王 娜

(遼寧對外經(jīng)貿(mào)學院 國際經(jīng)濟貿(mào)易系，遼寧 大連116052)

房地產(chǎn)業(yè)是由房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多個環(huán)節(jié)所構(gòu)成的第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展能夠?qū)φ麄€國家的可持續(xù)發(fā)展起到積極、關(guān)鍵的作用。一是能夠促進國民經(jīng)濟的提高;二是能夠加快城鎮(zhèn)化步伐，優(yōu)化土地配置，增加政府的財政收入;三是能夠改善居民的生活質(zhì)量，擴大消費需求;四是能夠催化地區(qū)聚集效益，從而細化社會分工，提高生產(chǎn)效率;五是能夠反作用于社會的運行，調(diào)整各個層次的社會關(guān)系。

然而，過去10多年來房地產(chǎn)業(yè)令人難以置信的發(fā)展速度，同樣也帶來了一系列的問題。漲幅驚人的房價成了不少家庭的沉重負擔，甚至有觀點認為高房價剝奪了年輕人的夢想和創(chuàng)新精神。同時，高房價還催生了各種家庭矛盾和社會矛盾，家庭成員為爭奪房產(chǎn)反目成仇的例子比比皆是，蟻族、集裝箱住房在北京、深圳等經(jīng)濟發(fā)達城市的出現(xiàn)也讓人唏噓不已。

為了遏制房地產(chǎn)業(yè)的過快發(fā)展，國家政府不得不制定相應政策，2012年-2013年初更是連續(xù)出重拳，對房地產(chǎn)業(yè)的流通環(huán)節(jié)進行了史無前例的嚴厲調(diào)控。拋開“國五條”正式實施前引起的恐慌性搶購不談，調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的降溫作用是較為顯著的。在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中有一個問題不可回避，即:既要保持經(jīng)濟增長速度和城鎮(zhèn)化進度，又要對其中的重要力量——房地產(chǎn)業(yè)無序發(fā)展予以遏制甚至打擊，而應對這一挑戰(zhàn)的積極力量在于我國的二線城市。

為了促進二線城市房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，就需要從房地產(chǎn)經(jīng)濟學的角度，結(jié)合房地產(chǎn)業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)解析二線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢，探討這些城市發(fā)展中出現(xiàn)的問題并有針對性的提出有利于房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議。

一、影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)濟學因素

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和運行是一種經(jīng)濟活動，必然遵循經(jīng)濟運行的一般規(guī)律。但同時，考慮到房地產(chǎn)的特殊資產(chǎn)屬性，房地產(chǎn)業(yè)在市場運作中也形成其特殊的運行理論。在探討二線城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時，城市區(qū)位和房地產(chǎn)市場供求關(guān)系最具影響力。

(一)區(qū)位理論

加拿大經(jīng)濟學家哥德伯格和欽洛依曾經(jīng)說過:“城市土地的決定因素，第一是區(qū)位，第二是區(qū)位，第三還是區(qū)位?！边@句話很好地詮釋了區(qū)位對土地價值的決定性作用。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的物質(zhì)和空間基礎(chǔ)，土地區(qū)位的不同必然會影響到其自身的開發(fā)方式和所開發(fā)房產(chǎn)的價格。區(qū)位包含了三層含義:一是自然區(qū)位，二是經(jīng)濟區(qū)位，三是交通區(qū)位。

(二)房地產(chǎn)市場供求關(guān)系

在市場經(jīng)濟的條件下，供求關(guān)系一直是決定產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素，供大于求時，市場低靡，供小于求時，市場火爆。

1.房地產(chǎn)市場需求

根據(jù)房地產(chǎn)市場需求的性質(zhì)，我們可以將其分為生產(chǎn)性需求、自住性需求和投資性需求3種類型。生產(chǎn)性需求是指為了滿足生產(chǎn)經(jīng)營需要而形成的需求，例如廠房、商鋪、辦公樓等經(jīng)營性用房。自住性需求一般占整個房地產(chǎn)市場需求的70%-80%，其需求的主體一般是城市居民家庭。投資性需求又可進一步劃分為長期的出租用需求、短期的投機需求和見機行事的混合需求三種。［1］

和一般商品相同，產(chǎn)生房地產(chǎn)市場需求有兩個必要條件:購買房地產(chǎn)的欲望和購買房地產(chǎn)的能力。從這兩點來分析，影響房地產(chǎn)市場需求的主要有以下幾個因素:

(1)房地產(chǎn)價格

一般來說，房地產(chǎn)同普通商品一樣符合價值規(guī)律，其需求量會在其它條件不變的情況下隨著價格的上漲而減少，隨著價格的下跌而增多，呈反向變動關(guān)系。但如果房地產(chǎn)市場中的投機需求占主導地位時，二者之間又會出現(xiàn)正向變動關(guān)系，也就是通常所說的“買漲不買跌”。

