吳一鳴

一、問題的提出及術(shù)語的界定

公信原則是大陸法系物權(quán)法基本原則之一，〔1〕因我國《物權(quán)法》條文中并無“公信”字樣，故就《物權(quán)法》是否確立了公信原則，學(xué)說上存在爭議。有學(xué)者明確否定《物權(quán)法》中存在公信原則，參見孟勤國、申惠文：《我國〈物權(quán)法〉沒有承認登記公信力》，載《東方法學(xué)》2009年第5期；但大多數(shù)學(xué)者對此問題持肯定結(jié)論，參見梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2007年版，第104頁；崔建遠：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2009年版，第57頁等。德國民法典第892條即逕以“土地登記簿的公信力”作為該條標(biāo)題。〔2〕參見《德國民法典》，陳衛(wèi)佐譯注，法律出版社2006年版，第326頁。相反，在英美法的立法和學(xué)說中，卻很難找到完全與“公信原則”或“公信力”對稱的術(shù)語。這就帶來一個問題，即英美法中是否存在公信原則？

對該問題，國內(nèi)主流物權(quán)法教科書近乎一致地保持了沉默。雖有少數(shù)學(xué)者在論著中給出了否定回答，〔3〕比如李鳳章博士認為，在英美法系國家，托倫斯登記體制具有公信力，而公共圖書館式的不動產(chǎn)登記（即本文論及的美國絕大多數(shù)州所采登記模式——筆者注，亦可見注〔41〕）就不具有公信力。參見李鳳章：《不動產(chǎn)登記制度的價值分析和路徑選擇》，載江平主編：《民商法律評論》（第2卷），方正出版社2005年版，第33～61頁。孫鵬博士認為，意思主義物權(quán)變動模式下，登記僅具有對抗力而無公信力。參見孫鵬：《物權(quán)公示論——以物權(quán)變動為中心》，法律出版社2004年版，第282頁。因美國的不動產(chǎn)物權(quán)變動模式顯屬意思主義模式，因此，盡管孫鵬博士并未明言，但依其邏輯，美國的不動產(chǎn)登記應(yīng)無公信力。但很難看到有學(xué)者就此做出肯定回答。〔4〕例如謝在全先生在闡述公信原則的“配套措施”時，亦提及了英美等國的保險基金制度，似是承認英美法中存在公信原則，但其對此未有正面表述。參見謝在全：《民法物權(quán)論》，臺灣新學(xué)林出版股份有限公司2004年版，第86～87頁。筆者認為，在一個法律體系中，“是否存在某個術(shù)語”與“是否存在某個術(shù)語所指稱之制度”是兩回事。英美法中是否確無公信原則，需作規(guī)則層面的具體考察方能做出判斷。為論證之集中，筆者在此僅對“美國不動產(chǎn)登記是否具有公信力”進行考察。

為避免以大陸法概念考察英美法素材中經(jīng)常出現(xiàn)的貌合神離的問題，筆者認為有必要先對“公信力”本身的內(nèi)涵進行清晰界定。

不動產(chǎn)登記的公信力與不動產(chǎn)登記的功能密切相關(guān)。不動產(chǎn)登記旨在通過對不動產(chǎn)權(quán)屬的集中公示，以降低交易成本。但若要完全實現(xiàn)這一目標(biāo)，必須解決一個問題，即當(dāng)公示出來的不動產(chǎn)權(quán)屬與權(quán)屬之真實狀態(tài)不一致時，究以何者對交易的第三人發(fā)生效力？顯然，若以后者對第三人發(fā)生效力，則其為免交易中不測之風(fēng)險，勢必在檢索登記記錄之外，另支費用以盡其所能地調(diào)查權(quán)屬之真態(tài)。如此，則不動產(chǎn)登記所追求的降低交易成本之目標(biāo)不免因此而落空。故，為實現(xiàn)不動產(chǎn)登記之功能，即使登記錯誤，亦需以登記所公示之權(quán)屬對第三人發(fā)生效力，即將錯就錯。〔5〕有學(xué)者將公信原則概括為：“當(dāng)物權(quán)表征方式標(biāo)示的物權(quán)，與物權(quán)的實際狀況不一致時，善意信賴物權(quán)表征方式而有所作為的第三人，不會因為此種不一致而遭受不利益，這便是公信原則?！崩铌坏龋骸恫粍赢a(chǎn)登記程序的制度構(gòu)建》，北京大學(xué)出版社2005年版，第107頁。筆者以為這一概括至為準(zhǔn)確。唯當(dāng)信賴不動產(chǎn)登記的人不會因登記的錯誤而遭受損失時，不動產(chǎn)登記才能得到市場的信賴，登記記錄才會在每一次交易中被利用，登記制度也才能真正起到降低交易成本的功能。此即公信原則之真諦也?！?〕關(guān)于公信原則功能的類似論述，亦可參見［德］鮑爾·施蒂爾納：《德國物權(quán)法》（上冊），張雙根譯，法律出版社2004年版，第64～65頁、第488～509頁；［日］近江幸治：《民法講義Ⅱ：物權(quán)法》，王茵譯、渠濤審校，北京大學(xué)出版社2006年版，第32頁。

此外，公信力之“信”，乃“信賴”之謂?！?〕參見前注〔5〕，李昊等書，第114～119頁；王澤鑒：《民法物權(quán)》，北京大學(xué)出版社2010年版，第71頁。不動產(chǎn)登記之公信力，即經(jīng)由不動產(chǎn)登記所公示之權(quán)屬得讓第三人產(chǎn)生合理信賴之效力。換言之，公信力所賦予第三人的是一個“得信賴”的法律地位。進言之，若第三人明知登記存在錯誤，便不存在對登記所公示之不動產(chǎn)權(quán)屬的信賴，進而公信原則賦予其“得信賴”之法律地位亦失其意義。因為，此時的第三人對于登記所公示的事實并非“信其為真”，而是“知其為假”。〔8〕譬如《德國民法典》第892條（土地登記簿的公信力）規(guī)定：“（1）為以法律行為取得土地上的某項權(quán)利或此種權(quán)利上的某項權(quán)利的人的利益，土地登記簿的內(nèi)容視為正確，但對正確性的異議已被登記或不正確性為取得人所知的除外。……”（前注〔2〕，《德國民法典》，第326頁。）據(jù)此，若登記之錯誤為受讓人所明知，其即不受公信原則保護。

綜上，不動產(chǎn)登記之公信力乃登記制度之后盾和保障，其通過“將錯就錯”之技術(shù)手段來實現(xiàn)這一功能?！?〕常鵬翱認為這種機制實質(zhì)上是在“真”（真實的權(quán)屬）與“善”（合理的信賴）的沖突中選擇了“善”。參見常鵬翱：《物權(quán)法的展開與反思》，法律出版社2007年版，第242頁。而法律之所以“將錯就錯”，皆因第三人“信以為真”。進而，若不存在合理信賴，即不發(fā)生公信原則之適用。因此，對合理信賴進行將錯就錯的保護是公信原則最核心之要素?！?0〕正因此，盡管日本學(xué)者認為日本的立法沒有賦予登記以公信力，但由于判例的累積而形成一種被廣泛接受的做法，即“對相信了虛假的權(quán)利外觀而參與交易的第三人進行保護”，故從此意義上，認為日本的不動產(chǎn)登記具有公信力亦無不可。參見［日］田中淳子：《關(guān)于日本不動產(chǎn)登記法最新修改的內(nèi)容及其思考》，李又又譯，載渠濤主編：《中日民商法研究》（第三卷），法律出版社2005年版，第110頁；［日］我妻榮：《新訂物權(quán)法》，羅麗譯，中國法制出版社2008年版，第46～51頁。

在下文中，筆者將以此為標(biāo)準(zhǔn)對美國不動產(chǎn)登記公信力之存否進行考察。

二、美國契據(jù)登記制度之運作機理

由于如下文所述，美國絕大多數(shù)州的登記機關(guān)中并無直接記錄不動產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的登記簿，〔11〕需說明的是，“美國的不動產(chǎn)登記由縣一級的行政機構(gòu)掌管；……據(jù)估計，在美國，產(chǎn)權(quán)記錄被保管在大約3600個縣或其他地方行政機構(gòu)中”。David A.Thomas（Ed.），Thompson on Real Property （New York：Matthew Bender ＆ Company Inc.，2009），§92.04（a）.因此也就不存在“登記簿記載錯誤”這種我們所熟悉的登記錯誤類型?！?2〕登記錯誤是適用公信原則的前提。正因此，鮑爾和施蒂爾納在闡述公信原則時明確指出，“恰恰在其內(nèi)容為不正確或可能不正確時，土地登記簿具有特別重要的功能與意義。……善意取得之前提要件，為登記簿之不正確，亦即真實法律關(guān)系與登記簿所表明之法律關(guān)系間存在分歧，……?！鼻白ⅰ?〕，鮑爾·施蒂爾納書，第488～490頁。謝在全先生也指出，“假使公示之現(xiàn)象與實質(zhì)權(quán)利實際上完全一致，則是否采取公信原則亦已無關(guān)緊要”，參見前注〔4〕，謝在全書，第86頁。那么，美國的不動產(chǎn)登記若出現(xiàn)錯誤，其錯安在？如若出錯，是否將錯就錯？這必須通過對美國契據(jù)登記制度之運作機理進行細節(jié)性考察方能準(zhǔn)確回答。

（一）不動產(chǎn)登記之對象：契據(jù)〔13〕關(guān)于契據(jù)制度的發(fā)展史及契據(jù)要素的詳細介紹，請參見吳一鳴：《英美財產(chǎn)法之契據(jù)交付制度研究》，載《環(huán)球法律評論》2009年第5期。

