◎ 文/杜莉

近年來，我國經(jīng)濟既面臨增長速度下滑的風(fēng)險，又需要克服貨幣供應(yīng)量擴大帶來的通貨膨脹壓力，宏觀調(diào)控形勢十分復(fù)雜，未來房價的走勢顯示出了越來越大的不確定性。在這樣的背景下，準(zhǔn)確判斷房價變動對我國城鎮(zhèn)居民消費的影響，對于制定正確的宏觀調(diào)控政策具有十分顯著的現(xiàn)實意義。

房價上升抑制居民消費

在過去10余年間，我國的經(jīng)濟增長主要依賴投資而非消費驅(qū)動，造成最終消費率偏低的主要原因在于居民消費（而非政府消費）的持續(xù)低迷。

1.房價高是影響我國居民家庭高儲蓄低消費的一個重要原因

2003以來我國經(jīng)歷了房價上升和居民消費率下降并行的現(xiàn)象。利用相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行的實證研究進一步證實了2003-2010年間房價上升對我國居民平均消費傾向的總體影響顯著為負(fù)。深入分析房價上升對居民消費的影響機制則不難發(fā)現(xiàn)，只有對于擁有住房且無購房計劃的居民來說，房價上升才能通過“房產(chǎn)財富效應(yīng)”促進其增加消費。對于租房者或其他潛在的購房者來說，房價上升反而將迫使他們?yōu)榉e累購房的首付款而減少消費，更多儲蓄。也就是說，居民擁有住房的狀況和購房意愿是決定房價上升對于居民消費效應(yīng)的兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2.“房產(chǎn)財富效應(yīng)”在我國并未發(fā)揮主導(dǎo)性影響

從居民擁有住房的情況看，一些調(diào)查資料顯示我國目前的住房自有率達到85%以上，遠(yuǎn)高于美國65%的水平，在這一背景下，“房產(chǎn)財富效應(yīng)”在我國并未發(fā)揮主導(dǎo)性影響，原因在于：

（1）居民自有住房的較大比例仍為房改私房、經(jīng)濟適用房等面積較小、條件較差的住房，以致這部分“有房”的居民同時仍是潛在的購房者。

（2）房地產(chǎn)金融體系不完善，以住宅為抵押的貸款業(yè)務(wù)開展不普遍。既然較高的住房自有率沒能帶來較強的“房產(chǎn)財富效應(yīng)”，居民出于新購、改善甚至保值增值等多種目的而購房的強烈愿望，就成為房價上升抑制我國居民消費的主要原因了。

房價變動影響居民消費的新趨勢

若房價上升抑制我國居民消費的趨勢保持不變，則與之相適應(yīng)的宏觀調(diào)控政策十分明確，即從改善民生和提振居民消費的角度考慮，均應(yīng)推行限制房價過快上漲的政策措施，這樣即使未來部分地區(qū)房價由升轉(zhuǎn)降，也不會帶來新的政策風(fēng)險。然而，關(guān)于房價對居民消費傾向影響的進一步研究揭示出房價影響我國居民消費的更為復(fù)雜的機制，使得與房價相關(guān)的宏觀調(diào)控可能陷入兩難困境。

1.房價上升對居民消費傾向的效應(yīng)，與其居住狀況和購房意愿密切相關(guān)

對于不擁有住房或?qū)ΜF(xiàn)有住房尚不滿意的準(zhǔn)備購房的居民來說，房價上升固然有可能使他們增加儲蓄，但當(dāng)房價上升到一定程度，也可能使他們喪失買房的能力，轉(zhuǎn)而推遲甚至取消購房計劃，開始進行所謂的“絕望消費”，這時其消費水平反而將提高。換言之，對于特定消費者來說，房價上升對其消費傾向的效應(yīng)，與其居住狀況和購房意愿密切相關(guān)，而消費者是否擁有住房以及是否準(zhǔn)備購房本身又受到房價高低的影響?？紤]到這種情況，對于準(zhǔn)備購房的消費者來說，房價與居民消費傾向的關(guān)系可能呈“U”型，即當(dāng)房價低于某一臨界水平時，房價上升導(dǎo)致其消費傾向下降，而當(dāng)房價高于該臨界水平時，房價上升轉(zhuǎn)而促進其消費傾向上升，如果這類消費者人數(shù)眾多，從一個國家總體看，房價與居民消費傾向的關(guān)系也可能呈“U”型。

