張宏偉

基于這個(gè)背景，可以肯定大型房企雖然開始降價(jià)，但還沒有到大幅度拉開的地步。

盡管部分開發(fā)商采取比較明智的大幅降價(jià)策略“以價(jià)換量”，但是1月至5月份整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交的氛圍尚沒有回歸到“量”的軌道上來，大多數(shù)大中城市成交量同比去年同期下滑2-3成，市場(chǎng)仍然普遍地面臨著“去庫存”的壓力。

對(duì)于房企來講，市場(chǎng)成交量普遍性下滑、房企負(fù)債和存貨增幅的壓力、房貸收緊局面并未實(shí)質(zhì)改變等因素使得上市房企二季度銷售壓力、經(jīng)營壓力明顯增加，尤其是2014年即將過半，對(duì)于上市房企來講，6月份半年報(bào)業(yè)績壓頂，房企勢(shì)必會(huì)采取相對(duì)應(yīng)的措施“搶收”半年報(bào)業(yè)績，當(dāng)然，適度的價(jià)格策略調(diào)整成為大多數(shù)房企的必然選擇。

那么，在這樣復(fù)雜的市場(chǎng)背景下，買房與投資真的到了一個(gè)好的時(shí)機(jī)么？

降價(jià)有待全面展開

這是否是購房的好時(shí)機(jī)首先需要回答一個(gè)問題，樓市是否真的正在下行，量價(jià)總體欠佳的原因又是什么？

2014年6月18日，國家統(tǒng)計(jì)局曾公布5月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格變動(dòng)情況。與上月相比，價(jià)格下降的城市有35個(gè)，持平的城市有20個(gè)，上漲的城市有15個(gè)。環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最低下降1.4%。比如杭州、常州、溫州、北京、無錫、成都、廣州、上海等城市個(gè)別樓盤出現(xiàn)大幅降價(jià)逆襲。

總體來看，受銀行信貸緊縮及市場(chǎng)存銷比指標(biāo)提高等因素影響，市場(chǎng)去化壓力倍增，此時(shí)，部分開發(fā)企業(yè)開始大幅降價(jià)回籠資金，導(dǎo)致大中城市房價(jià)漲幅放緩。

量價(jià)持續(xù)平行甚至下行的第一個(gè)因素，來自銀行信貸緊縮持續(xù)的影響。盡管5月份央行明確提出首先滿足首套自住需求房貸，但是，實(shí)際上5月份房貸利率并沒有下調(diào)，這很難對(duì)市場(chǎng)起到刺激成交量的作用。因此，銀行信貸緊縮導(dǎo)致“錢荒”、房貸利率上浮的現(xiàn)象甚至?xí)绊懙?014年下半年整體市場(chǎng)的行情。

即使是地方政府猶抱琵琶半遮面的救市措施。短期內(nèi)也很難使得開發(fā)商在市場(chǎng)博弈中占據(jù)優(yōu)勢(shì)，量價(jià)難以有起色。4月份以后，部分城市開始放松樓市限購等“救市”措施，比如天津、南寧等城市放松限購，無錫、?？趹艏抡碳鞘行枨?，沈陽、昆明、福州傳言限購取消等措施，這反而助長了開發(fā)企業(yè)博弈市場(chǎng)的決心，一定程度上也不利于市場(chǎng)成交量拉開節(jié)奏，從成交價(jià)格的角度來看，盡管定價(jià)更貼近市場(chǎng)，但也處于博弈狀態(tài)，難以有大幅上漲的動(dòng)力。

基于這個(gè)背景，可以肯定大型房企雖然開始降價(jià)，但還沒有到大幅度拉開的地步。

因?yàn)樵阢y行信貸緊縮的市場(chǎng)背景下，大型房企開始大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為讓當(dāng)前的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)更加明朗化。在當(dāng)前的市場(chǎng)博弈階段，能否真正降價(jià)到位是激活當(dāng)前的樓市成交量的關(guān)鍵，也是緩解各個(gè)房企及當(dāng)前市場(chǎng)庫存相對(duì)較大的關(guān)鍵。

