薛耀文　郭佩

摘 要：洗錢活動逐漸從金融機構(gòu)向其他領(lǐng)域蔓延，房地產(chǎn)行業(yè)已成為洗錢的高發(fā)地。對比房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的兩大主體——腐敗的公職人員和以民營企業(yè)家為代表的非公職人員的洗錢行為，結(jié)果表明：腐敗的公職人員注重安全效用，常常通過能在短時間內(nèi)利用他人名義的房地產(chǎn)交易活動洗錢，具有較強的隱蔽性；非公職人員則注重收益最大化，主要通過將非法資金注入企業(yè)經(jīng)營，虛假報賬，具有較強的欺騙性。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；洗錢；監(jiān)測

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1003-3890（2014）04-0067-06

房地產(chǎn)行業(yè)資金需求大、流通快、增值保值能力強，而且我國至今尚未將房地產(chǎn)企業(yè)作為反洗錢義務的履行主體，導致越來越多的不法分子通過房地產(chǎn)企業(yè)來清洗犯罪所得。中國人民銀行反洗錢課題組對近年來我國洗錢案例抽樣調(diào)查報告顯示，洗錢資金有35.9%通過房地產(chǎn)領(lǐng)域洗錢。房地產(chǎn)洗錢不僅掩飾了不法所得，助長了上游經(jīng)濟犯罪，甚至導致了目前我國房地產(chǎn)泡沫、非理性繁榮以及供需結(jié)構(gòu)失衡矛盾，房地產(chǎn)反洗錢的相關(guān)制度建立和完善迫在眉睫。本文通過對房地產(chǎn)行業(yè)的洗錢行為以及房地產(chǎn)行業(yè)兩大洗錢主體的行為表現(xiàn)進行分析和比較，希望可以為減少和杜絕房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為提出具有針對性的監(jiān)測思路和對策建議。

一、文獻綜述

不法分子利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢是各個國家都存在的通病。一些國際組織和國家已通過立法將房地產(chǎn)行業(yè)及其從業(yè)人員納入了防范洗錢犯罪的義務主體范圍。金融行動特別工作組（FATF）在2007年發(fā)表類型報告《房地產(chǎn)領(lǐng)域的洗錢和恐怖融資》，提供了各國房地產(chǎn)業(yè)的洗錢案例和建議措施，為各國房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢的立法完善和監(jiān)測思路的提出奠定了理論和實踐基礎(chǔ)。

國內(nèi)學者關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的研究還處于初級發(fā)展階段。陳莉[1]總結(jié)了國外部分國家房地產(chǎn)業(yè)反洗錢的基本做法，提出了我國應建立并完善房地產(chǎn)反洗錢法律及信息披露與交流合作機制；左運光[2]分析了房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的風險要素，以及構(gòu)建房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢監(jiān)測和管理機制的條件，提出房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢監(jiān)管模式選擇的相關(guān)建議；吳航[3]分析了目前我國房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟犯罪現(xiàn)象，并總結(jié)了不法分子利用房地產(chǎn)洗錢的主要方式：采取置業(yè)、炒房進行洗錢，利用他人名義投資洗錢，利用投資開發(fā)洗錢；謝端純[4]研究房地產(chǎn)主要交易對象及洗錢手段，以房地產(chǎn)洗錢行為和房地產(chǎn)反洗錢網(wǎng)絡拓撲圖為基礎(chǔ)，構(gòu)建房地產(chǎn)可疑資金轉(zhuǎn)移監(jiān)測模型；我國反洗錢中心秘書長嚴立新[5]在2008年提出建立我國反洗錢戰(zhàn)略五年計劃，在反洗錢戰(zhàn)略的第一個五年（2008—2012）計劃中指出應建立特定非金融行業(yè)反洗錢制度，提出中國人民銀行財政部、商務部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、司法部等部門對特定非金融行業(yè)的洗錢風險及對策成立專案組開展聯(lián)合調(diào)研，2013年在第二個五年計劃（2013—2018年）中又強調(diào)要提高特定非金融業(yè)務與專業(yè)（DNFPB）的反洗錢預防制度整體機制有效性的問題。

綜上所述，目前關(guān)于房地產(chǎn)洗錢行為的研究主要集中在立法、制度完善和行為方式描述兩個方面，而且都是從房地產(chǎn)洗錢的整體角度進行分析，缺乏針對性的監(jiān)督和治理措施。本文在前人研究的基礎(chǔ)上，通過分析房地產(chǎn)行業(yè)的主要洗錢行為及清洗流程，然后對房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的兩大主體進行對比，尋求他們利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的異同，以期為相關(guān)部門在偵測方法上采取有針對性的預防與懲治措施提供意見，提高反洗錢的監(jiān)測和判別工作的質(zhì)量和效率。

