吳治成　郭秀穎

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)也隨之得到迅猛發(fā)展，由于受到政策和體制等因素的影響，黑龍江房地產(chǎn)業(yè)還存在一定的問題，阻礙了黑龍江房地產(chǎn)業(yè)和融資機(jī)制的發(fā)展。本文就黑龍江房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀和融資機(jī)制的現(xiàn)狀進(jìn)行細(xì)致的分析，針對存在的問題，有針對性地進(jìn)行探討，在房地產(chǎn)融資機(jī)制方面進(jìn)行創(chuàng)新，以便促進(jìn)黑龍江房地產(chǎn)事業(yè)的健康穩(wěn)定的發(fā)展。

關(guān)鍵詞：黑龍江；房地產(chǎn)；融資機(jī)構(gòu)；創(chuàng)新

注：本文為2010年度黑龍江省哲學(xué)社會(huì)科學(xué)規(guī)劃扶持共建項(xiàng)目《黑龍江省房地產(chǎn)市場調(diào)控研究——基于實(shí)體經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與虛擬經(jīng)濟(jì)的三維視角》研究成果（課題編號：10E083）

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。改革開放以來，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)程不斷加快，黑龍江省的房地產(chǎn)業(yè)也隨之蓬勃發(fā)展。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮出其重要性，并且房地產(chǎn)業(yè)擁有較廣闊的發(fā)展前景。目前我國房地產(chǎn)融資的主要渠道是根據(jù)銀行貸款來解決資金需求，還有少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)通過上市進(jìn)行融資。但這些融資模式不能夠及時(shí)解決房地產(chǎn)業(yè)對于資金的需求，在房地產(chǎn)融資機(jī)制上的創(chuàng)新是十分迫切的。

1.黑龍江房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀

其一，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)。（1）區(qū)域性比較強(qiáng)。由于各企業(yè)之間的競爭是不完全性競爭，大多外地的房地產(chǎn)企業(yè)很難進(jìn)入到黑龍江當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場中。（2）受到土地和資金的限制。黑龍江的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展比較快，對土地的需求也越來越大，有的市區(qū)發(fā)展到了寸土寸金的地步[2]。由于大多房地產(chǎn)企業(yè)都是民營企業(yè)，自身的資金和實(shí)力不夠強(qiáng)大，隨著我國房地產(chǎn)政策的變化，房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道受到各種限制，開發(fā)資金比較緊張，土地和資金制約著黑龍江的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（3）房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)比較大。房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金投入，由于大多房地產(chǎn)企業(yè)是民營企業(yè)，資金實(shí)力不夠雄厚，經(jīng)常通過負(fù)債的方式進(jìn)行開發(fā)，使得房地產(chǎn)業(yè)具有較高的風(fēng)險(xiǎn)。（4）房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增高，住宅投資有所下降。根據(jù)相關(guān)調(diào)查表明，在2013年，黑龍江省完成城鄉(xiāng)建設(shè)總投資為2213億元。其中房地產(chǎn)投資開發(fā)資金為1300億元，比上年同比增長38.5%，住宅總投資為980億元。詳細(xì)情況如圖1所示。

其二，黑龍江房地產(chǎn)市場的需求分析。隨著2008年金融危機(jī)的影響，使得全球房地產(chǎn)市場比較低迷，我國經(jīng)濟(jì)也受到影響，房地產(chǎn)投資有所下降。黑龍江的房地產(chǎn)市場也隨之受到影響。隨后，通過采取一系列的措施，房地產(chǎn)業(yè)逐漸恢復(fù)，但由于2010年我國出臺相關(guān)房地產(chǎn)調(diào)控政策，黑龍江的房地產(chǎn)業(yè)再次受到影響。主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)市場需求低迷，群眾自主購房的積極性有所降低，成觀望態(tài)度等方面。國家出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策，使得房地產(chǎn)投機(jī)性需求急劇下降。在12年下半年之后，房地產(chǎn)業(yè)的市場需求逐漸回升，在短時(shí)間內(nèi)又形成了房地產(chǎn)熱潮。