(2)居民收入水平

與房地產(chǎn)價格相反，居民收入水平和房地產(chǎn)市場需求呈正向變動關(guān)系，居民的可支配收入越高，家庭購買房地產(chǎn)的需求就越大。

(3)經(jīng)濟發(fā)展水平和城鎮(zhèn)化水平

經(jīng)濟發(fā)展水平主要從兩個方面影響房地產(chǎn)市場需求，一方面經(jīng)濟發(fā)展的水平和趨勢直接擴大或削減了工業(yè)、商業(yè)、辦公等經(jīng)濟活動對房地產(chǎn)市場的需求，不僅如此，在經(jīng)濟增長時期，房地產(chǎn)業(yè)往往會超前發(fā)展以支撐不斷擴大的固定資產(chǎn)支持。另一方面，經(jīng)濟發(fā)展的水平和趨勢決定了居民收入的增加或減少，從而間接影響了房地產(chǎn)市場需求。一般來說，城市經(jīng)濟發(fā)展水平與房地產(chǎn)市場需求呈正向變動關(guān)系。

城鎮(zhèn)化率的是農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)人口中轉(zhuǎn)變時數(shù)量變化的直接反映，城鎮(zhèn)化率上升，城鎮(zhèn)人口數(shù)量增加，進而帶動住宅需求的提高，一并帶動配套用房(商業(yè)用房、辦公用房、工業(yè)用房)等多個需求的增長。

(4)城市人口和家庭的數(shù)量及結(jié)構(gòu)

人口數(shù)量的變化勢必會影響房地產(chǎn)市場需求的變化，而城市人口的機械變化是影響城市人口數(shù)量的重要原因。從第六次人口普查的情來看，我國人口數(shù)量的總體增長是不可避免的，并且還將持續(xù)多年，因此帶來的剛性住房需求總體上也呈上升趨勢。

人口結(jié)構(gòu)也會影響到房地產(chǎn)市場的需求，一個城市的老齡化程度越高，其房地產(chǎn)市場需求萎縮越為嚴重。反之，如果城市人口中年輕人所占比例越高，其房地產(chǎn)市場的消費欲望將更為強烈。

家庭結(jié)構(gòu)的微妙變化同樣是一股不可忽略的力量。改革開放至今，中國社會的家庭結(jié)構(gòu)的總體趨勢是家庭的核心化，即構(gòu)成1個家庭的人數(shù)規(guī)模小型化，三口之家和獨身家庭的現(xiàn)象越來越普遍，即使按照1個家庭需要1套住房的計算，住房需求增加幅度也不可估量。

(5)國家和區(qū)域經(jīng)濟政策及調(diào)控政策

除了以上幾個因素，國家和區(qū)域的經(jīng)濟政策和調(diào)控政策也會影響房地產(chǎn)市場需求。

2.房地產(chǎn)市場供給

房地產(chǎn)市場供給同樣需要滿足供給欲望和供給能力兩個必要條件。同時，我國的房地產(chǎn)供給具有壟斷性和剛性(人多地少，土地稀缺)等特點。影響房地產(chǎn)市場供給的主要因素有:

(1)房地產(chǎn)價格

房地產(chǎn)價格是影響房地產(chǎn)市場供給的首要因素，價格高低直接決定了房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平。房地產(chǎn)市場供給一般會隨著房地產(chǎn)價格的上升而增加，隨著房地產(chǎn)價格的下降而減少。這與價格對房地產(chǎn)市場需求的影響恰恰相反，所以說，在市場經(jīng)濟的環(huán)境中，房地產(chǎn)的價格是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場供求平衡的杠桿。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)的成本

房地產(chǎn)開發(fā)成本同樣也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的利潤，它與房地產(chǎn)市場供給呈反向變動關(guān)系。

(3)城市土地供應數(shù)量

城市土地供應數(shù)量也會影響到房地產(chǎn)市場的供給，既取決于自然條件，又取經(jīng)濟條件。

從當前情況來看，我國房地產(chǎn)市場整體正處于供小于求的狀態(tài)，房地產(chǎn)一般都在價格高位運行。房地產(chǎn)開發(fā)成本雖然也呈上升的趨勢，但近十年來國內(nèi)房企，尤其是幾個大型房企的盈利相當可觀，資產(chǎn)增值迅速，完全能夠承受成本上升的風險。同時房地產(chǎn)業(yè)是地方財政收入的重要來源，地方政府無論主觀上還是客觀上都不會大幅度堅守土地供應數(shù)量。

基于這3個方面的原因，未來幾年中，二線城市的房地產(chǎn)供給完全有能力維持在原有水平，也就是說這些城市的房地產(chǎn)市場發(fā)展更主要地取決于房地產(chǎn)市場的需求。

二、二線城市房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀

(一)二線城市的區(qū)位分析

二線城市之間的區(qū)位分析，從宏觀層面來講，就是比較這些二線城市在國家或者一定的地域范圍內(nèi)所處的自然分布、經(jīng)濟地位和交通設(shè)計等方面的優(yōu)與劣。

根據(jù)綜合經(jīng)濟、生產(chǎn)服務(wù)、基礎(chǔ)設(shè)施和生活環(huán)境這4大指標體系，即對城市總部區(qū)位環(huán)境進行評價，我國二線城市的區(qū)位排名主要位于第三、第四和第五等級［2］。

其中:蘇州、天津、杭州、無錫、寧波、南京和青島排在第三等級的第一梯隊，在各項主要因素上都表現(xiàn)突出，具有較強的城市聚集效應;

