徐諾金

摘 要：改革開放以來，我國的住房制度改革和其他經(jīng)濟體制改革一樣，已經(jīng)取得了很大的成績。但是，近些年來我國房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)了泡沫集聚、房價過高、土地消耗過快、住房困難與住房閑置并存等多方面問題。本文認為，我國房地產(chǎn)制度改革的成功在于我們實行了市場化的改革取向。我國房地產(chǎn)市場目前所存在的諸多問題在于房地產(chǎn)領(lǐng)域里的市場化改革不徹底。要解決我國房地產(chǎn)領(lǐng)域里的問題，把房地產(chǎn)業(yè)引向長期理性健康發(fā)展的軌道，關(guān)鍵還在于繼續(xù)推進房地產(chǎn)領(lǐng)域里的市場化改革。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場；市場化

一、我國房地產(chǎn)制度改革取得巨大成功的關(guān)鍵在堅持市場化的改革取向

住房問題是與吃飯、穿衣一樣重要的民生問題。盡管住在我們的衣、食、住、行四大基本需求中排位第三，但在吃、穿等基本問題解決后，住的問題變得更為重要，因為它在我們的生活支出中占比最大，解決的難度最大。因此，與提供“吃”的農(nóng)業(yè)、提供“穿”的工業(yè)一樣，提供“住”的房地產(chǎn)業(yè)不僅應(yīng)該成為國民經(jīng)濟中的重要產(chǎn)業(yè)，需要和工業(yè)、農(nóng)業(yè)一樣放到同等重要的地位，給予長期重視和支持，而且需要我們花更多的力氣、用更大的投入、用更好的政策去加以解決。

改革開放以來，和農(nóng)業(yè)的分田到戶解決了我們吃的問題、工業(yè)的聯(lián)產(chǎn)承包解決了我們穿的問題一樣，也是通過推進住房制度的市場化改革去解決我們住的問題。我國的住房制度改革和其他經(jīng)濟體制改革一樣，已經(jīng)取得了巨大的成功。計劃經(jīng)濟年代的住房實物分配制度，已經(jīng)被商品化、社會化程度較高的房地產(chǎn)市場買賣制度所打破。一個以市場供求為基礎(chǔ)、政府保障體系為支撐的新的房地產(chǎn)制度體系已基本形成。房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，它在推動我國經(jīng)濟快速發(fā)展，改善人民居住條件中發(fā)揮了非常重要的作用。

（一）城鎮(zhèn)住房建設(shè)快速發(fā)展，城鄉(xiāng)居住條件明顯改善。1998年我國城鎮(zhèn)房屋竣工面積為70166.1萬平方米，2012年達到240134.9萬平方米，增長242.2%；商品房竣工面積為17566.6萬平方米，2012年達到99425.0萬平方米，增長466.0%。商品房竣工面積占城鎮(zhèn)房屋竣工總面積的比例由1998年25.0%上升到2012年的41.4%。2012年全國商品住宅銷售面積達到98467.51萬平方米，比1998年的10827.1萬平方米增長了9.1倍。伴隨著城鎮(zhèn)住房建設(shè)快速發(fā)展的是我國城鄉(xiāng)居民居住條件的極大改善。數(shù)據(jù)顯示，2012年全國城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積為32.9平方米，比1998年的18.7平方米，增長76.3%；農(nóng)村居民人均住房面積為37.1平方米，比1998年的23.3平方米，增長59.2%。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，在固定資產(chǎn)投資中的占比明顯上升。1998-2012年，房地產(chǎn)開發(fā)投資額從1998年的3614.2億元增加到2012年的71803.8億元，15年間增長了19.9倍，年均增速達23.1%，高于同期全社會固定資產(chǎn)投資20.1%的平均增速。同時，房地產(chǎn)開發(fā)投資在全社會固定資產(chǎn)投資中的比重不斷上升，2012年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比重為19.2%，比1998年提高了6.5個百分點。住宅投資對資本形成的影響從2000年的3.4個百分點提高到9.4個百分點（見表1），上升了近3倍。

（三）房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟中的支柱產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中的地位不斷提升。在住房商品化改革的最初十年，房地產(chǎn)業(yè)在第三產(chǎn)業(yè)和GDP中所占的比例變化不大，分別保持在11%和4%的水平上下，2007年之后占比上升明顯。2011年，房地產(chǎn)在第三產(chǎn)業(yè)和GDP中的占比分別為13.0%和5.6%，與1998年相比分別上升了1.8和1.6個百分點。

