摘 要：近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)是集熱度和關(guān)注度與一身的產(chǎn)業(yè)，同時(shí)也是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)后，短短十幾年時(shí)間全國(guó)商品房均價(jià)上漲近3倍，因此房地產(chǎn)業(yè)成了政府與老百姓關(guān)注的產(chǎn)業(yè)。這樣就有必要對(duì)商品房?jī)r(jià)格影響因素進(jìn)行研究，并提出房地產(chǎn)調(diào)控政策，以期為政府調(diào)控房地產(chǎn)提供借鑒。

關(guān)鍵詞：商品房?jī)r(jià)格；影響因素；調(diào)控政策

一、當(dāng)前我國(guó)商品房市場(chǎng)現(xiàn)狀

全國(guó)1998年的商品房銷售均價(jià)是2063元/平方米，至2012年更高達(dá)5791元/平方米，大約是1998年的2.8倍。北京、上海、廣州等大型城市的商品房?jī)r(jià)格上漲更是快速，以北京為例，2001年的商品房均價(jià)是4128.9元/平方米，至今均價(jià)是4萬(wàn)元/平方米左右，10年時(shí)間北京房?jī)r(jià)上漲了近10倍。

從房?jī)r(jià)收入比來(lái)看，我國(guó)商品房市場(chǎng)從1998年到2012年的平均房?jī)r(jià)收入比持續(xù)增加，由2002年的7.20增加至2009年的8.54，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的4—6的合理標(biāo)準(zhǔn)。

針對(duì)這種狀況，政府從2005年到2007年連續(xù)三年出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)商品房?jī)r(jià)格過(guò)高進(jìn)行調(diào)控，但是實(shí)施效果并不理想。雖然經(jīng)歷了2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)厲的調(diào)控政策后，商品房?jī)r(jià)格過(guò)高得到了一定程度的遏制，可是就整體房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)依然很高，老百姓買不起房問(wèn)題仍然嚴(yán)重，那么究竟什么因素導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格過(guò)高使得百姓買不起住房？政府又該制定怎樣更有針對(duì)性的政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控？本文將對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行探究。

二、商品房?jī)r(jià)格供給影響因素

1.土地價(jià)格

商品房是建設(shè)在土地上的建筑物，因此土地是商品房形成的基礎(chǔ)。而且土地又是一種很特殊的資源，土地是不可再生的且是稀缺的，這兩個(gè)特性決定商品房的供給是有限的，而商品房的自住需求以及保值增值功能使得商品房的需求處于持續(xù)增長(zhǎng)的狀態(tài)，在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)商品房市場(chǎng)都會(huì)處于供小于求的局面。因此土地的有限必然導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的搶戰(zhàn)，必然引起土地價(jià)格迅速上漲，由于土地是商品房形成的基礎(chǔ)，那么土地價(jià)格也是商品房?jī)r(jià)格的重要因素。因此商品房市場(chǎng)必然出現(xiàn)土地價(jià)格攀升商品房?jī)r(jià)格上漲這樣一種水漲船高的局面。

2.房屋建筑成本

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和物價(jià)的攀升，建筑材料以及人工成本也出現(xiàn)大幅度上漲，因此房屋建筑成本隨之增加。尤其在一線城市，建筑材料和人工成本都會(huì)高于其他城市，在這些城市的商品房?jī)r(jià)格自然更高。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)投資

房地產(chǎn)市場(chǎng)投資一直處于空前高漲狀態(tài)，這不僅僅是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)投資利潤(rùn)回報(bào)率高，投資收益率高，也還因?yàn)槲覈?guó)投資渠道過(guò)于缺乏。古董、藝術(shù)品的投資不僅需要較高的鑒別技術(shù)而且風(fēng)險(xiǎn)較大，一般的投資者不會(huì)考慮這項(xiàng)投資。一般的投資還有黃金、珠寶首飾的投資，但這些投資品的保值升值空間有限且不易存放，因此也不是很理想的投資渠道。銀行存款，近些年來(lái)通貨膨脹快速增加，居民財(cái)富就會(huì)迅速貶值，因此也不是理想的投資渠道。正是基于我國(guó)民眾投資渠道過(guò)于缺乏，越來(lái)越多的資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)迅速攀升。

三、商品房?jī)r(jià)格需求影響因素

1.居民的人均可支配收入

從1998年到2007年這一段時(shí)間城鎮(zhèn)居民人均可支配收入有大幅度的提升，比如2001到2007年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上漲幅度為100.98%，2007年到2011年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入上漲幅度為58.20%。隨著人們的可支配收入增加，沒(méi)有房子購(gòu)房欲望強(qiáng)烈的人以及有房子但仍有購(gòu)房欲望的人，都會(huì)加入購(gòu)房大軍，這些都會(huì)增加對(duì)商品房的需求。

