作者簡介：王麗(1990-)；女；漢；吉林財經大學稅務學院2013級研究生；專業(yè)：財政學。

摘要：隨著我國國民經濟的快速發(fā)展和國民財富的不斷積累和增加，稅收制度也要逐步改革，以適應新階段的經濟發(fā)展。就目前來說，我國房地產稅收多年來也一直處于增長的狀態(tài)，房地產稅收在開發(fā)、交易和流轉環(huán)節(jié)明顯存在稅負不公平的現(xiàn)象，本文對房地產稅負現(xiàn)狀和成因進行了分析，進而提出了減輕房地產稅負的政策建議。

關鍵詞：房地產稅收；稅收負擔；營業(yè)稅；土地增值稅一、我國房地產行業(yè)稅負現(xiàn)狀

表1我國房地產總體狀況統(tǒng)計表200620072008200920102011房地產稅收收入(億)238437352772392438482686685549866566房地產收入增加值(億)99504213822141476013187496522886232678384房地產增加值

占GDP的比重460%520%470%550%570%566%數(shù)據(jù)來源：中國經濟與社會發(fā)展統(tǒng)計數(shù)據(jù)庫

從表1可以看出，從2006年-2011年，我國房地產行業(yè)的GDP和房地產稅收在總收入中是在一直不斷地增加的，尤其是在后三年中，其增長度顯著增加，房地產行業(yè)的稅收從2006年的238437億元漲到了2011年的866566億元，已經漲了將近四倍，雖然說房地產GDP與房地產稅收的增長趨勢基本相同，除了2008年出現(xiàn)的小幅度回落以外，其他年份也是在逐年增加的，但是通過數(shù)據(jù)分析可以看出，GDP增加的速度是小于稅收的增加速度的，這就說明了我國的房地產業(yè)稅負呈現(xiàn)出不斷增長的趨勢。

二、房地產行業(yè)稅負不合理的成因

(一)稅費種類過多，整體負擔較重

對于我國目前的房地產稅費設計來看，其土地的購置費是開發(fā)成本的主要組成部分，而且與征收的稅種比較，收費的項目明顯過多。對于房地產開發(fā)和流通階段來說，對房地產的稅費的頻繁的征收，導致了房產的價格大幅度的偏離了原本真實的價值，這就使得房地產企業(yè)的稅收負擔出現(xiàn)嚴重的增加，這也使得房地產企業(yè)的發(fā)展受到了相應的抑制。我國目前的房地產行業(yè)成本和費用存在著嚴重的失衡現(xiàn)象，征收的稅費過高，直接導致了房價居高不下。這些問題的嚴重性使得我國政府的經濟政策也收到了嚴重的影響，因此，房地產政策大大力度改善是現(xiàn)階段所必不可少的。

(二)稅制結構不完善

(1)房地產各環(huán)節(jié)稅收不同，造成稅負不合理

對于我國目前在房地產方面的稅收制度，主要是在交易環(huán)節(jié)設置了相應的稅種，但是對于保有環(huán)節(jié)來說，其稅種很少，免稅的范圍較大。這就使得房地產各環(huán)節(jié)稅收的征收上出現(xiàn)明顯的不公現(xiàn)象。房地產的運行包括了開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)，房地產的開發(fā)階段主要涉及了契稅、耕地占用稅和開發(fā)費用等，交易環(huán)節(jié)則涉及到了土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護建設稅、印花稅、教育費附加等稅種，其稅種較多，而對于保有環(huán)節(jié)來設計的稅種非常少，且免稅范圍大。這就使得各階段之間出現(xiàn)明顯的稅負不公問題。

(2)重復征稅現(xiàn)象導致稅負不公

第一，土地增值稅與營業(yè)稅的重復征收。

房產轉讓環(huán)節(jié)中對土地增值稅的征收體現(xiàn)出了土地增值稅存在著流轉稅的特征。這就會導致房地產企業(yè)除了需要依據(jù)銷售收入、轉讓收入和租金交納轉讓環(huán)節(jié)中的營業(yè)稅以外，還需要以轉讓房地產的增值額來交納土地增值稅，這就會出現(xiàn)重復征稅的現(xiàn)象，使得土地的正常流轉收到阻礙。

第二，房屋租賃中的重復征稅。

對于目前來說，我國存在著大量的買不起房屋的人群，因此，房屋租賃可以起到很好地緩解住房難的問題，所以我國需要大力度的支持房地產租賃行業(yè)的發(fā)展，鼓勵房地產開發(fā)商加大對租賃房屋的建造。但是，我國對于房屋租賃的稅制設計上，也存在著明顯的重復征稅現(xiàn)象，既要對租金全額征收12%的房產稅，又要對所獲營業(yè)額征收5%的營業(yè)稅。對于房屋出租來說，我們可以將其定義為是一種服務，因此對于營業(yè)稅的征收顯然公平，但是要是再征收房地產稅，這就會使得公平被打破了。