房地產(chǎn)業(yè)是一個直接和間接關(guān)聯(lián)到鋼鐵、水泥、建材、家具及建筑等第二產(chǎn)業(yè)的特殊產(chǎn)業(yè)。測算房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響要計算這種直接和間接效應(yīng)。根據(jù)人民銀行的專題研究，房地產(chǎn)業(yè)（含建筑開發(fā)）自身增加值占GDP的比重，自2009年起已經(jīng)超過9%，2009-2011年平均占比9.6%，再加上房地產(chǎn)業(yè)的間接帶動部分，房地產(chǎn)業(yè)對GDP的直接與間接影響自2010年起已超過30%，2009-2011年平均占比30.1%（見圖1）。1998-2011年，房地產(chǎn)業(yè)（含建筑開發(fā)）對GDP的直接拉動由1998年的0.43個百分點升至2011年的0.65個百分點，1998-2011年平均拉動經(jīng)濟增長0.64百分點；房地產(chǎn)業(yè)對GDP的間接拉動作用也逐步上升，由1998年的0.81個百分點升至2011年的1.21個百分點，1998-2011年平均拉動GDP增長1.19百分點。二者合計，房地產(chǎn)業(yè)（含建筑開發(fā)）年均拉動GDP增長達1.84百分點。相對于1998-2011年9.86%的平均經(jīng)濟增速，房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻率在19.7%以上，近三年平均貢獻率更是高達26%（見圖2）。

（四）房地產(chǎn)金融體系初步建立。1998年國務(wù)院在《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中明確提出“發(fā)展房地產(chǎn)金融，培育和規(guī)范住房交易市場”，標(biāo)志著我國以住房商品化為服務(wù)對象的房地產(chǎn)金融體系建設(shè)開始啟動。之后，《個人住房抵押貸款管理辦法》、《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》、《住房公積金條例》等相繼出臺，以建設(shè)銀行住房抵押貸款支持證券發(fā)行為標(biāo)志的住房抵押貸款二級市場誕生，我國房地產(chǎn)金融體系建設(shè)和房地產(chǎn)金融交易有了快速發(fā)展。截至目前，我國已初步建立了以銀行類金融機構(gòu)為主體，信托投資公司等為輔的房地產(chǎn)金融組織體系，形成了以銀行貸款為主，信托貸款、股票債券融資為輔的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系。數(shù)據(jù)顯示，2012年末全國房地產(chǎn)貸款余額由2006年的3.68萬億元增加到13.75萬億元，增長了3.7倍。其中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額由2006年的1.41萬億元增加到4.29萬億元，增長了3倍；個人住房貸款余額由2.25萬億元增加到8.45萬億元，增長了3.8倍。

（五）基本住房保障體系基本形成。2007年國務(wù)院出臺《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》，強調(diào)各級政府要把解決城市低收入居民的住房難題作為一項重要職責(zé)，并提出加快建立健全以廉租住房制度為重點、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系。隨后，我國相繼啟動了中央下放煤礦、國有林區(qū)、國有工礦、城市等棚戶區(qū)和危房改造工程。2010年住建部等七部門聯(lián)合出臺《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》，在全國范圍內(nèi)啟動公共租賃住房建設(shè)計劃，著力解決中等偏下收入居民以及新就業(yè)人員、外來務(wù)工人員等“夾心層”群體的住房問題。經(jīng)過多年的探索和實踐，我國已經(jīng)初步形成了以廉租住房制度、經(jīng)濟適用住房制度、公共租賃住房制度等為主要內(nèi)容的住房保障體系，住房保障體系的建設(shè)力度也在不斷加大。根據(jù)住建部統(tǒng)計，2008-2012年，全國共開工建設(shè)城鎮(zhèn)保障性住房超過3000萬套，基本建成1700萬套以上，大批城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房困難得到解決。同時，農(nóng)村危房改造也已經(jīng)實現(xiàn)了全國農(nóng)村地區(qū)全覆蓋，累計支持了1033.4萬貧困戶實施危房改造。