武漢、重慶和成都3個城市是長江中上游沿江流域的重要區(qū)域經(jīng)濟增長極，在生產(chǎn)服務(wù)、基礎(chǔ)服務(wù)和生活環(huán)境方面都各具優(yōu)勢，排在第二梯隊;

東苑、佛山、大連、沈陽和廈門分別排在第三、第四梯隊，盡管總體評價不如武漢、重慶和成都，但鑒于地理位置優(yōu)勢，在發(fā)展外資經(jīng)濟方面它們具備獨特的優(yōu)勢。

而如長春、西安、昆明和哈爾濱等位于第四等級的城市，雖然都是區(qū)域性的經(jīng)濟中心城市，但各項條件均為一般，不具備突出優(yōu)勢或潛力。

剩下的呼和浩特、烏魯木齊、蘭州、太原、合肥等第五等級城市由于自然、經(jīng)濟和交通等原因，整體實力薄弱，各項表現(xiàn)均欠佳。

從城市區(qū)位的優(yōu)劣來看，蘇州、天津、杭州、無錫、寧波、南京、青島、武漢、重慶和成都10個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展更具潛力。而長春、西安、昆明、哈爾濱、呼和浩特、烏魯木齊、蘭州、太原和合肥9個城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景相對不容樂觀。

(二)二線城市的經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)交易數(shù)據(jù)分析

1.國內(nèi)生產(chǎn)總值

國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)是反映國家或地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的一個重要指標，2012年各二線城市的GDP分別體現(xiàn)了各自城市經(jīng)濟實力的強與弱。(見圖1，圖2)

圖2 2012年GDP排名全國城市前50的二線城市GDP增長率 平均值:12.96%

從圖1和圖2可以看到，入圍全國城市前50的二線城市GDP落差較大，但增長率相差不多。天津、重慶和蘇州的GDP最為突出，長春、大連、成都、合肥、長沙、西安6個城市的GDP增長率也都超越了平均值，其他二線城市增長率雖未達到平均值，但仍然超過了中速增長(7%-8%左右)的范圍。由此判斷，以上9個二線城市的房地產(chǎn)業(yè)實力更為雄厚，發(fā)展的潛力也更足。

2.城鎮(zhèn)化水平和質(zhì)量

城鎮(zhèn)化水平是當前我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展最大的內(nèi)在動力。［3］衡量一個地區(qū)城鎮(zhèn)化程度的重要指標包括城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)。仍然以入圍全國城市前50的二線城市為樣本，二線城市城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)如圖3和圖4所示。

圖3 中國主要二線城市城鎮(zhèn)化率

圖4 中國主要二線城市城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)

圖3的數(shù)據(jù)表明，我國主要二線城市的城鎮(zhèn)化水平都相當高，東莞、佛山已經(jīng)超過80%，達到了一線城市的水平，像天津、南京、沈陽、大連幾個城市已經(jīng)接近于80%。

衡量一個地區(qū)城鎮(zhèn)化程度的另一個重要指標是城鎮(zhèn)化質(zhì)量指數(shù)。

正像《中國經(jīng)濟周刊》與中國社科院城環(huán)所聯(lián)合發(fā)布的《中國城鎮(zhèn)化質(zhì)量報告》指出的那樣:人口的城鎮(zhèn)化是城鎮(zhèn)化的核心，但它并非城鎮(zhèn)化的全部。真正的城鎮(zhèn)化應該包括四個方面:一、人口的城鎮(zhèn)化;二、空間的城鎮(zhèn)化、土地的城鎮(zhèn)化;三、經(jīng)濟的城鎮(zhèn)化、產(chǎn)業(yè)的城鎮(zhèn)化;四、生活質(zhì)量的城鎮(zhèn)化。［4］

如圖4所示，二線城市的城鎮(zhèn)化質(zhì)量較高，杭州、天津、南京、大連、成都、濟南、青島、沈陽、長沙、蘇州、無錫、佛山、東莞都超過了0.6。

結(jié)合城鎮(zhèn)化率和城鎮(zhèn)化質(zhì)量，二線城市中城鎮(zhèn)化水平較高的有東莞、佛山、杭州、天津、南京、大連、杭州、沈陽等幾個城市。理論上，這些城市在未來幾年的城鎮(zhèn)化速度將有所放緩，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和潛能也隨之下降。

3.房價收入比

房價收入比即房地產(chǎn)價格和城市居民家庭收入之比，是國際上廣泛使用的衡量一個地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康程度的指標，通過房價收入比我們可以一窺二線城市的房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀的端倪。(見圖5)

圖5 2011年全國35個大中城市房價收入比排名

根據(jù)我國的實際情況，大多數(shù)中國學者認為我國房價收入比一般以保持在6-7為合理區(qū)間。在上圖中我們可以看到，2011年我國二線城市中廈門、杭州、福州、天津、?？?、南京、寧波、長春、大連、武漢10個城市的房價收入比都超過9，明顯高于合理區(qū)間，其中廈門和杭州的房價收入比甚至超過了上海。哈爾濱、太原、南寧、沈陽、成都、烏魯木齊、濟南、南昌和重慶9個城市的房價收入比也稍高于合理區(qū)間。青島、昆明、合肥、蘭州、鄭州、長沙、石家莊、銀川、西安和西寧10個城市的房價收入比在合理范圍內(nèi)。另外還有貴陽和呼和浩特兩個城市的房價收入比都低于6，分別為5.2和4.2。