二、房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為分析

（一）房地產(chǎn)行業(yè)洗錢風險分析

1. 房地產(chǎn)開發(fā)階段“灰黑”資產(chǎn)混入常態(tài)化。亞太城市發(fā)展研究會房地產(chǎn)分會秘書長楊超指出“灰色正在吞噬中國樓市”，房地產(chǎn)行業(yè)存在大量不明資金并且暗撐房價使房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了不健康的現(xiàn)象。例如一些開發(fā)商將民間資本以高息方式繞道暗中進入樓市；或者是部分人用來歷不正當?shù)摹盎疑Y金”購房置業(yè)，將貨幣形態(tài)變?yōu)閷嵨镄螒B(tài)；或者個人巨額資金通過信托或者私募的形式進入房地產(chǎn)行業(yè)，不僅可以合理避稅，而且正是因為信托和私募對資金來源的審查寬松，也降低了被查處的風險。這些都是灰色資本在地產(chǎn)業(yè)的流向路徑[6]。房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量大，資金來源主體不明確，必然為不法分子提供了洗錢的通道，使得利用房地產(chǎn)洗錢成為可能。

2. 房地產(chǎn)異常交易現(xiàn)象普遍化。房地產(chǎn)業(yè)在多大程度上成為洗錢渠道，目前尚無結(jié)果，但利用房地產(chǎn)洗錢已成為房地產(chǎn)業(yè)公開的秘密。根據(jù)中國人民銀行西安分行基于房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的反洗錢問題設(shè)計并調(diào)查的《房地產(chǎn)業(yè)反洗錢現(xiàn)狀調(diào)查問卷》結(jié)果顯示，我國房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員對反洗錢認知度非常低，僅有55.66%的被調(diào)查者表示其單位要求收集更多的客戶信息，并且均不是因為反洗錢的需要而去了解客戶。在房地產(chǎn)異常交易行為中，“突然變更買受人、按揭提前還款、大額現(xiàn)金支付”比例相對較高，均超過60%[7]。2013年1月中紀委通報“反腐敗斗爭工作的新動向”，稱自2012年11月中旬以來，全國各地出現(xiàn)了一大批拋售豪華住宅、別墅等現(xiàn)象，更改物業(yè)業(yè)主情況數(shù)以百倍上升。同時，根據(jù)住房部和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部統(tǒng)計，在拋售豪華住宅、別墅的住戶中，超過60%都是匿名、假名和加以公司的名義進行的[7]。由此可以看出，在我國的房地產(chǎn)交易中，均存在不同程度的洗錢嫌疑[8]。

（二）房地產(chǎn)業(yè)不同環(huán)節(jié)的洗錢行為分析

1. 房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)洗錢行為。如圖1所示，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的洗錢行為一般通過兩種途徑進行，分別為：（1）建立房地產(chǎn)企業(yè)進行洗錢，這是房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)最常見的洗錢途徑。不法人員自建或利用相關(guān)利益者名義建立房地產(chǎn)企業(yè)，在房地產(chǎn)企業(yè)的日常經(jīng)營過程中將非法資產(chǎn)源源不斷地注入企業(yè)清洗資產(chǎn)，通過合法的企業(yè)經(jīng)營掩飾犯罪所得，不僅洗白了“灰黑”資產(chǎn)，而且在企業(yè)經(jīng)營的過程中還可能有一定的增值空間。同時，正因為有了下游資產(chǎn)處理的渠道，會誘發(fā)和刺激不法人員更加瘋狂地進行上游斂財活動。（2）通過與房地產(chǎn)企業(yè)合作的形式進行洗錢。近年來，隨著國家有關(guān)房地產(chǎn)政策的不斷變化，一系列調(diào)控政策例如限購、限貸等逐步出臺，直接導致房地產(chǎn)開發(fā)商的資金來源受到一定的限制，這就為不法資金的洗白提供了渠道機會。一方面由于開發(fā)商缺少資金而不法人員擁有大量非法資產(chǎn)急需隱藏、掩飾或清洗，洗錢者可以與開發(fā)商通過合伙、入股或高息借款等形式進行合作，在滿足雙方不同需求的同時清洗資金；另一方面，某些開發(fā)商為了獲取項目和開發(fā)資金，會與政府官員或特定機構(gòu)的工作人員勾結(jié)，為了回報相關(guān)人員以入股、暗股、干股等形式進行賄賂，達到賄賂與洗錢的同步完成。