在美國，除實行托倫斯登記體制的少數(shù)州外，〔14〕美國最初有21個州實行托倫斯登記體制（英國的產(chǎn)權(quán)登記體制與托倫斯登記體制存在直接淵源關(guān)系，并存在本質(zhì)上的相似性），到1999年這個數(shù)量下降為10個州，到2001年下降為5個州，它們分別是夏威夷州、伊利諾伊州庫克縣（Cook County）、馬塞諸塞州、明尼蘇達州亨內(nèi)平縣和拉姆齊縣（Hennepin and Ramsey Counties）、俄亥俄州漢密爾頓縣（Hamilton County）。See Richard R.Powell，Powell on Real Property （New York：Matthew Bender ＆Company Inc.，2009），§83.01［3］；Emanuel，Property（New York：Aspen Publishers，Inc.，2001），p.403.其余絕大部分州所實行的是契據(jù)登記制度（recording system）。〔15〕國內(nèi)也有一些學(xué)者將recording system翻譯為“記錄制度”、“登錄制度”等。參見前注〔5〕，李昊等書，第41頁；馬栩生：《登記公信力研究》，武漢大學(xué)2005年博士學(xué)位論文，第203頁。此種翻譯有助于將美國的不動產(chǎn)登記（以交易文書作為登記對象）與我們所熟悉的以產(chǎn)權(quán)作為登記對象的不動產(chǎn)登記制度區(qū)分開來。但筆者認為，這兩種登記體制的差異只是程序性的，作為一種具有公信力的公示機制，兩者并無本質(zhì)差異。因此筆者借用已有之術(shù)語，將recording system譯為“登記制度”。這些州的登記機關(guān)中并不存在我們所熟悉的、直接對不動產(chǎn)權(quán)屬進行確認的登記簿，而只有由契據(jù)的復(fù)制件構(gòu)成的數(shù)據(jù)庫，〔16〕See Jesse Dukeminier ＆James E.Krier，Property，5th Ed.（New York：Aspen Publishers，Inc.，2002），pp.661，662；Roger Bernhardt，Real Property，3rd Ed.（St.Paul：West Publishing Co.，1993），pp.320，321.不動產(chǎn)的權(quán)屬需要通過對這些契據(jù)進行復(fù)雜檢索才能確定。

作為登記對象之契據(jù)（deed），是美國不動產(chǎn)交易中必不可少的書面文件。在英美國家的不動產(chǎn)交易制度中，“簽訂不動產(chǎn)買賣合同和移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)分別是不動產(chǎn)交易中最初和最終的兩個正式步驟”?！?7〕Robert Megarry，H.W.R.Wade，The Law of Real Property，5th Ed.（London：Stevens ＆ Sons Limited，1984），p.567.買賣合同只產(chǎn)生合同債權(quán)，并不導(dǎo)致物權(quán)的變動。惟俟契據(jù)交付（delivery of deed）之既成，始發(fā)生普通法地產(chǎn)權(quán)（legal estate）的移轉(zhuǎn)，〔18〕See Joseph William Singer，Property Law：Rules，Policies，and Practices，3rd Ed.（New York：Aspen Publishers，2002），p.900.而登記只是對抗要件?！?9〕與美國一樣，在英國的不動產(chǎn)交易中，當(dāng)事人也要簽署并交付契據(jù)。只是在英國，通常只有在登記完成之后方發(fā)生普通法產(chǎn)權(quán)（legal estate）的移轉(zhuǎn)（即登記生效），契據(jù)交付只作為產(chǎn)權(quán)登記的程序性要件而存在。但和美國一樣，契據(jù)是區(qū)別于合同的一份書面文件。依英國1989年財產(chǎn)法（雜項規(guī)定）第1條，契據(jù)必須是這樣一份書面文件：1.明確表明其為契據(jù)；2.制作契據(jù)一方當(dāng)事人（即出讓方）的簽名及經(jīng)過見證（見證人也需在契據(jù)上簽名）；3.經(jīng)過交付。See Kate Green ＆Joe Cursley，Land Law，4th Ed.（London：Palgrave MacMillan Publishers Ltd.，2001），p.28.

在美國，一份有效的契據(jù)通常須具備以下要件：1.須明確出讓人和受讓人的身份；2.須對不動產(chǎn)進行準(zhǔn)確的描述；3.契據(jù)使用的措詞須能反映出讓人有將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給受讓人的意圖（比較常用的是“grant”）；4.契據(jù)必須要有出讓人的簽名?！?0〕Joseph William Singer，supra note〔18〕，p.899.在美國的少數(shù)州，契據(jù)上必須有見證人的簽名；在美國的許多州，契據(jù)還必須經(jīng)過公證方可登記。

與合同不同，契據(jù)所擔(dān)負的是移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的功能?！捌鯎?jù)不是合同，……它是執(zhí)行不動產(chǎn)買賣合同或?qū)崿F(xiàn)不動產(chǎn)贈與決定的方式?！薄?1〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§81A.04［1］［b］［ⅰ］.在現(xiàn)代美國的契據(jù)中，專門有一個條款用來表明出讓人移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的意思，它一般用“某某人茲授予某某人”這樣的句式來表達?！?2〕E.g.，“John Doe，hereby grant to Nancy Roe and her heirs and assigns forever，...”.

現(xiàn)代契據(jù)與合同在內(nèi)容上還存在一個重大區(qū)別，即合同通常需具有對價（consideration）方具有執(zhí)行力，〔23〕See Bryan A.Garner（Editor in Chief），Black’s Law Dictionary，8th Ed.（New York：West Publishing Co.，2004），p.324；Arthur Linton Corbin，Corbin on Contracts（New York：Matthew Bender ＆Company，Inc.，2003），§1.5.而契據(jù)是否包含對價于契據(jù)之效力不生影響?！?4〕David A.Thomas，supra note〔11〕，§82.09（a）.換言之，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的原因（買賣抑或贈與）與產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓本身的效力無關(guān)，“一份正確簽署并交付的契據(jù)足以移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)，無論（當(dāng)事人）是否為此支付了對價”?！?5〕Roger Bernhardt，supra note〔16〕，p.279.在美國，許多州的制定法也明確規(guī)定了這一點。〔26〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§81A.04［1］［b］［?。?

但在實踐中，契據(jù)多載明已經(jīng)支付的對價，這主要是為了表明受讓人符合善意買受人（bona fide purchaser）的條件（即非受贈人）。因為受讓人欲成為善意買受人，除在主觀上應(yīng)符合善意要求之外，客觀上必須已支付了對價?！?7〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.02［2］［a］.惟其如此，方能獲得登記法的相應(yīng)保護。〔28〕Jesse Dukeminier ＆James E.Krier，supra note〔16〕，p.613.當(dāng)然，美國也有些州的法律規(guī)定，契據(jù)中應(yīng)當(dāng)載明真實對價，否則該契據(jù)不得登記。其目的主要在于便利交易稅及遺產(chǎn)稅的征收。〔29〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§81A.04［1］［b］［ⅲ］［B］.

（二）契據(jù)交付：不動產(chǎn)登記的前提

唯有經(jīng)過正確交付的契據(jù)方有登記能力。契據(jù)的交付（delivery of deed）則是產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的必要條件?！?0〕Roger Bernhardt，supra note〔16〕，p.285.惟當(dāng)出讓人將契據(jù)交付受讓人后，方生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)之效果。若契據(jù)未交付，無論受讓人是否屬于善意買受人，均不能取得產(chǎn)權(quán)，該產(chǎn)權(quán)仍屬出讓人。

在今天的美國，法院在認定契據(jù)是否已交付時，不再糾纏于出讓人是否親手將契據(jù)交到受讓人手中，而是著眼于出讓人的意圖。只要出讓人有交付契據(jù)并移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)之意圖，縱使契據(jù)未實際交付，仍發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效力?！?1〕Joseph William Singer，supra note〔18〕，p.901.反之，若出讓人并無交付契據(jù)并移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)之意圖，即使契據(jù)到了受讓人手中，也不發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效果。譬如，出讓人的意圖是由受讓人在出讓人死亡后取得地產(chǎn)權(quán)，契據(jù)交付便不生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的效果?！?2〕但若契據(jù)能夠被解釋為，出讓人所轉(zhuǎn)讓的是未來利益（future interest），并為自己保留了一個終生地產(chǎn)權(quán)（life estate），契據(jù)的交付有效。但受讓人由此取得的并非完整所有權(quán)，而只是一個未來利益。

（三）契據(jù)登記在美國不動產(chǎn)物權(quán)變動中的功能

在美國實行契據(jù)登記制度的四十多個州，一旦契據(jù)交付完成，不動產(chǎn)的普通法產(chǎn)權(quán)（legal title）即發(fā)生移轉(zhuǎn)，“登記并非產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)之要素”?！?3〕Roger Bernhardt，supra note〔16〕，p.285.但若受讓人未將契據(jù)進行登記，其所取得的產(chǎn)權(quán)有可能不具對抗效力，這主要取決于各州（即前述四十多個州）所采的登記法的類型。

在實行順序主義登記法（Race Statutes）的州，〔34〕這是美國最早的登記法類型。1640年馬賽諸塞灣殖民地參事會（General Court of the Massachusetts Bay Colony）通過的美國歷史上第一部現(xiàn)代意義的登記法即采此種類型，并被后來許多州效仿。但時至今日，只有路易斯安娜和北卡羅來納州還在一般性地繼續(xù)使用。David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.08（a）.若受讓人未將契據(jù)進行登記，在出讓人一物二賣場合，若后買人在完成契據(jù)交付后搶先將契據(jù)進行了登記，則在先的受讓人所取得的產(chǎn)權(quán)將不能對在后的受讓人發(fā)生對抗效力，不論后者在受讓產(chǎn)權(quán)時對于在先的交易是否知情。在此，產(chǎn)權(quán)的優(yōu)先順序只取決于契據(jù)登記的順序?！?5〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.02［1］［c］［?。?

在實行注意主義登記法（Notice Statutes）的州，若發(fā)生上文所述之一物二賣，在先的受讓人未將契據(jù)進行登記并不絕對導(dǎo)致其取得的產(chǎn)權(quán)不發(fā)生對抗效力。若在后的買受人在受讓產(chǎn)權(quán)（即接受契據(jù)）時知悉在先交易之存在，不論其是否將契據(jù)進行了登記，其取得的產(chǎn)權(quán)均不能對抗先買人。但反之，若在后的買受人對于在先的交易善意不知情，即使其未將契據(jù)進行登記，其所取得的產(chǎn)權(quán)亦得對抗在先的買受人。〔36〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.02［1］［c］［ⅱ］.在此，產(chǎn)權(quán)的優(yōu)先順序只取決于后買人之主觀狀態(tài)。

在實行順序—注意主義登記法（Race－Notice Statutes）的州，若發(fā)生上文所述之一物二賣，在先的受讓人得否對抗在后的受讓人，取決于在后的受讓人是否同時滿足兩個條件，即善意不知情和完成契據(jù)登記。若在后的受讓人在接受契據(jù)時知悉在先交易之存在，或未將契據(jù)進行登記，則在先的受讓人即使未將契據(jù)進行登記，其所取得的產(chǎn)權(quán)亦能對抗在后的受讓人?！?7〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.02［1］［c］［ⅲ］.

