劉湖北 胡 強

（南昌大學 公共管理學院，江西 南昌 330031）

一、引言

保障性住房是政府為城市中低收入家庭提供的住房保障，采取了經(jīng)濟適用房、廉租房、限價商品房、公租房等保障形式，兼具社會保障性質(zhì)。近年來，由于黨和國家對民生問題十分重視，導(dǎo)致對保障房的建設(shè)和投入力度也不斷加大，尤其是“十二五”規(guī)劃以來，中央政府對保障性住房建設(shè)力度前所未有，《國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃》及近年來的中央經(jīng)濟工作會議均將保障房建設(shè)和管理列為工作重點，在整個“十二五”期間政府將建設(shè)保障房3600 萬套，而僅2011年全國就開工建設(shè)保障性住房和棚戶區(qū)改造住房1000萬套，比上年增長70%以上，創(chuàng)歷年之最。

隨著保障性住房安居工程建設(shè)的大規(guī)模開展及其陸續(xù)的竣工，大量的保障性住房投入正常使用，它極大地改善了低收入群體的居住條件和生活質(zhì)量，贏得了社會的廣泛認可。與此同時，保障房小區(qū)后續(xù)的物業(yè)管理問題也逐漸顯現(xiàn)出來。而在保障房小區(qū)物業(yè)管理過程中，最大的問題就是資金來源不足的問題。針對資金不足的問題很多學者進行了相關(guān)的研究，一致認為政府的公共財政補貼必不可少。但這些關(guān)于政府補貼保障房物業(yè)管理的研究并不深入，更多只是一些簡單的對策和建議。所以有必要從公共財政的視角來深入研究保障房物業(yè)管理資金來源的問題。

二、國內(nèi)外保障性住房物業(yè)管理研究綜述

（一）國外保障性住房物業(yè)管理經(jīng)驗的研究

在物業(yè)管理公司的選聘上，李瑋、李俊夫[1]等指出新加坡的保障房小區(qū)物業(yè)管理通常由市場化的專業(yè)物業(yè)公司承擔，市鎮(zhèn)理事會與物業(yè)公司每年簽訂一次合同，對不符合要求的進行撤換，如違反條例或不按章辦事，建屋發(fā)展局可吊銷營業(yè)執(zhí)照。張年[2]指出，在美國，業(yè)委會與物業(yè)公司簽訂1年的合同，到期不滿意可以置換，但必須提前60天通知物業(yè)公司，否則可以視為自動續(xù)約。

在管理和服務(wù)上注重特殊人群和住戶滿意度，Adam[3]利用美國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)對非裔美國人進行研究發(fā)現(xiàn)，公屋居民焦慮癥患病率比非公屋居民高1.8 倍，情緒障礙高出1.4 倍，物質(zhì)使用障礙高出2.2 倍。Deidre[4]以亞特蘭大的Defoors保障房小區(qū)為例，研究了住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度的評價，指出保障性住房物業(yè)管理的非盈利性質(zhì)容易導(dǎo)致管理人員的頻繁流動，這會降低住戶對小區(qū)物業(yè)管理的滿意度。

在資金來源和補貼方式上，Peppercom[5]認為各國政府可以通過金融機構(gòu)解決保障性住房建設(shè)和管理所需的巨額資金。Galster[6]等從理論研究出發(fā)認為政府在補貼方式的選擇上，補貼需求方通常優(yōu)于補貼供給方，需求方的補貼制度成本更低且效率更高。但Scott[7]利用美國90 多個城市的現(xiàn)實數(shù)據(jù)，用實證分析方法，論證了相反的觀點，即相對于需求方補貼而言，供給方的補貼政策對于改善窮人居住條件更有效。

（二）國內(nèi)保障性住房物業(yè)管理經(jīng)驗的研究

在法律規(guī)范和監(jiān)督管理方面，王玉倩[8]認為我國現(xiàn)有的《物業(yè)管理條例》其主要內(nèi)容是針對商品房物業(yè)管理，而保障房和商品房在物業(yè)產(chǎn)權(quán)、物業(yè)服務(wù)對象、物業(yè)費以及物業(yè)服務(wù)重點上有很大的區(qū)別，所以有必要盡快制定針對保障性住房小區(qū)的專項物業(yè)管理法規(guī)。嚴紅[9]指出我國現(xiàn)有的法律對業(yè)委會只有權(quán)力的規(guī)定，卻沒有規(guī)定應(yīng)承擔的責任，使得業(yè)委會權(quán)重責清，導(dǎo)致現(xiàn)實中業(yè)委會濫用權(quán)利，侵略業(yè)主利益，建議設(shè)立監(jiān)事委員會以制約業(yè)委會的權(quán)利，同時設(shè)立相關(guān)配套監(jiān)督機制，形成一個完整有效的監(jiān)督機制。