2. 房地產(chǎn)交易過程中的洗錢行為分析。（1）房地產(chǎn)炒作的洗錢行為分析。如圖2所示，這種環(huán)節(jié)的洗錢途徑，不法分子常常與開發(fā)商、媒體進行合作，直接或委托代理人購買有潛力和炒作空間的街道或商業(yè)街的商鋪的手法，將黑錢輸入房地產(chǎn)行業(yè)中，再通過如廣告、活動、特色品牌的炒作來刺激這一地區(qū)發(fā)展，從而在升值后估價租售，這樣既可以隨時變現(xiàn)，又可以通過實物來進行非法的交易，逃避反洗錢的監(jiān)督和有關(guān)部門的追查。同時這種洗錢手法也是造成中國樓市居高不下的原因之一。（2）房地產(chǎn)個人買賣的洗錢行為分析。如圖3所示，該洗錢手段不僅可以在國內(nèi)進行、也可以跨國實行，時空跨度大，涉及對象亦比較廣泛，包含單位、個人（家庭成員、親屬、利益相關(guān)人等），難以監(jiān)管，是目前不法公職人員洗錢的常用手段。單位購房者利用偽造文件、證明，私人購房者借助偽造身份證或假借他人名義，經(jīng)常采用經(jīng)紀人購買的形式全款支付或采取分期付款、提前還款，快速將非法資產(chǎn)投資到房產(chǎn)、商鋪或其他房地產(chǎn)經(jīng)濟活動中，待時機成熟，進行轉(zhuǎn)租或高價再出售，順利漂白不法所得并成功轉(zhuǎn)移。

三、房地產(chǎn)行業(yè)洗錢兩大主體的行為對比及原因分析

《中國經(jīng)濟周刊》記者根據(jù)公開信息統(tǒng)計，自2000年以來省部級高官貪腐案半數(shù)涉房地產(chǎn)。指出高官涉房地產(chǎn)有兩種形態(tài)：一是背后有房地產(chǎn)利益鏈條，或直接間接倒騰土地，或縱容支持親屬開發(fā)房地產(chǎn)，或與開發(fā)商結(jié)成利益同盟，或用非法收入買房倒手等；二是買房置業(yè)。中國人民銀行反洗錢局反洗錢專家曹作義2013年1月撰文認為，從最近披露的多起腐敗大案可以看出，房地產(chǎn)業(yè)其實早已成為部分腐敗高官的“洗錢天堂”和“重災區(qū)”。以民營企業(yè)家為主要代表的非公職人員逃稅、涉黑、非法集資等上游犯罪產(chǎn)生巨額的“灰黑”資產(chǎn)也大量投資房地產(chǎn)行業(yè)。據(jù)本文統(tǒng)計近年來不法非公職人員的典型案例顯示，超過60%的不法非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)、裝修及買賣過程中涉嫌洗錢犯罪?？梢?，利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢主要有兩大群體，即：腐敗的公職人員和以民營企業(yè)家為代表的非公職人員的經(jīng)濟犯罪。因此，本文將根據(jù)該分類對公職與非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)的洗錢行為進行分析和總結(jié)。

（一）公職與非公職人員利用房地產(chǎn)洗錢的主要表現(xiàn)

1. 公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的主要表現(xiàn)。隨著我國對不法公職人員的持續(xù)高壓和堅決打壓，洗錢成為掩蓋不法所得的主要手段，而投資房地產(chǎn)是貪官們洗錢的最好方法。歐陽偉民曾指出，近年來，中國大陸房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為貪污分子洗黑錢首選目標，每年3 000億～4 000億元人民幣洗黑錢的規(guī)模中，有不少是通過房地產(chǎn)將黑錢洗白，房地產(chǎn)等行業(yè)逐漸成為洗錢的主要渠道。

2. 非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的主要表現(xiàn)。不法非公職人員通過偷漏稅、非法經(jīng)營等違法活動獲取非法資產(chǎn)后，為了避免監(jiān)管和檢察部門的查處，往往建立自己的房地產(chǎn)企業(yè)，虛報會計報表，將違法資金源源不斷地注入清洗；或投入到利益相關(guān)人員的企業(yè)；甚至將不法資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為境外投資或境內(nèi)專業(yè)機構(gòu)資金等形式，隨后再進入房地產(chǎn)投資領(lǐng)域。

