階段。

        綜合房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售價(jià)格同比增速的表現(xiàn), 可以大致將我國房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)分為1992~1994年的初步成長階段、1995~2000年的調(diào)整階段、2001~2009年上升階段、2010至今的收縮階段。如圖3所示。

        三、房地產(chǎn)周期各階段特征分析

        1. 初步成長階段(1992~1994年)

        1992~1994年是我國房地產(chǎn)市場的初步形成階段。期間經(jīng)歷過1992~1993年南方的首次房地產(chǎn)熱潮,房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長,1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)1937.50億元, 相對(duì)1992年增長了164.98%。市場交易十分活躍,1993年商品房銷售面積達(dá)6687.91萬平方米, 相對(duì)1992年增長了55.84%。這股熱潮在1994年迅速退去,1994年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落了133.16個(gè)百分點(diǎn),商品房銷售面積同比增速大幅回落了47.83個(gè)百分點(diǎn), 市場開始步入調(diào)整階段。如圖4所示。

        2. 調(diào)整階段(1995~2000年)

        我國房地產(chǎn)市場自1995年開始步入首次房地產(chǎn)泡沫破滅后的調(diào)整階段, 房地產(chǎn)開發(fā)投資額在初期仍呈回落態(tài)勢,商品房銷售面積同比增速也有所回落,1997年后轉(zhuǎn)為上行,之后穩(wěn)步上升,市場交易開始活躍。商品房銷售面積同比增速在1998年達(dá)到高點(diǎn),為35.24%。這個(gè)階段是住房分配市場化的初步實(shí)施階段,市場由初期的波動(dòng)轉(zhuǎn)為平穩(wěn)上升,逐漸步入擴(kuò)張上升階段。

        3. 擴(kuò)張上升階段(2001~2009年)

        2001~2009年是我國房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張上升階段,除2008年和2009年受次貸危機(jī)影響房地產(chǎn)開發(fā)投資增速稍有回落以外,在這個(gè)階段內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上升,保持了年均25.8%的同比增長率。商品房銷售同比增速波動(dòng)較大,2008年商品房銷售額同比增速為-14.72%,2009年迅速反彈。這個(gè)時(shí)期內(nèi)的供給面平穩(wěn)增長,需求面波動(dòng)較大,但總體上還是保持增長。如圖5所示。

        4. 二次調(diào)整階段(2010年至今)

        2010年我國房地產(chǎn)市場開始步入收縮階段,2010年和2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速略有回落,商品房銷售面積同比增速回落則相當(dāng)明顯。2011年商品房銷售面積的同比增速為4.95%,相對(duì)2010年的10.56%回落了5.61個(gè)百分點(diǎn),而2010年相對(duì)2009年則回落更是明顯,回落了33.07個(gè)百分點(diǎn)。

        四、結(jié)語

        本文利用HP濾波方法分離了房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長期趨勢成分和短期周期波動(dòng)成分,通過分析兩種濾波的一致性規(guī)律,綜合得出了我國房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)。 這種周期波動(dòng)屬于增長型周期, 它較好地揭示了我國房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長階段中的內(nèi)在周期性。

        參考文獻(xiàn):

        [1]李秀婷,劉凡. 基于投入產(chǎn)出模型的我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J]. 系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐,2014,34(2):323-336.

        [2]何國釗,曹振良. 中國房地產(chǎn)周期研究[J]. 經(jīng)濟(jì)研究,1996(12):51-56.

        [3]蔡明超,黃徐星. 房地產(chǎn)市場反周期宏觀調(diào)控政策績效的微觀分析[J]. 經(jīng)濟(jì)研究,2011,46(1):80-89.

        [4]徐會(huì)軍,唐志軍. 我國房地產(chǎn)價(jià)格增長周期波動(dòng)的實(shí)證分析[J]. 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2010,12(2):74-81.