從2011年的房價收入比的指標來看，處于或稍高于合理區(qū)間的19個二線城市能夠進一步釋放更大的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展動力。而剩下的幾個城市中，房價收入比過高降低了居民購買的需求和能力，房價收入比過低又往往說明房地產(chǎn)市場較為落后，發(fā)展的潛能相對較弱。

4.房地產(chǎn)市場交易數(shù)據(jù)

自主性需求是房地產(chǎn)市場需求的主要組成部分，因此商品住房的銷售情況也能夠在一定程度上反映房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀。(見表1)

從表1的數(shù)據(jù)來看，二線城市的商品住宅銷售量同比上升了32%，雖然比一線城市的略低，但其銷售面積的增長值遠遠高于一線城市。這說明，在2012年一年中，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更多地集中在二線城市，二線城市的房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為主要發(fā)展力量。

表1 2011-2012年各線典型城市商品住宅銷售情況(單位:萬平方米)

5.數(shù)據(jù)分析的總結(jié)

綜合以上幾個方面的數(shù)據(jù)，從整體狀況來看，我國二線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢都較為樂觀，但不同城市之間的差距是比較明顯的。

其中，重慶、成都、杭州和青島4個城市在各個方面都最具優(yōu)勢。

南京、天津和寧波3個城市緊隨其后，但它們的城鎮(zhèn)化水平較高，因此潛力比不上前4個城市。

大連、哈爾濱、沈陽、蘇州、太原、無錫和烏魯木齊等個城市在某個方面體現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)的潛能，但在其它方面則存在一定的問題，只能位列第3集團。

其余二線城市在以上幾個方面都存在較大問題，形勢不容樂觀，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展更多地是依賴當?shù)卣膱?zhí)政能力，變數(shù)較大。

(三)二線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的有利條件

以全國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展而言，二線城市的房地產(chǎn)業(yè)具備了一定的有利條件:

1.二線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是城市經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化推進的必然要求

過去30多年，中國每年GDP增長率都達到了兩位數(shù)，雖然這兩年因為發(fā)展轉(zhuǎn)型的原因，GDP增速有所放緩，但如果能夠保持7%-8%的中速增長，我國仍然是世界上增速最快的經(jīng)濟體。伴隨著經(jīng)濟發(fā)展，我國的城鎮(zhèn)化工作正在如火如荼地進行中，根據(jù)本屆兩會的數(shù)據(jù)，過去五年全國轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口8463萬人，全國平均城鎮(zhèn)化率由45.9%提高到了52.6%，2013 年這個數(shù)字可望達到53.37%。［5］

當前，二線城市的經(jīng)濟發(fā)展水平和城市化水平都比一線城市低，上升的空間較大，上升的速度較快。經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化需要房地產(chǎn)業(yè)的強力支撐，同時又反過來刺激房地產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。綜上所述，二線城市的房地產(chǎn)業(yè)充滿機遇。

2.產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移成為二線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的催化劑

我國總體上已處于工業(yè)化的中期階段，產(chǎn)業(yè)升級和發(fā)展轉(zhuǎn)型已箭在弦上。改革開放以來，國內(nèi)一線城市首先承擔了社會各產(chǎn)業(yè)的建設(shè)和發(fā)展職責，大量的國際產(chǎn)業(yè)資本不斷注入。時至今日，這些城市的產(chǎn)業(yè)效益基本達到了飽和狀態(tài)，土地價格、房屋價格、人員工資和原材料價格都輪番暴漲。為了保證利潤率，這些產(chǎn)業(yè)勢必要向生產(chǎn)成本更低的二線城市轉(zhuǎn)移。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移不僅能夠促進就業(yè)，增強區(qū)域經(jīng)濟實力，更能帶動區(qū)域內(nèi)商業(yè)用房、工業(yè)用房乃至住房的發(fā)展。

總之，全國縱深的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移極有可能成為某個二線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的催化劑。

3.生活成本低于一線城市，居民剛性需求較大

一方面，二線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展落后于一線城市，其城市居民的平均居住水平和居住質(zhì)量也相對較低，居民收入?yún)s隨著改革開放大幅度提高。二線城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢必會為居民改善居住水平和質(zhì)量提供條件，激發(fā)出居民大量購買房屋的剛性需求。

另一方面，二線城市的流入人口也在不斷上升。最新的大學畢業(yè)生就業(yè)傾向調(diào)查表明，有越來越多的一線城市高校畢業(yè)生希望前往二線城市工作。而且畢業(yè)生期望就業(yè)的城市更為分散，并不僅僅集中于幾個經(jīng)濟發(fā)達的二線城市。這與前兩年主要集中在北上廣深4個一線城市的就業(yè)意向形成了鮮明的對比。例如2012年成都已經(jīng)超越深圳，吸引力排名全國第三。同時，近兩年來一線城市企業(yè)出現(xiàn)的用工荒也進一步說明人口流向逐漸從一線城市轉(zhuǎn)向二三線城市，生活成本和壓力相對較低是重要原因。這些流入人口可能釋放出的剛性需求同樣巨大。