目前，美國各有近一半的州采行后兩類登記法?！?8〕David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.08（b）－（c）；Jesse Dukeminier ＆James E.Krier，supra note〔16〕，p.687.

圖1 美國不同類型登記法的核心規(guī)則

（四）契據(jù)的登記及索引的制作

契據(jù)應(yīng)如何登記？應(yīng)如何利用經(jīng)過登記的契據(jù)來對不動產(chǎn)的權(quán)屬進行檢索？這些問題絕非單純的程序性問題，而是直接關(guān)涉此種登記制度能否取得公信力的問題。下文將分述之。

契據(jù)登記的程序相對比較簡單。當(dāng)一份契據(jù)具備了法定形式要件后，接受契據(jù)一方即可攜契據(jù)至不動產(chǎn)所在地（縣級）的登記機關(guān)進行登記。登記員將在契據(jù)上標(biāo)注該契據(jù)提交登記的日期，并對整套契據(jù)進行復(fù)制，然后將原件歸還登記申請人，將復(fù)制件依時間順序進行歸檔?！?9〕Jesse Dukeminier ＆James E.Krier，supra note〔16〕，p.662.正因契據(jù)登記本質(zhì)上是一個將契據(jù)復(fù)制存檔的過程，故美國不動產(chǎn)登記的英文表達為recording，而英國的產(chǎn)權(quán)登記的英文表達則為registration。

當(dāng)契據(jù)被登記后，登記機關(guān)還會為這些登記的契據(jù)制作索引（index）。索引只是對契據(jù)的主要內(nèi)容，如當(dāng)事人的身份、不動產(chǎn)坐落的位置、大小、土地權(quán)益（interest，其實就是大陸法中的不動產(chǎn)物權(quán)——筆者）的種類、不動產(chǎn)上的權(quán)利負擔(dān)等內(nèi)容做出簡要的摘錄，同時載明索引所對應(yīng)契據(jù)的編號或檢索路徑。每個索引分為左右兩欄，左邊記載出讓人身份、右邊記載受讓人身份的被稱為“出讓人索引（grantor index）”，反之則被稱為“受讓人索引（grantee index）”。每一份登記的契據(jù)都會有這樣兩個索引。登記機關(guān)以年或月為單位將登記契據(jù)的出讓人索引和受讓人索引分別匯編成冊，并按字母順序?qū)γ恳粌运饕M行排序。

在契據(jù)登記制度下，索引的制作對于登記制度功能的發(fā)揮起著至為關(guān)鍵的作用。在早期，不動產(chǎn)交易數(shù)量很小，相應(yīng)地，登記記錄的數(shù)量也很少，為了查閱一份契據(jù)而從頭到尾檢索一遍所有的登記記錄也不是一件很繁重的任務(wù)。尤其是在一些小地方，當(dāng)?shù)貜氖虏粍赢a(chǎn)法律業(yè)務(wù)的律師一般都對登記簿的內(nèi)容了然于胸。然而隨著不動產(chǎn)交易數(shù)量的迅猛增長，登記契據(jù)的數(shù)量也大幅度增加，原先的契據(jù)檢索方式已不適應(yīng)現(xiàn)實的變化。一個人若想通過翻閱浩如煙海的登記記錄來查找一份契據(jù)并建立起一條產(chǎn)權(quán)鏈（chain of title），〔40〕在今天的美國，除極少數(shù)特殊的不動產(chǎn)外，絕大多數(shù)不動產(chǎn)都經(jīng)過了多次交易，其產(chǎn)權(quán)在不同的持有人間相繼傳遞。若把每個持有人持有產(chǎn)權(quán)的期間視為一個環(huán)節(jié)，當(dāng)把這些環(huán)節(jié)依時間順序排列起來時，就形成一條完整的鏈條，這就是產(chǎn)權(quán)鏈（chain of title）。產(chǎn)權(quán)鏈概念是對一宗不動產(chǎn)的交易歷史的形象描述，它的每一個環(huán)節(jié)始于持有人受讓產(chǎn)權(quán)之時，終于該持有人出讓產(chǎn)權(quán)的文據(jù)登記之日，各個環(huán)節(jié)依次首尾相連，將當(dāng)下的產(chǎn)權(quán)持有人和產(chǎn)權(quán)的最初持有人——一般是聯(lián)邦政府或其他無可爭議的權(quán)源（root of title）——聯(lián)系了起來。產(chǎn)權(quán)鏈概念的重要性在于，只有當(dāng)一個登記的契據(jù)位于一條完整的產(chǎn)權(quán)鏈之中（也即通過檢索能夠找到一條以該契據(jù)為終點的完整的產(chǎn)權(quán)鏈），并且產(chǎn)權(quán)鏈上的每一次產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)都是真實有效時，該契據(jù)所承載的產(chǎn)權(quán)才是有效的，進而該產(chǎn)權(quán)的受讓人能夠得到登記法的保護。幾乎是不可能的事情。這就需要對契據(jù)進行索引，并通過對索引的合理排序，便于檢索者通過索引來查找契據(jù)?！?1〕正因通過索引查找契據(jù)的方式非常類似于在圖書館中通過索引查找圖書的檢索方式，因此美國的契據(jù)登記制度也被稱為“公共圖書館式的登記系統(tǒng)”?？梢哉f，在現(xiàn)在的美國，如果離開了契據(jù)的索引，整個登記制度將根本無法運作?！?2〕除上面兩種索引外，美國有些登記機關(guān)還備有另外一種索引，即地塊索引（tract index）。這是一種非常有價值的索引，因為在這種索引中，所有曾經(jīng)發(fā)生過的、與該地塊有關(guān)的交易都會在這一地塊的登記冊中得到集中反映，這將大大節(jié)省產(chǎn)權(quán)檢索者的精力，同時也大大提高了產(chǎn)權(quán)檢索的精確度。但由于歷史上的一些原因，美國大多數(shù)登記機關(guān)并未采用這種索引。See David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.05（a）（2）.

（五）產(chǎn)權(quán)檢索

既然美國的登記機關(guān)中所存放的是契據(jù)的復(fù)制件，那么產(chǎn)權(quán)的受讓人該如何利用這些復(fù)制件進行產(chǎn)權(quán)檢索，以判斷不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況呢？下面就通過一個例子來進行說明。

假如P要從S處受讓一塊土地的產(chǎn)權(quán)，他首先要確定S是否真正擁有這一產(chǎn)權(quán)。這就需要確定S的產(chǎn)權(quán)來源。假如S是從D處受讓這一產(chǎn)權(quán)，并且S和D之間的轉(zhuǎn)讓契據(jù)經(jīng)過登記的話，該契據(jù)必定被制作了兩份索引，即出讓人索引和受讓人索引（參見前文介紹）。由于在檢索開始時，P并不知曉S從誰手中受讓了這一產(chǎn)權(quán)，所以P只能以S的姓名為檢索詞在受讓人索引中進行檢索，直至找到以S為受讓人的那份索引。這份索引的右邊一欄中將顯示出讓人的姓名，譬如D，從而得知S是從D處受讓了這塊土地的產(chǎn)權(quán)。

繼之，P就要確定D的產(chǎn)權(quán)來源。同樣，D也是從他人處受讓產(chǎn)權(quán)。依同樣的方法，P須以D的姓名為檢索詞在受讓人索引簿中進行檢索。在檢索到以D為受讓人的索引后，該索引的右欄將顯示將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給D的那個出讓人的姓名，譬如C。然后，檢索者再依同樣的方法在受讓人索引中依次往回檢索，直至檢索到最初那次產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的契據(jù)索引。在這份索引中，出讓人應(yīng)為聯(lián)邦政府或其他無可爭議的權(quán)源（root of title）。〔43〕關(guān)于“權(quán)源”的內(nèi)涵，請參見本文第三部分之（五）。

至此，通過對受讓人索引的檢索，檢索者已經(jīng)找到了一條環(huán)環(huán)相扣的產(chǎn)權(quán)鏈?！?4〕但有時，檢索者在產(chǎn)權(quán)檢索的中途，會突然發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)鏈發(fā)生了中斷，比如某塊土地現(xiàn)在的產(chǎn)權(quán)人是E，檢索者從E出發(fā)依次檢索到了之前的產(chǎn)權(quán)人D和C，但是當(dāng)他以C的姓名在受讓人索引中進行檢索時卻找不到相關(guān)的索引，于是產(chǎn)權(quán)鏈發(fā)生了中斷。產(chǎn)生這一情況，主要是因為，美國的登記機關(guān)所登記的是通過交易轉(zhuǎn)讓土地權(quán)益的文據(jù)，而因為繼承、破產(chǎn)、稅收、征用等其他原因而發(fā)生產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)的相關(guān)文據(jù)則被分別保存在相應(yīng)的部門。本例中的C有可能是從B處繼承了產(chǎn)權(quán)，而B的遺囑被登記在遺囑登記機關(guān)，因此檢索者在產(chǎn)權(quán)檢索時就不能發(fā)現(xiàn)這份遺囑，而需要到當(dāng)?shù)氐倪z囑登記機關(guān)進行檢索。不過，現(xiàn)在很多的登記機關(guān)都針對這種情況制作了補充索引（supplementary indexes），即對未在該登記機關(guān)登記的遺囑也制作索引，以彌補產(chǎn)權(quán)鏈的斷裂，方便檢索。但此時我們尚不能斷言這條產(chǎn)權(quán)鏈?zhǔn)峭暾?，因為通過這樣的檢索還不能確定每一個受讓人所受讓的產(chǎn)權(quán)是有效的。比如說C有可能在將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給D之前已將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了X，然后才通過一物二賣的方式將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了D。雖然X也將契據(jù)進行了登記，但是依上面所說的方式在受讓人索引中進行檢索，是檢索不到C、X間的契據(jù)的。因此，為確保產(chǎn)權(quán)鏈的完整，檢索者還需進行第二輪的檢索，即對出讓人索引進行檢索。