        [5]Hodrick,R.,Prescott,E. Postwar U.S. Business Cycles: An Empirical Investigation[J]. Discussion Paper No. 451,Carnegie-Mellon University,1980.

        (責(zé)任編輯:龍會(huì)芳;校對(duì):李丹)endprint

        摘 要:我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟(jì)長期高成長的順周期影響,從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性,妨礙了決策部門和居民對(duì)我國房地產(chǎn)市場真實(shí)發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長型周期波動(dòng)的角度,利用HP濾波方法,分離出房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長期趨勢成分和短期周期波動(dòng)成分,找出兩種濾波的一致性規(guī)律,發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)可分為四個(gè)階段。每一周期波動(dòng)階段都有各自的特征。

        關(guān) 鍵 詞:房地產(chǎn)市場;周期;增長型周期波動(dòng)

        中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1006-3544(2014)03-0043-03

        一、引言

        周期性是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展的基本屬性,絕大部分的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都有一定的周期性特征。因而,研究任何經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都必須限定其時(shí)間范疇,只有在一定的時(shí)期內(nèi),經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象才表現(xiàn)出規(guī)律性。 房地產(chǎn)市場是典型的周期性行業(yè), 它與宏觀經(jīng)濟(jì)、金融等強(qiáng)周期因素具有密切的相關(guān)性 [1] 。準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng)對(duì)一國的貨幣政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)控和居民投資決策都具有深遠(yuǎn)的影響。然而,我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟(jì)長期高成長的順周期影響,從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性 [2-3] ,妨礙了決策部門和居民對(duì)真實(shí)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長型周期波動(dòng)的角度,提出了一種刻畫我國房地產(chǎn)發(fā)展周期的方法,并對(duì)其周期特征進(jìn)行分析,解釋了我國房地產(chǎn)市場潛在的周期性。

        二、房地產(chǎn)周期劃分方法

        依據(jù)使用的數(shù)據(jù)類型, 可以將房地產(chǎn)周期分為古典絕對(duì)型周期波動(dòng)和增長型周期波動(dòng)。 古典絕對(duì)型周期波動(dòng),顧名思義,是觀測經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的絕對(duì)水平的波動(dòng)規(guī)律 [4] 。在第二次世界大戰(zhàn)發(fā)生之前,西方國家經(jīng)歷過20世紀(jì)20年代到30年代的經(jīng)濟(jì)衰退期,大多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平本身處于下降狀態(tài),由此進(jìn)行絕對(duì)型周期分析是適用的。此外,經(jīng)濟(jì)的長周期也常用絕對(duì)型周期去觀測。但是,隨著危機(jī)后各國經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)及宏觀調(diào)控水平的提升, 主要國家的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平在短時(shí)期內(nèi), 甚至較長一段時(shí)期內(nèi),都少有下降,由此,無法由絕對(duì)水平觀測周期變化。對(duì)此,西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出了增長型周期波動(dòng)的概念, 即用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的同比增長率來觀測經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)規(guī)律,它對(duì)短中期分析也較為適用。改革開放以來, 我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大多數(shù)指標(biāo)的絕對(duì)水平都是保持增長的, 無法用古典絕對(duì)型的周期波動(dòng)來刻畫其周期性,而增長型周期波動(dòng)卻具有較好的適用性,房地產(chǎn)市場自然也是如此。

        為了分析1991年我國房地產(chǎn)市場初步形成以來的周期波動(dòng)特征,本文選用HP(Hodrick-Prescott)濾波對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行平滑,去除短期波動(dòng)因素,分析房地產(chǎn)價(jià)格的周期特征。HP濾波方法最早用于美國經(jīng)濟(jì)周期分析[5] 。這種方法認(rèn)為經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列是由長期趨勢(長周期)和短期(短周期)波動(dòng)成分構(gòu)成的,計(jì)算HP濾波就是從原始經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列中提取長周期序列,刻畫經(jīng)濟(jì)變量的周期波動(dòng)特征。計(jì)算結(jié)果應(yīng)該使下式最小化:

        ■(y■-y■■)■+?姿■(y■■-y■■)-(y■■-y■■)■

        其中,參數(shù)?姿控制著序列的平滑程度,?姿越大則序列越平滑,一般月度數(shù)據(jù)取?姿=14 400。利用HP濾波分別對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)(HPI)和商品房銷售均價(jià)(XSJG)同比增長率進(jìn)行平滑,從原始序列中提取長周期成分,結(jié)果如圖1和圖2所示。

        由計(jì)算結(jié)果可知,房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)自1992年初上升至1994年5月達(dá)到波峰,而后進(jìn)入下行階段至2000年2月降到谷底; 后進(jìn)入新一輪上行到2006年5月達(dá)到波峰, 之后轉(zhuǎn)為下行到2008年7月降到谷底;又轉(zhuǎn)為上升至2009年11月達(dá)到波峰,而后轉(zhuǎn)為下行至今。

        商品房銷售均價(jià)同比增長率在自1992年初上升至1994年9月達(dá)到波峰, 而后進(jìn)入下行階段至2000年4月降到谷底; 后進(jìn)入新一輪上行到2005年10月達(dá)到波峰, 轉(zhuǎn)為下行到2008年5月降到谷底;之后轉(zhuǎn)為上升2009年11月達(dá)到波峰,目前正處在下降階段。

        綜合房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售價(jià)格同比增速的表現(xiàn), 可以大致將我國房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)分為1992~1994年的初步成長階段、1995~2000年的調(diào)整階段、2001~2009年上升階段、2010至今的收縮階段。如圖3所示。

        三、房地產(chǎn)周期各階段特征分析

        1. 初步成長階段(1992~1994年)

        1992~1994年是我國房地產(chǎn)市場的初步形成階段。期間經(jīng)歷過1992~1993年南方的首次房地產(chǎn)熱潮,房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長,1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)1937.50億元, 相對(duì)1992年增長了164.98%。市場交易十分活躍,1993年商品房銷售面積達(dá)6687.91萬平方米, 相對(duì)1992年增長了55.84%。這股熱潮在1994年迅速退去,1994年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落了133.16個(gè)百分點(diǎn),商品房銷售面積同比增速大幅回落了47.83個(gè)百分點(diǎn), 市場開始步入調(diào)整階段。如圖4所示。

        2. 調(diào)整階段(1995~2000年)

        我國房地產(chǎn)市場自1995年開始步入首次房地產(chǎn)泡沫破滅后的調(diào)整階段, 房地產(chǎn)開發(fā)投資額在初期仍呈回落態(tài)勢,商品房銷售面積同比增速也有所回落,1997年后轉(zhuǎn)為上行,之后穩(wěn)步上升,市場交易開始活躍。商品房銷售面積同比增速在1998年達(dá)到高點(diǎn),為35.24%。這個(gè)階段是住房分配市場化的初步實(shí)施階段,市場由初期的波動(dòng)轉(zhuǎn)為平穩(wěn)上升,逐漸步入擴(kuò)張上升階段。

        3. 擴(kuò)張上升階段(2001~2009年)

        2001~2009年是我國房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張上升階段,除2008年和2009年受次貸危機(jī)影響房地產(chǎn)開發(fā)投資增速稍有回落以外,在這個(gè)階段內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上升,保持了年均25.8%的同比增長率。商品房銷售同比增速波動(dòng)較大,2008年商品房銷售額同比增速為-14.72%,2009年迅速反彈。這個(gè)時(shí)期內(nèi)的供給面平穩(wěn)增長,需求面波動(dòng)較大,但總體上還是保持增長。如圖5所示。

        4. 二次調(diào)整階段(2010年至今)

        2010年我國房地產(chǎn)市場開始步入收縮階段,2010年和2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速略有回落,商品房銷售面積同比增速回落則相當(dāng)明顯。2011年商品房銷售面積的同比增速為4.95%,相對(duì)2010年的10.56%回落了5.61個(gè)百分點(diǎn),而2010年相對(duì)2009年則回落更是明顯,回落了33.07個(gè)百分點(diǎn)。