2.黑龍江省房地產(chǎn)融資機(jī)制的現(xiàn)狀

其一，房地產(chǎn)業(yè)融資方式比較單一。黑龍江的房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)融資方式大多以銀行貸款為主，忽視了直接融資的方式。在我國現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)開發(fā)、消費(fèi)等都離不開銀行的支持。黑龍江房地產(chǎn)金融市場化的程度不夠高，有關(guān)房地產(chǎn)的貸款方式也需要進(jìn)行創(chuàng)新和改進(jìn)。

其二，黑龍江房地產(chǎn)業(yè)的融資工具組合比較簡單。大多房地產(chǎn)業(yè)缺少對自身生命周期進(jìn)行判斷，沒有做好融資策略。融資工具使用方面存在一定的不足，大多數(shù)房地產(chǎn)業(yè)的融資工具的使用比較被動(dòng)，即使在實(shí)際應(yīng)用中采用了多種融資工具，但由于整體的思考和籌劃不夠完善和細(xì)致，不能夠?qū)⑵湔J(rèn)為是融資工具的組合。融資方式比較簡單，缺乏科學(xué)理論的支持，在融資方面還缺少靈活性和預(yù)見性，從而使得融資結(jié)果不能夠達(dá)到預(yù)想的效果。

其三，大多房地產(chǎn)企業(yè)不夠重視自身資金的積累。近年來，隨著房價(jià)不斷地上漲，房地產(chǎn)業(yè)成為了一大投資熱點(diǎn)，黑龍江房地產(chǎn)業(yè)在不斷地加大規(guī)模，越來越多的企業(yè)加入到房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，使得房地產(chǎn)業(yè)的競爭不斷增加。另外，由于海外資本和民間資本的大量涌入，不斷加快了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，使得競爭進(jìn)一步加劇。大多房地產(chǎn)業(yè)未考慮到自身的資金積累，過多地依賴銀行貸款或民間資本，使得內(nèi)部融資不能夠滿足房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求。

3.在房地產(chǎn)融資機(jī)制上的創(chuàng)新策略

3.1融資基本思路的創(chuàng)新

想要大力發(fā)展房地產(chǎn)行業(yè)，就需要建立商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)融資體系，商品房地產(chǎn)投融資體系相結(jié)合的復(fù)合型多元化的融資體系。

其一，需要加強(qiáng)直接融資的方式。目前國際資本市場的發(fā)展趨勢是融資方式逐漸由間接融資轉(zhuǎn)變?yōu)橹苯尤谫Y。但我國目前房地產(chǎn)業(yè)的直接融資比例比較小，其中商業(yè)銀行的資金主要來源是短期儲(chǔ)蓄存款，提供的貸款方式主要為短期流動(dòng)貸款，無法適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)長期的發(fā)展需求，對房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展具有一定的限制作用[5]。因此，就需要加大開發(fā)直接融資的方式，擴(kuò)展銀行融資機(jī)制和業(yè)務(wù)范圍，創(chuàng)造新的融資產(chǎn)品，擴(kuò)展市場的空間。以便增加資金來源的渠道，降低資金投資的風(fēng)險(xiǎn)，建立比較全面的房地產(chǎn)融資體系。

其二，引入長期資金到融資機(jī)制中。首先就要大力推進(jìn)房地產(chǎn)證券化，不斷地向社會(huì)籌集開發(fā)資金。黑龍江的證券上市融資房地產(chǎn)企業(yè)少之甚少，有關(guān)監(jiān)管部門需要放寬房地產(chǎn)企業(yè)的上市限制，擴(kuò)大融資渠道，不斷對房地產(chǎn)投資權(quán)益進(jìn)行證券化。其次，需要建立長期的投資基金組織。根據(jù)國外發(fā)達(dá)國家的房地產(chǎn)融資方式來看，需要加快我國融資渠道多元化的建設(shè)，大力引進(jìn)長期投資基金，發(fā)揮出其規(guī)模優(yōu)勢，促進(jìn)房地產(chǎn)的快速發(fā)展，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，對資源進(jìn)行合理的配置，提供一條新型的融資渠道。最后可以將海外資金引入到融資當(dāng)中。目前海外資金的加入是經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)趨勢，將海外資金引入到房地產(chǎn)融資當(dāng)中，可以將資金的優(yōu)勢發(fā)揮出來。另外，還需要避免熱線涌入過多，所帶來的房地產(chǎn)過度的投機(jī)。

隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)體制和住房制度的改革發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)的融資機(jī)制將會(huì)隨之改變，尤其在融資的規(guī)模、結(jié)構(gòu)、渠道等方面進(jìn)行改變。從而使得融資規(guī)模不斷擴(kuò)大，結(jié)構(gòu)不斷合理化。

3.2建立房地產(chǎn)業(yè)投資基金

房地產(chǎn)業(yè)的投資基金是專門、直接投資于房地產(chǎn)業(yè)的基金。建立房地產(chǎn)業(yè)投資基金，首先就需要借助市場的功能。由于我國中央銀行實(shí)行緊縮銀根的措施，房地產(chǎn)開發(fā)商難以尋求融資來源。就需要借助市場的作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資基金建設(shè)。如果房地產(chǎn)業(yè)獲取商業(yè)投資基金的投資，就可以極大地減少房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴性，能夠促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。另外，投資渠道過于狹窄，現(xiàn)階段的基金規(guī)模比較少，通過建立商業(yè)投資基金，可以隨著銷售的實(shí)現(xiàn)，將投資完全退出，使得投資風(fēng)險(xiǎn)較小，比較穩(wěn)定[7]。其次，建立有效的房地產(chǎn)投資基金，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來更多的收益。房地產(chǎn)投資基金的加入，能夠使得房地產(chǎn)業(yè)的債務(wù)有所減少，能夠促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作，另外還可以優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。最后，房地產(chǎn)投資基金能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)提供一個(gè)新型的融資渠道。

3.3加大發(fā)展房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托指的是以房地產(chǎn)和相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，信托公司以房地產(chǎn)資金運(yùn)用而發(fā)行的集中式的信托，不僅可以給投資者帶來投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，還可以為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金的支持。房地產(chǎn)信托能夠較好的分散投資風(fēng)險(xiǎn)，可以直接介入到房地產(chǎn)的專業(yè)性監(jiān)管當(dāng)中，對信托資金可以進(jìn)行隨時(shí)跟蹤。房地產(chǎn)信托具有安全、靈活、合法、管理有效、收益較穩(wěn)定等特征，能夠較好的擴(kuò)展融資渠道，有效地緩解風(fēng)險(xiǎn)和壓力。隨著房地產(chǎn)信托的作用不斷地發(fā)揮出來，在房地產(chǎn)信托投資比例上隨之增加。表1為2013年黑龍江省房地產(chǎn)信托分類和比例情況分析。

房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展模式可以分為以下幾大類：股權(quán)類信托、債券融資類信托、交易類信托、物業(yè)類投資信托。其中股權(quán)類信托主要針對自有資金比例不夠30%，且存在一定資金缺口，不符合商業(yè)銀行貸款的要求的房地產(chǎn)企業(yè)，信托公司以股權(quán)的信托方式，給予房地產(chǎn)企業(yè)資金支持，使得自有資金達(dá)到35%以上。債券融資類信托主要是和銀行聯(lián)手合作，形成一個(gè)比較完整的資金鏈。主要針對自有資金達(dá)到35%的要求，但由于各種原因?qū)е碌亩唐谫Y金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)，信托公司給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的資金支持，補(bǔ)上資金缺口。交易類信托主要針對房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)和銷售期間需求較大數(shù)量的資金，出現(xiàn)資金緊張的時(shí)候，信托公司通過交易信托的功能，為開發(fā)商提供資金支持。物業(yè)類投資信托主要針對比較成熟的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行?？偟膩碚f，房地產(chǎn)信托融資的資金成本比較低，風(fēng)險(xiǎn)較小，操作方式比較靈活多變，能夠滿足大多數(shù)投資者的需求，具有一定的優(yōu)勢。