對出讓人索引的檢索順序恰與前面相反。假如通過前述對受讓人索引的檢索，找到了一條產(chǎn)權(quán)鏈，發(fā)現(xiàn)該不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)依次由A、B、C、D四個人擁有，那么現(xiàn)在要做的就是依次以這四個人的姓名作為檢索詞在出讓人索引中進行檢索。假如存在前述C、X間的契據(jù)，那么當(dāng)用C的姓名在出讓人索引中進行檢索時，就能發(fā)現(xiàn)C、X間契據(jù)的索引，進而發(fā)現(xiàn)該契據(jù)。假如B在擁有該產(chǎn)權(quán)期間曾將該不動產(chǎn)抵押給了Y，那么在B、Y間也會有一份抵押契據(jù)。若該份契據(jù)也經(jīng)過登記的話，那么當(dāng)以B的姓名在出讓人索引中進行檢索時，就會發(fā)現(xiàn)B、Y間契據(jù)的索引，進而發(fā)現(xiàn)B、Y間的抵押契據(jù)。無論是哪種情況，只要這些產(chǎn)權(quán)上的負擔(dān)經(jīng)過了登記，那么當(dāng)P在對出讓人索引進行檢索時就會被發(fā)現(xiàn)?！?5〕當(dāng)然，這里所介紹的對出讓人索引的檢索只是一個輪廓。在具體的交易實踐中，檢索的方式會因為不動產(chǎn)所在州采“產(chǎn)權(quán)鏈原則（chain of title doctrine）”的程度不同而存在差異。如果州立法采產(chǎn)權(quán)鏈原則，那么檢索者在檢索時，只需確定產(chǎn)權(quán)鏈上的每一持有人在其受讓產(chǎn)權(quán)至其出讓產(chǎn)權(quán)的文據(jù)進行登記這一段時間內(nèi)，是否又將同一產(chǎn)權(quán)出讓給過第三人、或者是否在產(chǎn)權(quán)上設(shè)置過負擔(dān)即可。而在那些不采產(chǎn)權(quán)鏈原則的州，檢索者將要在“從產(chǎn)權(quán)源頭起至檢索之日這一段時間內(nèi)”對產(chǎn)權(quán)鏈上所有擁有過產(chǎn)權(quán)的人是否曾將同一產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給過受讓人之外的第三人、或者是否在產(chǎn)權(quán)上設(shè)置過負擔(dān)的情況進行調(diào)查。譬如某一宗不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)曾依次由A、B、C、D、E擁有。依產(chǎn)權(quán)鏈原則，檢索者在對出讓人索引進行檢索時，首先要以A的姓名為檢索詞在出讓人索引中進行檢索，檢索的范圍為A取得產(chǎn)權(quán)到A、B之間的轉(zhuǎn)讓契據(jù)進行登記這段時間內(nèi)的所有索引。如果經(jīng)過檢索，除A、B間的轉(zhuǎn)讓契據(jù)的索引外，未發(fā)現(xiàn)其他以A為出讓人的索引，便可確定B所受讓的是一個清潔的、無爭議的產(chǎn)權(quán)。那么接下來就要以B的姓名為檢索詞對出讓人索引進行檢索，檢索的范圍為B取得產(chǎn)權(quán)到B、C間的轉(zhuǎn)讓契據(jù)進行登記這段時間內(nèi)的所有索引。如果檢索的結(jié)果與前一輪一樣，接著就要以C的姓名為檢索詞進行下一輪的檢索。如此循序檢索，直至以E的姓名為檢索詞進行檢索，并最終確定E擬出讓的產(chǎn)權(quán)是一個清潔的（clear）、無爭議的產(chǎn)權(quán)。如果不動產(chǎn)所在州不采產(chǎn)權(quán)鏈原則，則對索引的檢索范圍將大為擴大。上例中的檢索者無論以A、B、C、D、E中哪一個持有人的姓名為檢索詞進行檢索，檢索的范圍都是一樣的，即從A取得產(chǎn)權(quán)之日起至檢索日這一整段時間內(nèi)所有的出讓人索引。

圖2 契據(jù)登記制度下的產(chǎn)權(quán)檢索流程圖

綜上可見，契據(jù)登記制度下的產(chǎn)權(quán)檢索分兩輪。第一輪，對受讓人索引進行由近及遠的檢索，以此建立一條前后相續(xù)的產(chǎn)權(quán)鏈，進而明確產(chǎn)權(quán)的歸屬。第二輪，對出讓人索引進行由遠及近的檢索，以此發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)上的負擔(dān)（亦可理解為權(quán)利瑕疵）。通過這樣往返式的檢索，最終明確不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況。

三、契據(jù)登記之公信力來源

行文至此，筆者將按照前文已述之標(biāo)準(zhǔn)，對契據(jù)登記之公信力進行考察：即契據(jù)的登記是否得被合理信賴，或，當(dāng)契據(jù)登記發(fā)生錯誤時，是依契據(jù)所公示的權(quán)屬、還是依權(quán)屬的真實狀態(tài)來對第三人發(fā)生效力。

對上述問題，美國的成文法確實沒有給出直接回答，但有幾個關(guān)鍵事實可以讓我們對此得出肯定的結(jié)論。

（一）當(dāng)索引發(fā)生錯誤：契據(jù)登記體制下的“登記錯誤”

由前文可見，索引對于契據(jù)登記制度的運作具有至關(guān)重要的作用，契據(jù)的檢索在很大程度上就是對索引的檢索?！叭绻麤]有適當(dāng)?shù)乃饕?，要想在這些登記記錄中檢索某宗特定不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，是完全不可能的。”〔46〕David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.05（a）.假如登記機關(guān)在制作索引的過程中，由于疏忽而導(dǎo)致索引內(nèi)容發(fā)生錯誤（如出讓人或受讓人的姓名填寫錯誤），勢必對檢索者產(chǎn)生誤導(dǎo)，從而導(dǎo)致那些本應(yīng)被檢索到的契據(jù)無法被發(fā)現(xiàn)。此時就引發(fā)了一個問題，即這些正確登記的契據(jù)及其所載的權(quán)利是否仍對在后的買受人產(chǎn)生通知（notice）效力？〔47〕在美國的登記法中，notice這個術(shù)語具有至關(guān)重要的地位。該術(shù)語在不同語境中可被譯為“通知”，也可被譯為“注意”。譬如O將土地抵押給A，后又將土地轉(zhuǎn)讓給B。若O、A間的抵押契據(jù)未經(jīng)登記，那么我們既可以說B未“注意”到A的權(quán)利，也可以說A的權(quán)利對B不發(fā)生“通知”效力。雖然表述的角度不同，但所考察的是同一個問題：B是否對A的權(quán)利存在“知情”之狀態(tài)？所使用的也是同一個術(shù)語：notice。在本例中，由于B未注意到A的權(quán)利（或者說A的權(quán)利對B不發(fā)生通知效力），因此A的權(quán)利不能夠?qū)笲。（美國統(tǒng)一不動產(chǎn)交易簡化法使用的是“knowledge”一詞，但在該統(tǒng)一法中該詞的含義與“notice”相同。）之所以notice在美國的登記法中扮演著重要角色，是因為，所有經(jīng)過登記的契據(jù)，其所載之權(quán)利推定為后來的買受人所“注意”（或?qū)υ诤蟮馁I受人發(fā)生“通知”效力），進而向后發(fā)生對抗效力。當(dāng)然，一個未經(jīng)登記的契據(jù)，其所載權(quán)利也可能發(fā)生對抗效力。譬如在本例中，如果B實際地注意到了A的權(quán)利，盡管A未將抵押契據(jù)進行登記，A的抵押權(quán)亦能對抗B。但因?qū)嶋H知情（actual notice）的人畢竟有限，且存在著舉證困難，故通過實際知情而發(fā)生的對抗力范圍有限。但契據(jù)登記通過推定知情（constructive notice）這一技術(shù)手段，使得并未實際注意到契據(jù)的人也被認為已對其知情，進而使得契據(jù)所載之權(quán)利的對抗力大增。換言之，notice是權(quán)利對抗力的來源，而登記則擴大了notice的范圍，進而增強了權(quán)利的對抗力。

在這個問題上，美國不同的法院存在不同看法。大多數(shù)州的法院認為，索引的制作不是登記程序的組成部分，索引制作錯誤與否不影響登記的效力?！?8〕David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.07（?。?這就意味著，即使索引制作錯誤，已經(jīng)登記的契據(jù)依然發(fā)生通知效力，在后的買受人不得因其無法檢索到該契據(jù)而主張對該契據(jù)之不知情。由此言之，買受人必須在成千上萬的登記記錄中去尋找一個無跡可尋的文據(jù)。很顯然，這于買受人而言是一個不合理的負擔(dān)。因此，在司法實踐中，法院實際上是通過對產(chǎn)權(quán)人和買受人之間的利益衡量來解決這個問題?！?9〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.03［2］［b］［ⅱ］.他們首先認為，索引的錯誤是由登記機關(guān)所造成的，產(chǎn)權(quán)人和買受人雙方對此均無過錯。其次，一旦契據(jù)被制作了一個錯誤的索引，買受人根本無從發(fā)現(xiàn)?！叭舻怯浿贫鹊哪康恼娴脑谟诒Ｗo無過錯的、在后的買受人的話，那么就不能要求他們?nèi)ネ瓿梢豁棽豢赡艿娜蝿?wù)（即從龐大的數(shù)據(jù)庫中查找一份莫名的契據(jù)——筆者）?！薄?0〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.03［2］［b］［ⅱ］.相較而言，將契據(jù)提交登記的產(chǎn)權(quán)人只要在登記之后對索引進行核對即可發(fā)現(xiàn)索引制作中的錯誤，這對他來說并不構(gòu)成一個重大的負擔(dān)。因此，當(dāng)索引制作錯誤的時候，應(yīng)當(dāng)由在后的買受人取得優(yōu)先地位?！?1〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.03［2］［b］［ⅱ］.