在保障房物業(yè)管理模式的研究上，李俊杰[10]認為當前形勢下我國可行的三種保障性住房管理模式是政府管理模式、市場化模式和準市場化模式，在對這三種模式的優(yōu)劣分析后，得出準市場化模式是一種更為有效的保障性住房物業(yè)管理模式。張農(nóng)科[11]認為應(yīng)確立“以管謀建”的思路，創(chuàng)新物業(yè)管理服務(wù)供應(yīng)方式，實行小區(qū)自我管理與專業(yè)分包相結(jié)合的辦法，鼓勵非盈利物業(yè)服務(wù)機構(gòu)的發(fā)展，推動物業(yè)管理模式多樣化。

在保障性住房物業(yè)管理資金來源和運行機制方面,隨著投入使用的保障性住房小區(qū)的日益增多，因運營管理機構(gòu)和運營模式不健全，導(dǎo)致保障房小區(qū)管理混亂、資金短缺、租金及物業(yè)費收取難和準入退出機制不完善的問題日益突出，嚴重影響了住房保障房的可持續(xù)性[12],而保障性住房在物業(yè)管理過程中，存在的最大困難則是因物業(yè)費低、收繳率低而帶來的資金來源不足的問題[13]，所以解決資金來源不足的問題刻不容緩。有必要對保障性住房物業(yè)管理提供補貼，這有助于維持保障房住戶生活水平和保障房物業(yè)管理水平[14]。而在財政補貼的具體操作上，政府直接補貼給物業(yè)管理企業(yè)發(fā)揮的作用比補貼困難家庭要好一些，這樣可以避免戶主得到補貼后依然拒交物業(yè)費[15]。除了常規(guī)財政補貼外，政府還要擴大補貼資金的來源，保障房要預(yù)備一部分商業(yè)設(shè)施，并通過設(shè)施經(jīng)營的收益來補貼物業(yè)公司收益的不足[16]。

縱觀國內(nèi)外尤其是國內(nèi)的研究文獻可以發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)有的關(guān)于保障性住房物業(yè)管理方面的研究是近年來學界關(guān)注的熱點之一，他們分別從法律規(guī)范、監(jiān)管機制、物管模式、資金來源和運行機制以及物業(yè)公司選聘方式等方面進行了探究，而且相關(guān)研究也對公共財政扶持保障性住房物業(yè)管理進行了一定程度探究，但并不深入，尤其缺乏關(guān)于公共財政扶持保障房物業(yè)管理的實現(xiàn)方式研究。本文將在前人研究的基礎(chǔ)上，基于公共財政理論的視角來探討公共財政扶持保障性住房物業(yè)管理的合理性及其政策選擇。

三、我國保障房建設(shè)和保障房物業(yè)管理的現(xiàn)狀分析

（一）我國保障性住房建設(shè)的狀況及其資金籌集困境

1.保障性住房的建設(shè)狀況

近年來黨和國家對作為重要民生工程的保障性住房建設(shè)力度越來越大。在“十一五”期間，我國新建各類保障性住房共計1500 萬套，解決了360 萬戶中等偏低收入家庭和1140 萬戶城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難,而“十二五”規(guī)劃綱要則明確指出，整個“十二五”期間要建設(shè)3600 萬套保障性住房，計劃到“十二五”末期，全國城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率從當前的7%-8%提高到20%以上[17]，從而基本上解決我國城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難問題，真正實現(xiàn)“住有所居”。根據(jù)住建部數(shù)據(jù)，僅在2011年就新開工建設(shè)1000 萬套，其任務(wù)量相當于“十一五”時期任務(wù)總量的66.7%。2012年1-10月全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722 萬套，2013年1-11月新開工保障房666 萬，從2011年到2013年我國的保障性住房新開工量逐年下降，顯示出我國保障性住房建設(shè)逐漸從對量的追求轉(zhuǎn)向?qū)|(zhì)的追求，工作的重點將由前期建設(shè)轉(zhuǎn)向后期的運營管理。而促成這種轉(zhuǎn)變的一個重要原因就是保障性住房后續(xù)管理中的問題日漸突出，尤其是保障性住房的物業(yè)管理問題。

