直到2013年年底，國內(nèi)一些開發(fā)商還在偷著樂。他們大都布局了一二線的重點城市，并在去年難得的好年景里猛賺了一把。他們?nèi)匀幌嘈牛抢锏姆睒s還會持續(xù)下去。支撐這一判斷的理由簡直就像一個完美的閉環(huán)—在旺盛剛需推動下，政府賣地還債動能不減，土地稀缺更會助燃房價。

在這種情況下，發(fā)生在農(nóng)歷新年之后的杭州兩個樓盤降價事件無異于一盆冷水。在地產(chǎn)業(yè)，杭州樓市的地位至關(guān)重要，它甚至一度是一線城市房價上漲的領(lǐng)銜者。緊接著，常州等重點城市也傳出了樓盤降價的消息，再加上一直萎靡不振的三四線樓市，這一切讓前路變得迷茫，樓市拐點論重出江湖。

中金公司研究部副總經(jīng)理、房地產(chǎn)行業(yè)分析師張宇認為，杭州樓市降價主要歸因于供應量過大。他對《環(huán)球企業(yè)家》表示，在2013年下半年，中金房地產(chǎn)研究小組根據(jù)相關(guān)公開數(shù)據(jù)，對全國40個城市，包括北京、上海、杭州等一二線重點城市進行了一番調(diào)研，最后將它們分成了三類：低估、平衡和過剩。杭州便屬于“過?！痹u級。此外，還有沈陽、無錫、西安和南寧等城市也屬于這一評級。

新城控股董事長王振華則選擇了實地調(diào)查杭州樓市的方式。他告訴《環(huán)球企業(yè)家》，杭州樓盤降價只是個別開發(fā)商甩尾盤的走量行為，并沒有出現(xiàn)集體降價的現(xiàn)象。王認為，這幾年杭州房價已經(jīng)調(diào)整到了一個正常水平，加上土地稀缺因素，再向下跌的空間不大。2013年，新城控股在杭州共拿了三塊地，王并未覺得存在供大于求的現(xiàn)象。

實際上，拐點論曾在2008年和2012年都擁有大批的擁躉。不過緊隨其后的房價大漲壓倒了一切，甚至分別刷新了當時多項歷史記錄。20多年來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從未經(jīng)歷過一次像樣的大跌或調(diào)整，這多少有些不同尋常，也讓這段時間樓市的波動備受矚目。

短期因素發(fā)力

毫無疑問，分化是目前國內(nèi)樓市的一個關(guān)鍵詞。在過去的一兩年里，一二線重點城市和三四線城市已經(jīng)展示出了截然不同的冷熱度。以北京為例，過去一年里，這里的二手房價格同比上漲了22.1%，僅低于2010年的漲幅。而在三四線城市，一些地區(qū)的房價甚至在過去20多個月都處于下跌通道。到了2014年初，這種分化開始向上傳遞，以前屬于同一集團軍的重點城市也開始慢慢分裂，北上廣的房價依然在上漲，而以杭州為代表其他的城市則呈現(xiàn)出疲態(tài)。

不過，短期內(nèi)依然看不出能夠?qū)е聵鞘姓w大跌的因素。從拿地成本來看，自2012年以來，土地價格一路飆升。尤其在一些重點城市，由于從三四線回歸的開發(fā)商競相逐地，將地價推高到難以置信的地步。北京住宅類土地成交樓面價在2013年同比增長了48.6%。王振華認為，土地成本制約了房價下行的空間。他表示，每個開發(fā)商幾乎都帶著每年15%左右的增長預期來測算自己的銷售價格，如果以2013年下半年的土地成本按靜態(tài)指標銷售，肯定會虧損?！安粷q不可能?！蓖跽f。

有意思的是，當下全球最好房子的定價權(quán)都掌握在富人手里。近期，英國倫敦推出了一個新盤，銷售的第一站選在了香港，第二站是上海，第三站是新加坡。如果將北京和上海放在全球背景下，它們位于核心區(qū)的房價其實并不算高。張宇說，北京CBD的房價大約在一萬多美元/平方米左右，但在紐約、東京、倫敦和香港的核心區(qū)域的房價都在1.5萬美元/平方米以上。即便是在印度孟買這種人口眾多的發(fā)展中國家的城市，它的核心區(qū)房價也達到了一萬美元/平方米的水平。北京世嘉房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長朱仝對《環(huán)球企業(yè)家》表示，北京等一線城市擁有眾多獨一無二的資源，房價幾乎沒有任何風險。他表示，“2008年的金融風暴讓美國很多地方的房價跌得非常狠，但唯獨紐約沒有跌?！睆堄铑惐缺本┫鄬τ谌珖奈恢?，“就相當于北京的銀泰中心”。

