丁寧

摘 要：房地產(chǎn)價(jià)格的變化對(duì)政府、開(kāi)發(fā)商和消費(fèi)者都會(huì)產(chǎn)生重大的影響，房地產(chǎn)價(jià)格關(guān)系到國(guó)計(jì)民生，是一個(gè)十分敏感的問(wèn)題。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素是錯(cuò)綜復(fù)雜的，眾多因素相互交織，共同塑造了房地產(chǎn)價(jià)格。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要有自然因素、成本因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素以及心理預(yù)期因素等等。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；價(jià)格；影響因素

中圖分類(lèi)號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）10-0194-02

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的不斷完善，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展。但房?jī)r(jià)持續(xù)上漲也引起了人們的普遍關(guān)注。房地產(chǎn)價(jià)格是在其效用、相對(duì)稀缺性及有效需求等方面的相互影響、相互作用下而形成的。影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素主要包括自然因素、成本因素、經(jīng)濟(jì)因素、政策因素、心理預(yù)期因素等。分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素，對(duì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展具有重要意義。

1.自然因素。自然因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響作用是基礎(chǔ)性的，影響房地產(chǎn)價(jià)格的自然因素主要是指房地產(chǎn)自身的自然或物理性質(zhì)，包括位置、地形、地勢(shì)、土地形狀、日照、通風(fēng)、溫度、自然災(zāi)害、建筑物的外觀、建筑物的朝向及其結(jié)構(gòu)等。對(duì)于具有優(yōu)越自然條件的住房，住房的需求量會(huì)增加，房?jī)r(jià)自然會(huì)上漲。在諸多自然因素中，住房的位置又是人們普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。關(guān)于房地產(chǎn)有句名言：“第一是位置，第二是位置，第三還是位置”。盡管位置不能代表房地產(chǎn)的一切，但這句話(huà)說(shuō)明了位置對(duì)房地產(chǎn)的重要性。房屋所處的地理位置不同，房?jī)r(jià)有著很大差異。東部沿海地區(qū)房?jī)r(jià)明顯高于西北內(nèi)陸房?jī)r(jià)，位于城市中心地區(qū)房?jī)r(jià)要高于鄉(xiāng)鎮(zhèn)郊區(qū)的房?jī)r(jià)。簡(jiǎn)言之位置處于交通便利、人口流量大、城市經(jīng)濟(jì)中心位置的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較高；反之，處于閉塞街巷、郊區(qū)僻野的房地產(chǎn)，價(jià)格一般較低。

2.成本因素。房地產(chǎn)的成本會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給進(jìn)而影響房地產(chǎn)的價(jià)格。房地產(chǎn)的成本因素主要包括土地開(kāi)發(fā)費(fèi)和建筑安裝工程費(fèi)。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)包括土地出讓金、征地補(bǔ)償費(fèi)、遷移安置補(bǔ)償費(fèi)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、前期工程費(fèi)等。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用占房地產(chǎn)成本的比重較大，近年來(lái)中國(guó)土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用已占到商品房成本的30%左右，土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用不斷攀升成為推高房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

除土地開(kāi)發(fā)費(fèi)外，建筑安裝工程費(fèi)占房地產(chǎn)成本的比重也較大，一般來(lái)說(shuō)，建筑安裝費(fèi)用約占房產(chǎn)成本的30%，建筑安裝工程費(fèi)是房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向建筑施工企業(yè)支付的建造房屋建筑的費(fèi)用，主要由建筑材料、施工和管理費(fèi)用、投資利息和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)等構(gòu)成。建筑安裝費(fèi)用對(duì)房?jī)r(jià)的影響主要體現(xiàn)在兩方面：一方面建筑材料價(jià)格的上漲必然推動(dòng)建筑安裝成本的提高，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)的上漲。另一方面房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始倡導(dǎo)可持續(xù)發(fā)展，引進(jìn)了環(huán)保、綠色、舒適等理念，很多城市的住房小區(qū)增加了小區(qū)綠化面積，提供了便利的活動(dòng)設(shè)施，完善了物業(yè)管理配套設(shè)施，在一定程度上增加了住宅的建筑安裝成本，從而引起房?jī)r(jià)上漲。

3.經(jīng)濟(jì)因素。房地產(chǎn)是具有投資與消費(fèi)雙重屬性的特殊商品，其價(jià)格的高低與經(jīng)濟(jì)因素有密切關(guān)系。影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素很多，首先是經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平對(duì)房?jī)r(jià)的影響，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速時(shí)，消費(fèi)和投資水平高漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮發(fā)展，房?jī)r(jià)也因此上漲。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展預(yù)示著投資、生產(chǎn)活動(dòng)活躍，對(duì)廠(chǎng)房、寫(xiě)字樓、商店的需求增加，由此也會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其次物價(jià)水平也是比較重要的經(jīng)濟(jì)因素之一，物價(jià)水平與房地產(chǎn)價(jià)格成正向關(guān)系。當(dāng)總體物價(jià)上漲時(shí)，房地產(chǎn)名義價(jià)格隨之上漲。同時(shí)隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民收入對(duì)房?jī)r(jià)的影響逐漸增強(qiáng)。居民實(shí)際收入的增加，居民的購(gòu)買(mǎi)力增強(qiáng)，追求更好生活的居民增加了對(duì)住房的需求，也會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