        四、結(jié)語

        本文利用HP濾波方法分離了房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長期趨勢成分和短期周期波動(dòng)成分,通過分析兩種濾波的一致性規(guī)律,綜合得出了我國房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)。 這種周期波動(dòng)屬于增長型周期, 它較好地揭示了我國房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長階段中的內(nèi)在周期性。

        參考文獻(xiàn):

        [1]李秀婷,劉凡. 基于投入產(chǎn)出模型的我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J]. 系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐,2014,34(2):323-336.

        [2]何國釗,曹振良. 中國房地產(chǎn)周期研究[J]. 經(jīng)濟(jì)研究,1996(12):51-56.

        [3]蔡明超,黃徐星. 房地產(chǎn)市場反周期宏觀調(diào)控政策績效的微觀分析[J]. 經(jīng)濟(jì)研究,2011,46(1):80-89.

        [4]徐會(huì)軍,唐志軍. 我國房地產(chǎn)價(jià)格增長周期波動(dòng)的實(shí)證分析[J]. 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2010,12(2):74-81.

        [5]Hodrick,R.,Prescott,E. Postwar U.S. Business Cycles: An Empirical Investigation[J]. Discussion Paper No. 451,Carnegie-Mellon University,1980.

        (責(zé)任編輯:龍會(huì)芳;校對(duì):李丹)endprint

        摘 要:我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟(jì)長期高成長的順周期影響,從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性,妨礙了決策部門和居民對(duì)我國房地產(chǎn)市場真實(shí)發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長型周期波動(dòng)的角度,利用HP濾波方法,分離出房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長期趨勢成分和短期周期波動(dòng)成分,找出兩種濾波的一致性規(guī)律,發(fā)現(xiàn)我國房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)可分為四個(gè)階段。每一周期波動(dòng)階段都有各自的特征。

        關(guān) 鍵 詞:房地產(chǎn)市場;周期;增長型周期波動(dòng)

        中圖分類號(hào):F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1006-3544(2014)03-0043-03

        一、引言

        周期性是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和發(fā)展的基本屬性,絕大部分的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)政策都有一定的周期性特征。因而,研究任何經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象都必須限定其時(shí)間范疇,只有在一定的時(shí)期內(nèi),經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象才表現(xiàn)出規(guī)律性。 房地產(chǎn)市場是典型的周期性行業(yè), 它與宏觀經(jīng)濟(jì)、金融等強(qiáng)周期因素具有密切的相關(guān)性 [1] 。準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)市場的周期性波動(dòng)對(duì)一國的貨幣政策、產(chǎn)業(yè)調(diào)控和居民投資決策都具有深遠(yuǎn)的影響。然而,我國房地產(chǎn)市場自形成以來受中國經(jīng)濟(jì)長期高成長的順周期影響,從古典周期理論的角度還未表現(xiàn)出應(yīng)有的周期性 [2-3] ,妨礙了決策部門和居民對(duì)真實(shí)房地產(chǎn)市場發(fā)展階段的認(rèn)識(shí)。本文從增長型周期波動(dòng)的角度,提出了一種刻畫我國房地產(chǎn)發(fā)展周期的方法,并對(duì)其周期特征進(jìn)行分析,解釋了我國房地產(chǎn)市場潛在的周期性。

