【摘要】房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量，在整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的地位自然也不言而喻，但是過(guò)度的倚重某一行業(yè)不僅僅會(huì)使得整個(gè)經(jīng)濟(jì)失衡，也會(huì)由于調(diào)控難的問(wèn)題使得它成為一顆定時(shí)炸彈。在中央銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控中，積極的貨幣政策往往能刺激房市上漲，但是貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)的抑制作用卻顯得乏力，這其中有貨幣政策本身的限制，但是如果能加強(qiáng)平時(shí)市場(chǎng)變化的監(jiān)測(cè)，完善貨幣政策在房地產(chǎn)行業(yè)的傳導(dǎo)渠道，建立行業(yè)危機(jī)應(yīng)對(duì)機(jī)制，會(huì)減少房地產(chǎn)業(yè)可能帶來(lái)的危機(jī)。

【關(guān)鍵詞】貨幣政策 房地產(chǎn) 利率

一、歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控與效果

1998年以來(lái)，在住房分配市場(chǎng)化等一系列政策的綜合作用之下，房地產(chǎn)業(yè)保持了快速發(fā)展。但是在這個(gè)過(guò)程中，一些城市出現(xiàn)了違規(guī)占用土地、開(kāi)發(fā)規(guī)模過(guò)于龐大的情況，商品房?jī)r(jià)格和土地價(jià)格呈畸形上漲。在2003年國(guó)務(wù)院發(fā)文首次提出以住宅為主的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，并明確了住宅市場(chǎng)化的發(fā)展方向，從此國(guó)民經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)市場(chǎng)緊緊相扣，進(jìn)入了“上漲”與“調(diào)控”的循環(huán)往復(fù)。

2005年調(diào)控以穩(wěn)定為主，當(dāng)年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅比明顯回落，成交量有所下滑，價(jià)格漲幅趨緩。北上廣等一線城市的房?jī)r(jià)漲幅在下半年接連下降。2006年，政府從調(diào)結(jié)構(gòu)、征稅收、控土地、緊信貸等環(huán)節(jié)調(diào)控房地產(chǎn)，力度之大前所未有。盡管樓市出現(xiàn)了一些積極的變化，但更嚴(yán)峻的是管住了樓，卻管不住“地”。當(dāng)年“地王”不斷涌現(xiàn)，地價(jià)上漲推高了房?jī)r(jià)預(yù)期。至2007年底，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房售價(jià)同比上漲11.4%，環(huán)比上漲0.3%。

2008年上半年受政策影響，市場(chǎng)觀望態(tài)度濃厚，上半年成交量下跌將近5成。不過(guò)下半年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)巨大利好消息，房地產(chǎn)坐享“政策紅利”，剛性需求爆發(fā)，改善性需求跟進(jìn)，投資性需求助推，市場(chǎng)走出了一條與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)完全脫離的上行線。緊接著2009年房?jī)r(jià)在短暫調(diào)整之后疾速升溫，如脫韁般一路上漲，最終迫使“史上最嚴(yán)調(diào)控政策”的出臺(tái)。

盡管政策不斷出臺(tái)，但是房?jī)r(jià)還是與此沒(méi)有呈現(xiàn)相關(guān)關(guān)系，仍然是穩(wěn)中上升，從政策的非對(duì)稱性我們知道，財(cái)政政策能夠促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，卻很難有效抑制經(jīng)濟(jì)的過(guò)熱，貨幣政策對(duì)經(jīng)濟(jì)的抑制作用要更為有效。但是目前沒(méi)有數(shù)據(jù)能夠支持這一現(xiàn)象。高波，王先柱（2007）和韓鑫韜，王擎（2011）等學(xué)者將貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)效應(yīng)進(jìn)行實(shí)證分析后得出結(jié)論：匯率的變化對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)率的變動(dòng)會(huì)產(chǎn)生顯著的線性影響，但是貨幣供應(yīng)量和利率的變化對(duì)抑制商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)的貨款供給效果不明顯，更不能阻止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以個(gè)人住宅按揭貨款的增加等途徑從銀行間接獲取更多貨款，房地產(chǎn)貨款的增長(zhǎng)推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

二、有效性的影響因素

（一）調(diào)控目標(biāo)的搖擺不定

中央銀行在進(jìn)行調(diào)控的過(guò)程中，首先需要處理好地方的利益，但是地方政府部門(mén)在房地產(chǎn)中的利益涉及太深，“房?jī)r(jià)問(wèn)題在中央更多是民生問(wèn)題，而在地方則首先是個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題”。其次還有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的問(wèn)題，政府既害怕房地產(chǎn)價(jià)格和投資增長(zhǎng)過(guò)快又希望經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的增長(zhǎng)，這往往表現(xiàn)為政策的搖擺不定。在后來(lái)公布的“國(guó)六條”和“國(guó)十條”同樣存在這樣的問(wèn)題，每當(dāng)中央銀行實(shí)施緊縮性貨幣政策時(shí)，隨之而來(lái)的就是經(jīng)濟(jì)下滑的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)商對(duì)這種緊縮政策的忍耐力遠(yuǎn)比普通企業(yè)要強(qiáng)。這導(dǎo)致國(guó)十條的威力未能完全釋放，雖然期間中央領(lǐng)導(dǎo)人不斷發(fā)言說(shuō)“房?jī)r(jià)會(huì)下降”，但由于前幾次調(diào)控政府政策搖擺不定，市場(chǎng)對(duì)此次調(diào)控信心不足，以至于房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望期僵持后又現(xiàn)回暖跡象，前期的調(diào)控都將前功盡棄。