4.土地資源相對充足，地價相對低廉

在我國，土地價格是房地產(chǎn)開發(fā)成本的重要組成部分。當前一線城市的土地價格相當昂貴，土地資源(尤其是市中心)也十分緊張。二線城市則不然，由于發(fā)展相對落后，它們的土地貯備比較豐富，地價也比一線城市低了不少，成本優(yōu)勢很快吸引了大量的房地產(chǎn)企業(yè)，產(chǎn)業(yè)投入大幅增加。不僅如此，原本不直接參與房地產(chǎn)開發(fā)的大型企業(yè)，如宜家、沃爾瑪?shù)龋舶涯抗饷闇柿硕€城市，購置土地著手開發(fā)自有土地產(chǎn)權(quán)的商業(yè)項目。這些資本的進入為二線城市的房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟基礎(chǔ)。

(四)二線城市房地產(chǎn)業(yè)存在的問題

盡管二線城市的房地產(chǎn)業(yè)擁有一些有利條件，但這并不意味著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以隨心所欲，它們在各自的發(fā)展中仍然要克服一些問題或亂象。

1.面子工程

但凡由政府指導的產(chǎn)業(yè)，都很容易出現(xiàn)面子工程的問題。

以重慶為例，2009年，國務(wù)院討論并原則通過了《成渝經(jīng)濟區(qū)區(qū)域規(guī)劃》，重慶一躍成為內(nèi)陸地區(qū)唯一的保稅港，并與成都一起定位于西部經(jīng)濟中心。于是重慶各區(qū)的商業(yè)大樓項目一個個拔地而起。江北嘴地區(qū)有了“中央商務(wù)樓聚集區(qū)”，樓宇的地基還未完成打樁，中央商務(wù)公園卻已建成，不遠處還耗費巨資新建了大劇院?；垬虻貐^(qū)的“瑞安天地大廈”也早早開工，在推廣的規(guī)劃中宣稱建成后可供數(shù)百個大中型企業(yè)辦公使用。與化龍橋僅一丘之隔的經(jīng)緯大道沿線更是建起了“重慶總部城”，據(jù)說未來來到西部地區(qū)發(fā)展的大型企業(yè)總部選址都將集中于此。如此種種，不僅讓老百姓摸不著頭腦，連資深投資者也亂了方向。重慶是一個山城，原本城市面積就不大，經(jīng)過這樣的開發(fā)，不僅造成了激烈的內(nèi)部競爭，而且還浪費了寶貴的土地資源。更糟糕的是，重慶還要和成都競爭西部老大的地位，誰主誰輔還很難說。

再例如西安，花費2億建成的阿房宮景區(qū)，最近因為規(guī)劃不當和違章建筑等原因決定拆除，而這僅僅是該項目落成的第13個年頭。再例如:我國中部的一座城市耗資1億新建了一所圖書館，這個被稱作“當?shù)氐臉酥拘晕幕こ獭钡牡胤絽s鮮有人問津;還有一些城市將公共文化場所建設(shè)在新區(qū)，規(guī)模龐大，外觀新潮，但卻由于遠離居民聚集區(qū)且缺少公交線路，根本不具備使用的條件。

類似這樣的面子工程在全國的二線城市中不勝枚舉，這些工程不僅造成了資源和經(jīng)濟上的浪費，還造成了城市規(guī)劃和發(fā)展的混亂，是城市建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的大忌。

2.盲目復制一線城市的開發(fā)模式

一線城市的發(fā)展經(jīng)驗確實值得借鑒，但是無視自身的客觀條件，盲目復制一線城市開發(fā)模式的行為則毫無益處。

以二線城市的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)為例，隨著一線城市房地產(chǎn)業(yè)的逐漸飽和，很多房地產(chǎn)企業(yè)將商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重心逐步轉(zhuǎn)向二三線城市。于是，幾乎每個城市都制定了宏偉的開發(fā)目標:杭州提出將建成100個城市綜合體;沈陽則是將開發(fā)55個超過10萬平方米規(guī)模的城市綜合體;南京在售及在建的城市綜合體超過了50處;東莞新建購物中心69個，建筑面積350萬平方米;石家莊新建22個，230萬平方米;貴陽新建43個，200萬平方米。［6］

在所有城市中，體量最驚人的是成都，根據(jù)四川省商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟的數(shù)據(jù)，2011年成都在建的城市綜合體達到150個，其中位于主城區(qū)的超過110個，僅這110個中的57個項目總體量就已超過3386萬平方米。

不僅如此，許多原來并不參與房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)也紛紛加入房企的隊伍中，亂象徒增。

這樣盲目的開發(fā)，造成了很多二線城市在商業(yè)房產(chǎn)上的過?，F(xiàn)象，所開發(fā)的商業(yè)房產(chǎn)數(shù)量與這些城市的商業(yè)消化能力極不對稱。而且，同一時間大量開發(fā)造成了很多項目的同質(zhì)化，說不定將來可能反過來要了商業(yè)的“命”。

3.一味追求經(jīng)濟效益，忽視社會責任

所有企業(yè)都是逐利的，經(jīng)濟效益始終在第一位。但房地產(chǎn)業(yè)比較特殊，因為房地產(chǎn)是人們生活、工作的基礎(chǔ)條件，具有明顯的社會特征。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在追求高額利潤的同時，還要承擔一定的社會責任。但是政府部門監(jiān)管的缺位卻造成了很多企業(yè)一味追求經(jīng)濟利益，忽略社會責任。