三、減輕房地產業(yè)稅收負擔的對策建議

對于上述的問題，我們需要對房地產政策進行合理有效地調整，使得開發(fā)、交易和保有環(huán)節(jié)的稅負能夠得到平衡。從外國的實踐來看，我們可以對開發(fā)環(huán)節(jié)的稅種盡心簡化和合并，而對于保有環(huán)節(jié)的稅收比重需要進一步的增加，同時需要有效地降低開發(fā)和轉讓環(huán)節(jié)的稅收。除此以外，對稅種間重復征稅的現(xiàn)象進行相應的調節(jié)，可以開證遺產稅和贈與稅等國際上所通用的稅種。

(一)開發(fā)環(huán)節(jié)簡化稅制、合并稅種

對于房地產開發(fā)階段稅制的設計，我們主要可以從對開發(fā)環(huán)節(jié)稅種的減少來實現(xiàn)稅種簡化的目標，從而使得該環(huán)節(jié)的稅收負擔進一步的降低。拿契稅來說，它是一個傳統(tǒng)稅種，但是對于印花稅的引入，就使得對我國房屋產權轉移所書立的憑證征收契稅，對于其它產權轉移憑證來說，就存在著較為明顯地重復征稅現(xiàn)象，因為印花稅包含了契稅的所有功能，所以我們可以考慮將二者進行合并。

(二)交易環(huán)節(jié)對營業(yè)稅和土地增值稅進行改革，同時新增遺產稅和贈與稅

(1)對營業(yè)稅和土地增值稅進行改革

首先是改變房地產行業(yè)營業(yè)稅的計稅依據(jù)。我們需要借鑒增值稅的計稅依據(jù)，根據(jù)合理負擔的原則，改變原本總額計稅的方法，對于建筑業(yè)來說，把計稅依據(jù)變?yōu)闋I業(yè)收入的總額減除各環(huán)節(jié)征收的稅費，有效避免重復征稅。對于銷售不動產來說，把相應環(huán)節(jié)增加的收入額作為計稅的基礎。

其次是對土地增值稅進行進一步的簡化處理?，F(xiàn)存對土地增值稅的設計來說，并不簡單，如果把其納入稅收征管的分析角度，我國對于流轉環(huán)節(jié)主要重視的是效率問題，而對于土地增值稅的劃分來說，也是屬于流轉環(huán)節(jié)的稅收，所以說，我們需要在設計稅制的時候，把簡便和效率做到足夠的重視，這樣一來，也更有利于監(jiān)管。對于目前來說，我們需要做的就是將稅率進行合理的調節(jié)，將房地產增值額的計算進行相應的簡化，從而有效地降低納稅人的納稅成本。當然，隨著我國房地產業(yè)逐步趨于規(guī)范化，在平均化的行業(yè)利潤的趨勢下，我們可以考慮把土地增值稅進行取消，把它列入相應的所得稅大類。

(2)新增遺產與贈與稅

對于我國目前的房地產稅收政策體系來說，與其他過來比較來說，并不健全，需要把遺產稅和贈與稅都加到其中。拿健全房地產稅收政策體系來說，我們需要把國際上普遍使用的遺產稅和贈與稅加入房地產稅收體系當中。對于現(xiàn)在的中國來說，高收入階層越來越多，并且許多人都把房產作為了其投資理財?shù)捻椖?，因此對于遺產稅的征收就顯得格外的重要，對于那些通過繼承或受贈等方式所取得房地產的納稅人來說，對其征稅也可以很好地做到對財產的調節(jié)，從而將貧富差距進行進一步的縮小，有效地解決社會上分配不公的現(xiàn)象，最終達到促進社會的穩(wěn)定的作用。

(三)保有環(huán)節(jié)開征統(tǒng)一的不動產稅

對于目前來說，現(xiàn)在的房地產保有環(huán)節(jié)稅種較少，免稅的范圍很大，這就使得房地產稅收的整體稅收體系并不健全。雖然說“國八條”和“國六條”都對稅收政策在調整住房結構和打擊房地產投機中的作用進行了進一步的強調，但是保有環(huán)節(jié)稅收體系仍需進一步的完善。從我國現(xiàn)實的國情來看，現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)是以納稅人實際占有的土地面積，實行定額稅率，這樣以來并不能很好地節(jié)約使用土地，提高土地的利用效率?，F(xiàn)在的房產稅的計稅依據(jù)是以房產余值和房租收入，這樣的設計并不是很科學。我們可以將房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅進行合并，將評估價值作為計稅的標準，而且，把這種稅收的征收安排在房地產保有環(huán)節(jié)。而且，把兩種稅收進行合并，還可以簡化手續(xù)，降低征納雙方的稅收成本。

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