阮陳珠

(福建師范大學經(jīng)濟學院，福建 福州 350007)

我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場經(jīng)歷了法律政策禁止階段、法律禁止政策初步放開階段、法律允許政策規(guī)范階段，再到法律逐步完善政策鼓勵階段。同時，我國的土地流轉(zhuǎn)價格也經(jīng)歷了無償性、超低性，有償性，再到市場性的過程。目前我國的農(nóng)村流轉(zhuǎn)市場不完善，缺乏統(tǒng)一的土地價格，各個價格之間的浮動較大。這種價格的不穩(wěn)定性十分不利于我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)展。而目前我國農(nóng)村流轉(zhuǎn)市場正處于起步階段，建立健全的價格體系是建立完善的農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地市場的一個重要的環(huán)節(jié)，因此，對農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地價格的研究具有重要的現(xiàn)實意義。

1 開展農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地價格研究的意義

1.1 完善土地流轉(zhuǎn)價格體系的需要

目前我國農(nóng)村流轉(zhuǎn)市場之所以會出現(xiàn)價格參差不齊的原因，其中有一方面是沒有建立起一套完整的流轉(zhuǎn)土地價格體系。市場上的交易雙方都是基于自己的主觀意識來決定流轉(zhuǎn)土地的價格，而每個人對土地效用的評價不同，給出的價格也不同，最后導致流轉(zhuǎn)市場價格的混亂。因此首先要對流轉(zhuǎn)土地的價格形成機制進行分析。

1.2 維護農(nóng)村家庭土地流轉(zhuǎn)的利益

農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地的價格關(guān)乎農(nóng)民的根本利益，不合理流轉(zhuǎn)土地規(guī)定，將嚴重影響到農(nóng)民的切身利益。目前，我國農(nóng)村中的基礎(chǔ)組織出于自身的利益，利用各種手段變相壓低農(nóng)民土地的價格這種情況時有發(fā)生。因此，急需對流轉(zhuǎn)土地的價格進行研究，制定一套統(tǒng)一的標準，避免人為因素的干擾，維護農(nóng)民們的利益，同時有效地緩解土地所有權(quán)和使用權(quán)分離之后集體與農(nóng)民之間的矛盾，彌補土地管理上的缺陷。

1.3 提供農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展政策的參考

國家制定的各項農(nóng)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展政策歸根到底都是通過影響土地的供求、土地的價格，最終影響農(nóng)業(yè)市場的發(fā)展態(tài)勢。對土地價格的思考可以更好地了解土地的供求之間的關(guān)系。同時，農(nóng)產(chǎn)品的價格是基于生產(chǎn)費用與平均利潤，地價是生產(chǎn)費用的重要組成部分。因此，透過流轉(zhuǎn)土地的價格分析，可以更好的分析農(nóng)產(chǎn)品價格，把握農(nóng)產(chǎn)品市場的走勢，為國家制定農(nóng)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟政策提供一個重要的參考。

2 土地流轉(zhuǎn)的價格體系與實現(xiàn)形式

2.1 土地流轉(zhuǎn)的價格

我國學者認為，我國土地是使用權(quán)和所有權(quán)是相分離的，農(nóng)村土地是由農(nóng)村集體所有，實行家庭聯(lián)產(chǎn)承包經(jīng)營，因此農(nóng)民是具有承包經(jīng)營權(quán)。農(nóng)民可以以出租、轉(zhuǎn)讓、互換、入股等方式轉(zhuǎn)讓自己的全部承包經(jīng)營權(quán)或部分經(jīng)營權(quán)。除此之外，還可以通過國家征地的形式，使土地的所有權(quán)發(fā)生改變，由集體所有轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小Ｒ虼?，土地流轉(zhuǎn)價格就是土地的所有權(quán)及承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的價格。但是不同的產(chǎn)權(quán)對應(yīng)著不同的價格，可以說流轉(zhuǎn)土地的價格取決于產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)。根據(jù)產(chǎn)權(quán)的特點及所有權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)移，將土地流轉(zhuǎn)價格體系構(gòu)成設(shè)計成圖1。