（二）政策對(duì)市場(chǎng)的敏感度

郭建波和任志強(qiáng)的賭約引起了轟動(dòng)，身為經(jīng)濟(jì)學(xué)博士的郭建波，他的結(jié)論是基于對(duì)政策的解讀，房?jī)r(jià)降低的預(yù)期是建立在政府對(duì)房市的嚴(yán)厲調(diào)控上，而勝利者卻是有豐富的從業(yè)經(jīng)歷和敏銳嗅覺(jué)的任志強(qiáng)。在制定相關(guān)的政策時(shí)，需要有足夠的敏感度，2008年金融危機(jī)時(shí)，對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)的忽視就使得后來(lái)的政策出現(xiàn)了180度的大轉(zhuǎn)彎，這對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的傷害是很大的。近年來(lái)嚴(yán)厲的調(diào)控政策雖然不斷，但是很難對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生有效的作用，反而在民間出現(xiàn)了“離婚潮”這樣的事情，說(shuō)明政策的制定還待完善。

（三）中央銀行的獨(dú)立性

中央銀行的獨(dú)立性決定了貨幣政策的獨(dú)立性，也決定了貨幣政策的有效性，只有將貨幣政策目標(biāo)與政府經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)分開(kāi)，中央銀行才可以制定出更為有效和針對(duì)的相關(guān)政策。彼得森國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)亞當(dāng)·珀森指出：當(dāng)前各國(guó)央行面臨的難題不是政策過(guò)于激進(jìn)，而是政策有效性不夠。政府需要央行通過(guò)各種手段刺激經(jīng)濟(jì)，使經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重回正軌，達(dá)成這個(gè)目的頗有難度，很容易弄巧成拙，過(guò)去幾年的經(jīng)驗(yàn)一直如此告誡我們。

三、提高有效性的相關(guān)措施

（一）房地產(chǎn)專項(xiàng)指數(shù)的完善

在貨幣政策的實(shí)施中，往往需要借助中介指標(biāo)來(lái)觀察政策的實(shí)施情況，對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控要具有針對(duì)性就必須建立房地產(chǎn)市場(chǎng)的專項(xiàng)指標(biāo)，來(lái)監(jiān)測(cè)市場(chǎng)動(dòng)向，為政策的調(diào)整提供依據(jù)。我國(guó)目前發(fā)布的各種房地產(chǎn)指數(shù)大多是價(jià)格或租金指數(shù)，類似于NPI這種投資回報(bào)率指數(shù)還很少。就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，市場(chǎng)現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)報(bào)表和指標(biāo)集中反映土地交易增量和市場(chǎng)投資總量，而反映土地存量市場(chǎng)、企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理運(yùn)行狀況的房地產(chǎn)交易、中介、物業(yè)、評(píng)估和出租等指標(biāo)缺乏，有關(guān)土地市場(chǎng)的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)需要細(xì)化。

（二）利率的市場(chǎng)化

自2004年以來(lái)，利率就一直維持在比較低的水平，這也是房?jī)r(jià)激增的部分原因。2012年6月，當(dāng)央行提高基準(zhǔn)利率浮動(dòng)區(qū)間后，幾乎所有銀行都立即將存款利率提升至允許范圍的上限附近。

美國(guó)智庫(kù)彼得森國(guó)際經(jīng)濟(jì)研究所高級(jí)研究員羅迪認(rèn)為，目前中國(guó)利率仍低于市場(chǎng)均衡水平，也就是說(shuō)在當(dāng)前利率政策下，房地產(chǎn)是優(yōu)質(zhì)投資對(duì)象。現(xiàn)階段，人民幣不能自由跨境流動(dòng)，股市監(jiān)管也仍需完善，老百姓覺(jué)得股票不是一種可靠的長(zhǎng)期投資產(chǎn)品，加上存款利率低于通脹水平，人們只能將資金投向房地產(chǎn)市場(chǎng)。改變這種情況的最佳方式就是逐漸放開(kāi)存款利率管控和完善股市治理。

（三）提高貨幣政策的獨(dú)立性

貨幣政策效用的非對(duì)稱性研究顯示，在抑制經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)，貨幣政策往往比財(cái)政政策更為有效，但是如果貨幣政策的實(shí)施受制于政治目標(biāo)的壓力，那效果會(huì)大打折扣。特別是面對(duì)房地產(chǎn)這樣特殊的支柱行業(yè)時(shí)，中央銀行政策的實(shí)施更是受到巨大的阻礙。現(xiàn)階段我國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了調(diào)結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵時(shí)期，面對(duì)GDP的下滑，大多數(shù)人表現(xiàn)出恐慌的心理，這種心理阻礙了對(duì)房地產(chǎn)實(shí)施的緊縮措施。雖然面臨的是經(jīng)濟(jì)的下滑，但是這樣的陣痛才能提醒我們：我們的經(jīng)濟(jì)是不健康的。貨幣政策的獨(dú)立性的提升對(duì)，能使得結(jié)構(gòu)調(diào)整更為有力。

作者簡(jiǎn)介：李曉龍（1989-），男，山西晉城人，碩士研究生，金融學(xué)專業(yè)，研究方向：中央銀行宏觀調(diào)控和貨幣政策。endprint