葛起震

如若初識(shí)陳嘯天先生，絕對無法將他的神態(tài)舉止和他的身份相聯(lián)系。

億翰智庫董事長、首席研究員的名分，精準(zhǔn)的戰(zhàn)略布局和市場分析判斷，張揚(yáng)霸氣的名字，必定讓人感覺他會(huì)是一副沉著嚴(yán)謹(jǐn)、目光銳利、雷厲風(fēng)行的嚴(yán)酷形象。然而，真正見到他的時(shí)候，目光溫和的他會(huì)帶著燦爛的笑容起身迎接，謙虛地與你握一下手，仿佛讓人覺得像遇見了相交甚密的摯友一般。

整個(gè)訪談的過程也顯得很輕松愉快，他只是娓娓地用著探討甚至是交談般的語調(diào)發(fā)表著自己的觀點(diǎn)。直到訪談結(jié)束，才讓人在回味中體會(huì)到他精準(zhǔn)的分析和獨(dú)到的觀點(diǎn)，感悟到了“嘯天”這個(gè)名字的霸氣內(nèi)涵。

“時(shí)機(jī)、時(shí)機(jī)、時(shí)機(jī)”，雖然今年很多人不看好房地產(chǎn)市場，但是作為專業(yè)機(jī)構(gòu)首席研究員的陳嘯天認(rèn)為，至少有三個(gè)時(shí)機(jī)，證明房地產(chǎn)市場仍然不會(huì)衰敗。這正是他與一些專業(yè)伙伴在2013年創(chuàng)立億翰智庫的主要原因，專業(yè)思想決定行業(yè)發(fā)展的目光。

我們正處在房地產(chǎn)歷史的黃金時(shí)期

陳嘯天先生從2000年開始接觸房地產(chǎn)，主要從事房地產(chǎn)行業(yè)的咨詢分析。

他樂觀地判斷：“中國目前正在全方位推動(dòng)城鎮(zhèn)化，目前的城鎮(zhèn)化率僅為50%左右。而像北京和上海這樣的國際大城市，城鎮(zhèn)化率遲早要達(dá)到80%以上，全國城鎮(zhèn)化率遲早要達(dá)到70%以上。

從全國的發(fā)展角度分析判斷，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的時(shí)期也就是城鎮(zhèn)化不斷進(jìn)步和快速提升的時(shí)期。今后30年的城市發(fā)展，將是我國200年歷史當(dāng)中最為黃金的一段時(shí)期。這段發(fā)展歷史將是不可復(fù)制的，機(jī)會(huì)錯(cuò)過了就不會(huì)再有。城鎮(zhèn)化發(fā)展將導(dǎo)致居住人口的大遷徙，這就是對于住房居住的根本性需求。我們正處在房地產(chǎn)發(fā)展歷史的黃金時(shí)期?！?/p>

政府全方位推動(dòng)國家變革和新經(jīng)濟(jì)的沖擊，將帶來巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)

無論是從宏觀發(fā)展的歷史角度，還是從本屆政府正在全方位推動(dòng)國家變革的時(shí)期，新經(jīng)濟(jì)的沖擊都將給我們帶來很多的機(jī)會(huì)。國家在變，社會(huì)在變，引發(fā)的就是房地產(chǎn)行業(yè)也在變。陳嘯天很贊同馬云的這句話：“我們要積極擁抱變化?！?/p>

他說：“目前我國政府正在全方位推動(dòng)國家的變革，仁恒地產(chǎn)董事長鐘聲堅(jiān)在與我聊天時(shí)曾表示：從境外的角度也很看好這一屆政府。當(dāng)一個(gè)社會(huì)處于穩(wěn)定的時(shí)候，我們相對很難尋找到發(fā)展的機(jī)會(huì)，因此，唯有當(dāng)國家處在全方位變革的時(shí)期，才會(huì)相對地產(chǎn)生出大量的發(fā)展機(jī)會(huì)?！?/p>