2.保障性住房資金籌集困境

隨著保障性住房建設(shè)量的加大，其所需的資金量也增長迅速，而保障房建設(shè)最大的攔路虎就是籌資難。據(jù)測算，2011年計劃新開工建設(shè)保障房1000 萬套需要投資1.3-1.4 萬億資金，而中央財政安排約1300億元[17]。根據(jù)住建部的數(shù)據(jù)顯示，2011年1-9月新開工986 萬套。2012年1-10月全國城鎮(zhèn)保障性安居工程新開工722 萬套，基本建成505 萬套，投資1.08 億元，中央財政下達地方1483 億元。2013年1-11月新開工保障房666 萬，基本建成544 萬套，已全面完成年度目標任務(wù)，完成投資1.12 萬億元。從這三年的狀況可以看出除了中央財政資金外，還有巨大的資金缺口需要地方政府解決。所以在本來保障房前期建設(shè)資金就不充足的狀況下，政府對后期的運營管理，尤其是保障性住房物業(yè)管理的投入就更不足了。但基于保障房的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、住戶的特殊性以及小區(qū)物業(yè)管理中出現(xiàn)的問題，又決定了政府在保障性住房物業(yè)管理中不能缺位，有必要對保障性住房物業(yè)管理進行公共財政補貼。

（二）保障性住房物業(yè)管理資金困境的問題分析

1.收費和收繳率造成資金來源不足

政府考慮到保障房業(yè)主的特殊性，為切實緩解他們的經(jīng)濟壓力，保障房物業(yè)管理費一直是政府定價或執(zhí)行政府指導(dǎo)價，其收費標準遠低于普通商品房的收費，盡管物業(yè)費較低，但仍有部分保障房業(yè)主因經(jīng)濟困難、物業(yè)消費意識淡薄而拖欠或拒交物業(yè)費。這就使得以勞動密集型為主的物業(yè)企業(yè)在本來就微利的情況下更加舉步維艱，難以維持其正常的運營開支，致使物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得不通過降低服務(wù)標準、減少服務(wù)項目來節(jié)省開支、控制成本。但服務(wù)質(zhì)量的下降可能又會再次降低物業(yè)費的收繳率，從而進一步加劇物業(yè)公司的資金困難。

2.政府物業(yè)費補貼和物業(yè)管理模式缺乏效率

當前對保障房小區(qū)的物業(yè)管理，政府也進行了相關(guān)的公共財政補貼或給予一定的稅收優(yōu)惠政策，但在具體實施中由于政府財力有限和相關(guān)公共財政扶持政策不完善，使得政府財政補貼和稅收優(yōu)惠的效果并不顯著。而且目前我國大部分保障性住房的物業(yè)管理是以政府為主導(dǎo)，即以政府的行政管理為主，而不是像商品房一樣通過公開招標物業(yè)公司方式的進行管理。在這種模式下物業(yè)公司即使運營不好也會獲得政府的財政補貼，所以他們就缺乏追求經(jīng)濟效益的動力，使得運營效率和物業(yè)費收繳率低下，從而增加運營的成本和政府的財政負擔。

3.法律規(guī)范和監(jiān)督管理機制不完善

我國現(xiàn)行的《物業(yè)管理條例》主要針對商品房住宅小區(qū)，而保障性小區(qū)與商品房小區(qū)在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、利益訴求、服務(wù)對象、服務(wù)內(nèi)容和重點存在很大差異，所以針對商品房的《物業(yè)管理條例》并不能完全適用于保障房小區(qū)的物業(yè)管理。因此需要制定專門針對保障房小區(qū)的物業(yè)管理法律規(guī)范，將保障房物業(yè)管理納入法制化軌道，使其具體運作有法可依。