例如在建造和裝修房屋時使用劣質(zhì)材料或者將承諾的物料替換成更廉價的品種等，就連一些知名房企也不能脫罪。這些問題大則危害房屋安全和居民人身安全，小則騙錢騙利，都是社會責任缺失的表現(xiàn)。

再例如保障性住房的建設(shè)問題，查閱搜房網(wǎng)關(guān)于廈門2013年4月新建樓盤項目的數(shù)據(jù)得知，新建項目中包含普通住宅項目2006個，經(jīng)濟適用房21個，別墅104個，寫字樓76個，商鋪31個。保障性住房只占9%，單從項目數(shù)量來看保障房的建設(shè)已經(jīng)是小巫見大巫了。

4.結(jié)構(gòu)性失衡，房價過高

房地產(chǎn)的價格波動能夠反映房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的變化，那么，房價收入比高是不是意味著市場上的需求超出供給太多，導致價格上升呢?答案是否定的，因為在我們國家房地產(chǎn)市場供求失衡首先表現(xiàn)為結(jié)構(gòu)性失衡，即可能出現(xiàn)住宅供不應求，但商業(yè)房產(chǎn)卻供給過剩這種結(jié)構(gòu)分配上的失衡。

還是以重慶為例，這是一個典型的人多地少型山城。不僅如此，重慶很大一部分的常住人口可支配性收入并不高。如果理性考慮，重慶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方針策略應該走小戶型、高容積率的路線。但是，在最近幾年新建或者銷售的樓盤中，更多看到的卻是大戶型的高檔住宅。如此便造成小戶型房屋的供給不足，使這些房屋原本沒那么高的房價躥升。而大戶型的高檔住宅很有可能供給過剩，卻又介于成本的原因無法降價。這一來一去直接抬高了房價收入比。

5.居民消費理念缺乏引導

中國老百姓對房地產(chǎn)業(yè)的了解通常僅限于過去瘋狂的10年，所以我們對房地產(chǎn)及其運行規(guī)律的認識往往過分主觀，若政府部門不加以正確引導，可能導致消費理念的不合理。

例如有些二線城市居民在購房時一味地追求房屋面積，忽視透支消費過度的風險。再例如此次“國五條”正式實施前多個城市居民的恐慌性購房，以及實施后的離婚買房再復婚的行為，全然不顧其中的風險。種種類似行為不僅可能使購房者得不償失，還有可能擾亂市場秩序和城市發(fā)展，是非常愚昧且幼稚的。

三、促進二線城市房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的建議

可持續(xù)化發(fā)展是國家發(fā)展的重要戰(zhàn)略，而我國較高的人口密度和較低的人均土地使用量，決定了房地產(chǎn)業(yè)走可持續(xù)發(fā)展道路在中國更具有必要性和緊迫性。為了解決好二線城市房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的問題，政府部門有必要在以下幾個方面做出努力:

(一)避免對房地產(chǎn)市場的主觀干預，完善管理監(jiān)督職責

二線城市出現(xiàn)面子工程和盲目復制一線城市的房地產(chǎn)開發(fā)模式的問題，究其主因，恐怕還是因為部分政府領(lǐng)導或部門一味追求政績，夸大城市發(fā)展，強行干預了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。那么，如何才能盡可能減少這些問題的產(chǎn)生呢?

運用市場規(guī)律，調(diào)節(jié)房產(chǎn)開發(fā)力度。政府必須放開手腳，充分發(fā)揮市場的自我調(diào)節(jié)作用。市場的自我調(diào)節(jié)作用是由于“價值規(guī)律”而產(chǎn)生的，是開放型市場經(jīng)濟的重要特征。自我調(diào)節(jié)不僅能夠平衡商品的供求關(guān)系，還能夠優(yōu)化社會資源和物質(zhì)利益的分配。簡而言之，就是讓市場決定房地產(chǎn)建設(shè)的類型、規(guī)模、位置和數(shù)量等要素，而政府部門要盡可能減少對市場運行的主觀干預。

運用法律法規(guī)，規(guī)范開發(fā)商行為。由于市場的自我調(diào)節(jié)存在一定的盲目性和滯后性，因此政府雖然要減少直接干預，但卻還是要強化其對市場的管理和監(jiān)督作用，主要包含三個層面的內(nèi)容:一是要健全房地產(chǎn)市場的各種法律法規(guī)，制定相應的目標和標準;二是要對涉及房地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)和個人進行管理和監(jiān)督，特別是要落實監(jiān)督檢查機制;三是要加強自身的廉政建設(shè)，避免出現(xiàn)內(nèi)部腐敗現(xiàn)象，影響市場運行和社會公正。

(二)制定并實施可持續(xù)發(fā)展的城市規(guī)劃

科學合理地制定并實施可持續(xù)發(fā)展的城市規(guī)劃，是解決盲目復制一線城市開發(fā)模式和房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性失衡的關(guān)鍵。