（二）公職與非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的特征

房地產(chǎn)行業(yè)洗錢資金量大、投資回報高、中間環(huán)節(jié)多，并且洗錢渠道眾多、轉(zhuǎn)移資金迅速，能迅速將不法現(xiàn)金資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為固定資產(chǎn)投資，容易逃脫法律制裁。除以上共同特點之外，公職與非公職人員利用房地產(chǎn)洗錢還存在較大差異，根據(jù)表1、表2，我們可以總結(jié)得出公職與非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的特征。

1. 公職人員進行房地產(chǎn)洗錢的主要載體是房產(chǎn)，并且均可以在短時間內(nèi)完成洗錢。首先，公職人員屬于社會公眾人物，成為很多人關(guān)注的對象，因此他們迫切希望在短時間內(nèi)將非法資產(chǎn)轉(zhuǎn)移或隱藏，降低被查處概率；其次，會在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的公職人員大多位高權(quán)重，容易利用關(guān)系獲得審批或多個身份信息，購買多套房產(chǎn)；最后，由于掌握審批和決定權(quán)，有很多開發(fā)商主動上門提供能在房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的機會。

2. 公職人員進行房地產(chǎn)洗錢多借用他人名義，方式多樣，過程復雜，具有較強的隱蔽性。公職人員利用職務便利，容易使用虛假信息或借用他人名義用現(xiàn)金多地區(qū)甚至境外購買多處房產(chǎn)，并且可以降低被查處的風險；或者直接收受房地產(chǎn)企業(yè)不記名干股或秘密合股等手段洗錢?？傊靼甘侄味鄻?，作案過程復雜，具有一定的時空跨度，隱蔽性較強。

3. 非公職人員主要通過第三方機構(gòu)或企業(yè)進行房地產(chǎn)洗錢，洗錢額度大。由于國家重視并鼓勵民營企業(yè)的發(fā)展，并且在注冊企業(yè)過程中的審查制度不夠完善，導致非公職人員愿意建立房地產(chǎn)企業(yè)，不僅提高社會地位滿足虛榮心，又便于自行洗錢；其次，為了能將不法資金源源不斷地輸入企業(yè)，常常會通過第三方機構(gòu)、空殼公司或利益相關(guān)者企業(yè)進行，可以進行大額資金的轉(zhuǎn)移。

4. 進行房地產(chǎn)行業(yè)洗錢，非公職人員比公職人員更具有欺騙性。在利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的過程中，非公職人員虛報會計報表、注冊多個空殼公司甚至利用媒體造勢惡意抬高房產(chǎn)價格等手段。并且大量案例表明，多數(shù)不法非公職人員具有一定的政治地位。政治地位在為不法非公職人員取得了相當?shù)慕?jīng)濟效益的同時，也可以成為他們掩蓋不法行為的“保護傘”。

（三）公職與非公職人員在房地產(chǎn)行業(yè)的不同洗錢行為原因分析

不法人員將非法資產(chǎn)投入房地產(chǎn)行業(yè)進行洗白的過程中，必然會有成本的付出和收益的回報，最后為其帶來效用的增加。因此說洗錢行為類似于消費者的購買行為。洗錢作為一種特殊的商品購買活動，除了要付出相應的貨幣成本之外，時間成本也是一項重要的影響因素。

1. 理性經(jīng)濟人在時間成本約束下的消費行為。為了簡化分析過程，根據(jù)以上公職與非公職人員的房地產(chǎn)洗錢特征，假設(shè)房地產(chǎn)洗錢量是商品的價格，為了便于分析，將房地產(chǎn)洗錢行為分為兩種商品，T型商品和M型商品：T型商品指房地產(chǎn)洗錢過程中時間成本所占比重較大短時間內(nèi)進行的房地產(chǎn)洗錢行為；M型商品指在房地產(chǎn)洗錢過程中貨幣成本所占比重較大，能較大程度清洗大量非法資金的房地產(chǎn)洗錢行為，數(shù)量分別為X1，X2。根據(jù)黃友等[9]的研究成果，在理性經(jīng)濟人效用最大化的條件下，雙重預算約束下的消費者的充分預算約束是消費的充分成本必須等于消費者的充分收入，在其他條件不變的情況下，消費者的最優(yōu)選擇應該是如圖4所示的X0點（X01，X02）。（M、M1貨幣成本預算線，T、T1為時間成本預算線，E為充分預算線，L為無差異曲線，X0點為充分預算約束下最大效用的商品組合。）