圖1 土地流轉(zhuǎn)價格體系構(gòu)成

2.2 土地流轉(zhuǎn)的價格實現(xiàn)形式

我國農(nóng)村的土地流轉(zhuǎn)模式主要分為土地承包經(jīng)營權(quán)的出租、轉(zhuǎn)包、互換、入股和轉(zhuǎn)讓。按照這些土地流轉(zhuǎn)模式可以將農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地的價格實現(xiàn)形式分為現(xiàn)金形式、實物形式和股權(quán)形式[1]。

2.2.1 現(xiàn)金形式 現(xiàn)金形式是流轉(zhuǎn)土地主要的價格實現(xiàn)形式，指向土地擁有者支付一定的現(xiàn)金以換取土地的使用權(quán)，是轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓和出租土地所獲得的主要賠償形式。安徽小崗村在簽訂的流轉(zhuǎn)土地合同中明確規(guī)定：每年的3月份，租地的公司或個人提前把租金送到村委會，再由村委會于3月15日統(tǒng)一發(fā)放租金給村民。山東青島博洋生態(tài)有限公司租用當?shù)剞r(nóng)戶的土地建立生態(tài)示范區(qū)，承諾每年交一次租金，租金為每667 m2每年600元。

2.2.2 實物形式 實物形式是土地流轉(zhuǎn)價格的另一實現(xiàn)形式，主要體現(xiàn)在流轉(zhuǎn)土地的互換形式中，表現(xiàn)為以“土地換土地”。農(nóng)民之間可能因為生產(chǎn)的需要而進行土地的互換；農(nóng)民以宅基地換取城市住宅等。重慶市九龍坡實行了“以土地換社保”規(guī)定：自愿出讓農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包權(quán)的農(nóng)民可以申請城鎮(zhèn)戶口，并在社會保障方面享有與城鎮(zhèn)居民同等待遇。

2.2.3 股權(quán)形式 股權(quán)形式是現(xiàn)在土地流轉(zhuǎn)的價格實現(xiàn)的一種流行形式，指將土地承包經(jīng)營權(quán)量化為股權(quán)轉(zhuǎn)讓給土地需求方，出讓方得到股權(quán)租金支付的用以從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的股份公司或合作社等。甘肅省任村規(guī)定農(nóng)民可以采取現(xiàn)金和土地這兩種形式入股，并且以每667 m2一股參與股利分紅。

3 土地流轉(zhuǎn)的供求機制與價格波動

3.1 土地流轉(zhuǎn)的供求機制

供求機制是調(diào)節(jié)市場供給與需求矛盾，使之趨于均衡的機制。農(nóng)地的產(chǎn)權(quán)因其使用價格被看成是一種特殊的商品，那么其價格自然也受到供求關(guān)系的影響。農(nóng)地需求是指購買者在一定的價格下愿意并且能夠購買的土地數(shù)量，農(nóng)地供給是指提供者在一定的價格下愿意并且能夠提供的土地數(shù)量[2]。從圖2可看出，D表示流轉(zhuǎn)土地的需求曲線，S表示流轉(zhuǎn)土地的供給曲線，二者相交于O點，此時市場的均衡價格為P0，均衡的流轉(zhuǎn)量為L0。當市場的需求增加時，需求曲線向右平移至D1的位置，與供給曲線相交于O1點，此時的均衡價格是P1，均衡流轉(zhuǎn)量是L1。因此，流轉(zhuǎn)土地的確定也是遵循供求機制的。土地流轉(zhuǎn)價格的推導：