隨著信息技術(shù)的發(fā)展，新經(jīng)濟(jì)正在全方位切入到社會(huì)的各個(gè)領(lǐng)域。陳嘯天認(rèn)為：“所謂的新經(jīng)濟(jì)，簡而言之，就是三個(gè)要素：互聯(lián)網(wǎng)、信息技術(shù)、資本?！边@些新經(jīng)濟(jì)形式的出現(xiàn)，必然會(huì)對傳統(tǒng)技術(shù)產(chǎn)生沖擊，引發(fā)社會(huì)和行業(yè)的變革。例如“房多多”對傳統(tǒng)代理行業(yè)的沖擊，電商對傳統(tǒng)廣告的沖擊，體驗(yàn)式信息技術(shù)對傳統(tǒng)商業(yè)SHOPPINGMALL的沖擊，資本對于傳統(tǒng)企業(yè)發(fā)展的沖擊。

“所以我們要適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)形式造成的新的環(huán)境氛圍，理解國家和社會(huì)的變化對行業(yè)產(chǎn)生的影響，甚至是新形式所產(chǎn)生的啟示。不拘泥于傳統(tǒng)的模式，主動(dòng)尋求發(fā)展機(jī)會(huì)。不能把傳統(tǒng)營銷當(dāng)作一個(gè)終極形式和賺錢工具，要把整個(gè)行業(yè)的發(fā)展當(dāng)作一個(gè)新的發(fā)展起點(diǎn)。”言至于此，陳嘯天的眼睛里開始透射出一道激昂的亮光。

從1.0到3.0的階段，

房地產(chǎn)企業(yè)其實(shí)并不成熟

也許有人會(huì)認(rèn)為，今天的房地產(chǎn)市場大格局已經(jīng)基本穩(wěn)定。經(jīng)過多年的發(fā)展，各方面應(yīng)該已經(jīng)相對成熟了。而陳嘯天卻表達(dá)出他獨(dú)特的觀點(diǎn)：“2000年剛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的時(shí)候，我也認(rèn)為行業(yè)已經(jīng)成熟了，我們還會(huì)有機(jī)會(huì)嗎？總結(jié)多年的咨詢分析經(jīng)驗(yàn)，我也分享一下對目前整個(gè)行業(yè)的理解。其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天還不是特別的成熟，我把房企進(jìn)化發(fā)展分成三個(gè)階段：從1.0到3.0的階段。房地產(chǎn)行業(yè)并不像制造業(yè)，在技術(shù)領(lǐng)域發(fā)展得那么快、那么大。絕大多數(shù)房企還處在1.0的階段，部分房企進(jìn)入了2.0的階段，只有較少的房企已經(jīng)達(dá)到了3.0的階段?！?/p>

我們可以把這三個(gè)階段總結(jié)為：一是靠老板；二是靠專業(yè)和職業(yè)經(jīng)理人；三是靠系統(tǒng)組織效率和系統(tǒng)運(yùn)作效率。

“簡而言之，1.0是靠老板的階段。左手搞定錢，右手搞定地，幾乎靠著老板就能去賺錢。”陳嘯天帶著微笑地說，“2.0的階段就是靠專業(yè)了，首先產(chǎn)品本身的質(zhì)量和專業(yè)能力都具有優(yōu)勢的話，那這個(gè)時(shí)候，職業(yè)經(jīng)理人便開始成為整個(gè)企業(yè)運(yùn)行的主體了。雖然老板還是核心，但是職業(yè)經(jīng)理人的價(jià)值開始得到體現(xiàn)。現(xiàn)在的企業(yè)融資成本太高，所以3.0的階段，結(jié)合整個(gè)企業(yè)各方面系統(tǒng)的資源，把老板和職業(yè)經(jīng)理人都變成組織的構(gòu)成部分，加大運(yùn)作效率和周轉(zhuǎn)速度，降低了管理成本和融資成本。只有整個(gè)企業(yè)系統(tǒng)在科學(xué)有效的運(yùn)轉(zhuǎn)下，才能產(chǎn)生出最大、最有效率的產(chǎn)能。這才是科學(xué)的賺錢方法?！?/p>