2. 有限理性下公職與非公職人員在時間成本約束下的房地產(chǎn)洗錢行為?，F(xiàn)實情況下，不法人員在洗錢的過程中，除了要考慮時間和貨幣因素外，還強烈地受到主觀效用的影響，主觀效用除了包含對商品客觀效用的主觀評價之外，還包括對行為風險的評估和風險偏好的態(tài)度等。有限理性的消費者不能保證得到全局最優(yōu)，也不會將所有的預算完全消費，通常會選擇次優(yōu)解[10]。因此，我們可以得出公職與非公職人員在不同的效用目標引導下的房地產(chǎn)洗錢行為。

公職人員作為政府官員，在進行非法資產(chǎn)處理的過程中，考慮的因素較多，不僅要保障資金安全轉(zhuǎn)移，還要考慮自身的安全，因此對于公職人員而言，最注重安全效用，時間成本在其洗錢過程中有重要作用，在短時間內(nèi)將非法資產(chǎn)進行清洗是保障安全效用的有效途徑；非公職人員則不然，他們更注重收益最大化，貨幣成本直接影響收益，他們在洗錢過程中盡可能地減少財富流失，選擇更多的M商品，能最大限度洗錢的方式。在圖4中，由于各種因素限制，不能達到理想情況下的最優(yōu)解，假設(shè)不法人員通過降低最優(yōu)效用，以L為例，在充分預算約束下，當達到同樣大小的效用時，公職人員的次優(yōu)解為XT（XT1，XT2），非公職人員的次優(yōu)解為XM（XM1，XM2），由此，引起XT1>X01>XT2，XM2>XM0>XM1。

綜上所述，由于公職與非公職人員所處環(huán)境、社會地位等不同，具有不同的效用目標。在有限理性條件下，公職人員會更多選擇能在短時間內(nèi)進行房地產(chǎn)洗錢的T商品。而非公職人員則注重財富的增加，收益最大化是其主要的主觀效用，因此，會選擇能較大程度清洗大量非法資金的房地產(chǎn)洗錢行為，選擇更多的M商品。

四、針對公職與非公職人員房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為的監(jiān)測思路

（一）公職人員利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的監(jiān)測思路

以上分析結(jié)果顯示，不法公職人員在利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的過程中，大多數(shù)情況下會利用他人名義，這些人員大多是不法公職人員的近親屬、其他親屬、情婦（夫），利益相關(guān)者（企業(yè)主），并且親屬、情婦是其主要利用的對象。根據(jù)《最高人民法院最高人民檢察院關(guān)于辦理受賄刑事案件適用法律若干問題的意見》，“特定關(guān)系人”是指與國家工作人員有近親屬、情婦（夫）以及其他共同利益關(guān)系的人?；诖耍岢鲆浴肮毴藛T及其特定關(guān)系人”為監(jiān)測主體的監(jiān)測思路，監(jiān)測其名下房產(chǎn)、股票（房地產(chǎn)企業(yè)類型）、銀行賬戶的資產(chǎn)信息是否與其收入相匹配。

1. 基于收入的監(jiān)測思路?！吨腥A人民共和國公務員法》第五十三條規(guī)定：公務員須遵守紀律，不得從事或參與營利性活動，在企業(yè)或者其他營利性組織中兼任職務?！吨袊伯a(chǎn)黨黨員領(lǐng)導干部廉潔從政若干準則》中也規(guī)定禁止私自從事營利性活動，不準以個人或借他人名義經(jīng)商、辦企業(yè)。對于官員及其親屬經(jīng)商現(xiàn)象，2010年施行的《中國共產(chǎn)黨黨員領(lǐng)導干部廉潔從政若干準則》對公職人員親屬管理提出規(guī)定，不得默許縱容親屬以本人名義牟取私利、為親屬經(jīng)商創(chuàng)造條件、親屬不得在本人管轄范圍內(nèi)經(jīng)商。因此，從法律約束和一般收入水平來看，無論是公職人員還是其親屬的收入中都不應存在頻繁或大額收入。所以，一旦不法公職人員腐敗或其親屬利用其影響力獲利，必然呈現(xiàn)頻率增大或金額突然增加的收入特征，如果通過金融機構(gòu)，則不難發(fā)現(xiàn)異常收入的來源。基于這些特點不難從賬戶層面發(fā)現(xiàn)異常公職人員，但是由于賬戶交易容易受到反洗錢監(jiān)測，不法公職人員往往采用現(xiàn)金交易和實物交易。因此，同時還需借助消費監(jiān)測手段。

