凡志喜

房地產(chǎn)融資市場(chǎng)壞消息不斷。興業(yè)銀行暫停房地產(chǎn)夾層融資和供應(yīng)鏈貸款，德信地產(chǎn)降價(jià)銷售杭州樓盤(pán)被視為壓倒中國(guó)樓市的最后一根稻草，寧波地產(chǎn)界曾經(jīng)的大佬浙江興潤(rùn)置業(yè)轟然倒塌……

近幾年，中國(guó)房地產(chǎn)基金異軍突起，風(fēng)起云涌，正日益成為一支不可忽視的新生力量。在大資管時(shí)代，互聯(lián)網(wǎng)金融浪潮方興未艾，房地產(chǎn)基金怎樣才能走得更長(zhǎng)遠(yuǎn)、更穩(wěn)健？房地產(chǎn)泡沫破滅陰霾浮現(xiàn)，房地產(chǎn)何去何從？

火爆背后危險(xiǎn)重重

2013年是房地產(chǎn)基金有史以來(lái)最為火爆的一年，募資、投資、退出均創(chuàng)出了歷史新高。

在過(guò)去的兩年，國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大幅反彈，然而，國(guó)家對(duì)炒房等投機(jī)性需求的打壓令不少炒房客束手無(wú)策，于是大多炒房客選擇了房地產(chǎn)基金這條路。

據(jù)清科研究中心統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，在基金募集方面，2013年我國(guó)新募房地產(chǎn)基金數(shù)量達(dá)到132只，同比增長(zhǎng)40.4%；披露的募資總額達(dá)到106.67億美元，同比增長(zhǎng)79.1%。其中，在2013年新募集的房地產(chǎn)基金中，本土人民幣基金有128只，占據(jù)絕對(duì)主力地位。

在清科研究中心分析師鄭知行看來(lái)，市場(chǎng)看好房?jī)r(jià)走勢(shì)前景，房地產(chǎn)基金有比較穩(wěn)定的高回報(bào)；房地產(chǎn)基金存續(xù)周期短，退出更加便利是2013年房地產(chǎn)基金火爆的重要原因。

在這火爆的背后，我們看到，大多數(shù)房地產(chǎn)基金卻偏離了股權(quán)投資的本質(zhì)，成為“炒房”的一種手段。專家認(rèn)為，我國(guó)現(xiàn)存大多數(shù)房地產(chǎn)基金多為債權(quán)投資模式，從長(zhǎng)期來(lái)看，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)值得警惕，內(nèi)部洗牌在所難免，管理機(jī)構(gòu)亟須轉(zhuǎn)型。

房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的繁榮不僅刺激了投資者的熱情，同時(shí)也吸收了一部分傳統(tǒng)VC/PE投資者轉(zhuǎn)投房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是行業(yè)整體大躍進(jìn)并不見(jiàn)得是好事。

與國(guó)外成熟的房地產(chǎn)基金相比，我國(guó)新涌現(xiàn)的大量房地產(chǎn)基金性質(zhì)變了味。據(jù)了解，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)基金大多資質(zhì)不高，發(fā)行門(mén)檻比較低。通常投資門(mén)檻僅為200萬(wàn)-300萬(wàn)元，投資周期最快只有1年。投資模式也偏離了股權(quán)投資的本質(zhì)，往往以債權(quán)投資居多，以委托貸款的方式將資金貸給項(xiàng)目公司。

而國(guó)內(nèi)成熟的房地產(chǎn)基金則規(guī)模較大，注重出資人資質(zhì)，投資周期往往長(zhǎng)達(dá)7-10年。投資模式注重股權(quán)投資，往往通過(guò)并購(gòu)等方式來(lái)參與到項(xiàng)目的管理和運(yùn)作，并通過(guò)項(xiàng)目長(zhǎng)期增值來(lái)實(shí)現(xiàn)收益。

利率市場(chǎng)化成挑戰(zhàn)

央行放開(kāi)貸款利率下限、民營(yíng)銀行試水破冰……利率市場(chǎng)化離投資者已經(jīng)越來(lái)越近了，作為相關(guān)產(chǎn)品的地產(chǎn)基金，前途會(huì)怎樣？在利率市場(chǎng)化趨勢(shì)下地產(chǎn)基金迎來(lái)巨大挑戰(zhàn)。

“毫無(wú)疑問(wèn)，利率市場(chǎng)化肯定會(huì)對(duì)地產(chǎn)基金產(chǎn)生一定的沖擊，” 厚道資產(chǎn)管理公司總裁丁浚哲表示，“存貸利差的縮小將分流一部分的基金投資者，品牌優(yōu)勢(shì)較弱的基金將首先受到?jīng)_擊?！?/p>