(1)市場的價格是隨時間變化而變化，因此把P看成是時間T的函數(shù)，即P=P(T)。

(2)當Ls>Ld時，市場價格下降；Ls

(5)解該一階線性非齊次方程得：

圖2 土地流轉(zhuǎn)供求機制

3.2 土地流轉(zhuǎn)的價格波動

從理論上來說，任何商品的交易都是受到供求關(guān)系的影響，土地承包經(jīng)營權(quán)也不例外，農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格受到市場供求關(guān)系的影響。但是土地作為一種特殊的商品，農(nóng)村流轉(zhuǎn)市場的分割性、流轉(zhuǎn)土地價值的不同及土地交易者的異質(zhì)性使得農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地的交易價格與市場價格的不符合。

3.2.1 土地流轉(zhuǎn)市場的分割性 首先，我國地域面積廣闊，土地的分布存在著東西、南北差異。土地作為一種特殊的商品，其特殊性在于它是不可流動的，它是固定在某一個區(qū)間內(nèi)的，對于任何一宗土地的開發(fā)和利用都是受限于空間環(huán)境。其次，在我國農(nóng)村地區(qū)傳統(tǒng)的思想觀念還未發(fā)生實質(zhì)性的轉(zhuǎn)變，土地作為農(nóng)民生活的保障，農(nóng)民是不可能輕易的讓出土地，即使需要發(fā)生土地的流轉(zhuǎn)，首先選擇的也會是自己所熟悉的親戚或同村人。再次，我國各個農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平不同，對土地形成的供給和需求也是不同，供需之間的不平衡作用于價格，加劇土地流轉(zhuǎn)價格的不平衡。最后，在各個省市農(nóng)村之中開展的土地流轉(zhuǎn)的政策力度是不同等的[3]。

總之，由于農(nóng)村土地位置的不可移動性、村民思想觀念的未轉(zhuǎn)變、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展的不平衡以及政策實施力度的不同，導致各地區(qū)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的發(fā)育程度不同，造成農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場的分割性。

3.2.2 流轉(zhuǎn)土地具有不同的價值 交易者愿意為流轉(zhuǎn)土地付出的價格是基于土地的價值而給出的。按照給持有者帶來的不同收益，將土地的流轉(zhuǎn)價值分為經(jīng)濟價值、社會價值[4]。

3.2.2.1 經(jīng)濟價值 流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)濟價值是指農(nóng)地資源給其所有者帶來的直接的經(jīng)濟收益。主要影響因素有區(qū)位因素、自然因素和后期投入因素。自然因素包括土壤肥力、光照、水分、養(yǎng)分、熱量和空氣。一個地區(qū)土壤肥力越好，氣候條件適宜，則有利于農(nóng)業(yè)作業(yè)的發(fā)展，而自然災(zāi)害發(fā)生頻率小，則可以減少農(nóng)民的受災(zāi)損失。區(qū)位因素包括是否靠近水源、農(nóng)民的居住區(qū)，以及是否靠近主要的交通干線。農(nóng)業(yè)的生產(chǎn)離不開水，便利的灌溉條件可以極大地減少農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的成本；靠近住宅區(qū)則有利于農(nóng)民的下田作業(yè)也有利于蔬果的銷售；農(nóng)產(chǎn)品作為不易儲藏的一類食品，便捷的交通有利于農(nóng)產(chǎn)品的對外運輸銷售，減少農(nóng)產(chǎn)品的積壓成本。德國經(jīng)濟學家杜能在他設(shè)計的同心圈理論中，土地的空間位置構(gòu)成土地利用的一個決定性的影響因素。后期投入因素包括引進現(xiàn)代化的農(nóng)業(yè)配套設(shè)施、對土地追加化肥等提高土壤的肥力、對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)技術(shù)的改造等都可以改善農(nóng)地資開發(fā)的環(huán)境。總之，流轉(zhuǎn)土地的經(jīng)濟價值是決定流轉(zhuǎn)土地價格的重要參考憑證。