不過5月份以來，大型品牌房企總體遮遮掩掩的降價(jià)狀況應(yīng)該不會(huì)持續(xù)太久。從開發(fā)企業(yè)心態(tài)來講，6月份大多數(shù)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)比較現(xiàn)實(shí)，其對(duì)于當(dāng)前期望值也明顯沒有之前那么高，尤其是在半年報(bào)業(yè)績壓頂?shù)氖袌?chǎng)背景下，6月份大多數(shù)開發(fā)企業(yè)會(huì)繼續(xù)采取比較現(xiàn)實(shí)的降價(jià)回籠資金的市場(chǎng)策略。

至于下半年，從二季度市場(chǎng)表現(xiàn)來看，像北京、上海、廣州這幾個(gè)大城市的樓盤變相促銷或小幅優(yōu)惠的“平價(jià)”策略將成為市場(chǎng)主流和趨勢(shì)。同時(shí)，一些大型品牌開發(fā)企業(yè)也開始出現(xiàn)大幅降價(jià)的市場(chǎng)行為，并且大幅降價(jià)的樓盤預(yù)計(jì)會(huì)越來越多。

慢降還是一步到位

在這樣的市場(chǎng)形勢(shì)下，剛需和投資者應(yīng)該如何把握是購房者目前最為關(guān)心的問題。

從樓市政策和市場(chǎng)層面來講，認(rèn)清房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)趨勢(shì)是剛需買房與投資置業(yè)的關(guān)鍵?？偟膩碚f，目前的市場(chǎng)情況下，降與不降已經(jīng)不是問題，“慢慢降”還是“一步到位地降”才是讓開發(fā)商頭疼的大問題。從當(dāng)前市場(chǎng)個(gè)案降價(jià)幅度情況來看，對(duì)于普通剛需項(xiàng)目來講，一般降價(jià)10%至15%就可以激活市場(chǎng)成交量，而對(duì)于高端豪宅來講，則需要降價(jià)20%至30%的幅度，市場(chǎng)需求才會(huì)被大幅激活。

因此，筆者認(rèn)為買房者可在個(gè)案價(jià)格下調(diào)15%至30%這個(gè)過程中尋找機(jī)會(huì)，根據(jù)這個(gè)底線評(píng)估入手時(shí)機(jī)，重新獲得進(jìn)入市場(chǎng)底部的機(jī)會(huì)或投資的“時(shí)間窗”。

從城市角度來看，選擇“城市群”、“城市圈”的核心城市及周邊具有發(fā)展?jié)摿Φ亩€城市進(jìn)行投資。原因很簡單，在新型城鎮(zhèn)化市場(chǎng)背景下，“城市群”、“城市圈”將迎來大發(fā)展的機(jī)會(huì)。并且隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化的發(fā)展，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)日趨完善，同城效應(yīng)將日益凸顯。這樣“城市群”、“城市圈”核心城市及周邊的房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù)增長，投資者可從這個(gè)區(qū)域內(nèi)獲得溢價(jià)收益。

另外從產(chǎn)品角度來講，住宅地產(chǎn)的中小戶型產(chǎn)品和具有發(fā)展?jié)摿Φ纳虡I(yè)地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)值得關(guān)注。對(duì)于住宅市場(chǎng)來講，中小戶型的產(chǎn)品總價(jià)低，自住需求關(guān)注的多，市場(chǎng)流通性好，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)低，是投資置業(yè)的良選。至于商業(yè)地產(chǎn)，唯一不變的原則——選擇好的地段，如城市CBD、副中心、軌道交通主要交通樞紐站點(diǎn)附近等。筆者認(rèn)為，好的地段能夠帶來穩(wěn)定而且持續(xù)增長的人流。人流，其實(shí)就是能夠?yàn)槟阃顿Y商業(yè)地產(chǎn)而帶來的“現(xiàn)金流”。比如城市副中心、區(qū)域商業(yè)中心、地鐵交通樞紐等這樣的優(yōu)質(zhì)地段。自持或投資這樣的地段項(xiàng)目，一方面人流量的增加可以保證并且每年可以增加商業(yè)地產(chǎn)的租金收益，另外一方面，人流量的增加導(dǎo)致地段本身趨于成熟，你所投資的商業(yè)地產(chǎn)本身的市場(chǎng)價(jià)值也會(huì)不斷升值。

總而言之，面對(duì)市場(chǎng)上各種規(guī)格樣的抄底口號(hào)，消費(fèi)者應(yīng)冷靜面對(duì)，不盲目“抄底”。因?yàn)闃鞘性谙滦胁患?，但并不一定有機(jī)會(huì)。endprint