少數(shù)州的法院認為，索引的制作是登記程序的一部分，一次正確的登記應(yīng)具備正確的索引。〔52〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.03［2］［b］［ⅱ］.但是在這些州，并非所有索引制作中的錯誤或疏漏都會導(dǎo)致登記不生效力，只有那些會誤導(dǎo)檢索者的索引才會產(chǎn)生這樣的效果。〔53〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.03［2］［b］［ⅱ］.比如在一個索引中，本該記載不動產(chǎn)位置及產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的欄目中填寫的是“見登記契據(jù)”的字樣，這一索引內(nèi)容的缺失就不會導(dǎo)致登記失效。雖然該索引本身并未表明契據(jù)所轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)益的相關(guān)情況，但檢索者只要根據(jù)該索引指明的路徑對相應(yīng)的契據(jù)進行檢索，就能確定該契據(jù)所轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)益是否和檢索的產(chǎn)權(quán)為同一產(chǎn)權(quán)。若同一，則這一索引內(nèi)容的疏漏就不會導(dǎo)致該契據(jù)喪失通知效力?！?4〕在這里，索引內(nèi)容的缺失不會導(dǎo)致登記失效的一個重要原因在于，循著索引所指示的路徑可以很容易地找到對應(yīng)的文據(jù)以確定相關(guān)情況，這不會對檢索者構(gòu)成不合理的負擔(dān)。但合理與否也是相對的。假如一個房地產(chǎn)開發(fā)商曾經(jīng)轉(zhuǎn)讓過數(shù)百份不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，但每一份登記文據(jù)的索引中都只記載了“見登記文據(jù)”的字樣，而沒有載明轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的相關(guān)情況，這樣，當(dāng)檢索者以該開發(fā)商的名稱進行檢索時，將發(fā)現(xiàn)數(shù)百份出讓人索引，而且每一份都不能表明該開發(fā)商所轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)益是否和檢索的產(chǎn)權(quán)為同一產(chǎn)權(quán)。這就意味著檢索者必須對這數(shù)百份索引所對應(yīng)的文據(jù)進行一一查閱。這對于檢索者而言顯然是一項繁重的、不合理的負擔(dān)。故在此情況下，法院會判定這樣的索引所對應(yīng)的文據(jù)不發(fā)生通知效力。但是在有些情況下，比如O將產(chǎn)權(quán)讓與A，A將轉(zhuǎn)讓契據(jù)進行了登記，但登記機關(guān)在制作出讓人索引時將出讓人誤填為S而不是O；或者契據(jù)所轉(zhuǎn)讓的是第56號地塊，但是索引中所記載的是第65號地塊；或者登記機關(guān)根本沒有為某一份登記的契據(jù)制作索引，那么，檢索者在進行產(chǎn)權(quán)檢索時要么根本無法發(fā)現(xiàn)這些經(jīng)過登記的契據(jù)，要么發(fā)現(xiàn)出讓人所轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)與正在檢索的產(chǎn)權(quán)無關(guān)。在這些情況下，這些契據(jù)將因為索引制作中的錯誤而不發(fā)生通知效力，在后的買受人將因為不知情而取得善意買受人的地位，進而取得產(chǎn)權(quán)上的優(yōu)先地位。

由上可見，雖然在對待錯誤索引問題上，美國法院存在不同看法，但事實上，這種差異絕非本質(zhì)性的。因為，“索引的制作是否構(gòu)成登記程序的一部分”其實并非問題關(guān)鍵。問題的關(guān)鍵在于，若索引因為制作錯誤而無法將受讓人的注意力導(dǎo)向那份經(jīng)過正確登記的契據(jù)，該契據(jù)中的權(quán)利能否對受讓人發(fā)生對抗效力？在這個關(guān)鍵問題上，美國的法院是沒有分歧的：不能對抗！這就意味著，交易中的第三人只就通過正常檢索能夠發(fā)現(xiàn)的權(quán)屬承受相應(yīng)的法律后果，而不論真實的權(quán)屬如何。

（二）游逸的契據(jù)：無法發(fā)現(xiàn)的權(quán)利

游逸的契據(jù)（wild deed）指的是其所轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)與所檢索的產(chǎn)權(quán)一致、但完全游離于產(chǎn)權(quán)鏈之外的契據(jù)?！?5〕See Roger Bernhardt，supra note〔16〕，p.327.前文已述，在產(chǎn)權(quán)檢索時，要先后經(jīng)過對受讓人索引和出讓人索引的檢索。但因游逸的契據(jù)完全游離于產(chǎn)權(quán)鏈之外，故無論依何種順序進行檢索均不能發(fā)現(xiàn)這一契據(jù)，所以該契據(jù)不發(fā)生通知效力。譬如A擁有一塊土地的產(chǎn)權(quán)，他將該產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給B，B對契據(jù)進行了登記。然后B轉(zhuǎn)讓給了C，但C未將契據(jù)進行登記。后來B又將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了D，D對契據(jù)進行了登記。再后來，C將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了E，E將契據(jù)進行了登記?，F(xiàn)在D要將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給F。當(dāng)F對產(chǎn)權(quán)進行檢索時，他將發(fā)現(xiàn)D的產(chǎn)權(quán)來自于B，B的產(chǎn)權(quán)來自于A，但他不可能發(fā)現(xiàn)B、C之間的轉(zhuǎn)讓契據(jù)（因未登記），因此也不可能對C、E之間的轉(zhuǎn)讓契據(jù)進行檢索。在這里，C、E之間的契據(jù)完全游離于產(chǎn)權(quán)鏈之外，成為了游逸的契據(jù)，它不發(fā)生任何通知效力。因此，F(xiàn)所取得的產(chǎn)權(quán)優(yōu)先于E的產(chǎn)權(quán)。

圖3 游逸的契據(jù)

由此可見，當(dāng)一個契據(jù)事實上無法被檢索到時，即使經(jīng)過了登記，其所創(chuàng)設(shè)的權(quán)利也不對第三人發(fā)生效力。換言之，當(dāng)事人只按照通過合理的檢索能夠發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)狀況來進行交易。

（三）產(chǎn)權(quán)鏈原則：注意義務(wù)之范圍

前文（參見注〔40〕）已經(jīng)闡釋了是否適用產(chǎn)權(quán)鏈原則將給產(chǎn)權(quán)檢索帶來的不同后果。而這一原則有助于進一步說明契據(jù)登記的公信力。這可以通過一個案例予以說明。〔56〕See Roger Bernhardt，supra note〔16〕，pp.327－328.

O在1930年受讓一宗地產(chǎn)權(quán)，并于1940年將該地產(chǎn)權(quán)讓與A，當(dāng)時A未將契據(jù)進行登記。1950年，O又將該產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了B，B在受讓產(chǎn)權(quán)時知道O、A間的交易，并將契據(jù)進行了登記。1951年，A將契據(jù)進行了登記。1960年，B又將該產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了C?？梢栽O(shè)想，當(dāng)C進行產(chǎn)權(quán)檢索時，他首先要對受讓人索引進行檢索。通過這一檢索，他將發(fā)現(xiàn)：1）B的產(chǎn)權(quán)來自O(shè)；2）O在1930年獲得這一產(chǎn)權(quán)；3）O、B之間的契據(jù)登記于1950年（而O、A之間的契據(jù)無法通過對受讓人索引的檢索發(fā)現(xiàn)）。接下來，C就要對出讓人索引進行檢索以確定O是否將同一產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給過其他人。根據(jù)產(chǎn)權(quán)鏈原則，C只要在1930年至1950年的出讓人索引中以O(shè)的姓名為檢索詞進行檢索即可。而在這個范圍內(nèi)進行檢索，是不能發(fā)現(xiàn)O、A間的契據(jù)的。因為該契據(jù)登記于1951年。這樣一來，雖然O、A的契據(jù)進行了登記，但因該契據(jù)不能通過檢索被發(fā)現(xiàn)，因此不發(fā)生通知效力，C的產(chǎn)權(quán)優(yōu)先于A的產(chǎn)權(quán)。但若土地所在州不采產(chǎn)權(quán)鏈原則，那么C就要對從產(chǎn)權(quán)源頭至1960年之間所有的出讓人索引進行檢索。這樣一來，O、A之間的契據(jù)就肯定能夠被發(fā)現(xiàn)。在發(fā)現(xiàn)這一契據(jù)之后，C就應(yīng)對B是否知悉O、A間的交易進行調(diào)查。若通過合理調(diào)查可以得出肯定的結(jié)論，他就不應(yīng)受讓該產(chǎn)權(quán)。若受讓，該產(chǎn)權(quán)將不能優(yōu)先于A的產(chǎn)權(quán)。〔57〕需要指出的是，在一個采“順序主義”或“順序—注意主義”登記法的州，是否采產(chǎn)權(quán)鏈原則對于解決產(chǎn)權(quán)沖突問題無關(guān)緊要。假如不動產(chǎn)所在州采“順序主義”登記法，本例中B的產(chǎn)權(quán)就優(yōu)先于A，因為其登記在先，進而C的產(chǎn)權(quán)優(yōu)先于A的產(chǎn)權(quán)；若不動產(chǎn)所在州采“順序—注意主義”登記法，本例中A的產(chǎn)權(quán)優(yōu)先于B，因為B知情，A的產(chǎn)權(quán)同樣優(yōu)先于C，因為A登記在先。

圖4 產(chǎn)權(quán)鏈原則對檢索范圍的影響

盡管這一則案例所解釋的是是否適用產(chǎn)權(quán)鏈原則所帶來的不同后果，但它同時也表明，若當(dāng)事人沒有義務(wù)去發(fā)現(xiàn)一份契據(jù)，即使其本身有效且經(jīng)過正確登記，通過它所設(shè)定的權(quán)利也不會對第三人發(fā)生對抗效力。這就意味著，一個權(quán)利只要不在第三人的注意義務(wù)的范圍之內(nèi)，即使有效也被視為不存在，不會對善意第三人產(chǎn)生不利后果。

（四）與地役權(quán)（或限制性約據(jù)）有關(guān)的問題

譬如O擁有毗連的兩塊土地，他將地塊1讓與了A，并在同一份契據(jù)中授予A一個在地塊2上通行的地役權(quán)，A將該契據(jù)進行了登記。一段時間后，O又將地塊2轉(zhuǎn)讓給了B，但在轉(zhuǎn)讓時未提及A在地塊2上的地役權(quán)。那么，A的地役權(quán)能否對抗B呢？