4.政策因素。房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，關(guān)系著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。因此房地產(chǎn)業(yè)在市場(chǎng)自發(fā)調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上，更需要中國(guó)政府這只“有形的手”制定一系列的政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行宏觀調(diào)控。影響房地產(chǎn)價(jià)格的政策因素有很多，包括房地產(chǎn)價(jià)格政策、土地政策、金融政策、稅收政策等。

（1）房地產(chǎn)價(jià)格政策。房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響最直接，房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低的態(tài)度以及采取的干預(yù)方式、措施等。政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格干預(yù)的方式，既有直接制定價(jià)格的措施，也有通過(guò)其他一些措施或手段來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格。一般而言，控制房地產(chǎn)價(jià)格的措施有制定最高限價(jià)、制定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格等措施，這些措施有助于遏制投機(jī)炒作行為，進(jìn)而控制房?jī)r(jià)過(guò)度上漲。

（2）土地政策。土地要素是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中最重要的要素，土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響較顯著。土地政策包括調(diào)整土地市場(chǎng)的供應(yīng)方式、供應(yīng)數(shù)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)。土地價(jià)格的增加會(huì)引起房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給減少，最終導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。當(dāng)土地政策對(duì)土地供應(yīng)量進(jìn)行限制時(shí)，抑制了房地產(chǎn)企業(yè)過(guò)度開(kāi)發(fā)并控制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模，進(jìn)而也會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。

（3）金融政策。金融政策對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮著重要作用，需要資金支持的房地產(chǎn)業(yè)更離不開(kāi)金融政策的規(guī)范和引導(dǎo)。金融政策對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)有很大影響。金融政策包括貨幣政策、利率政策和銀行信貸政策等。貨幣政策對(duì)于穩(wěn)定物價(jià)尤其是控制房?jī)r(jià)方面都起到了重要作用。貨幣政策中的貨幣供應(yīng)量不僅影響房地產(chǎn)的需求而且影響房地產(chǎn)的供給。中國(guó)實(shí)施寬松的貨幣政策時(shí)，貨幣供應(yīng)量增加，購(gòu)房者需求較高，會(huì)促成房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。中國(guó)實(shí)施緊縮的貨幣政策時(shí)，開(kāi)發(fā)商投資不足，住房供給減弱，會(huì)引起未來(lái)房?jī)r(jià)的上漲。同時(shí)利率作為房地產(chǎn)系統(tǒng)中的一個(gè)外生變量，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格也有著重要影響。利率與房地產(chǎn)價(jià)格一般呈負(fù)相關(guān)，利率下降，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上升；利率上升，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)下降。具體而言，利率政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)節(jié)主要包括調(diào)整存款利率、貸款利率和存款準(zhǔn)備金率。其中貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響最大，貸款利率調(diào)整既影響房地產(chǎn)的需求又影響房地產(chǎn)的供給，從而綜合影響房地產(chǎn)價(jià)格。

（4）稅收政策。房地產(chǎn)稅收政策影響中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格，對(duì)于遏制投機(jī)和房地產(chǎn)泡沫具有重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)的稅種主要有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅、土地使用稅、土地增值稅、房地產(chǎn)稅等，其中房地產(chǎn)稅對(duì)房?jī)r(jià)的影響較大。2011年房產(chǎn)稅在上海、重慶兩地試點(diǎn)，房產(chǎn)稅增加了投資性住房的持有成本，投資回收期延長(zhǎng)，加大了投資成本與風(fēng)險(xiǎn)，從而降低投資性需求；同時(shí)，閑置房產(chǎn)的持有成本上升，投機(jī)者為了降低投資風(fēng)險(xiǎn)而拋售多余的房產(chǎn)，這樣會(huì)增加總供給，短期內(nèi)，房產(chǎn)稅會(huì)使房地產(chǎn)的需求降低而供給增加，開(kāi)征房產(chǎn)稅對(duì)中國(guó)房?jī)r(jià)起到了一定控制作用。

5.心理預(yù)期因素。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，需求者心理預(yù)期是影響房?jī)r(jià)的又一重要因素，需求者心理預(yù)期是指需求者為追求自身利益最大化而根據(jù)市場(chǎng)的具體情況，結(jié)合歷史經(jīng)驗(yàn)對(duì)房?jī)r(jià)的未來(lái)趨勢(shì)做出預(yù)期和判斷。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中市場(chǎng)信息是不對(duì)稱(chēng)的，需求者并不能做出完全的理性判斷，很多情況下需求者只是根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去的情況和自身的經(jīng)驗(yàn)對(duì)未來(lái)做出“符合規(guī)律”的判斷，并且人具有從眾心理，這就導(dǎo)致了需求者的非理性預(yù)期的產(chǎn)生。在非理性預(yù)期的作用下，若需求者感知到目前房?jī)r(jià)是上漲的，需求者會(huì)預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)還會(huì)上漲，這就刺激了未來(lái)需求的提前釋放，使得房地產(chǎn)存量減少，從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲。

總之，影響房?jī)r(jià)的因素是錯(cuò)綜復(fù)雜的，在眾多因素共同作用下，房?jī)r(jià)在時(shí)間序列上表現(xiàn)出上升或下降。這就要求我們密切關(guān)注影響房?jī)r(jià)變動(dòng)的因素，有效地對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行調(diào)控，才能更好地促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

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[責(zé)任編輯 安世友]