3.4對階段性股權(quán)融資模式進(jìn)行有效的創(chuàng)新

階段性股權(quán)融資指的是階段性的資金拆借，通過股權(quán)的形式，對房地產(chǎn)企業(yè)投資資金。階段性股權(quán)融資的優(yōu)勢在于不會(huì)增加負(fù)債率。如果房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)報(bào)表就會(huì)有一定的影響，在后期貸款的時(shí)候，將會(huì)比較困難。通過階段性融資可以解決這些問題。階段性股權(quán)運(yùn)行的方式主要是投資者以股權(quán)的投資方式向房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資，獲取企業(yè)的股權(quán)，并在此過程中， 投資者可以將所有的股權(quán)委托原來的股東進(jìn)行管理，并且簽訂股權(quán)回購協(xié)議，最后原有股東根據(jù)協(xié)議要求，從房地產(chǎn)企業(yè)中獲得相應(yīng)的資金回報(bào)。在階段性融資的運(yùn)營過程中，會(huì)面臨著股權(quán)融資后，房地產(chǎn)商對企業(yè)或者項(xiàng)目的控制權(quán)發(fā)生變化的接受程度問題，針對這類問題，需要從兩個(gè)方面進(jìn)行考慮。其一，投資方和房地產(chǎn)商進(jìn)行協(xié)調(diào)商量，可以委托雙方都可以接受的第三方專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行負(fù)責(zé)管理。其二，將投資和管理進(jìn)行分開，可以通過委托及代理的制度進(jìn)行解決。投資方可以和房地產(chǎn)商在合同中可以設(shè)定固定的利息回報(bào)，不干涉和管理項(xiàng)目中的具體事物，只參加中大財(cái)務(wù)安排和人事安排的活動(dòng)。通過對階段性股權(quán)融資模式進(jìn)行創(chuàng)新，有利于房地產(chǎn)業(yè)融資機(jī)制的創(chuàng)新。

總結(jié)

隨著我國經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢來看，房地產(chǎn)業(yè)的融資多元化發(fā)展是必然的發(fā)展趨勢。根據(jù)黑龍江房地產(chǎn)業(yè)和融資機(jī)制的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，根據(jù)黑龍江當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行研究，在融資機(jī)制方面進(jìn)行不斷地創(chuàng)新和改進(jìn)，能夠使得黑龍江房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展，帶動(dòng)黑龍江當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，從而促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳潔，胡九錫，張紅.房地產(chǎn)投資信托收益以及影響因素分析[J].中國房地產(chǎn)金融，2013.12

[2]孫靖，方建慈.房地產(chǎn)投資信托基金的海外經(jīng)驗(yàn)及在中國的適用性探討[J].中國房地產(chǎn)金融，2012.34

[3]陳太珠，楊和禮.房地產(chǎn)信托融資分析與研究[J].建筑管理現(xiàn)代化，2013.13

3.2建立房地產(chǎn)業(yè)投資基金

房地產(chǎn)業(yè)的投資基金是專門、直接投資于房地產(chǎn)業(yè)的基金。建立房地產(chǎn)業(yè)投資基金，首先就需要借助市場的功能。由于我國中央銀行實(shí)行緊縮銀根的措施，房地產(chǎn)開發(fā)商難以尋求融資來源。就需要借助市場的作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資基金建設(shè)。如果房地產(chǎn)業(yè)獲取商業(yè)投資基金的投資，就可以極大地減少房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴性，能夠促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。另外，投資渠道過于狹窄，現(xiàn)階段的基金規(guī)模比較少，通過建立商業(yè)投資基金，可以隨著銷售的實(shí)現(xiàn)，將投資完全退出，使得投資風(fēng)險(xiǎn)較小，比較穩(wěn)定[7]。其次，建立有效的房地產(chǎn)投資基金，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來更多的收益。房地產(chǎn)投資基金的加入，能夠使得房地產(chǎn)業(yè)的債務(wù)有所減少，能夠促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作，另外還可以優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。最后，房地產(chǎn)投資基金能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)提供一個(gè)新型的融資渠道。

