銀行代銷受阻

“斷崖式下跌”、“樓市崩盤”、“房地產(chǎn)泡沫”……今年以來(lái)，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的悲觀言論不絕于耳。在一片悲觀情緒中，與房地產(chǎn)市場(chǎng)密切相關(guān)的房地產(chǎn)信托的發(fā)行情況卻并未有太大變化。

用益信托在線統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至2014年5月30日，信托公司共成立464款投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品，共募集資金958.79億元，平均年化收益率為9.75%，平均期限為1.84年。

從數(shù)據(jù)可以看出，今年房地產(chǎn)信托的成立數(shù)量比去年同期略有增加，但是募資規(guī)模卻有所下降，這表明單款產(chǎn)品的成立規(guī)模有所下降。用益信托工作室研究員帥國(guó)讓點(diǎn)評(píng)道：“房地產(chǎn)信托產(chǎn)品成立規(guī)模下降，期限縮短，這些都處于正常的波動(dòng)期間。也從一個(gè)側(cè)面表明信托公司對(duì)地產(chǎn)項(xiàng)目越發(fā)謹(jǐn)慎，期限越長(zhǎng)、規(guī)模越大，不確定性因素也越多?！?/p>

從信托公司內(nèi)部的情況來(lái)看，大多數(shù)公司并未暫停發(fā)行房地產(chǎn)信托?！艾F(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)有點(diǎn)讓人看不懂。”信托經(jīng)理Jack對(duì)《CM華夏理財(cái)》記者直言，“公司對(duì)房地產(chǎn)信托持審慎態(tài)度，但是房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)并未停止。因?yàn)槟壳皝?lái)看，市場(chǎng)上唯一能保持高收益率的產(chǎn)品就屬房地產(chǎn)信托了。” 但Jack同時(shí)透露，受銀行方面的影響，直銷能力不強(qiáng)的中小信托公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)確實(shí)受到一些影響。

銀監(jiān)會(huì)5月30日發(fā)布的《中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)2013年報(bào)》中，明確提出要嚴(yán)控房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)。銀行業(yè)不僅對(duì)于房地產(chǎn)貸款態(tài)度謹(jǐn)慎，而且在代銷信托產(chǎn)品時(shí)，銀行對(duì)于房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也接單謹(jǐn)慎，甚至不接。

目前，信托產(chǎn)品的銷售渠道主要是銀行渠道、第三方理財(cái)代銷和信托公司直銷。信托公司中，真正有能力靠資深渠道直銷產(chǎn)品的只有幾家排名靠前的信托公司。大多數(shù)信托公司產(chǎn)品的銷售仍重度依賴銀行渠道。

“從另一個(gè)方面來(lái)看，這對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)也是一件好事。銀行對(duì)于代銷房地產(chǎn)信托的要求提高，可以倒逼信托公司提升風(fēng)控等級(jí)?！盝ack表示。

各方風(fēng)控全面升級(jí)

提起房地產(chǎn)信托，投資者最為關(guān)注的莫過(guò)于兌付風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)信托曾經(jīng)伴隨著信托業(yè)走過(guò)一段輝煌的時(shí)期。2009年以來(lái)，房地產(chǎn)信托的快速崛起將信托行業(yè)這個(gè)“新兵”快速推送至公眾面前。一直密集發(fā)行的房地產(chǎn)信托直到2011年才有減緩之勢(shì)。這些期限為一至二年的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，從2012年開始迎來(lái)了兌付高峰期。

據(jù)海通證券測(cè)算， 2014年房地產(chǎn)信托到期量約為6335億元，將在一季度和5月份達(dá)到兌付高峰。如今兩個(gè)兌付高峰都已過(guò)去，從目前公開發(fā)布的信息情況來(lái)看，出現(xiàn)兌付問(wèn)題的信托產(chǎn)品主要集中在礦產(chǎn)領(lǐng)域，目前到期的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品尚未被曝出有嚴(yán)重兌付問(wèn)題。

其實(shí)，對(duì)于房地產(chǎn)信托的兌付，業(yè)內(nèi)早已是嚴(yán)陣以待。除了銀行對(duì)于代銷信托接單謹(jǐn)慎，監(jiān)管層以及信托公司內(nèi)部也都在為“保兌付”努力。