2.人口總量

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，尤其是一線城市，越來(lái)越多的人開(kāi)始從四面八方向這些城市涌來(lái)并選擇在此定居，比如北京、上海、廣州等，造成這些城市負(fù)載過(guò)重，人口密度過(guò)大，這些城市商品房的供應(yīng)總量遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于城市人口對(duì)商品房的需求總量，從而間接抬高了商品房的價(jià)格。人口密度過(guò)大，再加上人們對(duì)房產(chǎn)的投機(jī)性需求更會(huì)擴(kuò)大供給對(duì)于需求的缺口量，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起到推波助瀾的作用。

四、我國(guó)商品房調(diào)控政策

1.改善土地供應(yīng)，控制房屋建筑成本

在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的地區(qū)，要明確并適當(dāng)增加土地供應(yīng)總量，對(duì)于擅自改變房地產(chǎn)用地用途、違規(guī)供應(yīng)土地建設(shè)別墅以及囤地炒地等問(wèn)題將進(jìn)行嚴(yán)肅處理。此外中央政府要協(xié)調(diào)好和地方的利益關(guān)系，對(duì)于大部分的地方政府來(lái)說(shuō)，土地出讓收入是其財(cái)政收入的重頭戲，對(duì)土地的壟斷性越強(qiáng)，土地競(jìng)爭(zhēng)越激烈，地價(jià)就越高，地方政府財(cái)政收入就會(huì)越多。而房?jī)r(jià)越高，地價(jià)就越高，顯然地方政府一般不會(huì)特別希望打壓房?jī)r(jià)，因此中央政府要協(xié)調(diào)好和地方政府的利益關(guān)系，改善土地供應(yīng)，以達(dá)到控制房?jī)r(jià)的目的。此外政府還應(yīng)該穩(wěn)定建筑材料市場(chǎng)的價(jià)格穩(wěn)定，減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的生產(chǎn)成本，政府可以利用各種政策和措施擠壓房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)空間，使其保持在一個(gè)合理有限的范圍內(nèi)，從而穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)房屋竣工造價(jià)的平穩(wěn)性。

2.提高居民的可支配收入并增加投資渠道

我國(guó)從2001年一直到2011年的全國(guó)房?jī)r(jià)收入比幾乎都大于7，有些年份甚至達(dá)到大于8，這些都遠(yuǎn)高于國(guó)際公認(rèn)的合理的4-6的房?jī)r(jià)收入比。這充分說(shuō)明我國(guó)的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度過(guò)快，城鎮(zhèn)居民可支配收入雖有增加，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度。因此急需切實(shí)采取有效措施來(lái)增加我國(guó)居民的可支配收入來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)收入比。增加居民可支配收入這樣做的目的并不單單是為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)收入比，還可以使居民的貨幣財(cái)富真正增加的同時(shí)，滿足了人們對(duì)于房屋這一必需品的要求，使房產(chǎn)成為生活的次要品，使人們不再以空前的熱情追逐房產(chǎn)。由于我國(guó)民眾投資渠道過(guò)于缺乏，越來(lái)越多的資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)，造成房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，直接帶動(dòng)房?jī)r(jià)迅速攀升，因此應(yīng)該增加我國(guó)投資效果比較好的渠道，抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投資過(guò)熱，以達(dá)到調(diào)控房?jī)r(jià)的目的。

3.穩(wěn)定人口總量并增加保障房建設(shè)

為了穩(wěn)定房?jī)r(jià)可以選擇穩(wěn)定人口總量，縮小供給對(duì)于需求的缺口總量；限制非本市居民對(duì)本城市房產(chǎn)的多套購(gòu)置，增加本城市的保障性住房建設(shè)和安居工程建設(shè)，為本市居民提供更多更可靠地選擇，這一方面可以作為商品房的替代品，間接調(diào)控房?jī)r(jià)，另一方面也可以解決部分民生問(wèn)題，使大部分市民住有所居，實(shí)現(xiàn)社會(huì)的穩(wěn)定。

4.征收房產(chǎn)稅

當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境條件下，投機(jī)性需求占據(jù)商品房市場(chǎng)購(gòu)買的比例很大，這一方面間接抬高了銷售價(jià)格，另一方面造成需求對(duì)于供給的更大的缺口，這都引起商品房?jī)r(jià)格的迅速攀升，因此合理征收房產(chǎn)稅，增加對(duì)本市居民新購(gòu)第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)住房的房產(chǎn)稅征收額度可以在相當(dāng)大的程度上抑制投機(jī)性需求，可以彌補(bǔ)部分商品房供給對(duì)于需求的缺口，一定程度遏制商品房?jī)r(jià)格的高漲。

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作者簡(jiǎn)介：王亞麗，廣東財(cái)經(jīng)大學(xué)在讀碩士研究生。endprint