4.重前期建設(shè)而輕后期管理

“十二五”規(guī)劃期間，各地方政府的保障房建設(shè)都有著明確的任務(wù)指標，這就使得各地方政府都非常重視保障房的前期建設(shè)而輕后期的管理，造成后期管理政府投入的嚴重不足。而在前期的規(guī)劃建設(shè)中因為對后期運營管理的重視不夠，可能會給后期的物業(yè)管理帶來諸多問題，增加物業(yè)公司的運作成本。

5.社區(qū)勞動力資源利用不充分

保障性住房的業(yè)主一般為城市的低收入人群，他們中有一部分人長期處于失業(yè)或“半失業(yè)”狀態(tài)，這部分人沒有穩(wěn)定的甚至沒有收入的來源，這也是導(dǎo)致保障性住房物業(yè)管理收費難的一個重要原因。但現(xiàn)實中我國保障房小區(qū)物業(yè)管理基本上沒有充分利用社區(qū)勞動力資源相對富余的優(yōu)勢，從而也就放棄了本可以提高收繳率、降低運營成本的機會。

6.物業(yè)服務(wù)定位不合理

保障性住房小區(qū)居住人群的特殊性決定了其在物業(yè)管理服務(wù)上要嚴格區(qū)別于一般的商品房小區(qū)。物業(yè)公司不可在沒有充分考慮居民實際購買和承受能力的基礎(chǔ)上，盲目推出一些不切實際、收費高、檔次高的有償服務(wù)，而要根據(jù)廣大業(yè)主的實際需要，有針對性的提供物業(yè)服務(wù)。如果物業(yè)公司一昧的注重企業(yè)本身的經(jīng)濟效益而脫離大多數(shù)業(yè)主的實際需要，必將導(dǎo)致物業(yè)公司的經(jīng)營處境更加窘迫，難以生存。

四、公共財政政策扶持保障性住房物業(yè)管理的合理性

（一）公共財政扶持的必要性

1.公共財政扶持是國家干預(yù)經(jīng)濟，克服市場失靈的重要手段

保障房是政府為無法通過市場獲得住房的城市低收入人群而提供的住房保障，是我國社會保障的重要內(nèi)容，也是社會公共需求的一個重要組成部分。在市場經(jīng)濟條件下，市場在資源配置中占支配和主導(dǎo)地位，但市場主體存在自發(fā)性和滯后性的弱點，所以單純依靠市場配置資源，必然會產(chǎn)生“市場失靈”，而“市場失靈”的一個重要表現(xiàn)就是公共或準公共產(chǎn)品的供應(yīng)不足。公共財政理論認為，客觀上存在的市場失靈無法完全通過其自身的機制得到解決，因而需要政府運用法律規(guī)范、財政稅收以及行政干預(yù)等必要的手段加強對經(jīng)濟的宏觀調(diào)控。保障性住房屬于政府提供的公共或準共產(chǎn)品（根據(jù)其產(chǎn)權(quán)性質(zhì)，可以把經(jīng)濟適用房和限價商品房視為準公共產(chǎn)品，把公租房和廉租房視為公共產(chǎn)品），而作為其后續(xù)管理重要內(nèi)容的物業(yè)管理服務(wù)，也具有準公共產(chǎn)品或服務(wù)的性質(zhì)，所以不能單純的依靠市場提供，政府應(yīng)該充分利用財政、稅收等加強干預(yù)。

2.保障房物業(yè)管理資金的短缺需要公共財政政策的扶持

保障房安居工程是一個由前期建設(shè)、中期分配以及后期運營管理組成的系統(tǒng)工程，而保障性住房物業(yè)管理則是保障房后續(xù)運營管理中最重要的一環(huán)，其成敗甚至決定了保障房的效用能否真正落到實處。但現(xiàn)實中物業(yè)管理存在的問題，尤其是資金不足問題，已嚴重影響了物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量，進而降低了保障房居民的生活水平，這與政府興建保障房的初衷背道而馳，也使得保障房的社會救濟和社會保障的功能大打折扣。在這種狀況下，如不能妥善解決這些問題，將帶來巨大的負外部性效應(yīng)，嚴重威脅到社會的穩(wěn)定與和諧，所以政府有必要充分利用財政、稅收等手段加強對保障性住房物業(yè)管理的介入，以確保保障房小區(qū)物業(yè)管理健康有序的運行。