外貿(mào)信托副總經(jīng)理劉燕松向《CM華夏理財(cái)》表示：“外貿(mào)信托對(duì)于房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)的把控主要聚焦在三方面：戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和團(tuán)隊(duì)風(fēng)險(xiǎn)。去年外貿(mào)信托將房地產(chǎn)的合作伙伴定位在房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)排行榜的前六十，這也是在房地產(chǎn)這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存的市場(chǎng)中尋找的一個(gè)相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的區(qū)域。同時(shí)信托團(tuán)隊(duì)還會(huì)在項(xiàng)目評(píng)價(jià)、運(yùn)營(yíng)的各個(gè)階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行把控。”

而此前傳出信托兌付危機(jī)的中融信托也向《CM華夏理財(cái)》明確表示：“房地產(chǎn)信托兌付并不是問(wèn)題?！睋?jù)了解，自2013年起，中融信托已經(jīng)開始收縮房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，提高房地產(chǎn)業(yè)務(wù)操作標(biāo)準(zhǔn)，謹(jǐn)慎選擇交易對(duì)手。2014年中融到期房地產(chǎn)項(xiàng)目有29個(gè)、實(shí)收信托89億元，是兌付壓力最小的一年。

對(duì)于房地產(chǎn)信托2014年的兌付情況，住建部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為：“信托產(chǎn)品最重要的是把握好兩點(diǎn)：投資項(xiàng)目的選擇和后期風(fēng)險(xiǎn)控制。如果把這兩點(diǎn)把握住了，我認(rèn)為房地產(chǎn)信托的問(wèn)題不大。”

Jack則表示：“不排除個(gè)別之前房地產(chǎn)業(yè)務(wù)激進(jìn)的信托公司今年會(huì)出現(xiàn)兌付問(wèn)題的可能性。但從此前對(duì)出現(xiàn)問(wèn)題信托產(chǎn)品的處置情況來(lái)看，大多數(shù)產(chǎn)品都通過(guò)第三方接盤、信托公司兜底等方式完成了兌付，還有部分產(chǎn)品仍處于訴訟之中。從現(xiàn)在情況來(lái)看，信托業(yè)內(nèi)誰(shuí)都不希望自己成為打破剛性兌付的第一家，所以目前來(lái)看風(fēng)險(xiǎn)可控?！?/p>

慎選產(chǎn)品避雷區(qū)

雖然信托業(yè)內(nèi)人士對(duì)于未來(lái)房地產(chǎn)信托的成功兌付自信滿滿，但投資者千萬(wàn)不要掉以輕心。與其依賴“賣家盡責(zé)”，不如從挑選產(chǎn)品的第一步起就自己嚴(yán)控風(fēng)險(xiǎn)。

首先，投資者需要關(guān)注信托項(xiàng)目的第一還款來(lái)源——房地產(chǎn)項(xiàng)目的盈利能力，這是房地產(chǎn)信托能夠成功兌付的有力保障。

方興地產(chǎn)財(cái)務(wù)副總監(jiān)陳豐從投資者的角度，提出了考量房地產(chǎn)項(xiàng)目的三點(diǎn)要素：項(xiàng)目所在城市、項(xiàng)目本身所處區(qū)域以及具體產(chǎn)品。

其次，看具體項(xiàng)目的風(fēng)控措施，一般包括抵（質(zhì)）押物、股權(quán)擔(dān)保以及關(guān)聯(lián)方提供連帶責(zé)任擔(dān)保等。選擇抵（質(zhì)）押率低、變現(xiàn)能力強(qiáng)的信托項(xiàng)目更為穩(wěn)妥一些。

第三，要看信托發(fā)行主體——信托公司的實(shí)力以及過(guò)往產(chǎn)品的發(fā)行情況。一般來(lái)說(shuō)，那些實(shí)力雄厚、資金狀況良好、信托產(chǎn)品兌付情況正常的信托公司，對(duì)于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的把控會(huì)更為出色一些。即便出現(xiàn)兌付風(fēng)險(xiǎn)，也能夠妥善處置。

除了以上幾點(diǎn)，投資者還需謹(jǐn)慎“二手信托”的風(fēng)險(xiǎn)。自從信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓的渠道變多以來(lái)，一些投資者開始熱衷于購(gòu)買還剩幾個(gè)月到期的信托產(chǎn)品受益權(quán)。為了賺取傭金，一些開設(shè)信托轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)的第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)也會(huì)建議客戶購(gòu)買。

《CM華夏理財(cái)》查看數(shù)家信托轉(zhuǎn)讓平臺(tái)后發(fā)現(xiàn)，待轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)信托并不在少數(shù)。投資者在接手前需要考量信托產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)，小心沒(méi)有撿到便宜，反而接手了一個(gè)“燙手山芋”。