自1998年我國住房制度改革啟動到現(xiàn)在，時間只有短短的15年，但這15年我國房地產(chǎn)領(lǐng)域所發(fā)生的變化卻是革命性的。它的革命性在于突破了傳統(tǒng)的住房沒有產(chǎn)權(quán)、房地產(chǎn)不能買賣的政府建房實物分配制度，確立了個人的房屋所有權(quán)制度和房地產(chǎn)開發(fā)的市場化制度，使土地和房屋有了明確的所有者主體，其產(chǎn)權(quán)可以當(dāng)作商品，可以成為買賣的對象在不同主體之間進行流通和轉(zhuǎn)讓。它極大地豐富了居民的選擇空間，改善了居民的住房條件。分析總結(jié)我國房地產(chǎn)領(lǐng)域里的這些變化，關(guān)鍵的一條就是堅持了市場化的基本取向，通過明確房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，把房地產(chǎn)當(dāng)作市場可以交易的商品，放開各種不利于這一市場發(fā)展的束縛，調(diào)動供求雙方的積極性，使房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了供需兩旺的大好局面。應(yīng)該說，沒有市場化的改革取向、沒有各種措施鼓勵各市場主體參與房地產(chǎn)開發(fā)，單靠政府的力量，我國的住房建設(shè)不可能發(fā)展得那么快，我國居民的住房條件不可能改善得那么好，我國居民對住房的選擇自由度也就沒有那么大。我國房地產(chǎn)制度改革所取得的這些成績和巨大成功告訴我們，要繼續(xù)改善居民的住房條件，增加居民的選擇空間，只有繼續(xù)堅定不移地堅持住房制度改革的市場化方向，繼續(xù)大力推進我國房地產(chǎn)市場化改革的深化。

二、我國房地產(chǎn)領(lǐng)域出現(xiàn)的新情況、新問題

在我國房地產(chǎn)制度改革取得巨大成功、房地產(chǎn)市場得到較快發(fā)展的同時，我國的房地產(chǎn)領(lǐng)域也出現(xiàn)了一些新情況和新問題。這些情況和問題近年來還有嚴(yán)重化的趨勢，并正在對我國的經(jīng)濟、金融、甚至社會產(chǎn)生重大影響，這不能不引起我們的高度重視。

（一）伴隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，我國的土地消耗過快，土地供應(yīng)已逼近18億畝耕地紅線，吃與住的矛盾越來越突出。根據(jù)“十二五”規(guī)劃，到2015年我國耕地保有量要保持在18.18億畝。從國土資源部公布的數(shù)據(jù)看，2008年末，我國的耕地面積已從2001年的19.14億畝降至18.26億畝。按這段時期每畝消耗土地所轉(zhuǎn)移的人口來計算，從2009年到我國人口轉(zhuǎn)移到當(dāng)前中等發(fā)達國家的平均城鎮(zhèn)化水平即60.63%1，我國需要消耗土地1.29億畝。顯然，在當(dāng)前土地需求旺盛的環(huán)境下，守住耕地紅線的難度越來越大。長遠看，隨著人口的增加和城鎮(zhèn)化的加快，增加土地供應(yīng)與守住紅線保障我國糧食安全的矛盾越來越突出。

（二）隨著房地產(chǎn)業(yè)市場化程度的加深，住房和土地越來越脫離其基本的物理屬性和使用價值，變成商品和資產(chǎn)，成為人們占有財富、增值財富的追逐對象，由此而形成的房屋閑置與無房可住的矛盾更加突出。根據(jù)“全國第六次人口普查”數(shù)據(jù)顯示，2012年末我國住房保障“供需缺口”仍有174萬套。但也有許多家庭擁有多套住房，并處于閑置狀態(tài)。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在北京、上海、杭州、南京等四個城市近一年的二手房成交房源中，空置房屋占比高達46.1%。近年來被曝光的“房姐”、“房妹”、“房叔”、“房嫂”等案例，正反映出我國住房分布的兩極化程度和無房住與住房囤積閑置的問題。

（三）房價上漲幅度大大超出人均國民收入提高幅度，節(jié)節(jié)攀升的房價不斷沖擊普通居民的承受能力。在2005年，北京、上海、廣州三地房價2平均分別為6162、6698和5117元/平方米；到2010分別上漲到17151、14290和14406元/平方米，之后房價繼續(xù)上漲。根據(jù)中國指數(shù)研究院公布數(shù)據(jù)顯示，2013年8月，北京、上海和廣州新建住宅平均價格分別為29395、28979和17149元/平方米，自2012年以來分別上漲了23.9%、6.5%和25.0%。隨著房價的不斷上漲，我們很多城市的房價收入比已經(jīng)超出合理區(qū)間。以北京為例，2012年北京市人均家庭收入為41103元，房價取中國指數(shù)研究院公布的新建住宅均價24518元/平米，按人均35平米計算房價收入比為20.87，遠遠超過3-6倍的合理區(qū)間。另據(jù)國際貨幣基金組織數(shù)據(jù)顯示，以房價相對薪酬來考量的全球十大最不可負擔(dān)的房地產(chǎn)市場中有七個都在中國，甚至超過了東京、倫敦和紐約。