畢竟房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展這么多年來，有些模式還是保留著傳統(tǒng)的觀念。能否順應(yīng)科技、信息技術(shù)的發(fā)展，以及由此導(dǎo)致的社會(huì)和行業(yè)的變革，確實(shí)是企業(yè)能否持續(xù)健康發(fā)展的重要因素。

讓整合的資源能夠落地，讓理念與企業(yè)共同成長

“如果房地產(chǎn)企業(yè)必須順應(yīng)市場進(jìn)行變革，那么，作為房地產(chǎn)企業(yè)的相關(guān)下游企業(yè)，也必然需要在根本上進(jìn)行變革，無論是經(jīng)營理念，還是經(jīng)營模式。”陳嘯天對于現(xiàn)在的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)行業(yè)也有自己的想法和理解： “我們今天的乙方所提供的服務(wù)，很多并沒有為甲方進(jìn)行落地執(zhí)行和創(chuàng)造價(jià)值，感覺還是比較粗糙的?！?/p>

陳嘯天表示：“比如現(xiàn)在有一些咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)，更多的往往只是解決了一個(gè)信息不對稱的問題。甲方企業(yè)求助乙方，乙方馬上會(huì)用模式來套用模式。所以并沒有解決一個(gè)終端的根本問題，大多只是在信息不對稱的環(huán)節(jié)為甲方提供服務(wù)，而沒能產(chǎn)生增值。并不是從真正意義上的用研發(fā)的環(huán)節(jié)、專業(yè)的環(huán)節(jié)去提供服務(wù)，說白了就是在賣渠道和信息?！?/p>

人們對于咨詢服務(wù)行業(yè)最大的質(zhì)疑，就在于咨詢服務(wù)的非落地性，就像對效果營銷的實(shí)際效果的質(zhì)疑一樣?？偢杏X這類服務(wù)就是“只管殺不管埋”，仿佛只是一個(gè)企業(yè)發(fā)展的必經(jīng)階段，而并不是實(shí)際所需求的?！拔医o億翰智庫定義的基調(diào)：我們要從真正意義上讓咨詢服務(wù)能夠落地，讓咨詢服務(wù)能夠幫助企業(yè)有效地成長?！边@是陳嘯天發(fā)自內(nèi)心的企業(yè)經(jīng)營理念。

“在房地產(chǎn)行業(yè)咨詢方面我們也提出了O2O的概念，不僅僅只是一個(gè)咨詢服務(wù)提報(bào)那么簡單。我們還要想方設(shè)法地把提報(bào)的東西，運(yùn)用各種資源往下落，落到別人不能落的程度。我認(rèn)為咨詢服務(wù)行業(yè)的未來，并不是純粹的咨詢服務(wù)，而應(yīng)該是一個(gè)資源平臺(tái)，通過資源平臺(tái)來建立渠道。積極嘗試各種與新經(jīng)濟(jì)、互聯(lián)網(wǎng)、技術(shù)、資本進(jìn)行一個(gè)互動(dòng)創(chuàng)新形式的探索，讓整合的資源能夠落地，讓理念與企業(yè)共同成長?！边@時(shí)陳嘯天的下顎微微緊縮，上唇翹起，溫柔的眼睛突然流露出堅(jiān)定的目光，語速也逐漸加快，顯示出他變革行業(yè)經(jīng)營模式的決心。

陳嘯天不但在思考變革，同時(shí)也在踐行自己的變革理念，目前億翰智庫已收購上海和脈科技服務(wù)有限公司，緊密結(jié)合新經(jīng)濟(jì)三大要素，在科技上為企業(yè)服務(wù)，提出解決住宅技術(shù)化、社區(qū)信息化、企業(yè)集成化的服務(wù)方案。

