楊波　武氏良

隨著物聯(lián)網(wǎng)的興起，智能住宅逐漸成為未來(lái)建筑的必然發(fā)展趨勢(shì)。目前中國(guó)智能住宅發(fā)展速度較慢，產(chǎn)業(yè)化程度很低，究其原因，是因?yàn)閰⑴c智能住宅開(kāi)發(fā)的三大主體——房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、設(shè)備制造商和通信運(yùn)營(yíng)商各自為政，相互制肘，處于一種原始的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，沒(méi)有形成一種良好的協(xié)作關(guān)系。因此，當(dāng)務(wù)之急是研究和選擇一種合理的開(kāi)發(fā)模式，使三大開(kāi)發(fā)主體能夠分工合作，實(shí)現(xiàn)多盈，共同推進(jìn)中國(guó)智能住宅業(yè)做大做強(qiáng)。本文將對(duì)當(dāng)前及可能出現(xiàn)的幾種智能住宅開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行比較，利用層次分析法（AHP）對(duì)中國(guó)智能住宅開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，選出最優(yōu)的開(kāi)發(fā)模式。

一、中國(guó)智能住宅開(kāi)發(fā)模式

智能住宅開(kāi)發(fā)模式是指智能住宅產(chǎn)業(yè)鏈條中承擔(dān)住宅建造、設(shè)備制造、網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)和維護(hù)的各主體之間的關(guān)系模式。智能住宅開(kāi)發(fā)過(guò)程中有三個(gè)不可缺少的主體，分別為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、智能家居制造廠商以及通信運(yùn)營(yíng)商。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)住宅的設(shè)計(jì)和修建，智能家居制造廠商負(fù)責(zé)智能家居設(shè)備的研發(fā)和生產(chǎn)，通信運(yùn)營(yíng)商負(fù)責(zé)智能家居設(shè)備的網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)與維護(hù)。

1.無(wú)主導(dǎo)自由開(kāi)發(fā)模式。智能住宅無(wú)主導(dǎo)自由開(kāi)發(fā)模式是目前實(shí)際存在的一種模式。業(yè)主從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商那兒購(gòu)買(mǎi)住房，然后到智能家居廠商或其代理公司購(gòu)買(mǎi)智能家居產(chǎn)品，安裝好后再找通信運(yùn)營(yíng)商提供網(wǎng)絡(luò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)。整個(gè)過(guò)程沒(méi)有誰(shuí)來(lái)主導(dǎo)，沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，產(chǎn)品兼容性很低。

該模式的優(yōu)點(diǎn)是各企業(yè)直接跟業(yè)主接觸，可以了解到業(yè)主的真實(shí)需求，從而有針對(duì)性地發(fā)展自己的產(chǎn)品和服務(wù)。另外，該模式在某種程度上更有利于競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勝劣汰，哪個(gè)鏈條中的企業(yè)做得好，就能贏得市場(chǎng)，擴(kuò)大自己的業(yè)務(wù)范圍。

但是，無(wú)主導(dǎo)自由開(kāi)發(fā)模式也存在著很多明顯的弊端。第一，由于智能家居產(chǎn)品與網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)由不同的企業(yè)主控，會(huì)出現(xiàn)智能家居廠商過(guò)度炒作，但實(shí)際運(yùn)營(yíng)效果不好等問(wèn)題。第二，各企業(yè)各自為政，兼容性很差，經(jīng)常出現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)及網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)不支持產(chǎn)品，造成智能家居系統(tǒng)的安裝與功能實(shí)現(xiàn)困難。第三，常出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈條內(nèi)企業(yè)及產(chǎn)業(yè)鏈條之間企業(yè)雙重過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，造成資源浪費(fèi)，難以實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)品成本居高不下。第四，不利于制定行業(yè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，不利于政府支持政策的實(shí)施。

2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式。有些學(xué)者認(rèn)為21世紀(jì)建筑的主流是智能建筑，發(fā)展智能住宅是房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)與建設(shè)的必然趨勢(shì)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式是指由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)，并主導(dǎo)智能住宅研發(fā)、建設(shè)、安裝、銷售和維護(hù)的開(kāi)發(fā)模式。該開(kāi)發(fā)模式的流程為：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商規(guī)劃、設(shè)計(jì)并修建智能住宅——從智能家居廠商處訂購(gòu)智能家居設(shè)備并進(jìn)行安裝——委托通信運(yùn)營(yíng)商運(yùn)營(yíng)和維護(hù)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與智能家居廠商和通信運(yùn)營(yíng)商相比，在住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面有優(yōu)勢(shì)。該模式的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：①把智能家居系統(tǒng)與住宅進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃、設(shè)計(jì)、安裝，使智能家居系統(tǒng)與住宅融合成一個(gè)統(tǒng)一的整體，從住宅的美觀角度來(lái)看優(yōu)于其他開(kāi)發(fā)模式；②開(kāi)發(fā)的智能住宅更能切合業(yè)主的需求，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商在售房時(shí)直接跟業(yè)主接觸，對(duì)業(yè)主的需求比較了解；③將智能家居系統(tǒng)與住宅打包整體出售，能夠大幅度提高智能家居系統(tǒng)的銷售量。