3.2.2.2 社會價值 社會價值是指流轉(zhuǎn)土地對于所有者產(chǎn)生的除去經(jīng)濟效益的其他價值，即對農(nóng)民的就業(yè)和生活保障的價值。在我國農(nóng)村地區(qū)，面臨著農(nóng)民的收入結(jié)構(gòu)單一，就業(yè)領(lǐng)域狹窄，農(nóng)村社會保障體系未成形等問題。在這種情況下，土地是農(nóng)民生存的唯一保障，是農(nóng)民的基本生活保障、就業(yè)保證、收入保障以及養(yǎng)老保障。流轉(zhuǎn)土地的社會價值是決定流轉(zhuǎn)土地價格的另一重要因素，交易雙方在確定之間的交易價格是必須要為農(nóng)民的社會保障問題支出相對應(yīng)的成本?？傊?，流轉(zhuǎn)土地所蘊含的經(jīng)濟價值和社會價值的不同，造成了流轉(zhuǎn)土地在市場價格基礎(chǔ)上形成差異。

3.3 土地交易者的異質(zhì)性

交易者的異質(zhì)性體現(xiàn)在交易者雙方對土地效用評價的不一致性。從市場供給的角度而言，土地的供給者包括從事農(nóng)業(yè)勞動的農(nóng)民以及從事非農(nóng)業(yè)勞動的農(nóng)民。對于從事農(nóng)業(yè)勞動的農(nóng)民而言，土地是生活的保障，土地具有較高的效用，對土地的評價就高；對于從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民而言，土地并不是生活的唯一來源，土地就像是附屬品一樣存在，土地具有較低的效用，對土地的評價就低。這樣就形成了不同的土地供給意愿，不同的土地供給價格。從市場需求的角度而言，需求者包括農(nóng)民、農(nóng)業(yè)企業(yè)、農(nóng)村合作組織、制造企業(yè)等。需求者之間的經(jīng)濟實力的差異、技術(shù)水平的差異以及未來發(fā)展的規(guī)劃的不同造成對土地效用的不同，從而造成對價格的估計也存在差異[5]。正是由于交易雙方對于土地評價的效用不同，導致土地價格也不同，從而影響土地實際交易價格與均衡價格之間的偏離。

4 土地流轉(zhuǎn)價格變動的合理性

上述分析認為，土地流轉(zhuǎn)價格在現(xiàn)實中是偏離供求關(guān)系所決定的均衡價格[6]，那么，這種偏離后形成的價格的存在是否合理，是否能夠促進交易的完成？。

4.1 土地流轉(zhuǎn)價格偏離的合理性

圖3 農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的偏離

4.2 議價區(qū)間導致交易的實現(xiàn)

現(xiàn)實生活中，在進行交易時必然會產(chǎn)生交易費用。交易費用是指在買賣過程中談判、協(xié)商、簽訂合約、合約執(zhí)行監(jiān)督以及對違約的懲罰所花費的時間和貨幣成本。

假設(shè)農(nóng)戶A(購買者)和農(nóng)戶B(供給者)就一塊土地達到交易意向，那么將進行價格的商議。對于農(nóng)戶A來說，他對土地的經(jīng)濟價值和社會價值進行分析研究給出了價格P1，并且計算出所需的交易費用C1，理性的土地購買者認為必須在土地價格中扣除交易費用(對方應(yīng)該為自己的交易成本負責)，則農(nóng)戶A對這塊土地給出的最終價格Pd=P1-C1。對于農(nóng)戶B來說，對自己所擁有的土地進行評價給出價格P2，并且計算出交易費用C2，理性的土地提供者認為在土地價格中增加交易費用(對方應(yīng)該為自己的交易成本負責)，則農(nóng)戶B對這塊土地給出的最終價格Ps=P2+C2。

在不考慮交易費用時，假設(shè)農(nóng)戶A給出的土地價格評價P1>P，農(nóng)戶B給出的土地評價P2P>P2，交易是可以正常進行的。在L的右邊區(qū)域，對于給定的任意土地流轉(zhuǎn)量，對應(yīng)的供給價格是高于均衡價格，高于需求價格，即P2>P>P1，交易是無法進行的。在點O處，P1=P2=P，交易正常進行。所以，在不考慮交易費用的時候，交易正常進行時的價格區(qū)間為[P2，P1]。