3.3加大發(fā)展房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托指的是以房地產(chǎn)和相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，信托公司以房地產(chǎn)資金運(yùn)用而發(fā)行的集中式的信托，不僅可以給投資者帶來投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，還可以為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金的支持。房地產(chǎn)信托能夠較好的分散投資風(fēng)險(xiǎn)，可以直接介入到房地產(chǎn)的專業(yè)性監(jiān)管當(dāng)中，對信托資金可以進(jìn)行隨時(shí)跟蹤。房地產(chǎn)信托具有安全、靈活、合法、管理有效、收益較穩(wěn)定等特征，能夠較好的擴(kuò)展融資渠道，有效地緩解風(fēng)險(xiǎn)和壓力。隨著房地產(chǎn)信托的作用不斷地發(fā)揮出來，在房地產(chǎn)信托投資比例上隨之增加。表1為2013年黑龍江省房地產(chǎn)信托分類和比例情況分析。

房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展模式可以分為以下幾大類：股權(quán)類信托、債券融資類信托、交易類信托、物業(yè)類投資信托。其中股權(quán)類信托主要針對自有資金比例不夠30%，且存在一定資金缺口，不符合商業(yè)銀行貸款的要求的房地產(chǎn)企業(yè)，信托公司以股權(quán)的信托方式，給予房地產(chǎn)企業(yè)資金支持，使得自有資金達(dá)到35%以上。債券融資類信托主要是和銀行聯(lián)手合作，形成一個(gè)比較完整的資金鏈。主要針對自有資金達(dá)到35%的要求，但由于各種原因?qū)е碌亩唐谫Y金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)，信托公司給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的資金支持，補(bǔ)上資金缺口。交易類信托主要針對房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)和銷售期間需求較大數(shù)量的資金，出現(xiàn)資金緊張的時(shí)候，信托公司通過交易信托的功能，為開發(fā)商提供資金支持。物業(yè)類投資信托主要針對比較成熟的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行?？偟膩碚f，房地產(chǎn)信托融資的資金成本比較低，風(fēng)險(xiǎn)較小，操作方式比較靈活多變，能夠滿足大多數(shù)投資者的需求，具有一定的優(yōu)勢。

3.4對階段性股權(quán)融資模式進(jìn)行有效的創(chuàng)新

階段性股權(quán)融資指的是階段性的資金拆借，通過股權(quán)的形式，對房地產(chǎn)企業(yè)投資資金。階段性股權(quán)融資的優(yōu)勢在于不會(huì)增加負(fù)債率。如果房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)報(bào)表就會(huì)有一定的影響，在后期貸款的時(shí)候，將會(huì)比較困難。通過階段性融資可以解決這些問題。階段性股權(quán)運(yùn)行的方式主要是投資者以股權(quán)的投資方式向房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資，獲取企業(yè)的股權(quán)，并在此過程中， 投資者可以將所有的股權(quán)委托原來的股東進(jìn)行管理，并且簽訂股權(quán)回購協(xié)議，最后原有股東根據(jù)協(xié)議要求，從房地產(chǎn)企業(yè)中獲得相應(yīng)的資金回報(bào)。在階段性融資的運(yùn)營過程中，會(huì)面臨著股權(quán)融資后，房地產(chǎn)商對企業(yè)或者項(xiàng)目的控制權(quán)發(fā)生變化的接受程度問題，針對這類問題，需要從兩個(gè)方面進(jìn)行考慮。其一，投資方和房地產(chǎn)商進(jìn)行協(xié)調(diào)商量，可以委托雙方都可以接受的第三方專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行負(fù)責(zé)管理。其二，將投資和管理進(jìn)行分開，可以通過委托及代理的制度進(jìn)行解決。投資方可以和房地產(chǎn)商在合同中可以設(shè)定固定的利息回報(bào)，不干涉和管理項(xiàng)目中的具體事物，只參加中大財(cái)務(wù)安排和人事安排的活動(dòng)。通過對階段性股權(quán)融資模式進(jìn)行創(chuàng)新，有利于房地產(chǎn)業(yè)融資機(jī)制的創(chuàng)新。