        二、房地產(chǎn)周期劃分方法

        依據(jù)使用的數(shù)據(jù)類型, 可以將房地產(chǎn)周期分為古典絕對(duì)型周期波動(dòng)和增長型周期波動(dòng)。 古典絕對(duì)型周期波動(dòng),顧名思義,是觀測經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列的絕對(duì)水平的波動(dòng)規(guī)律 [4] 。在第二次世界大戰(zhàn)發(fā)生之前,西方國家經(jīng)歷過20世紀(jì)20年代到30年代的經(jīng)濟(jì)衰退期,大多經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平本身處于下降狀態(tài),由此進(jìn)行絕對(duì)型周期分析是適用的。此外,經(jīng)濟(jì)的長周期也常用絕對(duì)型周期去觀測。但是,隨著危機(jī)后各國經(jīng)濟(jì)的逐漸恢復(fù)及宏觀調(diào)控水平的提升, 主要國家的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的絕對(duì)水平在短時(shí)期內(nèi), 甚至較長一段時(shí)期內(nèi),都少有下降,由此,無法由絕對(duì)水平觀測周期變化。對(duì)此,西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家提出了增長型周期波動(dòng)的概念, 即用經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的同比增長率來觀測經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)規(guī)律,它對(duì)短中期分析也較為適用。改革開放以來, 我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大多數(shù)指標(biāo)的絕對(duì)水平都是保持增長的, 無法用古典絕對(duì)型的周期波動(dòng)來刻畫其周期性,而增長型周期波動(dòng)卻具有較好的適用性,房地產(chǎn)市場自然也是如此。

        為了分析1991年我國房地產(chǎn)市場初步形成以來的周期波動(dòng)特征,本文選用HP(Hodrick-Prescott)濾波對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)價(jià)格數(shù)據(jù)進(jìn)行平滑,去除短期波動(dòng)因素,分析房地產(chǎn)價(jià)格的周期特征。HP濾波方法最早用于美國經(jīng)濟(jì)周期分析[5] 。這種方法認(rèn)為經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列是由長期趨勢(長周期)和短期(短周期)波動(dòng)成分構(gòu)成的,計(jì)算HP濾波就是從原始經(jīng)濟(jì)時(shí)間序列中提取長周期序列,刻畫經(jīng)濟(jì)變量的周期波動(dòng)特征。計(jì)算結(jié)果應(yīng)該使下式最小化:

        ■(y■-y■■)■+?姿■(y■■-y■■)-(y■■-y■■)■

        其中,參數(shù)?姿控制著序列的平滑程度,?姿越大則序列越平滑,一般月度數(shù)據(jù)???姿=14 400。利用HP濾波分別對(duì)1992年2月到2012年2月的房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)(HPI)和商品房銷售均價(jià)(XSJG)同比增長率進(jìn)行平滑,從原始序列中提取長周期成分,結(jié)果如圖1和圖2所示。

        由計(jì)算結(jié)果可知,房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)自1992年初上升至1994年5月達(dá)到波峰,而后進(jìn)入下行階段至2000年2月降到谷底; 后進(jìn)入新一輪上行到2006年5月達(dá)到波峰, 之后轉(zhuǎn)為下行到2008年7月降到谷底;又轉(zhuǎn)為上升至2009年11月達(dá)到波峰,而后轉(zhuǎn)為下行至今。

        商品房銷售均價(jià)同比增長率在自1992年初上升至1994年9月達(dá)到波峰, 而后進(jìn)入下行階段至2000年4月降到谷底; 后進(jìn)入新一輪上行到2005年10月達(dá)到波峰, 轉(zhuǎn)為下行到2008年5月降到谷底;之后轉(zhuǎn)為上升2009年11月達(dá)到波峰,目前正處在下降階段。

        綜合房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售價(jià)格同比增速的表現(xiàn), 可以大致將我國房地產(chǎn)市場周期波動(dòng)分為1992~1994年的初步成長階段、1995~2000年的調(diào)整階段、2001~2009年上升階段、2010至今的收縮階段。如圖3所示。

        三、房地產(chǎn)周期各階段特征分析

        1. 初步成長階段(1992~1994年)