利率市場(chǎng)化促使銀行以低利率搶奪優(yōu)質(zhì)客戶市場(chǎng)，但在當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸緊縮的背景下，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)并不能享受到利率下降的紅利，開(kāi)發(fā)商依靠地產(chǎn)基金融資的現(xiàn)狀不會(huì)有太大改變。

與此同時(shí)，金融市場(chǎng)規(guī)范化建設(shè)的不斷推進(jìn)，也在一定程度上擠壓了劣質(zhì)地產(chǎn)基金的生存空間，投資者的選擇將越來(lái)越傾向于風(fēng)控完善、回報(bào)率高的地產(chǎn)基金。

曲線入市募資新來(lái)源

2013年8月，瑞銀公租房基金完成首期募集。該基金是由瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理（中國(guó)）公司、上海市虹口區(qū)公租房公司、太平資產(chǎn)管理公司和國(guó)投瑞銀基金公司共同發(fā)起設(shè)立的我國(guó)首只投資于公租房并持有其所有權(quán)的投資基金。

其實(shí)早在2010年，保監(jiān)會(huì)在《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》中已規(guī)定保險(xiǎn)資金可投資非自用性不動(dòng)產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施債權(quán)投資計(jì)劃及不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)品，為保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)基金鋪下政策基礎(chǔ)。2012年，保監(jiān)會(huì)的新政“13條”更是放寬了險(xiǎn)資運(yùn)用的范圍，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)也逐步進(jìn)入房地產(chǎn)基金領(lǐng)域。

清科研究中心近日發(fā)布的報(bào)告顯示，當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)私募基金的募集對(duì)象主要是融資渠道相對(duì)匱乏的本土機(jī)構(gòu)。由于機(jī)構(gòu)投資者受到法律法規(guī)限制，難以成為私募基金的募集對(duì)象，不少機(jī)構(gòu)投資者借道政策對(duì)不同機(jī)構(gòu)類型的差別管理進(jìn)行投資，這一方法成為現(xiàn)階段房地產(chǎn)私募基金募資的一個(gè)備選方案。

“觸網(wǎng)”自救迎春天

作為國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)融資的重要渠道之一，房地產(chǎn)基金近年來(lái)發(fā)展突飛猛進(jìn)。但自今年以來(lái)，房地產(chǎn)融資市場(chǎng)接連爆出負(fù)面問(wèn)題。房地產(chǎn)基金業(yè)在未來(lái)將何去何從，成為各界探討的焦點(diǎn)話題之一。

從中國(guó)目前現(xiàn)狀來(lái)看，直接融資成為金融資本市場(chǎng)化的一個(gè)重要方向。在互聯(lián)網(wǎng)金融大潮的沖擊下，房地產(chǎn)基金也繼基金、保險(xiǎn)、銀行等行業(yè)之后，邁出了“觸網(wǎng)”的腳步，而互聯(lián)網(wǎng)金融也被業(yè)內(nèi)視為“拯救”房地產(chǎn)基金的新基因。

房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)基金蓬勃發(fā)展，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年10月底，全國(guó)房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約510家，管理規(guī)模超6000億人民幣，其中僅深圳本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約210家，管理規(guī)模接近2000億人民幣。

目前已經(jīng)有多家房地產(chǎn)基金公司開(kāi)始搶發(fā)相關(guān)的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品。對(duì)于房地產(chǎn)權(quán)益化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，引入互聯(lián)網(wǎng)金融的最大創(chuàng)新之處，就是創(chuàng)新的銷售渠道。通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)的銷售平臺(tái)，降低了行業(yè)門(mén)檻，從而解決傳統(tǒng)房地產(chǎn)基金的募資通道問(wèn)題。此外，房地產(chǎn)基金在引入互聯(lián)網(wǎng)金融之后，在減少中間費(fèi)用方面也成效明顯。

華睿信資產(chǎn)董事長(zhǎng)范嘉貴認(rèn)為，房地產(chǎn)基金應(yīng)該說(shuō)迎來(lái)了黃金時(shí)間，因?yàn)橹挥幸粋€(gè)行業(yè)在調(diào)整的時(shí)候才有機(jī)會(huì)，地產(chǎn)基金在專業(yè)領(lǐng)域方面，住宅地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，要往真正的股權(quán)基金走，發(fā)揮專業(yè)的力量，這正好是房地產(chǎn)基金發(fā)展的春天和機(jī)會(huì)來(lái)了。endprint