3.政府及保障房住戶的性質(zhì)決定了公共財政扶持的必要性

一方面政府作為保障房的直接倡導(dǎo)者和全部或部分產(chǎn)權(quán)所有者，理應(yīng)解決保障性住房在物業(yè)管理過程中遇到的資金困難，而且保障性住房物業(yè)管理中出現(xiàn)的收不抵支的狀況有部分原因是政府造成的（物業(yè)費的政府限價），所以政府有責任對物業(yè)公司進行公共財政補貼，幫助其解決運營資金不足的問題。另一方面，保障房住戶都是低收入人群，支付能力有限，要使他們在支付較低物業(yè)費的情況下還能夠享受到較好的物業(yè)服務(wù)，政府有必要給予保障房物管企業(yè)一定的公共財政補貼。

（二）公共財政扶持的可行性

1.不斷增強的財政實力為公共財政扶持保障房物業(yè)管理提供了物質(zhì)基礎(chǔ)

近年來我們國家加大對保障性住房建設(shè)的投入，一方面是因為政府對民生問題重視程度的增加?，F(xiàn)階段我國城市房價居高不下，遠超出了中低收入群體的收入支付能力，致使他們在住房條件本來就很惡劣的情況下，無法通過市場改善其自身居住條件，而城市中低收入人群占城市人口的大部分，其住房問題解決的好壞，直接關(guān)系到整個社會的和諧穩(wěn)定。另一方面是因為經(jīng)濟發(fā)展奠定了雄厚的財政實力。根據(jù)財政部的數(shù)據(jù)顯示，近十年來我國經(jīng)濟得到快速發(fā)展，2003-2013年我國GDP 從13.5 萬億增加到56.88 萬億，而財政收入伴隨著國民經(jīng)濟的發(fā)展也得到了快速的增長，2003-2013年財政收入從2.17 萬億增加到12.9 萬億，所以國家有較雄厚財力來支持保障房的建設(shè)和管理。

2.完善的財政轉(zhuǎn)移支付和稅收制度提供了可能

目前我國保障房小區(qū)物業(yè)管理存在著服務(wù)質(zhì)量差、環(huán)境惡劣、收費和收繳率低、物管模式單一、法規(guī)和監(jiān)管制度不完善等眾多問題，但其中最大的問題是資金來源的不足。但各地區(qū)會因經(jīng)濟發(fā)展水平不一而造成財政收入相差巨大，經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)財力富足，有足夠的能力對保障房物業(yè)管理進行財政補貼，而經(jīng)濟落后地區(qū)財力薄弱，沒有足夠的能力進行財政補貼或補貼很少。這種狀況必然會造成地區(qū)間補貼水平相差巨大，變相的擴大了貧富差距，也不符合社會的公正、公平。這時就要充分發(fā)揮公共財政轉(zhuǎn)移支付在縮小地區(qū)間財力差距和促進公共服務(wù)均等化的作用。但長期過度的依賴政府補貼必然會增加公共財政的負擔，所以除了給予物業(yè)公司直接的財政補貼外，間接地稅收優(yōu)惠的扶持方式也是可行的。

3.已有不少實踐經(jīng)驗可以借鑒

廈門市、成都市和廣州市分別對公共財政扶持保障房物業(yè)管理進行了有益的嘗試，并取得了較好的扶持效果。《廈門市社會保障性住房管理條例》規(guī)定城市低收入家庭可以按照程序向市住房保障行政管理部門申請物業(yè)管理服務(wù)費補貼，審核通過的家庭可以獲得市人民政府規(guī)定的相應(yīng)補助。按申請家庭的狀況不同，廈門市政府分別給低收入家庭和低保家庭40%和80%的物業(yè)服務(wù)費補貼。而保障房小區(qū)內(nèi)預(yù)留的經(jīng)營性用房則由政府部門統(tǒng)一對外招租，收入全額上繳市財政，專項用于物業(yè)服務(wù)費補貼等支出。《成都市保障性住房物業(yè)管理辦法》規(guī)定建立物業(yè)服務(wù)費補貼專用資金，對確實困難的廉租住房承租戶，可以按規(guī)定向公房管理中心申請物業(yè)服務(wù)費補貼?！稄V州市公共租賃住房保障制度實施辦法》（實行）規(guī)定公共租賃住房應(yīng)由住房保障部門統(tǒng)一設(shè)定物業(yè)服務(wù)和收費標準，收費標準若低于市物價部門制定的政府指導(dǎo)價，政府應(yīng)當給予適當補貼，補貼方式和標準由財政部門和住房保障部門共同制定。此外，公共租賃住房租金和配套設(shè)施租金收入，應(yīng)按規(guī)定上繳同級國庫，實行“收支兩條線”。租金收入優(yōu)先用于彌補物業(yè)服務(wù)按政府指導(dǎo)價規(guī)定標準的不足部分，仍然不足的部分由財政安排資金。

