王帆
[摘要]在當(dāng)代中國(guó)的小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題一直受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注,由于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題本身的復(fù)雜性,使得其利弊得失難以達(dá)成共識(shí),所以小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題還將一直存在。小產(chǎn)權(quán)房就是指農(nóng)民自己修建的房屋,沒(méi)有按照國(guó)家相關(guān)規(guī)定繳納土地出讓金等相關(guān)費(fèi)用,沒(méi)有國(guó)家房管局統(tǒng)一頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,只有當(dāng)?shù)卣C發(fā)的產(chǎn)權(quán)證,該產(chǎn)權(quán)證也就不具有法律效應(yīng)。小房產(chǎn)因?yàn)樽陨淼念B強(qiáng)生命力,得到了廣大購(gòu)房者的青睞,市場(chǎng)的占用額也在不斷的擴(kuò)大。針對(duì)小房產(chǎn)問(wèn)題,我家相關(guān)部門(mén)機(jī)構(gòu)也出臺(tái)了相關(guān)政策,在解決小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上能夠起到一定的預(yù)期效果。但是當(dāng)今市面上已經(jīng)建成和銷售的小產(chǎn)權(quán)房還是不能為力。所以對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀、成因、對(duì)策的研究還是具有重要的意義。
[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房 現(xiàn)狀 對(duì)策
[中圖分類號(hào)] F293.33 [文獻(xiàn)碼] B [文章編號(hào)] 1000-405X(2014)-7-334-1
1小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀
國(guó)家已經(jīng)出臺(tái)相關(guān)政策解決小房產(chǎn)問(wèn)題,能夠起到一定的調(diào)控作用,但是小房產(chǎn)問(wèn)題還將一直存在。從相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,小產(chǎn)權(quán)房目前的呈現(xiàn):房量大、面積廣、問(wèn)題多、爭(zhēng)議大等特征。
1.1規(guī)模大,影響范圍廣
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,隨著我國(guó)房產(chǎn)的需求不斷加大,小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)房地產(chǎn)中的比重也在不斷的增加,截止目前全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房所占比例已經(jīng)高到30%左右,已經(jīng)成為我國(guó)的房地產(chǎn)的重要類型之一。在我國(guó)的一些重要城市,已經(jīng)出現(xiàn)成片成片的小產(chǎn)權(quán)房。當(dāng)今小產(chǎn)權(quán)放的購(gòu)買群體也已經(jīng)覆蓋了我國(guó)社會(huì)的各個(gè)階層。
1.2價(jià)格低,客觀需求大
小產(chǎn)權(quán)房之所以一直受到廣大購(gòu)房群體的熱捧,其根本原因就是它的價(jià)格低廉。據(jù)相關(guān)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)位是同一條件下的商品房?jī)r(jià)位的30%到60%。在我國(guó)房?jī)r(jià)如此之高的今天,低廉的小產(chǎn)權(quán)房具有明顯的優(yōu)勢(shì)所在,使得小產(chǎn)權(quán)房或得了巨大的發(fā)展空間,盡管小產(chǎn)權(quán)房存在一定的風(fēng)險(xiǎn),但是由于其價(jià)位的低廉,在市場(chǎng)上還是有著巨大的需求。
1.3法律依據(jù)不足,存在問(wèn)題較多
當(dāng)今,小產(chǎn)權(quán)房開(kāi)發(fā)和銷售都沒(méi)得健全的法律來(lái)保障和支持,小產(chǎn)權(quán)房的問(wèn)題也比較突出:其一,不能取得合法的產(chǎn)權(quán)證,從而導(dǎo)致其不能上市交易,一旦發(fā)生糾紛等問(wèn)題,購(gòu)房者不能得到相應(yīng)法律的保護(hù);其二,對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的管理也沒(méi)得統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn),使得很多小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量不過(guò)關(guān);其三,小產(chǎn)權(quán)房的物管也比較混亂,沒(méi)得專業(yè)的物業(yè)管理公司,各種物業(yè)糾紛也時(shí)常發(fā)生。
1.4社會(huì)反映強(qiáng)烈,各方觀點(diǎn)針?shù)h相對(duì)