政策決定趨勢，房地產(chǎn)市場的大趨勢仍呈上升態(tài)勢

2013年是我國房地產(chǎn)行業(yè)高位運(yùn)行年，全國成交面積13.05億平方米，同比2012年的11.13億平方米上漲17%，創(chuàng)歷史新高。而截至2014年3月底，受監(jiān)測的20個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為8401萬平方米，這些城市的庫存總量創(chuàng)下了近5年的歷史新高，這也注定今年是房地產(chǎn)行業(yè)比較艱難的一年。

陳嘯天分析認(rèn)為：“從行業(yè)角度來說，正常的房價(jià)合理上漲每年在5%左右；從企業(yè)角度來分析，因?yàn)?013年的市場形勢導(dǎo)致的三高：地價(jià)高、房價(jià)高、成交量高，誤導(dǎo)了許多房地產(chǎn)企業(yè)將2014年的經(jīng)營目標(biāo)定得太高，而政策原因又使得目前的銷售數(shù)量跟不上原定計(jì)劃；從金融角度來分析，房地產(chǎn)行業(yè)屬于密集型行業(yè)，想要穩(wěn)定增長，必須有充足的資金保證，限貸的政策使得企業(yè)資金鏈跟不上；從需求的角度來分析，售樓處的來訪來電量并沒有下降，而成交轉(zhuǎn)化率卻降低，這是因?yàn)橄M(fèi)者處于猶豫觀望狀態(tài)?！?/p>

“所以我建議房企在今年上半年不要拿地，在市場觀望的狀態(tài)下，進(jìn)行一些優(yōu)惠和促銷的手段，快速回籠資金，以便應(yīng)對今年下半年的突發(fā)狀況。開發(fā)商必須將傳統(tǒng)的‘三七’銷量模式，改變成‘三七倒掛’銷量模式，起碼爭取做到今年上下半年各去化50%?！标悋[天誠懇地說著。

同時(shí)，他對今年房地產(chǎn)市場的走勢也提出了自己的鮮明觀點(diǎn)：“1.十年內(nèi)商品住宅市場泡沫不會(huì)破裂，政府努力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，但短時(shí)間內(nèi)是無法實(shí)現(xiàn)的。

2.政府的改革需要GDP的支撐，房地產(chǎn)市場對于GDP的貢獻(xiàn)顯而易見。

3.房地產(chǎn)以及建筑行業(yè)，直接解決了我國就業(yè)率達(dá)11.03%，其中還不包括其他的房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)。

4.鋼鐵、水泥、玻璃、銅、電解鋁這五大行業(yè)過剩產(chǎn)能的消化，需要房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的消化支撐。但由于限購限貸政策，使得房地產(chǎn)行業(yè)始終處于一個(gè)震蕩型的發(fā)展趨勢，不會(huì)大起大落，但是大趨勢肯定是往上爬升的?！?/p>

陳嘯天在分析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方向時(shí)說：“未來的房地產(chǎn)企業(yè)將進(jìn)入4.0的階段，即小眾階段。互聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)通信、信息技術(shù)等都將與社區(qū)進(jìn)行綁定。房地產(chǎn)行業(yè)如要引入這些資源，并不能像電商擠壓商品流通環(huán)節(jié)的成本一樣，必須要將這些資源都打入開發(fā)成本。只有經(jīng)過3.0階段的穩(wěn)健發(fā)展，通過管理整合的提升，壓縮經(jīng)營成本，房地產(chǎn)企業(yè)才能真正進(jìn)入4.0的階段?！?/p>

結(jié)束訪談時(shí)，陳嘯天一改越來越霸道的言辭，恢復(fù)了和煦的笑容，沒有絲毫的傲慢姿態(tài)。