2. 基于消費的監(jiān)測思路。相對收入消費理論認為，消費者的消費受到周圍人們消費水平的影響，特別是低收入者因攀比心理、提高社會相對地位的愿望等因素而使自身的消費處于和收入不相稱的較高水平。公職人員受到有較高經(jīng)濟地位的人群影響產(chǎn)生較高等級的消費愿望，在自身合法收入有限的條件下，為滿足較高等級的消費，公職人員就會尋求通過經(jīng)濟犯罪來獲得收入，從而產(chǎn)生了與正常收入不相匹配的消費行為，購買高檔小區(qū)住房甚至別墅。隨著國內(nèi)反腐力度的不斷加大，近年來出現(xiàn)越來越多的不法公職人員擁有境外房產(chǎn)的現(xiàn)象。因此，通過監(jiān)測公職人員及特定關(guān)系人在住房方面的消費判定其是否存在房地產(chǎn)洗錢的行為是可行的。

（二）非公職人員利用房地產(chǎn)行業(yè)洗錢的監(jiān)測思路

非公職人員利用房地產(chǎn)洗錢常常通過建立房地產(chǎn)企業(yè)，通過各種途徑將非法資金不斷混入正常的經(jīng)營活動，并通過會計舞弊等財務作假方式清洗非法所得。因此，該過程必然存在頻繁的交易活動或大量的交易金額，與行業(yè)內(nèi)相似發(fā)展水平和規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營狀況不相符。因此，可以從企業(yè)經(jīng)營過程中的多個角度進行監(jiān)測。

1. 相同行業(yè)中的企業(yè)一般都會涉及到相同或相似的業(yè)務結(jié)構(gòu)，這意味著同一行業(yè)中企業(yè)的資金鏈條和資金流向應該相對一致。因此，可以對企業(yè)的交易資金額度和交易頻率的企業(yè)交易發(fā)生量進行檢測。利用基于離群點的客戶行為模式識別的監(jiān)測方式進行：以正常行為模式企業(yè)的銀行基本存款賬戶歷史年度交易數(shù)據(jù)為基準，然后將待檢測企業(yè)的交易金額記錄和交易頻率記錄分別與正常數(shù)據(jù)進行設(shè)定時期內(nèi)比較性檢測，判別是否存在異常情況。

2. 每個行業(yè)的企業(yè)都有特定的經(jīng)營范圍，其賬戶的資金流動必定是在其所屬行業(yè)的相關(guān)行業(yè)范圍之內(nèi)。當某行業(yè)某企業(yè)的銀行賬戶突然出現(xiàn)與其主要業(yè)務或產(chǎn)品供求關(guān)系無直接聯(lián)系的企業(yè)的轉(zhuǎn)賬或現(xiàn)金收付，則可以懷疑這家企業(yè)的交易可疑，存在洗錢嫌疑[11]。楊勝剛等構(gòu)建了一個簡化的行業(yè)相關(guān)系數(shù)矩陣，可以對企業(yè)與其交易往來的賬戶之間的基于客戶行為模式識別的行業(yè)相關(guān)性進行檢測[12]。

3. 針對企業(yè)本身財務審計對假帳的檢測。企業(yè)涉嫌做“假賬”的一般目的是為了夸大經(jīng)營狀況而粉飾其經(jīng)濟效益或是偷稅漏稅以此降低運營成本。由于洗錢是以將非法資金混入合法資金為目的，其過程必定涉及到對相關(guān)的企業(yè)財務記錄根據(jù)非法資金總量做出類似于夸大其經(jīng)營和賦稅情況的更改行為。因此，可以通過企業(yè)本身財務審計對假賬的檢測，判別企業(yè)是否存在非法經(jīng)營的行為。

五、結(jié)論及建議

房地產(chǎn)洗錢具有較強的欺騙性和隱蔽性，不僅造成了嚴重的經(jīng)濟損失，更擾亂了社會正常的經(jīng)濟秩序。通過對房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為及房地產(chǎn)行業(yè)主要的洗錢主體的行為分析和對比，提出以下建議，希望可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的不法行為，預防和減少經(jīng)濟犯罪的發(fā)生。