這一問題的答案，取決于A所登記的契據(jù)是否對B發(fā)生通知效力。美國有些法院認為，B應(yīng)當(dāng)對其出讓人（即O）所簽署的其他契據(jù)的內(nèi)容進行查閱，以確定這些契據(jù)中所轉(zhuǎn)讓的土地權(quán)益是否對自己所受讓的產(chǎn)權(quán)構(gòu)成負擔(dān)。〔58〕See Roger Bernhardt，supra note〔16〕，pp.329－330.在本例中，O、A之間的契據(jù)進行了正確的登記，B只要對該契據(jù)進行查閱就可以發(fā)現(xiàn)A對地塊2享有地役權(quán)。因此，該地役權(quán)對B構(gòu)成拘束。但也有一些法院認為，只有B受讓的產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)鏈上的契據(jù)（也即以該產(chǎn)權(quán)為轉(zhuǎn)讓對象的契據(jù)）才會對B發(fā)生通知效力。O、A間的契據(jù)不在這條產(chǎn)權(quán)鏈上，他們所轉(zhuǎn)讓的產(chǎn)權(quán)與B擬受讓的產(chǎn)權(quán)并非同一產(chǎn)權(quán)。因此即使B發(fā)現(xiàn)了這一契據(jù)的索引，他也沒有義務(wù)對該契據(jù)進行進一步查閱，以確定該契據(jù)是否對自己正在交易的產(chǎn)權(quán)有所影響。〔59〕See Roger Bernhardt，supra note〔16〕，p.330.這也就意味著，當(dāng)A把契據(jù)進行登記后，有必要再回去確認一下該契據(jù)是否進行了雙重索引（即分別就地產(chǎn)權(quán)和地役權(quán)制作了索引）。

上面這個例子只是一個簡單的案例模型，在實踐中經(jīng)常碰到的問題是這樣的：O是一個土地開發(fā)商，擁有一大片土地，他將開發(fā)后的土地劃分成許多小地塊分別出售。當(dāng)其出售第一個地塊時，在轉(zhuǎn)讓契據(jù)中包含了一個互惠約據(jù)（reciprocal covenant），〔60〕互惠約據(jù)本質(zhì)上是一種消極的地役權(quán)，譬如文中所舉的O、A間關(guān)于土地用途限制的約定就是一個互惠約據(jù)?；セ菁s據(jù)并不是一個簡單的相互允諾，而是一個具有對抗力的物權(quán)。如文中所舉的例子，當(dāng)O、A間成立互惠約據(jù)后，就意味著O、A在對方的土地上各成立了一個消極地役權(quán)，據(jù)此他們有權(quán)禁止對方改變土地用途。這樣，當(dāng)O將剩余土地分塊出讓時，若受讓人知悉O、A間的互惠約據(jù)，他就不能改變受讓土地的用途，因A的權(quán)利可對其發(fā)生對抗效力?；セ菁s據(jù)是土地開發(fā)者實現(xiàn)土地規(guī)劃的一個私法手段。關(guān)于互惠約據(jù)及與其密切相關(guān)的約據(jù)制度的詳細介紹，請參見高富平、吳一鳴：《英美不動產(chǎn)法：兼與大陸法比較》，清華大學(xué)出版社2007年版，第717～755頁。買賣雙方約定受讓人（假設(shè)為A）受讓的土地和開發(fā)商剩余的土地只能用做居住目的。這樣，當(dāng)開發(fā)商將剩余地塊分別出讓時，依衡平法原則，即使后來的轉(zhuǎn)讓契據(jù)中未包含相同的約據(jù)，只要受讓人知道第一個轉(zhuǎn)讓契據(jù)中的約據(jù)，他就要受該約據(jù)的拘束。這里的關(guān)鍵還是：O、A轉(zhuǎn)讓契據(jù)中的內(nèi)容是否對在后的受讓人（比如說B）發(fā)生通知效力？有些法院認為，當(dāng)B知道O賣給自己的土地是一整塊分割出售的土地中的一部分時，他就應(yīng)該想到O有可能在第一份契據(jù)中加入一個限制土地用途的互惠約據(jù)，因此他就有義務(wù)對該第一份契據(jù)進行查閱。進而，他要受該約據(jù)的拘束，不得將土地用于居住以外的目的?！?1〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.03［2］［b］［ⅲ］.但是其他法院認為，O、A間的契據(jù)不在B所受讓產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)權(quán)鏈上，B沒有義務(wù)對該產(chǎn)權(quán)鏈之外的契據(jù)進行檢索，故O、A間的契據(jù)不對B發(fā)生通知效力，〔62〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.03［2］［b］［ⅲ］.B不受上述約據(jù)的拘束。

由上可見，盡管在同一個問題上，美國不同法院存在不同看法，但這種不同只表現(xiàn)為注意義務(wù)范圍的差別。他們在一點上是相同的，即，只要不在注意義務(wù)范圍之內(nèi)的契據(jù)，即使經(jīng)過了正確登記，也不發(fā)生通知效力，進而契據(jù)中的權(quán)利不發(fā)生對抗效力，即將錯就錯。

（五）可交易產(chǎn)權(quán)立法：對注意義務(wù)范圍的立法限制

由前文關(guān)于產(chǎn)權(quán)檢索的介紹可見，若每次檢索的范圍要一直追溯到產(chǎn)權(quán)產(chǎn)生之初，那么隨著時間的推移，產(chǎn)權(quán)檢索的范圍勢將不斷擴大。進而，產(chǎn)權(quán)鏈前端的瑕疵或負擔(dān)隨時有可能穿越時空而對當(dāng)下的受讓人發(fā)生影響，同時發(fā)生產(chǎn)權(quán)檢索錯誤的可能性亦會隨之增加。為解決這一問題，從20世紀(jì)初開始，美國的許多州開始制定可交易產(chǎn)權(quán)法（Marketable Title Act），〔63〕美國最早制定《可交易產(chǎn)權(quán)法》的是愛荷華州（1919年），迄今共有18個州制定了這一類型的立法。參見David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.06（b）.從而對產(chǎn)權(quán)檢索的范圍進行立法限定。

可交易產(chǎn)權(quán)法對檢索范圍的限定是通過權(quán)源（root of title）這一技術(shù)手段實現(xiàn)的。權(quán)源即距檢索日一定期限（通常為40年）之前最后一次交易的文據(jù)。〔64〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.04［3］［a］［?。?依可交易產(chǎn)權(quán)法，除少數(shù)情形外，產(chǎn)生于權(quán)源之前的產(chǎn)權(quán)上的瑕疵或負擔(dān)對當(dāng)下的受讓人不生效力?！?5〕David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.06（b）.譬如下圖所示案例中，P擬受讓D的產(chǎn)權(quán)，他于2009年1月5日進行產(chǎn)權(quán)檢索，發(fā)現(xiàn)：1）D于1976年1月5日從C處受讓這一產(chǎn)權(quán)；2）C于1960年1月5日從B處受讓產(chǎn)權(quán)，并在取得產(chǎn)權(quán)后的1963年1月5日將土地抵押給X；3）B于1950年1月5日從A處受讓這一產(chǎn)權(quán)。

圖5 可交易產(chǎn)權(quán)法核心規(guī)則示意圖

在這一案例中，從檢索日回溯40年，為1969年1月5日。契據(jù)4在其之后，故在此不構(gòu)成權(quán)源。由于P擬受讓的是一個完整的產(chǎn)權(quán)，因此只有該產(chǎn)權(quán)鏈上的契據(jù)方能構(gòu)成權(quán)源。契據(jù)3是抵押契據(jù)，并非產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓契據(jù)，故其雖在40年回溯期之前，亦不構(gòu)成權(quán)源。這樣，40年回溯期之前的最后一份交易文據(jù)應(yīng)為契據(jù)2，該份契據(jù)構(gòu)成權(quán)源?！?6〕某份契據(jù)是否構(gòu)成權(quán)源只有在某一次具體的產(chǎn)權(quán)檢索中才能確定。假設(shè)本例中P在2016年5月1日進行產(chǎn)權(quán)檢索，那么構(gòu)成權(quán)源的將是契據(jù)4，而不是契據(jù)2。這意味著，P無需繼續(xù)對1960年1月5日之前的登記記錄進行檢索，在此之前發(fā)生的一切產(chǎn)權(quán)上的瑕疵或負擔(dān)原則上對于P不具有拘束力（或曰對抗力）。假如契據(jù)1是B偽造的，這一事實會對C和D產(chǎn)生負面影響（未超過40年），但不會對P產(chǎn)生影響，因為對于P而言，這一事實發(fā)生在權(quán)源之前。類似地，假如B在1955年曾將土地抵押給Y且抵押權(quán)已消滅，即使該抵押契據(jù)依然登記在登記機關(guān)，它也不會對P產(chǎn)生任何干擾?！?7〕如果Y的抵押權(quán)依然有效，他可以通過兩種途徑來保持抵押權(quán)的對抗效力：1.將該抵押權(quán)在契據(jù)2或契據(jù)4中進行記載；2.每隔一定期限（短于40年）對該抵押契據(jù)進行更新登記，即登記一個聲明（file a notice）。

可交易產(chǎn)權(quán)法極大地縮小了產(chǎn)權(quán)檢索者注意義務(wù)的范圍，以避免那些很久之前設(shè)定權(quán)利的文據(jù)對當(dāng)下的受讓人產(chǎn)生影響。因為根據(jù)生活的經(jīng)驗，這些久遠的權(quán)利（stale claims）通常要么已終止，要么其權(quán)利人已不會再行使?！?8〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.04［1］［c］.如果該權(quán)利確仍有效、且權(quán)利人并未放棄對權(quán)利的行使，他必須按照可交易產(chǎn)權(quán)法的規(guī)定維持這一權(quán)利的對抗力，否則它的效力將被權(quán)源所阻擋，將錯就錯地不對當(dāng)下的受讓人發(fā)生效力。

可交易產(chǎn)權(quán)法對于不動產(chǎn)登記的公信力無疑是一種強有力的支持，因為“它的目標(biāo)就是要讓登記記錄成為判斷（產(chǎn)權(quán)）事實的唯一因素”，〔69〕Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.04［1］［c］.并盡最大可能地消除其他因素對于判斷產(chǎn)權(quán)可交易性之影響。

（六）契據(jù)登記公信力之外圍保障

上文的論述已基本表明，在契據(jù)登記制度下，買受人僅就通過合理檢索能夠發(fā)現(xiàn)的權(quán)屬狀況承受相應(yīng)的法律后果，而那些不能被合理檢索到的（或無需檢索的）有效的契據(jù)，即使經(jīng)過登記，對該買受人而言也視為不存在，即將錯就錯。