小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)社會(huì)各界都比較重視,不同的階層對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的觀點(diǎn)也不一致,有持支持態(tài)度的,也有持反對(duì)態(tài)度的。比如部分專家學(xué)者和城市居民都支持小產(chǎn)權(quán)房合法化,他們認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房能夠滿足絕大多數(shù)人的住房需求;但是政府和開(kāi)發(fā)商卻反對(duì)小產(chǎn)權(quán)房合法化,他們認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房打亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本次序。
1.5情況復(fù)雜,處理難度大
我國(guó)當(dāng)今小產(chǎn)權(quán)房的類型也比較復(fù)雜,既有集體建設(shè)的,也有非法占用開(kāi)發(fā)的;既有建成銷售的,也有正在建設(shè)或者規(guī)劃的。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題處理也比較復(fù)雜,設(shè)計(jì)到利益太多,需要綜合考慮多方面的利益因素,處理難度大。
2小產(chǎn)權(quán)的處理對(duì)策
小產(chǎn)權(quán)房是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展的必然產(chǎn)物,在小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)妥善處理。在處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題上,要綜合考慮到各個(gè)利益方的利益關(guān)系,做到統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、合理發(fā)展。
2.1健全完善農(nóng)村土地法律制度
我國(guó)在的土地所有權(quán)是采用城鄉(xiāng)二元地制度,制度明確規(guī)定:農(nóng)村的土地所有權(quán)歸屬于集體,城市的土地所有權(quán)歸屬于國(guó)家。城市和農(nóng)村在土地所有權(quán)決定了兩者的不平等。國(guó)家在一系列的有關(guān)土地的相關(guān)文件中,對(duì)農(nóng)村土地所有者的使用權(quán)利進(jìn)行一定的限制,農(nóng)民的收益得不到保障,這正是小產(chǎn)權(quán)房不斷發(fā)展的根本原因所在。所以政府應(yīng)當(dāng)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中建立于城市土地流轉(zhuǎn)相似的方式,從而保證農(nóng)村和城市具有相同的土地權(quán)利。
2.2合理處理也存在小產(chǎn)權(quán)房,制定不同的方案
首先對(duì)于已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房,應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎拆除。對(duì)于那一些非法占用農(nóng)田、違反相關(guān)規(guī)定的等小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)予以強(qiáng)制拆除,但是在強(qiáng)制拆除前,應(yīng)當(dāng)協(xié)商好各方面的利益關(guān)系,做好引導(dǎo)工作;對(duì)于那一些已經(jīng)銷售的小產(chǎn)權(quán)房,應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況,督促繳納必要的相關(guān)稅費(fèi),然后在給予不同形式的產(chǎn)權(quán)證,使其小產(chǎn)權(quán)房合理化。其次,對(duì)于正在規(guī)劃或者正在建設(shè)中的還沒(méi)有成形的小產(chǎn)權(quán)房來(lái)說(shuō),處理就比較方便,可以強(qiáng)制要求停工,并且恢復(fù)土地的原來(lái)使用途徑。
2.3完善城鎮(zhèn)住房保障體系,加快城鄉(xiāng)建設(shè)一體化
從我國(guó)實(shí)際國(guó)情出發(fā),政府應(yīng)當(dāng)加大建設(shè)保障性房的力度。從我國(guó)人大的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示,我國(guó)在保障性房的建設(shè)中,各地方在實(shí)際的實(shí)施中,積極性不高,投入甚少,沒(méi)有達(dá)到實(shí)際的預(yù)期效果,這就迫使一部分人冒著違法的危險(xiǎn)去購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房。國(guó)家應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)保障性房建設(shè)的監(jiān)管力度,應(yīng)當(dāng)把保障性房的建設(shè)納入到政府的實(shí)際績(jī)效考核中去,逐步實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)城鄉(xiāng)一體化建設(shè)。
3總結(jié)
小產(chǎn)權(quán)房在我國(guó)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模,因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的一些問(wèn)題也比較多,所以小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題應(yīng)當(dāng)引起社會(huì)各界的高度重視。在處理小產(chǎn)權(quán)房問(wèn)題是,也要慎重行事,要綜合考慮到各個(gè)利益方的利益關(guān)系,實(shí)現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房健康的發(fā)展。
參考文獻(xiàn)
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