1. 應盡快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法律法規(guī)。借鑒現(xiàn)有金融業(yè)反洗錢成功做法以及國外房地產(chǎn)業(yè)反洗錢先進經(jīng)驗，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的實際情況，盡快出臺房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)客戶身份識別、大額和可疑交易報告、現(xiàn)金交易制度、客戶身份及交易記錄保存等方面的規(guī)章制度，指導房地產(chǎn)業(yè)開展反洗錢工作。

2. 針對公職人員房地產(chǎn)洗錢行為，可以從以下兩個方面進行。首先，應加速建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)全國各地區(qū)房地產(chǎn)登記信息的共享，便于掌握異地購房、多次購房、購置豪華住宅信息，為房地產(chǎn)可疑交易的識別提供信息支持。其次，密切關(guān)注公職人員及其特定關(guān)系人的房產(chǎn)及資產(chǎn)情況，加強民主監(jiān)督及國際合作，查處境內(nèi)外不法資產(chǎn)，增加公職人員購房洗錢成本，降低房地產(chǎn)洗錢的效用，減少洗錢行為。

3. 針對非公職人員房地產(chǎn)業(yè)洗錢行為，應盡快將其納入洗錢義務主體，完善公司審查制度，加強行業(yè)監(jiān)管。將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢監(jiān)管的范圍，是開展反洗錢工作的前提和基礎(chǔ)。要有效預防和遏制房地產(chǎn)業(yè)的洗錢行為，應當從管住源頭和堵住出口兩方面入手。完善公司審查制度，清楚房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、裝修、裝飾機構(gòu)等股東資金來源和性質(zhì)及其實際控制人的背景信息，以保障資金來源、公司運營合法。建立行業(yè)自律機制，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，了解購房者資金來源和性質(zhì)，購房情況及交易頻率，發(fā)現(xiàn)大額可疑交易立即上報。

參考文獻：

[1]陳莉.國外房地產(chǎn)也反洗錢的主要做法[J].西南金融，2009，（3）.

[2]左運光.建立房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢監(jiān)測和管理機制的實務性研究[J].南方金融，2011，（9）.

[3]吳航.房地產(chǎn)領(lǐng)域經(jīng)濟犯罪現(xiàn)狀透析[J].公安研究，2008，（8）.

[4]謝端純.房地產(chǎn)行業(yè)反洗錢可以資金監(jiān)測模型研究[J].南方金融，2010，（1）.

[5]嚴立新.中國反洗錢戰(zhàn)略（2013～2018）的升級轉(zhuǎn)型及其實施機制的建立[J].管理世界，2013，（9）.

[6]房產(chǎn)灰色資本暗撐高房價[EB/OL].http：//house.people.com.cn/n/2012/1110/c164220-19537138.html.

[7]張超.房地產(chǎn)業(yè)反洗錢現(xiàn)狀：一項問卷調(diào)查的啟示[J].金融發(fā)展評論，2013，（1）.

[8]佚名.中紀委向中央通報“反腐敗斗爭工作的新動向”[EB/OL].http：//sc.sina.com.cn/news/z/2013-01-19/114461128.html.

[9]黃友，張騰文.雙重預算約束下的消費者行為選擇[J].財政研究，2007，（8）.

[10]宋波，徐飛.有限理性下消費者的貪心選擇行為分析[J]上海管理科學，2010，（8）.

[11]魏萊.反洗錢監(jiān)管體系與監(jiān)測方法研究[D].長沙：湖南大學，2011.

[12]楊勝剛，王鵬，賀學會.決策樹算法在反洗錢領(lǐng)域中的應用研究[J].湖南大學學報，2006，（1）.

責任編輯、校對：關(guān) 華

五、結(jié)論及建議

房地產(chǎn)洗錢具有較強的欺騙性和隱蔽性，不僅造成了嚴重的經(jīng)濟損失，更擾亂了社會正常的經(jīng)濟秩序。通過對房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為及房地產(chǎn)行業(yè)主要的洗錢主體的行為分析和對比，提出以下建議，希望可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的不法行為，預防和減少經(jīng)濟犯罪的發(fā)生。

1. 應盡快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法律法規(guī)。借鑒現(xiàn)有金融業(yè)反洗錢成功做法以及國外房地產(chǎn)業(yè)反洗錢先進經(jīng)驗，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的實際情況，盡快出臺房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)客戶身份識別、大額和可疑交易報告、現(xiàn)金交易制度、客戶身份及交易記錄保存等方面的規(guī)章制度，指導房地產(chǎn)業(yè)開展反洗錢工作。