除此之外，另有兩個因素之存在，進一步在事實上（而非在法律上）鞏固了契據(jù)登記得被信賴的地位。

1.契據(jù)的形式要件

契據(jù)并非可直接拿去登記，它還必須滿足一些特定的要求，其中最主要的就是經(jīng)過公證或見證。美國絕大多數(shù)州的登記法都規(guī)定，未經(jīng)公證或見證的文據(jù)不得登記，〔70〕See Joseph William Singer，supra note〔18〕，p.899.其主要目的在于防止偽造或通過欺詐得來的契據(jù)獲得登記?！?1〕See Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.03［1］.“公證”意味著出讓人必須在公證員面前簽署契據(jù)，或者親自告訴公證員契據(jù)上的簽名乃其所簽。

若一個契據(jù)未經(jīng)適當(dāng)公證、但因登記人員的疏忽而獲得了登記，美國大多數(shù)州的法院都認為，該契據(jù)的內(nèi)容不對在后的買受人發(fā)生推定通知（constructive notice）的效力，除非在后的買受人在產(chǎn)權(quán)檢索過程中實際地注意到了該契據(jù)的存在?！?2〕See Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.03［1］.這意味著，即使該契據(jù)存在于一條完整的產(chǎn)權(quán)鏈上，即使其完全符合其他的形式要件，即使其完全能夠在一次正常的產(chǎn)權(quán)檢索過程中被發(fā)現(xiàn)，但只要在后的買受人沒有實際注意到該契據(jù)的存在，該契據(jù)就不會對該買受人發(fā)生通知效力，該契據(jù)中所記載的權(quán)利也就不會發(fā)生對抗效力。

公證要件在最大程度上確保了保存在登記機關(guān)的契據(jù)的真實性，進而確保了不動產(chǎn)登記“得被信賴”的事實地位。這種事實地位的取得，并非因為法律明確規(guī)定了“將錯就錯”的機制，而是因為它已經(jīng)事先將發(fā)生登記錯誤的幾率降到了最低。

2.產(chǎn)權(quán)保險制度

盡管通過制度設(shè)計可以盡可能降低登記錯誤的幾率，但這并不意味著絕對不會發(fā)生登記錯誤。如前文所述，由于美國各州法院的司法標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，因此在少數(shù)特殊場合，登記錯誤的不利后果就可能要由產(chǎn)權(quán)的受讓人來承受。并且，由于檢索程序的復(fù)雜性，即使登記沒有錯誤，當(dāng)事人偶爾也會因自身的檢索錯誤而蒙受損失。

為避免這些損失，在美國出現(xiàn)了一個產(chǎn)權(quán)保險（title insurance）行業(yè)。產(chǎn)權(quán)保險是指由專門的產(chǎn)權(quán)保險公司向產(chǎn)權(quán)的受讓人出具保單，保證其擬受讓的產(chǎn)權(quán)無負擔(dān)、或除保單上列明的負擔(dān)之外無其他負擔(dān)，〔73〕由于產(chǎn)權(quán)之上是否確無負擔(dān)需要通過前文所述的方式進行復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)檢索方可得知，因此產(chǎn)權(quán)保險本質(zhì)上“所保的是產(chǎn)權(quán)檢索結(jié)果的正確性，而非產(chǎn)權(quán)的完整性”。Roger Bernhardt，supra note〔16〕，p.354.并由受讓人向保險公司支付保險金的制度安排。若受讓人在受讓產(chǎn)權(quán)后發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)上存在負擔(dān)，并因此遭受損失的話，受讓人有權(quán)要求保險公司支付保險金，或者由保險公司消除這一產(chǎn)權(quán)負擔(dān)。〔74〕譬如產(chǎn)權(quán)保險單保證產(chǎn)權(quán)上無瑕疵，但事后發(fā)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)上存在一個地役權(quán)，那么產(chǎn)權(quán)保險公司要么向投保人（即產(chǎn)權(quán)的受讓人）進行賠償，要么向地役權(quán)人收購該地役權(quán)以消除這一負擔(dān)，或者通過訴訟的方式宣告該地役權(quán)無效（若該地役權(quán)已因其他原因而終止或無效）。Roger Bernhardt，supra note〔16〕，p.360.在美國，產(chǎn)權(quán)保險是一個很發(fā)達的行業(yè)?！?5〕尤其是在貸款購房場合，銀行通常會要求買房的人先購買一份產(chǎn)權(quán)保險，并以此作為發(fā)放抵押貸款的前提條件。See Joseph William Singer，supra note〔18〕，p.919.“在美國的絕大多數(shù)城市和整個西部地區(qū)，產(chǎn)權(quán)保險是保障產(chǎn)權(quán)（安全）的主要方式?！薄?6〕David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.01.

一般來說，產(chǎn)權(quán)保險所保證的是，除了保險單上明確列出的瑕疵外，不存在其他產(chǎn)權(quán)瑕疵?！?7〕See Richard R.Powell，supra note〔14〕，§92.01.而這“其他”瑕疵一般也僅指那些可以通過產(chǎn)權(quán)檢索發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)負擔(dān)，而不包括不顯示在登記記錄中的瑕疵?！?8〕See Richard R.Powell，supra note〔14〕，§92.04.但有些保險公司為了拓展業(yè)務(wù)，除了保證產(chǎn)權(quán)檢索的精確性之外，還承保一些登記之外的風(fēng)險，其中主要包括兩個類型?！?9〕See Roger Bernhardt，supra note〔16〕，pp.357－359.1.產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)中存在的瑕疵。在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中，契據(jù)未交付、出讓人簽名系偽造、當(dāng)事人不適格等因素都會影響到產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的效力，但是這些因素?zé)o法直接通過對登記記錄的查閱被發(fā)現(xiàn)。2.需要通過實地勘察才能發(fā)現(xiàn)的瑕疵。有些產(chǎn)權(quán)上的瑕疵，比如有關(guān)邊界、測量記錄、無權(quán)占有、工程優(yōu)先權(quán)以及占有人的權(quán)利等問題，必須通過對不動產(chǎn)進行實地勘察方能確定。在一般情況下，保險公司將投保風(fēng)險限定在通過檢索登記簿可以發(fā)現(xiàn)的范圍，而將登記簿之外的因素交由受讓人自己解決。但因上述產(chǎn)權(quán)上的瑕疵并非完全不能確定，若受讓人愿意支付較高的費用，保險公司也愿意承保這些風(fēng)險。

產(chǎn)權(quán)保險從本質(zhì)上說是一種保證，而非一般意義上的保險。首先，一般保險的保險事項是尚未發(fā)生的、不可預(yù)料的風(fēng)險，而產(chǎn)權(quán)保險的保險事項——產(chǎn)權(quán)檢索的錯誤——在投保時就是確定的，唯要經(jīng)過一段時間才能發(fā)現(xiàn)而已。其次，若投保的買受人將該產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，該第三人需重新投保，否則即使原先的產(chǎn)權(quán)檢索存在錯誤，保險公司也不予賠償?！?0〕See Jesse Dukeminier ＆James E.Krier，supra note〔16〕，p.730.而在普通保險場合，比如財產(chǎn)險，當(dāng)投保人在保險期內(nèi)將投保財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人后，財產(chǎn)因保險事項發(fā)生滅失，保險公司依然應(yīng)予理賠。第三，產(chǎn)權(quán)保險公司對于投保以后產(chǎn)生的產(chǎn)權(quán)瑕疵不予理賠，〔81〕See Roger Bernhardt，supra note〔16〕，p.359.而普通保險的理賠事項均發(fā)生在投保以后。由此可見，除少數(shù)情況外，產(chǎn)權(quán)保險其實是對產(chǎn)權(quán)檢索正確性的一種保證。

客觀而言，產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)的存在，是和美國契據(jù)登記制度的復(fù)雜性聯(lián)系在一起的。〔82〕See Jesse Dukeminier ＆James E.Krier，supra note〔16〕，p.729.但同時，由契據(jù)登記復(fù)雜性所導(dǎo)致的風(fēng)險也因產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)的存在而得到了修復(fù)。因此產(chǎn)權(quán)保險在客觀上鞏固了契據(jù)登記得被信賴的地位。

四、美國不動產(chǎn)登記公信力之例外及其說明

不過必須承認的是，在美國法中，客觀地存在著少數(shù)與登記公信力相背的情形。這主要集中在以下三個方面。

（一）登記契據(jù)本身效力存在瑕疵

若契據(jù)上出讓人的簽名系偽造、或契據(jù)未經(jīng)交付、或契據(jù)交付乃受欺詐所為、或出讓人無行為能力，契據(jù)將不發(fā)生移轉(zhuǎn)產(chǎn)權(quán)的效力。這樣的契據(jù)即使經(jīng)過登記，契據(jù)中載明的受讓人亦不能取得產(chǎn)權(quán)，“因為一個無效文據(jù)的登記不會令（該文據(jù)所欲之）產(chǎn)權(quán)變動發(fā)生效力”?！?3〕David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.07（b）.既如此，當(dāng)前述受讓人再將該產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給善意第三人時，原產(chǎn)權(quán)人和第三人之間的權(quán)利沖突勢不可免。對于這一權(quán)利沖突，首先可以確定的是，第三人不得以“通過正常的產(chǎn)權(quán)檢索無法發(fā)現(xiàn)契據(jù)本身之瑕疵（即善意）”為由主張獲得登記法的保護，并以此對抗原產(chǎn)權(quán)人。〔84〕David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.07（b）.其次，在這些情況下，美國的法院通常會判決原產(chǎn)權(quán)人的地位優(yōu)先于前述第三人，因其所擁有的產(chǎn)權(quán)由于契據(jù)效力的瑕疵而并未發(fā)生變動?！?5〕See Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.02［1］［e］［?。?最后，若結(jié)合案件的特定事實并經(jīng)過利益衡量，有必要對善意第三人予以保護，法院亦會判決后者所取得的產(chǎn)權(quán)有效?！?6〕譬如A簽署了一份轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)的契據(jù)，但尚未交付給受讓人B，當(dāng)其發(fā)現(xiàn)契據(jù)遺失（被B竊?。┖笠辔床扇∵m當(dāng)措施阻止契據(jù)登記。后B將契據(jù)進行了登記，并又將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了善意的C。在此場合，法院通常會判決C取得的產(chǎn)權(quán)有效。See Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.02［1］［e］［?。?由此可見，對于契據(jù)本身的瑕疵，并不會因為其對于受讓人“不可見”而絕對不對其發(fā)生效力，這顯然不符合將錯就錯這一公信原則的核心要素。