首先，要樹立先規(guī)劃后開發(fā)理念。要綜合考慮城市的歷史、人文、自然、區(qū)位、人口和經(jīng)濟條件，并開展廣泛社會調(diào)研，在掌握城市發(fā)展現(xiàn)狀和需求的基礎(chǔ)上實事求是地明確城市的定位和目標，從而確定房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)模和速率，確保房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展能夠和城市發(fā)展配套和同步。例如:在此次全國性產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的背景下，二線城市應當利用好“價值洼地”相應，選擇符合城市特點的產(chǎn)業(yè)定位。要有針對性地制定優(yōu)惠政策，吸引優(yōu)質(zhì)企業(yè);要根據(jù)產(chǎn)業(yè)特點集中選擇產(chǎn)業(yè)落址，根據(jù)不同產(chǎn)業(yè)的優(yōu)劣勢進行功能配套，完善產(chǎn)業(yè)互補。要做好產(chǎn)業(yè)引進后的配套服務(wù)和監(jiān)管工作，引導企業(yè)健康發(fā)展，實現(xiàn)城市與企業(yè)雙贏。

其次，控制土地開發(fā)總面積。要強調(diào)城市規(guī)劃對城市規(guī)模的控制作用，具體而言就是控制土地開發(fā)的總面積，尤其是新開發(fā)土地的總面積，通過這種手段減少新增土地出讓，促進存量土地資源的使用。這樣能夠?qū)⒊鞘袛U張的規(guī)模掌握在合理的節(jié)奏上，使中心城區(qū)的聚集效益更強，輻射更廣泛，同時預防土地使用的浪費。

再次，推進土地資源的集約利用。要充分發(fā)揮城市規(guī)劃對土地使用用途的調(diào)節(jié)作用。一方面，可以盡可能鼓勵中小戶型房屋的開發(fā)，減少高檔公寓和別墅的開發(fā)，切實推進土地資源的集約利用。另一方面，可以根據(jù)實際情況安排配套房地產(chǎn)的建設(shè)與使用，防止配套數(shù)量過度或匱乏的情況出現(xiàn)。

最后是要加強城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)模式的引導，通過規(guī)定容積率、公共設(shè)施、保障房數(shù)量等具體指標，平衡不同類型房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，協(xié)調(diào)好城市的自然環(huán)境與人文環(huán)境。

(三)完善和健全保障房制度

完善和健全保障房制度是緩解居民收入和高房價間矛盾和促進房地產(chǎn)企業(yè)主動承擔社會責任重要舉措。

總體而言，二線城市的經(jīng)濟發(fā)展水平還不高，居民和家庭的收入水平也遠不如一線城市。尤其是對于剛參加工作或原本就生活困難的居民，如果房地產(chǎn)價格上升過高、過快，這些弱勢群體的生活水平則無從保障。但是，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展勢必會拉大房價和收入的差距，因此政府部門在大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟的同時，也要完善和健全保障房(公租房、廉租房、經(jīng)適房等)制度，解決好老百姓的居住問題，促進社會的和諧穩(wěn)定。完善和健全保障房制度可以從兩個方面入手:

一方面，政府部門應當制定或完善有關(guān)保障房的法律法規(guī)，制定明確的指標體系，從土地規(guī)劃、土地交易、項目審批和項目驗收等多個環(huán)節(jié)落實保障房指標。同時，還應當加強保障房制度的監(jiān)督和檢查，針對房地產(chǎn)企業(yè)制定相應的獎勵政策，引導、督促并鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)在實現(xiàn)巨額盈利的同時，承擔更多保障房建設(shè)的社會責任。

另一方面，政府部門還要合理劃分保障房的準入門檻，使真正有需要的老百姓享受政策優(yōu)惠，尤其要想方設(shè)法地解決“城市夾心層”的矛盾。此外，還要結(jié)合人才引進戰(zhàn)略，向有利于城市發(fā)展的流入人才做一定傾斜，促成城市資源與人才資源的良性循環(huán)。

(四)發(fā)揮房產(chǎn)稅收效能，加大房價抑制力度

合理的房地產(chǎn)稅收制度不僅能夠有效抑制房地產(chǎn)價格過高的問題，還能夠起到促進城市發(fā)展的作用。

一方面房地產(chǎn)稅收是財政收入的重要組成部分，另一方面它還具有調(diào)節(jié)財富分配，促進社會公平的作用。如果運用得當，房地產(chǎn)稅收是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場最有力的杠桿。近兩年來，為了平抑房地產(chǎn)價格，我國政府先后出臺了多條房地產(chǎn)稅收規(guī)定，先不談這些規(guī)定的實際效果，僅從很多專家學者的反對聲便可推測這些規(guī)定并不十分合理。

二線城市的房地產(chǎn)業(yè)與一線城市相比，仍處于初級階段，如果能在市場發(fā)展扭曲前及時完善好稅收制度，對規(guī)范市場機制，整治市場環(huán)境具有特殊的意義。

建議政府部分采用“輕流轉(zhuǎn)、重保有、稍重增值”的稅收策略，這是因為

第一，減輕在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收實際上是鼓勵房地產(chǎn)的自由流轉(zhuǎn)，降低空置率，提高房地產(chǎn)的利用效率，同時能夠降低剛性需求群體的購房成本，解決當前改善性購房群體“既不敢買，又不敢賣”的尷尬局面。