2. 針對公職人員房地產(chǎn)洗錢行為，可以從以下兩個方面進行。首先，應加速建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)全國各地區(qū)房地產(chǎn)登記信息的共享，便于掌握異地購房、多次購房、購置豪華住宅信息，為房地產(chǎn)可疑交易的識別提供信息支持。其次，密切關(guān)注公職人員及其特定關(guān)系人的房產(chǎn)及資產(chǎn)情況，加強民主監(jiān)督及國際合作，查處境內(nèi)外不法資產(chǎn)，增加公職人員購房洗錢成本，降低房地產(chǎn)洗錢的效用，減少洗錢行為。

3. 針對非公職人員房地產(chǎn)業(yè)洗錢行為，應盡快將其納入洗錢義務主體，完善公司審查制度，加強行業(yè)監(jiān)管。將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢監(jiān)管的范圍，是開展反洗錢工作的前提和基礎(chǔ)。要有效預防和遏制房地產(chǎn)業(yè)的洗錢行為，應當從管住源頭和堵住出口兩方面入手。完善公司審查制度，清楚房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、裝修、裝飾機構(gòu)等股東資金來源和性質(zhì)及其實際控制人的背景信息，以保障資金來源、公司運營合法。建立行業(yè)自律機制，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，了解購房者資金來源和性質(zhì)，購房情況及交易頻率，發(fā)現(xiàn)大額可疑交易立即上報。

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[12]楊勝剛，王鵬，賀學會.決策樹算法在反洗錢領(lǐng)域中的應用研究[J].湖南大學學報，2006，（1）.

責任編輯、校對：關(guān) 華

五、結(jié)論及建議

房地產(chǎn)洗錢具有較強的欺騙性和隱蔽性，不僅造成了嚴重的經(jīng)濟損失，更擾亂了社會正常的經(jīng)濟秩序。通過對房地產(chǎn)行業(yè)洗錢行為及房地產(chǎn)行業(yè)主要的洗錢主體的行為分析和對比，提出以下建議，希望可以規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的不法行為，預防和減少經(jīng)濟犯罪的發(fā)生。

1. 應盡快建立和完善房地產(chǎn)業(yè)反洗錢法律法規(guī)。借鑒現(xiàn)有金融業(yè)反洗錢成功做法以及國外房地產(chǎn)業(yè)反洗錢先進經(jīng)驗，結(jié)合我國房地產(chǎn)業(yè)的實際情況，盡快出臺房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)客戶身份識別、大額和可疑交易報告、現(xiàn)金交易制度、客戶身份及交易記錄保存等方面的規(guī)章制度，指導房地產(chǎn)業(yè)開展反洗錢工作。

2. 針對公職人員房地產(chǎn)洗錢行為，可以從以下兩個方面進行。首先，應加速建立全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)信息管理系統(tǒng)，實現(xiàn)全國各地區(qū)房地產(chǎn)登記信息的共享，便于掌握異地購房、多次購房、購置豪華住宅信息，為房地產(chǎn)可疑交易的識別提供信息支持。其次，密切關(guān)注公職人員及其特定關(guān)系人的房產(chǎn)及資產(chǎn)情況，加強民主監(jiān)督及國際合作，查處境內(nèi)外不法資產(chǎn)，增加公職人員購房洗錢成本，降低房地產(chǎn)洗錢的效用，減少洗錢行為。

3. 針對非公職人員房地產(chǎn)業(yè)洗錢行為，應盡快將其納入洗錢義務主體，完善公司審查制度，加強行業(yè)監(jiān)管。將房地產(chǎn)業(yè)納入反洗錢監(jiān)管的范圍，是開展反洗錢工作的前提和基礎(chǔ)。要有效預防和遏制房地產(chǎn)業(yè)的洗錢行為，應當從管住源頭和堵住出口兩方面入手。完善公司審查制度，清楚房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)中介機構(gòu)、裝修、裝飾機構(gòu)等股東資金來源和性質(zhì)及其實際控制人的背景信息，以保障資金來源、公司運營合法。建立行業(yè)自律機制，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)，了解購房者資金來源和性質(zhì)，購房情況及交易頻率，發(fā)現(xiàn)大額可疑交易立即上報。

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[8]佚名.中紀委向中央通報“反腐敗斗爭工作的新動向”[EB/OL].http：//sc.sina.com.cn/news/z/2013-01-19/114461128.html.

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[12]楊勝剛，王鵬，賀學會.決策樹算法在反洗錢領(lǐng)域中的應用研究[J].湖南大學學報，2006，（1）.

責任編輯、校對：關(guān) 華