摘 要：近年來，對于涉房產案件執(zhí)行難的問題一直困擾著法院執(zhí)行人員，由于此類案件涉獵的法律問題眾多，執(zhí)行風險較大，容易引發(fā)申請人的信訪和被執(zhí)行人的過激行為，造成“久執(zhí)未結”的現(xiàn)象，使得司法公信力嚴重流失，因此，研究和解決房產執(zhí)行過程中遇到的問題，切實保障實現(xiàn)當事人的合法權益，維護社會的公平與正義，就顯得十分迫切和必要。本文按照法院執(zhí)行的一般流程，通過分析房屋執(zhí)行各個環(huán)節(jié)的基本情況，提取若干疑難問題，最終探討解決該問題建議與思考。

關鍵詞：房產執(zhí)行；問題的探究

法院強制執(zhí)行，就是人民法院按照一定的法律程序，根據(jù)生效法律文書的規(guī)定，強制民事義務人完成其所承擔的義務，以保證權利人的權利得以實現(xiàn)的所采取的強制性措施。由于房產自身在財產價值、使用功能、取得程序等方面存在其特殊性，所以執(zhí)行時應根據(jù)其不同的特點，采取相應的執(zhí)行措施和方法，以達到最大保護相關權利人合法權益的目的。房產的執(zhí)行實務過程中大致可以按照查詢房產、查封房產、騰空房產及拍賣房產等幾個步驟進行。

一、法院在查詢房產時遇到的問題

人民法院對房產實施查封或者進行實體處理前，應當房地產管理部門查詢該房屋的權屬。但由于當前我國房產登記登記尚未實現(xiàn)全國聯(lián)網(wǎng)，大多省市房產的登記分別由各區(qū)縣的房地產管理部門分別進行登記，分散的登記制度帶來了很多弊端，對于被執(zhí)行人在異地的房產，法院主動查詢的難度太大，成本太高，往往只能依靠申請執(zhí)行人提供信息，這給被執(zhí)行人規(guī)避執(zhí)行提供了可乘之機。因此，建立和健全房產登記制度，完善房產查詢系統(tǒng)是解決上述問題的當務之急。

二、法院在查封房產時遇到的問題

人民法院在查封房產時，房產權屬的確認通常以房產管理部門的登記或者出具的權屬證明為準，但并不是所有的登記被執(zhí)行人名下或者其配偶名下的房產法院都能查封。

1.執(zhí)行依據(jù)確定夫妻一方為債務人，能否查封另一方個人所有的房產

夫妻一方為債務人的案件，能否查封另一方的房產的關鍵在于判斷債務性質。如執(zhí)行機構相關證據(jù)經審查判斷屬于夫妻共同債務，可以查封夫妻另一方的個人所有的房屋；如判斷為個人債務的，執(zhí)行機構不得對夫妻另一方個人所有的房產進行查封。

2.對《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》（以下簡稱《查封、扣押規(guī)定》）第十七條的理解

《查封、扣押規(guī)定》第十七條：“被執(zhí)行人將其所有的需要辦理過戶登記的財產出賣給第三人，第三人已經支付部分或者全部價款并實際占有該財產，但尚未辦理產權過戶登記手續(xù)的，人民法院可以查封、扣押、凍結；第三人已經支付全部價款并實際占有，但未辦理過戶登記手續(xù)的，如果第三人對此沒有過錯，人民法院不得查封、扣押、凍結?！备鶕?jù)上述規(guī)定，筆者認為在執(zhí)行實務中如被執(zhí)行人與第三人惡意串通，轉讓房產以逃避債務，則可以執(zhí)行該房產；如第三人系善意的，且已支付了全部或大部分房款，但因歷史原因或他人原因致使尚未辦理過戶登記的，法院應當按照公平公正的原則，保護善意第三人的合法權益，停止執(zhí)行行為，以維護交易安全。

三、法院在騰空房產遇到的問題

房屋是一個人在這個世界上生活的基礎，甚至生存的基礎，關系到每個人最切身的利益。法院在騰空房屋時被執(zhí)行人往往抵觸情緒較大，強制執(zhí)行難度非常大。有的案件還牽涉到婚姻、家庭等非常復雜的矛盾糾紛，雙方積怨很深，被執(zhí)行人有時只是為了“賭一口氣”而拒不履行判決確定義務。而在執(zhí)行過程中如果不顧被執(zhí)行人的生存盲目執(zhí)行，反而會激化雙方當事人之間的矛盾，從而引發(fā)信訪和過激行為，造成社會的不穩(wěn)定，因此執(zhí)行人員容易畏首畏腳，不敢輕易對房屋執(zhí)行。

因此在實施騰空房產過程中要將說服教育和強制執(zhí)行相結合，任何一方面都不可偏廢。對于主觀惡性較小確有生活困難的被執(zhí)行人應當同時法院應當努力做被執(zhí)行人思想工作，化解雙方當事人之間的矛盾，并切實解決好被執(zhí)行人房屋騰空后的基本生活問題；對于無理取鬧，故意制造事端企圖規(guī)避執(zhí)行的被執(zhí)行人應當采取拘留、罰款等強制措施，情節(jié)嚴重的，可追究其刑事責任。同時法院還應當整合社會資源，充分借助包括黨委政府、公安部門、基層組織、新聞媒體在內的各種社會力量來推動執(zhí)行，多部門共同協(xié)作，促進案件的執(zhí)行。

四、法院在拍賣房產時遇到的問題

拍賣房產是執(zhí)行涉房產案件最后的手段，也是整個房產處置過程中最復雜的環(huán)節(jié)之一，涉及到債權與物權法等諸多法律的種種規(guī)定，因而在實際執(zhí)行中如何正確適用法律尤為重要。

