王憧沖++顧欣

摘 要：近年來房地產(chǎn)行業(yè)日益成為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱型產(chǎn)業(yè)，而由于發(fā)展時(shí)間相對較短，房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算過程中存在著諸多問題，造成了會(huì)計(jì)信息的可靠性打折扣。本文首先從房地產(chǎn)企業(yè)在會(huì)計(jì)核算過程普遍存在的問題入手，通過細(xì)致分析其成因得出較為可行的解決辦法已達(dá)到規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；會(huì)計(jì)核算；會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；企業(yè)內(nèi)控

一、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算現(xiàn)狀及普遍存在的問題

（一）收入過程確認(rèn)復(fù)雜

通常情況下，房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種：事先簽訂建造合同，根據(jù)合同約定進(jìn)行開發(fā)以及自行開發(fā)并銷售。針對于前者，一般按照建造合同中約定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)，這種情況的收入確認(rèn)相對統(tǒng)一和規(guī)范。而對于后者而言，由于其自行開發(fā)房地產(chǎn)的耗費(fèi)巨大，開發(fā)周期較長，并且房地產(chǎn)作為一類特殊的商品具有很高的價(jià)值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品在銷售過程中通常綜合使用分期付款與預(yù)售等多種復(fù)雜的銷售方式。銷售環(huán)節(jié)的銷售方式多樣性使得準(zhǔn)確判斷商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移就成為了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算過程中的一項(xiàng)難點(diǎn)。

（二） 房地產(chǎn)企業(yè)的前期開發(fā)成本與銷售收入難以配比。

1、由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的周期較長，通常一個(gè)項(xiàng)目從土地開發(fā)到確認(rèn)收入要經(jīng)過2至3年甚至甚至更長的時(shí)間。而在較長的建設(shè)周期過程中所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用按照現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則及相關(guān)會(huì)計(jì)制度的規(guī)定應(yīng)計(jì)入當(dāng)期費(fèi)用。這就出現(xiàn)了這樣一個(gè)在房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在的問題，即如果房地產(chǎn)開發(fā)工程沒有完工，即使商品房已經(jīng)全部完成銷售，其預(yù)售價(jià)款也不能確認(rèn)為企業(yè)當(dāng)期收入，這就造成了費(fèi)用與收入相配比者一會(huì)計(jì)上的基本原則在房地產(chǎn)企業(yè)的日常會(huì)計(jì)核算中無法體現(xiàn)。

2、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目時(shí)的成本核算主題是基于整個(gè)工程項(xiàng)目，但在銷售過程中，由于戶型以及樓層存在差異，商品房的售價(jià)也不盡相同，通常一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)的初始階段會(huì)產(chǎn)生大量的費(fèi)用支出，但是收入幾乎為零。這就造成房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出比存在巨大的階段性波動(dòng)。房地產(chǎn)企業(yè)結(jié)轉(zhuǎn)成本的方法一般是按照當(dāng)期竣工的核算對象的總成本比上開發(fā)總面積，計(jì)算出單位面積造價(jià)，進(jìn)一步得出該期開發(fā)項(xiàng)目的總成本。這種成本計(jì)算方法本并沒有考慮到樓層、戶型等區(qū)別因素，所以得出的成本指標(biāo)缺乏可靠性與真實(shí)性。以上兩方面原因造成房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)前開發(fā)成本與其銷售收入難以進(jìn)行配比。

（三）內(nèi)部控制缺失

缺乏完善的內(nèi)控機(jī)制，不利于房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)內(nèi)控。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尤其是中小型房地產(chǎn)企業(yè)對于會(huì)計(jì)內(nèi)控機(jī)制建設(shè)重視程度不夠，相關(guān)內(nèi)控制度也完善，使企業(yè)會(huì)計(jì)制度出現(xiàn)漏洞，核算準(zhǔn)確性不高，缺乏制度保證，不利于企業(yè)的健康發(fā)展，增大企業(yè)運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)完善會(huì)計(jì)核算的辦法與對策

（一）擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息披露程度

一方面，在房地產(chǎn)企業(yè)的信息披露中應(yīng)該涵蓋對土地儲(chǔ)備量和成本的披露。由于近年來的土地價(jià)格上漲，在房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的總成本中，土地成本所占比重越來越大。房地產(chǎn)企業(yè)所擁有土地儲(chǔ)備量與現(xiàn)有土地儲(chǔ)備的成本狀況共同決定了企業(yè)的未來發(fā)展水平。但是房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息使用者往往無法通過企業(yè)土地使用權(quán)總額來判斷土地儲(chǔ)備的情況，因此，增大對土地儲(chǔ)備量及其成本的披露程度至關(guān)重要。另一方面，要不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)的披露。資金投入大，回報(bào)周期長等諸多因素造成房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他行業(yè)而言屬于高風(fēng)險(xiǎn)性行業(yè)，所以其披露的信息應(yīng)該涵蓋企業(yè)的有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)信息。在企業(yè)的報(bào)表中應(yīng)該增加披露風(fēng)險(xiǎn)的信息，例如對房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)以及債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)等都應(yīng)該進(jìn)行具體說明。

（二）完善對房地產(chǎn)企業(yè)借款費(fèi)用核算

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的專門借款與項(xiàng)目總成本之間存在著密切聯(lián)系，所以應(yīng)該將其劃分為間接費(fèi)用范疇。在會(huì)計(jì)上，對于借款費(fèi)用的核算應(yīng)該遵循配比原則，借款費(fèi)用成本核算的對象應(yīng)包括成本累計(jì)并沒有超過項(xiàng)目預(yù)收款且還沒有完工的項(xiàng)目。

（三）優(yōu)化會(huì)計(jì)科目設(shè)置

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從自身實(shí)際情況出發(fā)，綜合考慮業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營規(guī)模、電算化水平的因素去設(shè)置本企業(yè)所需的會(huì)計(jì)科目。對于規(guī)模大，業(yè)務(wù)涉及面廣的企業(yè)可以設(shè)置全面完整的會(huì)計(jì)科目體系。而對于規(guī)模較小且業(yè)務(wù)單一，電算化水平較低的企業(yè)，則可以在滿足日常會(huì)計(jì)核算的前提下，適當(dāng)刪減一下不常用的會(huì)計(jì)科目以提高會(huì)計(jì)核算效率。與此同時(shí)，財(cái)政部門應(yīng)建立針對于房地產(chǎn)企業(yè)的完善的會(huì)計(jì)科目體系，通過統(tǒng)一規(guī)范的科目設(shè)置，加強(qiáng)對企業(yè)日常財(cái)務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督。

（四）規(guī)范收入確定專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)

專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、會(huì)計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)銷售形式的多樣性造成了房地產(chǎn)企業(yè)收入會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。在實(shí)務(wù)操作中，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)。簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，只是法律意義上的一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，也不能確認(rèn)收入。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)行業(yè)作為和百姓日常生活息息相關(guān)的領(lǐng)域，其在整個(gè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中所發(fā)揮的作用不言而喻。而作為房地產(chǎn)企業(yè)日常運(yùn)營的微觀層面，其會(huì)計(jì)核算方面存在的問題也應(yīng)受到高度重視，只有完善會(huì)計(jì)制度設(shè)計(jì)，將會(huì)計(jì)核算制度與行業(yè)實(shí)際情況相結(jié)合，完善內(nèi)部控制，加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息披露，才能使房地產(chǎn)行業(yè)走向規(guī)范化與有序化，為國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添新的動(dòng)力。

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