但該模式也存在兩個(gè)不利的方面：第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與智能家居廠商和通信運(yùn)營(yíng)商之間屬于委托代理關(guān)系，委托方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)智能家居技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)服務(wù)不了解，在信息不對(duì)稱的情況下，代理方為追求自身利益最大化，有可能采取降低產(chǎn)品質(zhì)量的道德風(fēng)險(xiǎn)行為。業(yè)主在使用過(guò)程如果發(fā)現(xiàn)智能家居設(shè)備有問(wèn)題，只能直接找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，再由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商找設(shè)備供應(yīng)商處理，經(jīng)過(guò)的環(huán)節(jié)多，信息溝通難，常常會(huì)出現(xiàn)責(zé)任的推諉，這樣就不利于智能住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第二，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商把智能住宅整體銷售給業(yè)主，其銷售價(jià)格包含了安裝智能家居系統(tǒng)的成本，目前政府納稅一般以住宅銷售價(jià)格作為稅基，這樣業(yè)主就必須以較高的稅基上交各種稅費(fèi)，比如房產(chǎn)稅、契稅、教育費(fèi)附加等等，這會(huì)大大增加住宅業(yè)主的購(gòu)房成本。

3.智能家居廠商主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式。智能家居廠商主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式是指由智能家居廠商主導(dǎo)制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)，并組織其他主體（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、通信運(yùn)營(yíng)商）協(xié)作完成整個(gè)智能家居開(kāi)發(fā)的模式。該模式最典型的例子是GKB數(shù)碼屋——廣東未來(lái)屋數(shù)碼科技有限公司研發(fā)的新一代智能家居產(chǎn)品，它提供了三套解決方案——智能住宅、智能商業(yè)應(yīng)用、智能酒店，可以廣泛應(yīng)用到家庭、別墅、會(huì)所、展廳、餐廳、會(huì)議室、酒吧、酒店等。其中不少住宅的成功案例都是按照這種模式來(lái)展開(kāi)的，比如廣州嘉裕禮頓陽(yáng)光公寓——高端商務(wù)人士的時(shí)尚智能，合作的開(kāi)發(fā)商是嘉裕集團(tuán)，此項(xiàng)目與廣東電信攜手，建筑類型屬于高級(jí)酒店式公寓。

該模式的優(yōu)點(diǎn)體現(xiàn)在：智能家居廠商對(duì)智能家居系統(tǒng)的技術(shù)、功能、操作都非常熟悉；該模式便于售后服務(wù)，比如產(chǎn)品維修、更新?lián)Q代等；這種模式非常有利于技術(shù)創(chuàng)新；與前兩種開(kāi)發(fā)模式相比成本更低。

在這種模式里面，智能家居廠商與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和通信運(yùn)營(yíng)商之間也存在委托代理關(guān)系，智能家居廠商需委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預(yù)留安裝智能家居設(shè)備的空間，也需委托通信運(yùn)營(yíng)商提供使智能家居系統(tǒng)正常運(yùn)行的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。但由于各主體之間的信息不對(duì)稱，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了使自己的利益最大化可能不會(huì)完全按照委托方的意愿修建住宅，導(dǎo)致智能家居系統(tǒng)不好安裝或根本安裝不下來(lái)，如果強(qiáng)行安裝會(huì)影響到住宅的美觀，甚至有可能造成安全上的問(wèn)題。通信運(yùn)營(yíng)商也可能為了自身的利益最大化，提供質(zhì)量差、信號(hào)不好、覆蓋范圍小的網(wǎng)絡(luò)服務(wù)，影響到智能家居系統(tǒng)的正常工作，或者由于收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不透明而使得整個(gè)智能住宅的使用成本過(guò)高。

4. 通信運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式。移動(dòng)通信論壇上琚建平（2008）通過(guò)分析智能家電遠(yuǎn)程控制在數(shù)字家庭的重要角色以及電信運(yùn)營(yíng)商在這方面的優(yōu)勢(shì)，認(rèn)為以電信運(yùn)營(yíng)商為主導(dǎo)模式有利于數(shù)字家庭整體推廣。所謂通信運(yùn)營(yíng)商主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式是指通信運(yùn)營(yíng)商來(lái)主導(dǎo)制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)、組織其他主體（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，智能家居廠商）協(xié)作完成智能住宅整體開(kāi)發(fā)的模式。endprint