（四）房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展一方面吸引大量信貸資金流入，另一方面帶來巨額財政收入，形成了畸形的房地產(chǎn)金融和土地財政，房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定直接關(guān)系到財政金融安全。從金融來看，房地產(chǎn)貸款在金融機構(gòu)貸款中的占比在不斷提高。數(shù)據(jù)顯示，2006年全國房地產(chǎn)貸款余額為36818.8億元，占全部貸款余額的比重為15.4%，之后占比持續(xù)上升，2011年升至19.0%的高位，近年來略有回落，但仍處高位。如果加上間接用房地產(chǎn)作抵押的個體工商戶貸款及其它企業(yè)資金貸款，直接和間接與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款余額要占到我國銀行業(yè)貸款余額的約30%以上。從財政來看，土地出讓收入已經(jīng)成為地方財政收入的重要來源。據(jù)中信建投對全國九大城市2012年11月份的數(shù)據(jù)調(diào)查顯示，在土地出讓金與財政收入的占比中有6個城市超過了40%。另外，土地也是地方政府融資平臺的主要抵押品和還款來源。在國家審計署最新公布的對地方政府本級政府性債務(wù)審計結(jié)果顯示，截至2012年底，在抽樣審計的36個地方政府本級中，4個省本級、17個省會城市本級承諾以土地出讓收入為償債來源的債務(wù)余額7746.97億元，而這些地區(qū)2012年可支配土地出讓收入才2035.83億元。

（五）面對上述問題而采取的一些調(diào)控政策不僅未能有效解決上述問題，而且有些問題仍在惡化，并產(chǎn)生出許多新的情況和問題。如：為了守住土地紅線，解決土地消耗過快的問題，我國實行了嚴(yán)格的土地計劃供應(yīng)制度，但由此形成土地壟斷、地價上漲。2004年3月，國土資源部和監(jiān)察部針對土地轉(zhuǎn)讓中的問題明確規(guī)定以當(dāng)年8月31日為限要求停止協(xié)議出讓土地，要求所有土地一律公開競價出讓。從此，土地儲備制度開始形成，地方政府對土地的供應(yīng)閘門形成了牢牢的控制。由此帶來的問題是土地財政的出現(xiàn)，作為房價主要構(gòu)成的地價一路上升，“地王”頻頻出現(xiàn)。為了控制房價，2003年以來我國已經(jīng)歷了六輪房地產(chǎn)調(diào)控，先后出臺了“國八條”、“國十五條”等七個國字頭文件、采取了40多項措施，可以說是從財政到金融，從經(jīng)濟到行政十八般武藝全都用上了，但房價不僅未能如期下降，反而隨調(diào)控而一路高歌。第一輪是2004年至2005年，通過收緊土地供應(yīng)閘門和信貸閘門進行調(diào)控，結(jié)果房價分別比上年增長15.2%和18.1%。2006年進行第二輪調(diào)控，提出著名的兩個“70”政策，即套型建筑面積90平方米以下的住房面積要占到總開發(fā)建設(shè)面積的70%以上；小套型和廉租房的土地供應(yīng)要不得低于居住用地總量的70%。市場進入觀望狀態(tài)，房價增速放緩，同比增長4.1%，但好景不長，2007年房價又開始飛漲，同比上漲17%。2008年受金融危機沖擊市場供求萎縮，房價出現(xiàn)意料外的同比負增長0.3%，房地產(chǎn)調(diào)控政策全面松綁，房價強烈反彈，2009年房價同比上漲21.1%。2010年至2012年，調(diào)控政策密集出臺，限購令、限貸令、問責(zé)制等重拳出擊，但房價仍在同比上漲，分別為6.7%和6.1%。為了解決困難戶的住房問題，我國建立了包括經(jīng)濟適用房和廉租房在內(nèi)的住房保障制度，但由此也帶來了分配領(lǐng)域里的公平與貪腐問題。為了控制房地產(chǎn)金融風(fēng)險和財政風(fēng)險，我們采取了取消利率優(yōu)惠、提高首付比例、上調(diào)基準(zhǔn)利率、提高房貸標(biāo)準(zhǔn)等措施嚴(yán)控信貸投入。但這些年來，資金傾向房地產(chǎn)流動的格局并未變化。銀行信貸流入房地產(chǎn)的正道堵住了，非信貸表外融資卻在大量注入。地方政府在財政利益驅(qū)使下與中央利益形成博弈，調(diào)控政策難以真正落地。