五、公共財政政策扶持保障房物業(yè)管理的政策選擇

公共財政對保障性住房物業(yè)管理的補貼是一個長期的過程，而且隨著未來保障房投入使用量的增加，公共財政的補貼金額也會相應(yīng)的增加，這就使得用于補貼保障性住房物業(yè)管理的公共財政資金需要一個穩(wěn)定的資金渠道。

公共財政扶持保障房物業(yè)管理路線圖

（一）將公共財政補貼資金納入政府年度財政預(yù)算

1.將公共財政補貼資金納入中央政府年度財政預(yù)算

中央安排專項財政資金并以財政轉(zhuǎn)移支付的方式補貼保障房物業(yè)管理。中央政府可以將補貼資金納入中央年度財政預(yù)算，并根據(jù)自身財力及保障房建設(shè)和使用狀況確定資助資金的額度，同時資金額度也要根據(jù)現(xiàn)實狀況的變化而變化。中央財政安排補貼資金，無疑加強了補貼資金來源的穩(wěn)定性，也有利于緩解地方政府尤其是財政困難地方政府的財政壓力?？紤]到各地區(qū)之間財政收入相差巨大，所以中央政府補貼資金的分配并不是平均分配，而要根據(jù)各地方財力、保障房建設(shè)等狀況，以財政轉(zhuǎn)移的方式來實現(xiàn)分配。我國的財政轉(zhuǎn)移支付主要包括兩大類：一是財力性轉(zhuǎn)移支付，是指為彌補財政薄弱地區(qū)財力缺口，均衡地區(qū)間財力差距，中央政府安排給地方政府的補助支出，由地方政府統(tǒng)籌安排。二是專項轉(zhuǎn)移支付，是指中央政府為實現(xiàn)特定的政策目標，而對地方政府進行的補助資金，需按規(guī)定用途使用，其重點用于教育、醫(yī)療衛(wèi)生、社會保障等公共服務(wù)領(lǐng)域。一方面保障房是我國重要的民生安居工程，兼具社會保障的功能；另一方面為防止各地方政府挪用資金，保證補貼資金落實到位，所以中央政府給予地方政府的財政補貼資金應(yīng)采用專項轉(zhuǎn)移支付的方式。中央政府把補貼資金以專項轉(zhuǎn)移支付的方式資助省級政府，尤其是財力薄弱的省級政府，然后省級政府再以同樣的方式把資金轉(zhuǎn)移支付給財力缺乏的市縣政府。

2.將公共財政補貼資金納入地方政府年度財政預(yù)算

各地方政府應(yīng)將保障性住房物業(yè)管理補貼資金納入地方政府公共財政預(yù)算體系，并根據(jù)本地區(qū)的財政實力以及保障房建設(shè)和使用的狀況來確定年度預(yù)算資金，并且預(yù)算資金要隨著本地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、財政收入、保障房數(shù)量、消費水平、物價水平等的變化做出相應(yīng)的調(diào)整。

3.上級政府對下級政府的激勵

一般情況下財政轉(zhuǎn)移支付會產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，所謂的“擠出效應(yīng)”就是地方或下級政府將轉(zhuǎn)移支付的資金用于某項職能支出，而將轉(zhuǎn)移支付填補的、原本用于該項目的本級收入用于別處。這種擠出效應(yīng)可能會使地方或下級政府因為獲得中央或上級政府的財政轉(zhuǎn)移支付而減少本級財政預(yù)算支出，所以上級財政對下級財政的補貼資金數(shù)額應(yīng)和下級政府自身財政用于保障房物業(yè)管理的補貼資金相掛鉤，以確保補貼資金的充足和穩(wěn)定。此外，為了提高地方財政對保障房后期運營管理的積極性，可以考慮把保障房后期運營管理狀況，特別是物業(yè)管理狀況，列為地方政府主要官員政績考核的重要指標。