總結(jié)

隨著我國經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢來看，房地產(chǎn)業(yè)的融資多元化發(fā)展是必然的發(fā)展趨勢。根據(jù)黑龍江房地產(chǎn)業(yè)和融資機(jī)制的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，根據(jù)黑龍江當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行研究，在融資機(jī)制方面進(jìn)行不斷地創(chuàng)新和改進(jìn)，能夠使得黑龍江房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展，帶動(dòng)黑龍江當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，從而促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳潔，胡九錫，張紅.房地產(chǎn)投資信托收益以及影響因素分析[J].中國房地產(chǎn)金融，2013.12

[2]孫靖，方建慈.房地產(chǎn)投資信托基金的海外經(jīng)驗(yàn)及在中國的適用性探討[J].中國房地產(chǎn)金融，2012.34

[3]陳太珠，楊和禮.房地產(chǎn)信托融資分析與研究[J].建筑管理現(xiàn)代化，2013.13

3.2建立房地產(chǎn)業(yè)投資基金

房地產(chǎn)業(yè)的投資基金是專門、直接投資于房地產(chǎn)業(yè)的基金。建立房地產(chǎn)業(yè)投資基金，首先就需要借助市場的功能。由于我國中央銀行實(shí)行緊縮銀根的措施，房地產(chǎn)開發(fā)商難以尋求融資來源。就需要借助市場的作用，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資基金建設(shè)。如果房地產(chǎn)業(yè)獲取商業(yè)投資基金的投資，就可以極大地減少房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴性，能夠促進(jìn)企業(yè)良性發(fā)展。另外，投資渠道過于狹窄，現(xiàn)階段的基金規(guī)模比較少，通過建立商業(yè)投資基金，可以隨著銷售的實(shí)現(xiàn)，將投資完全退出，使得投資風(fēng)險(xiǎn)較小，比較穩(wěn)定[7]。其次，建立有效的房地產(chǎn)投資基金，能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)帶來更多的收益。房地產(chǎn)投資基金的加入，能夠使得房地產(chǎn)業(yè)的債務(wù)有所減少，能夠促進(jìn)企業(yè)的規(guī)范運(yùn)作，另外還可以優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。最后，房地產(chǎn)投資基金能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)提供一個(gè)新型的融資渠道。

3.3加大發(fā)展房地產(chǎn)信托

房地產(chǎn)信托指的是以房地產(chǎn)和相關(guān)資產(chǎn)為投向的資金信托投資方式，信托公司以房地產(chǎn)資金運(yùn)用而發(fā)行的集中式的信托，不僅可以給投資者帶來投資房地產(chǎn)的機(jī)會(huì)，還可以為房地產(chǎn)開發(fā)商帶來資金的支持。房地產(chǎn)信托能夠較好的分散投資風(fēng)險(xiǎn)，可以直接介入到房地產(chǎn)的專業(yè)性監(jiān)管當(dāng)中，對信托資金可以進(jìn)行隨時(shí)跟蹤。房地產(chǎn)信托具有安全、靈活、合法、管理有效、收益較穩(wěn)定等特征，能夠較好的擴(kuò)展融資渠道，有效地緩解風(fēng)險(xiǎn)和壓力。隨著房地產(chǎn)信托的作用不斷地發(fā)揮出來，在房地產(chǎn)信托投資比例上隨之增加。表1為2013年黑龍江省房地產(chǎn)信托分類和比例情況分析。