該模式的優(yōu)點(diǎn)在于能有效降低用戶享受數(shù)字生活服務(wù)的成本（可以減少用戶在家庭網(wǎng)關(guān)上的重復(fù)投入、減少運(yùn)營(yíng)成本，降低服務(wù)費(fèi)用）。通信運(yùn)營(yíng)商具有較強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)鏈整合與服務(wù)能力、也具有較強(qiáng)的整體規(guī)劃和推廣能力，這些對(duì)于組織和推廣智能住宅的開(kāi)發(fā)都非常有利。

該模式的缺點(diǎn)在于通信運(yùn)營(yíng)商需把住宅的修建委托給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，需把智能家居產(chǎn)品的研發(fā)和生產(chǎn)委托給智能家居廠商，信息不對(duì)稱問(wèn)題依然存在。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和智能家居廠商都有可能采用道德風(fēng)險(xiǎn)行為使得自己的利益最大化而損害通信運(yùn)營(yíng)商和業(yè)主的利益。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，可能會(huì)出現(xiàn)與智能家居廠商主導(dǎo)開(kāi)發(fā)模式一樣的問(wèn)題。對(duì)于智能家居廠商而言，其提供的產(chǎn)品在質(zhì)量、功能、規(guī)格、大小以及要求的各種外形等方面可能不符合標(biāo)準(zhǔn)或與網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)不互通、不兼容，這些都會(huì)影響到智能家居產(chǎn)品在使用過(guò)程中的穩(wěn)定性，精確性、便利性等，從而損害通信運(yùn)營(yíng)商和業(yè)主的利益。

二、促進(jìn)中國(guó)智能住宅開(kāi)發(fā)的對(duì)策建議

本文所介紹的幾種開(kāi)發(fā)模式都有自己的優(yōu)點(diǎn)及其缺點(diǎn)。尤其是無(wú)主導(dǎo)自由開(kāi)發(fā)模式，存在著許多弊端，這在很大程度上阻礙了智能住宅的發(fā)展。后三種開(kāi)發(fā)模式都是有人主導(dǎo)制定智能住宅的標(biāo)準(zhǔn)，雖然就目前的情況來(lái)看應(yīng)用還非常少，甚至有的尚在討論之中，但有著很大的發(fā)展空間。據(jù)了解，現(xiàn)在智能家居市場(chǎng)發(fā)展緩慢、認(rèn)可度低，其原因有很多，但很重要的一個(gè)原因是缺乏行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，大家各自為政，兼容性不夠，無(wú)法實(shí)現(xiàn)更多智能家居系統(tǒng)的整體式整合控制，導(dǎo)致市場(chǎng)失靈，資源沒(méi)有得到最優(yōu)配置，所以好的開(kāi)發(fā)模式會(huì)有利于智能家居標(biāo)準(zhǔn)的制定。

從上面的分析可以看出，后三種開(kāi)發(fā)模式雖然還存在著很多缺點(diǎn)，但主要的問(wèn)題來(lái)源于各企業(yè)之間委托代理關(guān)系的道德風(fēng)險(xiǎn)行為，而道德風(fēng)險(xiǎn)行為可以通過(guò)合理的激勵(lì)機(jī)制等辦法來(lái)避免或有效控制。

從定性的角度分析，筆者認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)。為了促進(jìn)中國(guó)智能住宅的開(kāi)發(fā)，加快人們享受數(shù)字家庭的那種舒適、安全、便利的進(jìn)度，針對(duì)以上所分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)存在的不足之處提出一些對(duì)策建議。從政府的角度，政府有關(guān)部門(mén)可以進(jìn)行一些政策性的調(diào)整，如加大信貸扶持力度、引導(dǎo)和鼓勵(lì)社會(huì)資金投入、規(guī)范智能住宅開(kāi)發(fā)進(jìn)程、促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)的優(yōu)勝劣汰、加強(qiáng)對(duì)物聯(lián)網(wǎng)等新興產(chǎn)業(yè)的扶持政策、對(duì)國(guó)內(nèi)智能家居產(chǎn)品進(jìn)行質(zhì)量管理以及規(guī)范化等。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度，有以下幾條對(duì)策建議：適當(dāng)提高開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)對(duì)智能家居技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)的認(rèn)識(shí)；智能住宅的建設(shè)應(yīng)貼近老百姓的實(shí)際需求，不能盲目跟風(fēng)；做好售后服務(wù)工作等。

智能住宅作為一種全新的居住方式，在世界各國(guó)受到普遍重視。但目前中國(guó)智能住宅開(kāi)發(fā)仍處于一種無(wú)主導(dǎo)、標(biāo)準(zhǔn)缺乏、發(fā)展極其緩慢的狀態(tài)中。要推動(dòng)智能住宅快速發(fā)展，中國(guó)政府必須制定相關(guān)政策和措施，培育和推廣具有相對(duì)優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的開(kāi)發(fā)模式。

（作者單位：重慶郵電大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）endprint