圖4 無交易費用的流轉(zhuǎn)土地價格實現(xiàn)區(qū)間

但是，在現(xiàn)實生活中都是存在交易費用，并且交易費用通常為正。隨著交易費用的加入，農(nóng)戶A會降低對土地的估價，而農(nóng)戶B增加對土地的估價。如圖5所示，當P1=P2=P時，引入交易費用，此時農(nóng)戶B所確定的價格遠遠高于農(nóng)戶A所確定的價格，即Ps>Pd，使得交易不能夠達成；當P1>P>P2時，引入交易費用，且Pd>P，Ps

圖5 引入交易費用的流轉(zhuǎn)土地價格不實現(xiàn)情況

圖6所示，當Pd與Ps不相交，隨著交易量的不斷增加，Pd與Ps不斷的靠近P(水平線)，且Pd(價格水平)一直都大于Ps(價格水平)，能夠達成交易。此時達成交易的區(qū)間為[Ps，Pd](圖6陰影部分)。

圖6 引入交易費用的流轉(zhuǎn)土地價格實現(xiàn)區(qū)間

如圖7所示，當P1>P>P2時，引入交易費用，此時假設(shè)(L0，P0)是引入交易費用之后的市場均衡點，那么在達到交易量L0之前Pd>P>Ps二者是相交，在交易量L0之后Pd

在農(nóng)戶A圖中，在交易量為L0時，Ps曲線與P0代表的水平線相交；在L0的左邊區(qū)域Pd>P，右邊區(qū)域PdPs，右邊區(qū)域P

總之，在不考慮交易費用的情況之下，達成交易農(nóng)戶A與農(nóng)戶B的議價區(qū)間為[P2，P1]；當將交易費用考慮在內(nèi)，達成交易的議價區(qū)間縮小為[Ps，Pd]，隨著交易費用的增加，這一區(qū)間將繼續(xù)減小。

圖7 具有交易費用的流轉(zhuǎn)土地價格區(qū)間

5 完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格體系的建議

5.1 明確農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)

針對農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)不清晰的情況，可以采取以下的措施：(1)按照歸屬清晰、權(quán)責明確、保護嚴格、流轉(zhuǎn)順暢的原則建立現(xiàn)代化的產(chǎn)權(quán)制度；(2)農(nóng)村土地制度在堅持集體所有制的基礎(chǔ)上進行調(diào)整，以法律條文的形式重新確定農(nóng)村集體土地的產(chǎn)權(quán)主體，政府部分予以登記入冊，開出相關(guān)的證明文件，實現(xiàn)使用權(quán)的長期化。

5.2 統(tǒng)一土地流轉(zhuǎn)市場

中介機構(gòu)在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場中占據(jù)著重要的角色地位，針對農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地市場不完善的情況，首先從完善中介機構(gòu)開始：(1)建立各級農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機構(gòu)，提供全方位、各層次、系統(tǒng)化的農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地服務(wù)；(2)以書面的形式規(guī)定各中介機構(gòu)的職責范圍，使的相關(guān)工作人員有章可循，明確自己的工作任務(wù)；(3)設(shè)立糾紛監(jiān)督仲裁機構(gòu)，一方面對中介機構(gòu)進行監(jiān)督，另一方面調(diào)解農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的糾紛。

5.3 制定價格衡量標準

針對我國農(nóng)村流轉(zhuǎn)土地價格參差不齊的情況，就必須制定統(tǒng)一的價格衡量標準，以維護交易雙方的利益：(1)政府部門組織相關(guān)的專家以聽取報告的形式召開會議，從獲取的資料整體掌握土地的基本情況；(2)組織專家到實地進行調(diào)研，把握土地的具體情況，對土地進行劃分區(qū)域，對土地進行分等級；(3)根據(jù)當前土地流轉(zhuǎn)價格的總體趨勢以及相關(guān)的指標指數(shù)，采取適當?shù)脑u估方式，形成土地流轉(zhuǎn)價格的草案。

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