（二）時效取得

若不動產(chǎn)物權(quán)已被時效取得，則當(dāng)原產(chǎn)權(quán)人將該不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人時，即使該第三人對時效取得之事實善意不知情，且時效取得物權(quán)之人對不動產(chǎn)之占有或利用不能從外觀上被發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)時效取得之權(quán)利亦得對抗該第三人。〔87〕最能體現(xiàn)這一規(guī)則的案件莫過于Mugass v.Smith一案。在該案中，Mugass夫人已經(jīng)時效取得了與其不動產(chǎn)相毗連的一長條土地的產(chǎn)權(quán)。但在時效取得后，她撤掉了原先豎立在前述土地外圍的籬笆。后來，該土地的原產(chǎn)權(quán)人將包括該土地在內(nèi)的不動產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給了本案被告。被告主張，Mugass夫人的權(quán)利并不能夠通過對登記記錄的檢索被發(fā)現(xiàn)，亦無外在之事實可以反映這一權(quán)利之存在，因此其作為善意第三人，當(dāng)能取得前述土地的產(chǎn)權(quán)。但華盛頓州最高法院認為，登記法并不適用于時效取得的產(chǎn)權(quán)，因在時效取得場合，并不存在可登記之文據(jù)，進而判決被告敗訴。See Mugass v.Smith，206P.2d332（Wash.1949）.原因在于，美國的不動產(chǎn)登記以文據(jù)（instrument，其中絕大多數(shù)為契據(jù)）作為登記的對象，而在時效取得場合，并不存在可供登記之文據(jù)，故對于因此而發(fā)生的權(quán)利沖突不適用登記法，而是適用普通法的傳統(tǒng)規(guī)則——成立在先者優(yōu)先（first in time，first in right）?！?8〕See Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.02［1］［e］［ⅱ］.這樣一來，對善意第三人發(fā)生效力的就不再是公示出來的權(quán)屬，而是真實的權(quán)屬狀態(tài)，這顯然也不符合公信原則的要求。

（三）工程優(yōu)先權(quán)

美國所有州的立法中均規(guī)定了工程優(yōu)先權(quán)（mechanics’liens）。若建筑工程的承包人或建筑材料的提供者在工程竣工后的一定期限內(nèi)（通常是60—120日），對工程優(yōu)先權(quán)進行登記，其權(quán)利的優(yōu)先地位將溯及工程開始之日。這就意味著，在前述期限（該期限被稱為寬限期，period of grace）內(nèi)，若工程的所有人將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三人，且工程承包人或材料提供者在此后對工程優(yōu)先權(quán)進行了登記，盡管第三人在受讓產(chǎn)權(quán)時無法從登記記錄中發(fā)現(xiàn)工程優(yōu)先權(quán)之存在，依然要受到該權(quán)利之拘束。〔89〕David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.07（h）.這一結(jié)果顯然與公信原則相悖。許多立法建議主張為前述善意第三人提供更強有力的保護，但此類建議并未得到廣泛采納。〔90〕See Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.02［1］［e］［ⅲ］.

（四）對上述公信力例外之說明

以“將錯就錯”這一公信力的核心規(guī)則視之，美國不動產(chǎn)登記之公信力顯然于上述場合有虧。但筆者認為，這些例外之存在并不會對美國不動產(chǎn)登記之公信力產(chǎn)生根本性動搖。首先，“這些例外在數(shù)量和種類上都是有限的，……它們應(yīng)被視為為達特定的、更優(yōu)位的政策目標(biāo)而被認可之有限例外”。〔91〕See Richard R.Powell，supra note〔14〕，§82.02［1］［e］.正因在公信力發(fā)揮作用的場合——登記錯誤——中，上述例外只占極小比例，因此“將錯就錯”在美國登記法的運作中依然具有基本原則之地位。其次，前文所述之契據(jù)登記的形式要件有助于進一步降低某些例外發(fā)生之幾率，如偽造簽名等。第三，如果說上述例外之存在構(gòu)成產(chǎn)權(quán)的“瑕疵”（因與檢索可得之產(chǎn)權(quán)狀態(tài)不符），前文所述之可交易產(chǎn)權(quán)立法無疑有助于消除一定期限之前（即權(quán)源之前）所發(fā)生的此類瑕疵。最后，當(dāng)事人可以通過前文所述之產(chǎn)權(quán)保險來彌補因上述例外而可能造成的損失。

正是在以上因素的綜合作用之下，盡管美國不動產(chǎn)登記的公信力在極為特殊的場合確有欠缺，但這種欠缺并不構(gòu)成對公信力整體的實質(zhì)性侵蝕，美國的不動產(chǎn)登記依然得被市場主體合理信賴。

五、結(jié)論

綜上可見，盡管美國的制定法中沒有明確規(guī)定公信原則，但是由于以下三個因素的存在，使得其不動產(chǎn)登記的公信力不容置疑。

首先，也是最重要的，就是法院在確立登記公信力中的作用。不動產(chǎn)登記的公信力就表現(xiàn)在登記錯誤的場合。而由美國契據(jù)登記制度的自身特點決定，其“登記錯誤”不是表現(xiàn)為登記簿記載的錯誤（因為不存在產(chǎn)權(quán)登記體制下的登記簿），而是主要表現(xiàn)為契據(jù)索引的制作錯誤。當(dāng)索引制作錯誤時，也就意味著通過對登記記錄的檢索并不能夠發(fā)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)屬的真實狀態(tài)。在此場合，究竟以檢索出來的權(quán)屬為準(zhǔn)還是以真實的權(quán)屬為準(zhǔn)，就是一個檢驗是否存在公信原則的試金石。在這個問題上，盡管美國不同法院的邏輯起點并不相同，但是結(jié)論卻完全一致，即以檢索所得的權(quán)屬為準(zhǔn)，將錯就錯。法院的這一立場是對契據(jù)登記公信力的有力支撐。

此外，由于美國的契據(jù)登記不是一個“登記簿直接表明權(quán)屬”的機制，而是“經(jīng)由登記記錄尋訪權(quán)屬”的機制，因此，“尋訪”的范圍就很關(guān)鍵。若沒有一個范圍的限制，只要在登記機關(guān)中存檔的契據(jù)都能對在后的不動產(chǎn)買受人發(fā)生通知效力，那么受讓人的注意義務(wù)就會被無限擴大。在這個問題上，法院通過產(chǎn)權(quán)鏈原則等來對不動產(chǎn)受讓人的檢索范圍進行合理的限制（可交易產(chǎn)權(quán)法是另一種途徑的限制）。盡管不同的法院對于這個范圍的確定略有差異，但一致的是，只要一份契據(jù)不在這個范圍之內(nèi)，即使其經(jīng)過了正確登記，該契據(jù)亦不對在后的受讓人發(fā)生通知效力，這也就意味著該契據(jù)所設(shè)定的物權(quán)不對該受讓人產(chǎn)生對抗效力。

其次，登記的高度正確性提升了契據(jù)登記的公信力。盡管不動產(chǎn)登記在.法.律.上.的公信力最主要來自于“將錯就錯”這一技術(shù)性保障，但登記的正確性同樣能夠增強登記記錄“得被信賴”的品質(zhì)。如前所述，契據(jù)的登記有一整套完備的程序要件，其中最重要的就是契據(jù)的公證和見證。這就在最大程度上保證了保存在登記機關(guān)的契據(jù)都是真實的，進而保證了通過對這些契據(jù)的檢索所得出的產(chǎn)權(quán)狀況是真實可信的。

最后，為了避免由于法院司法和契據(jù)檢索的復(fù)雜性給當(dāng)事人帶來的損失，產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)應(yīng)運而生。如果說公信原則主要適用于登記錯誤場合的話，那么產(chǎn)權(quán)保險就主要適用于登記本身沒有錯誤、而由于檢索錯誤或登記文據(jù)本身的瑕疵給當(dāng)事人造成損失的場合。但不論如何，當(dāng)?shù)怯涹w制本身的風(fēng)險能夠通過保險機制得到消弭，契據(jù)登記體制也就是“得被信賴”的。

因此，美國契據(jù)登記的公信力是一種由多種因素結(jié)合產(chǎn)生的公信力。其中，前述第一個因素確保了當(dāng)事人只就通過合理檢索能夠發(fā)現(xiàn)的權(quán)屬狀態(tài)承受相應(yīng)法律后果、將錯就錯；后兩個因素分別從登記記錄來源和救濟兩個方面確保了契據(jù)登記在事實上得被信賴。而之所以在一個法律未就公信力做出明確規(guī)定的登記體制下，諸多因素不約而同地促成了公信力的發(fā)生，原因其實并不復(fù)雜：“唯有登記的可信度越高，便利不動產(chǎn)交易這一登記制度之目標(biāo)方能得以更好地實現(xiàn)?！薄?2〕David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.07（?。?其實，對于不動產(chǎn)登記而言，公信力是一個必備的后盾。正因此，盡管和美國一樣實行登記對抗體制的日本，雖然其民法中并未明文規(guī)定公信原則，理論界也否認日本民法中存在公信原則，但學(xué)者經(jīng)過細致的考察得出結(jié)論：日本的不動產(chǎn)登記仍然是可以信賴的表征物權(quán)的方式。參見前注〔5〕，李昊等書，第144～157頁。也正因這種公信力的存在，盡管美國的契據(jù)登記瑣碎而繁復(fù)，它依然是美國不動產(chǎn)交易中一個不可或缺的制度?！?3〕如前所述，近幾十年來，美國的許多州將原先實行的托倫斯登記體制更改為契據(jù)登記體制，以至于迄今只有五個州尚存在托倫斯登記體制。See Emanuel，supra note〔14〕，p.403.而且，“不動產(chǎn)法的實務(wù)界和理論界目前存在一個共識，即，在美國推行托倫斯體制或其他類型的產(chǎn)權(quán)登記體制的前景極為暗淡”。David A.Thomas，supra note〔11〕，§92.01.從這一事實也可以發(fā)現(xiàn)，在交易安全的保護這一點上，契據(jù)登記完全能夠?qū)崿F(xiàn)托倫斯登記體制的功能。