房地產(chǎn)信托融資的發(fā)展模式可以分為以下幾大類：股權(quán)類信托、債券融資類信托、交易類信托、物業(yè)類投資信托。其中股權(quán)類信托主要針對自有資金比例不夠30%，且存在一定資金缺口，不符合商業(yè)銀行貸款的要求的房地產(chǎn)企業(yè)，信托公司以股權(quán)的信托方式，給予房地產(chǎn)企業(yè)資金支持，使得自有資金達(dá)到35%以上。債券融資類信托主要是和銀行聯(lián)手合作，形成一個(gè)比較完整的資金鏈。主要針對自有資金達(dá)到35%的要求，但由于各種原因?qū)е碌亩唐谫Y金短缺的房地產(chǎn)企業(yè)，信托公司給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的資金支持，補(bǔ)上資金缺口。交易類信托主要針對房地產(chǎn)企業(yè)由于開發(fā)和銷售期間需求較大數(shù)量的資金，出現(xiàn)資金緊張的時(shí)候，信托公司通過交易信托的功能，為開發(fā)商提供資金支持。物業(yè)類投資信托主要針對比較成熟的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行?？偟膩碚f，房地產(chǎn)信托融資的資金成本比較低，風(fēng)險(xiǎn)較小，操作方式比較靈活多變，能夠滿足大多數(shù)投資者的需求，具有一定的優(yōu)勢。

3.4對階段性股權(quán)融資模式進(jìn)行有效的創(chuàng)新

階段性股權(quán)融資指的是階段性的資金拆借，通過股權(quán)的形式，對房地產(chǎn)企業(yè)投資資金。階段性股權(quán)融資的優(yōu)勢在于不會(huì)增加負(fù)債率。如果房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)債率過高，財(cái)務(wù)報(bào)表就會(huì)有一定的影響，在后期貸款的時(shí)候，將會(huì)比較困難。通過階段性融資可以解決這些問題。階段性股權(quán)運(yùn)行的方式主要是投資者以股權(quán)的投資方式向房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行投資，獲取企業(yè)的股權(quán)，并在此過程中， 投資者可以將所有的股權(quán)委托原來的股東進(jìn)行管理，并且簽訂股權(quán)回購協(xié)議，最后原有股東根據(jù)協(xié)議要求，從房地產(chǎn)企業(yè)中獲得相應(yīng)的資金回報(bào)。在階段性融資的運(yùn)營過程中，會(huì)面臨著股權(quán)融資后，房地產(chǎn)商對企業(yè)或者項(xiàng)目的控制權(quán)發(fā)生變化的接受程度問題，針對這類問題，需要從兩個(gè)方面進(jìn)行考慮。其一，投資方和房地產(chǎn)商進(jìn)行協(xié)調(diào)商量，可以委托雙方都可以接受的第三方專業(yè)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行負(fù)責(zé)管理。其二，將投資和管理進(jìn)行分開，可以通過委托及代理的制度進(jìn)行解決。投資方可以和房地產(chǎn)商在合同中可以設(shè)定固定的利息回報(bào)，不干涉和管理項(xiàng)目中的具體事物，只參加中大財(cái)務(wù)安排和人事安排的活動(dòng)。通過對階段性股權(quán)融資模式進(jìn)行創(chuàng)新，有利于房地產(chǎn)業(yè)融資機(jī)制的創(chuàng)新。

總結(jié)

隨著我國經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)迎來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)國內(nèi)外房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展形勢來看，房地產(chǎn)業(yè)的融資多元化發(fā)展是必然的發(fā)展趨勢。根據(jù)黑龍江房地產(chǎn)業(yè)和融資機(jī)制的發(fā)展現(xiàn)狀進(jìn)行分析，根據(jù)黑龍江當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況進(jìn)行研究，在融資機(jī)制方面進(jìn)行不斷地創(chuàng)新和改進(jìn)，能夠使得黑龍江房地產(chǎn)業(yè)長期健康穩(wěn)定的發(fā)展，帶動(dòng)黑龍江當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)，從而促進(jìn)我國國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳潔，胡九錫，張紅.房地產(chǎn)投資信托收益以及影響因素分析[J].中國房地產(chǎn)金融，2013.12

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