        1992~1994年是我國房地產(chǎn)市場的初步形成階段。期間經(jīng)歷過1992~1993年南方的首次房地產(chǎn)熱潮,房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長,1993年房地產(chǎn)開發(fā)投資額達(dá)1937.50億元, 相對(duì)1992年增長了164.98%。市場交易十分活躍,1993年商品房銷售面積達(dá)6687.91萬平方米, 相對(duì)1992年增長了55.84%。這股熱潮在1994年迅速退去,1994年房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落了133.16個(gè)百分點(diǎn),商品房銷售面積同比增速大幅回落了47.83個(gè)百分點(diǎn), 市場開始步入調(diào)整階段。如圖4所示。

        2. 調(diào)整階段(1995~2000年)

        我國房地產(chǎn)市場自1995年開始步入首次房地產(chǎn)泡沫破滅后的調(diào)整階段, 房地產(chǎn)開發(fā)投資額在初期仍呈回落態(tài)勢,商品房銷售面積同比增速也有所回落,1997年后轉(zhuǎn)為上行,之后穩(wěn)步上升,市場交易開始活躍。商品房銷售面積同比增速在1998年達(dá)到高點(diǎn),為35.24%。這個(gè)階段是住房分配市場化的初步實(shí)施階段,市場由初期的波動(dòng)轉(zhuǎn)為平穩(wěn)上升,逐漸步入擴(kuò)張上升階段。

        3. 擴(kuò)張上升階段(2001~2009年)

        2001~2009年是我國房地產(chǎn)市場的擴(kuò)張上升階段,除2008年和2009年受次貸危機(jī)影響房地產(chǎn)開發(fā)投資增速稍有回落以外,在這個(gè)階段內(nèi),房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步上升,保持了年均25.8%的同比增長率。商品房銷售同比增速波動(dòng)較大,2008年商品房銷售額同比增速為-14.72%,2009年迅速反彈。這個(gè)時(shí)期內(nèi)的供給面平穩(wěn)增長,需求面波動(dòng)較大,但總體上還是保持增長。如圖5所示。

        4. 二次調(diào)整階段(2010年至今)

        2010年我國房地產(chǎn)市場開始步入收縮階段,2010年和2011年房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速略有回落,商品房銷售面積同比增速回落則相當(dāng)明顯。2011年商品房銷售面積的同比增速為4.95%,相對(duì)2010年的10.56%回落了5.61個(gè)百分點(diǎn),而2010年相對(duì)2009年則回落更是明顯,回落了33.07個(gè)百分點(diǎn)。

        四、結(jié)語

        本文利用HP濾波方法分離了房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)和商品房銷售均價(jià)的長期趨勢成分和短期周期波動(dòng)成分,通過分析兩種濾波的一致性規(guī)律,綜合得出了我國房地產(chǎn)市場的周期波動(dòng)。 這種周期波動(dòng)屬于增長型周期, 它較好地揭示了我國房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟(jì)高速成長階段中的內(nèi)在周期性。

        參考文獻(xiàn):

        [1]李秀婷,劉凡. 基于投入產(chǎn)出模型的我國房地產(chǎn)業(yè)宏觀經(jīng)濟(jì)效應(yīng)分析[J]. 系統(tǒng)工程理論與實(shí)踐,2014,34(2):323-336.

        [2]何國釗,曹振良. 中國房地產(chǎn)周期研究[J]. 經(jīng)濟(jì)研究,1996(12):51-56.

        [3]蔡明超,黃徐星. 房地產(chǎn)市場反周期宏觀調(diào)控政策績效的微觀分析[J]. 經(jīng)濟(jì)研究,2011,46(1):80-89.

        [4]徐會(huì)軍,唐志軍. 我國房地產(chǎn)價(jià)格增長周期波動(dòng)的實(shí)證分析[J]. 上海財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào),2010,12(2):74-81.

        [5]Hodrick,R.,Prescott,E. Postwar U.S. Business Cycles: An Empirical Investigation[J]. Discussion Paper No. 451,Carnegie-Mellon University,1980.

        (責(zé)任編輯:龍會(huì)芳;校對(duì):李丹)endprint

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