第二，加重保有環(huán)節(jié)的稅收，意在增加對擁有多套住房群體的稅收成本。通常來說，擁有多套住房的居民家庭經(jīng)濟條件較好，收入也更高，客觀上又多占用了社會房地產(chǎn)資源，并且能夠承受更高的賦稅，所以這樣做是合情合理的。應該針對擁有房地產(chǎn)的數(shù)量和性質(zhì)，制定不同的征稅比例。

第三，稍重增值是指將房地產(chǎn)交易中增值部分的應繳稅金控制在合理范圍內(nèi)，不宜過高，也不宜過低，可以流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和保有環(huán)節(jié)稅收額作為參照指標。這樣做的本質(zhì)是為了合理控制投機性購房群體的購房行為，使房地產(chǎn)供給進一步向剛性需求群體傾斜。

采用這樣的稅收策略，購房者對房地產(chǎn)的投入組成就會轉(zhuǎn)變?yōu)?購買價格和稅金+保有期間的稅金(根據(jù)保有的年限遞增)+出售時增值部分的稅金。

如果保有環(huán)節(jié)的稅收足夠重，理論上就可以大幅降低房地產(chǎn)交易的價格。潛在的另一優(yōu)勢在于減輕了年輕一代居民的購房成本，特別是對于工作后數(shù)年內(nèi)即可另購房屋改善住房條件的群體，使他們的資金能夠更多地投入到創(chuàng)業(yè)和創(chuàng)新工作中去，進一步創(chuàng)造社會財富。

(五)加強對房地產(chǎn)業(yè)合理消費的引導

加強對房地產(chǎn)業(yè)的合理消費可以從多個方面入手:

首先，應當建立房地產(chǎn)市場詳細數(shù)據(jù)的監(jiān)測和分析機制，及時掌握市場交易的數(shù)據(jù)和特征，在公共平臺發(fā)布市場監(jiān)測和分析報告，實現(xiàn)市場信息的共享，使消費者能對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀進行更加客觀的判斷;應當建立符合城市特點的資產(chǎn)和負債風險的評估體系，引導消費者正確看待對自身的承受能力，杜絕過度透支。

其次，要加強合理消費的宣傳力度，根據(jù)消費特點分級制定獎勵或優(yōu)惠政策;要增加對房地產(chǎn)業(yè)投資風險的分析和解讀，在制定合理的標準區(qū)別自住性消費和投資性消費的基礎(chǔ)上提高投資性消費的門檻;還可以及時介入并糾正嚴重偏離市場價值規(guī)律的房地產(chǎn)項目。

最后，要加強對房地產(chǎn)項目銷售宣傳的審查和管理，建立相應獎勵或處罰制度，避免過度宣傳和不實宣傳誤導消費者。

四、結(jié)語

在我國經(jīng)濟發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程中，二線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展充滿了機遇和活力。首先，二線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展是必然趨勢。主觀上地方政府需要房地產(chǎn)業(yè)支撐財政收入，并同時帶動各行各業(yè)的發(fā)展與提高?？陀^上，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有利于提高城市經(jīng)濟實力和競爭力，改進城區(qū)面貌，改善城市居民的生活水平和生活質(zhì)量。其次，二線城市原來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的相對落后說明了這些城市具備房地產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的巨大空間，產(chǎn)業(yè)資金的涌入也為此提供了扎實的經(jīng)濟基礎(chǔ)。最后，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口流入等利好因素無疑為房地產(chǎn)業(yè)打了一針強心劑。

與此同時，二線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也有存在一定的挑戰(zhàn)和風險。

第一，不同二線城市之間的差距較為明顯，優(yōu)勢和劣勢較為突出，如果房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展脫離了所在城市的經(jīng)濟基礎(chǔ)和實際需要，市場經(jīng)濟作用的扭曲反而會加重城市運行的負擔，對城市發(fā)展造成打擊。第二，二線城市的房地產(chǎn)業(yè)還存在著許多問題和亂象，如果不及時加以干預和引導，房地產(chǎn)業(yè)就會偏離正確的發(fā)展軌道，形成經(jīng)濟泡沫。

在二線城市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，既要發(fā)揮政府宏觀調(diào)控作用，又要充分遵循市場經(jīng)濟規(guī)律。政府部門應當主動建立健全房地產(chǎn)業(yè)的各項法律法規(guī)和規(guī)章制度，制定對應的指標體系，落實監(jiān)督和檢查的職責，并以城市規(guī)劃指導房地產(chǎn)開發(fā)，引導并規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，平衡市場機制和城市需求。同時應當充分尊重市場經(jīng)濟的規(guī)律和機制，發(fā)揮經(jīng)濟杠桿的調(diào)節(jié)作用，運用稅收等經(jīng)濟手段，合理控制房產(chǎn)開發(fā)，推進房地產(chǎn)業(yè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

如果二線城市能充分利用好自身的優(yōu)勢和特點，吸取一線城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的經(jīng)驗和教訓，解決好當前存在的問題和隱患，相信各城市房地產(chǎn)業(yè)都將得到長足的進步和發(fā)展。

［1］董潘，丁宏，陶斐斐.房地產(chǎn)經(jīng)濟學［M］.北京:清華大學出版社，2012:109.

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