（二）對保障房物業(yè)管理企業(yè)實行稅收扶持政策

稅收是我國財政收入最主要的來源，也是國家宏觀干預(yù)經(jīng)濟，克服市場失靈的重要手段，所以應(yīng)充分發(fā)揮稅收政策在保障性住房物業(yè)管理中的扶持作用。當前在保障性住房物業(yè)管理尚需要政府進行公共財政補貼的情況下，為減少政府的財政負擔和物業(yè)企業(yè)的運營成本，政府部門也可以通過稅收優(yōu)惠政策來扶持保障性住房物業(yè)管理企業(yè)。凡承接保障性住房物業(yè)服務(wù)的企業(yè)一律減免相關(guān)稅收，具體做法包括：物業(yè)公司收取的物業(yè)費及租金收入具有代管性質(zhì)，政府對其應(yīng)免征營業(yè)稅；對保障性住房物業(yè)管理企業(yè)上繳的所得稅實行“先征后返”；對政府購買物業(yè)服務(wù)成果支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資金補貼以及對企業(yè)經(jīng)營性房屋出租所得實行所得稅和營業(yè)稅減免。

（三）按一定比例計提土地出讓金用于保障房物業(yè)管理補貼

我國地方財政已蛻變?yōu)椤巴恋刎斦?，根?jù)國家統(tǒng)計局和財政部的數(shù)據(jù),2001-2010年土地出讓金占地方財稅總收入的比重從14.24%急劇上升到40.03%,2011年受房市調(diào)控的影響下降到38.63%[18]。按照我國現(xiàn)行的政策，地方政府可按照不低于2%的比例從土地出讓總收益中或不低于10%的土地出讓純收益中提取保障房建設(shè)資金。而保障房物業(yè)管理資金的來源也可以效仿此做法，從土地出讓總收益或土地出讓純收益中按一定比例提取，或者適當?shù)奶岣咄恋爻鲎尳鹩糜诒Ｕ戏拷ㄔO(shè)的計提比例，然后在從中按一定比例計提保障性住房物業(yè)管理補助資金。

（四）政府統(tǒng)一運營經(jīng)營性用房，增加補貼資金來源

現(xiàn)階段，我國保障性住房物業(yè)管理資金，主要來自業(yè)主繳納的物業(yè)費、租金收入以及政府補貼，物業(yè)費一般由政府限價，其標準不高，而與市場價的差額則由公共財政填補，這無疑增加了政府的財政負擔。所以政府可以通過統(tǒng)一運營保障房社區(qū)的商業(yè)設(shè)施來擴充資金來源，運營收益資金由政府主管部門統(tǒng)一調(diào)配用來補充物業(yè)管理公司的收益不足。有學者建議，對于未建的保障性住房小區(qū)應(yīng)按不低于5%的比例建設(shè)物業(yè)經(jīng)營性用房，經(jīng)營收入由所在區(qū)政府統(tǒng)籌用于保障性安居小區(qū)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，而對于已建成的保障房小區(qū)，可以通過社區(qū)改造或轉(zhuǎn)變配套用房性質(zhì)參照實施[19]。

六、結(jié)語

保障房作為一項重要的“民生工程”，其后續(xù)物業(yè)管理的好壞，直接關(guān)系到住房保障能否真正落到實處，關(guān)系到保障房的社會保障功能、社會救濟能否發(fā)揮應(yīng)有的實效。但現(xiàn)實中由于重前期建設(shè)而輕后期管理導(dǎo)致保障性住房物業(yè)管理產(chǎn)生了許多問題，大大降低了保障房住戶的居住條件和生活生平。而在這些問題中最大的問題就是物業(yè)管理資金的不足，它嚴重影響了住房保障的可持續(xù)性，所以解決物管資金不足的問題非常迫切。為了確保保障房物業(yè)管理補貼資金有穩(wěn)定的來源，有必要把公共財政補貼資金納入政府年度財政預(yù)算，充分發(fā)揮財政轉(zhuǎn)移支付、激勵考核、土地出讓金計提、稅費優(yōu)惠政策及商業(yè)設(shè)施運營的作用。

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