2.房價與居民平均消費傾向呈“U”型曲線關(guān)系

筆者對全國287個地級市的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)進行的實證研究發(fā)現(xiàn)，房價與我國居民平均消費傾向的“U”型曲線關(guān)系確實存在。根據(jù)對其他相關(guān)變量皆為“0”時房價與居民平均消費傾向的關(guān)系進行擬合，發(fā)現(xiàn)臨界房價水平大約為每平方米1.4萬元（見圖）。由于全國大多數(shù)城市的房價低于1.4萬元，即在圖中處于拋物線左側(cè)的位置，故總體看房價上升抑制了我國居民消費。但利用上海市城鎮(zhèn)居民入戶調(diào)查數(shù)據(jù)進行的實證研究發(fā)現(xiàn)，較高的房價收入比確實導(dǎo)致一些尚無自有房的居民家庭放棄購房，從而房價上升對居民消費的影響表現(xiàn)為正向的促進作用，由于受訪上海居民面臨的房價水平明顯高于每平方米1.4萬元，這一結(jié)果說明“U”型曲線關(guān)系能更全面地概括房價上升對我國居民消費傾向的影響。

無論是全國地級市數(shù)據(jù)呈現(xiàn)的房價與居民消費傾向的“U”型曲線關(guān)系，還是上海市城鎮(zhèn)居民入戶調(diào)查數(shù)據(jù)得到的房價上升促進居民消費的情況，均是近年來在房價上升到一定程度后出現(xiàn)的新現(xiàn)象，因而反映了房價上升對我國居民消費影響的新趨勢。

顯然，從提振居民消費和擴大內(nèi)需角度看，房價上升帶來的擴大消費的效應(yīng)是十分積極而有利的，但是，因房價上升而放棄購房，對于居民來說，是不得已而為之，住房是重要的民生問題，于是“提振消費”和“改善民生”兩大宏觀政策目標(biāo)陷入了難以協(xié)調(diào)的困境。

房價上升對居民消費由“抑制”到“促進”對宏觀調(diào)控帶來的挑戰(zhàn)

雖然筆者在上海觀察到了房價上升導(dǎo)致城鎮(zhèn)居民家庭放棄購房而進行所謂“絕望消費”的現(xiàn)象，這可能是上海等房價特別高的“一線”城市所特有的，但如果越來越多的“二三線”城市房價水平不斷提高，超過了每平方米1.4萬元的臨界點，則房價上升導(dǎo)致居民消費傾向提高的區(qū)域可能會不斷擴大。因此，必須認(rèn)真研究房價上升對居民消費由“抑制”到“促進”對宏觀調(diào)控可能帶來的新挑戰(zhàn)。

面對“提振消費”和“改善民生”難以兼顧的兩難困境，筆者提出3點建議：

（1）對于以上海為代表的房價特別高的“一線”城市，抑制房價的政策可能為提振居民消費的總體宏觀經(jīng)濟目標(biāo)帶來負(fù)面影響，因此不宜持續(xù)性地通過限購等行政手段抑制房價。

（2）辯證地看待“一線”城市部分無房居民家庭因房價過高而放棄購房、擴大消費的現(xiàn)象。

一方面，這是一種積極地變化，它恰好體現(xiàn)了市場經(jīng)濟體制下房價的價格杠桿作用，可以一定程度上緩解社會資源過度投入房地產(chǎn)行業(yè)帶來的負(fù)面影響；另一方面，也反映出目前還有相當(dāng)部分居民無法實現(xiàn)購買住房的愿望。

研究結(jié)果顯示，與擁有住房相比，“住房面積”和“住房地理位置”等反映住房質(zhì)量的因素對于居民總體幸福感的影響更顯著。因而，完善并推進住房保障體系建設(shè)，特別是發(fā)展質(zhì)量優(yōu)良的公共租賃房，讓更多的居民家庭租房，對于改善民生、實現(xiàn)居民“住有所居”具有十分重要的現(xiàn)實意義。

（3）房價上升導(dǎo)致租房者或潛在購房者放棄購房、轉(zhuǎn)而進行“絕望消費”的情形是在房價特別高的前提下發(fā)生的。

在“二三線”城市，房價上升對居民消費傾向的抑制作用仍占據(jù)主導(dǎo)地位。因此，對于“二三線”城市甚至更小的城鎮(zhèn)而言，繼續(xù)努力保持房價的穩(wěn)定十分重要，只有這些城市不陷入“一線”城市當(dāng)前面臨的兩難困境，我國總體的宏觀經(jīng)濟調(diào)控才能處于更為有利的地位。當(dāng)然，在這些城市，同樣應(yīng)該大力發(fā)展公共租賃房，改善公共租賃房的質(zhì)量。