（一）唯一房產不能拍賣

“唯一房產”是指被執(zhí)行人名下只有一處供自己及家人居住生活的房產。為保障被執(zhí)行人的生存權，法院在執(zhí)行被執(zhí)行人“唯一房產”時通常不會進行產權性處理，只會將其作為執(zhí)行保證物進行查封。但并非所有的唯一房產都不能拍賣?！恫榉?、扣押規(guī)定》第六條規(guī)定：“對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債”。因此，法院在拍賣被執(zhí)行人唯一房產時，首先要判斷該房是否為被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋。執(zhí)行實務中，有以下幾種情況可以拍賣被執(zhí)行人的“唯一房產”：

（1）被執(zhí)行人在法律文書生效后，因處置另外的房產而形成了唯一房產；

（2）被執(zhí)行人有固定收入，足以支付房屋租金的；

（3）被執(zhí)行人的唯一房產用于出租或被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬連續(xù)一年以上為居住的；

（4）被執(zhí)行人與近親屬有共同生活的房產，即使該房產權屬登記在共同居住的近親屬名下，也可對被執(zhí)行人名下的其他房產依法拍賣。

（二）無證房產拍賣的難點

無證房產的拍賣一直是法院執(zhí)行的一個疑難問題，因其形成條件特殊，權屬較難確定，人民法院在拍賣過程中，既要依法履行強制執(zhí)行職責，又要尊重房屋登記機構依法享有的行政權力；既要保證執(zhí)行工作的順利開展，也要防止“違法建筑”等不符合法律、行政法規(guī)規(guī)定的房屋通過協(xié)助執(zhí)行行為合法化。

無證房產拍賣的難點在于其權屬確定問題及拍賣后的權屬轉移問題。無證房產的權屬確定有以下幾種情況需要注意：

（1）未登記的建筑物，依據(jù)土地使用權的審批文件和其他相關證據(jù)確認權屬；

（2）被執(zhí)行人通過繼承、判決或執(zhí)行裁定取得房產所有權的，雖未經辦理過戶登記，也可以對該財產采取執(zhí)行措施；

（3）如相關部門認定為非法建筑的房產，法院則不予執(zhí)行，可建議給予拆除；

（4）執(zhí)行的房產由于歷史原因等，無法通過有關部門進行產權確認，且該房產又沒有被相關部門確認為非法建筑的，法院可以依照物權法中財產所有權的基本特征，確認被執(zhí)行人是否對該房地產享有所有權。

房產拍賣后一般由人民法院向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，由房屋登記機構按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》協(xié)助買受人辦理過戶登記。但無證房產因其未在房屋登記機構進行初始登記，故執(zhí)行程序中拍賣無證房屋時可分以下兩種情況：暫時不具備初始登記條件的，執(zhí)行法院拍賣后可以向房屋登記機構發(fā)出《協(xié)助執(zhí)行通知書》，并載明待初始登記條件具備后，由房屋登記機構按照《協(xié)助執(zhí)行通知書》予以登記；不具備初始登記條件的，拍賣前應當披露房屋不具備初始登記條件的現(xiàn)狀，由買受人自行承擔風險。

（三）網(wǎng)絡司法拍賣引發(fā)的爭議

2012年開始，浙江、福建等地法院先后在淘寶網(wǎng)上進行司法拍賣。網(wǎng)絡司法拍賣作為一種新生事物，有著傳統(tǒng)司法拍賣無法比擬的優(yōu)勢。它不僅可以降低流拍率，提高拍賣效率促進標的物價格最大化，還可以促進標的物價格最大化，最大程度的保護當事人的利益，同時因為拍賣公開透明，可以減少暗箱操作，杜絕司法腐敗。但也有人對網(wǎng)絡司法拍賣提出了質疑，認為淘寶網(wǎng)不具備拍賣人的資質，它只是提供司法拍賣平臺相關信息服務及技術支持的服務商，因此網(wǎng)絡司法拍賣主體涉嫌非法，并且因其缺少監(jiān)管主體，會產生更大的風險及網(wǎng)絡欺詐等問題。

綜上，網(wǎng)絡司法拍賣優(yōu)勢雖明顯，但從長期來看，它并不會完全取代傳統(tǒng)司法拍賣。因為，一方面網(wǎng)絡司法拍賣尚未有相應的法律法規(guī)予以規(guī)制；另一方面網(wǎng)絡司法拍賣的標的有一定的局限性，并非所有的物質都可以上網(wǎng)拍賣，當涉及到一些法律關系比較復雜的拍賣標的，可能仍需要采取傳統(tǒng)的拍賣方式。因此，我們應通過不斷完善相應的法律法規(guī)，制定、落實相應拍賣規(guī)程，加強監(jiān)督等手段，將傳統(tǒng)拍賣與網(wǎng)絡技術相融合，使陽光司法之路走得更加穩(wěn)健。

“法律的生命在于法律的實現(xiàn)?！蹦壳?，房產執(zhí)行的問題已成為嚴重困擾人民法院工作的突出問題，并引起了全社會的普遍關注。因此，進一步完善和規(guī)范關于房地產方面的法律，探討和研究解決房產執(zhí)行中遇到的實際問題，顯現(xiàn)尤為重要。強制執(zhí)行是保障債權人權利的最后一道防線，是保障司法權威性的需要。因此，只有合理的解決好房屋執(zhí)行這一難題，切實提高強制執(zhí)行的效率，才能最大限度地實現(xiàn)申請人的合法權益，維護社會安定和諧，實現(xiàn)法律效果和社會效果的統(tǒng)一。