但這畢竟是個案，中國地產(chǎn)整體失衡現(xiàn)象還是較為突出。在一些重點城市的遠郊，那里的房價高得離譜。如果計算一下核心區(qū)和周邊房價的比值，國內(nèi)一些城市都要以較小的倍數(shù)遠超東京等城市的平均水平?！拔覀兊呐菽鋵嵍荚谥苓?，過去我們一直都在攤大餅式地發(fā)展，餅攤到的地方漲得最快。”張宇說，“如果房價哪一天會破，也會是從外圍?！?/p>

有時開發(fā)商的推盤周期也會和需求變化錯位而行。一般開發(fā)商看到一定的市場需求就會加速拿地開發(fā)，但每個項目都需要一個半年以上的運作周期。具有諷刺意味的是，當供給被大規(guī)模釋放時，需求的低谷期就會到來。這一現(xiàn)象在國內(nèi)幾次大規(guī)模的地產(chǎn)調(diào)控中并不少見。

如果將房價走勢和中國經(jīng)濟的現(xiàn)狀聯(lián)系起來，情況可能會樂觀一些。今后在很長的一段時間內(nèi)，地方政府都將面臨著償付地方債的重擔，而出賣土地使用權(quán)是最重要的償債來源之一。他們不愿看到地價下跌，這成為支撐房價的重要力量。無錫是一個典型的二線城市，這里的房價幾年來一直處于不漲不跌的膠著狀態(tài)。王振華說：“這兒的土地價格降不下來，開發(fā)商就慢慢消化之前以低價所拿的存量土地?！绷硪粋€積極的因素是，新一屆政府將2014年GDP增長目標定為7.5%，這對支柱產(chǎn)業(yè)—房地產(chǎn)行業(yè)來說絕對不是一個壞消息。

隱憂在于，近來銀行針對房地產(chǎn)行業(yè)的信貸持續(xù)收緊。自上月底，興業(yè)銀行停止辦理房地產(chǎn)夾層融資和房地產(chǎn)供應鏈金融業(yè)務(wù)之后，最近又有超過三成的銀行上浮了首套房房貸利率。不能否認，資金面偏緊會抑制開發(fā)商的沖動投資。不僅如此，需求方面也出現(xiàn)了變化。今后以保障房為代表的帶有部分福利性質(zhì)的房屋將會大量出現(xiàn)，這必然會分流一部分剛性需求，對短期房價產(chǎn)生壓力。

實際上，國內(nèi)樓市在經(jīng)歷了一個長期牛市之后，已經(jīng)進入了一個盤整的平臺。張宇認為，短期內(nèi)房價上漲或下跌的方向都不會很明顯。這里有一個關(guān)鍵的變量，就是國家貨幣政策。如果未來流動性很快收縮，則房價下跌的壓力就會增加。他表示，“如果考慮到經(jīng)濟平衡問題，那么房地產(chǎn)市場就還會比較平穩(wěn)?！?/p>

未來之城

盡管三四線城市目前被描述為高風險蘊藏之地，但不代表那里沒有機會。王振華表示，新城控股在2014年仍會關(guān)注那些存量土地和房屋比較少的三四線城市。在整體拿地節(jié)奏上，王表示，上半年會慢下來，下半年會激進一些?！耙驗樯习肽赇N售還是一個好的窗口期，下半年是個拿地的窗口期?！?/p>

總體來看，朱仝認為，未來大房企將更加強勢，可能會操控地價和房價，做住宅的開發(fā)商會越來越少。實際上，在這樣的一個平臺調(diào)整期，一些開發(fā)商的產(chǎn)品創(chuàng)新能力會倒逼出來。目前在北京市場上，為應對特殊環(huán)境，已經(jīng)出現(xiàn)了恒溫恒濕的住宅新品。

如果剔除一些短期波動的性質(zhì)，未來看起來也不差。在張宇看來，隨著人口遷移，那些人口凈流入城市的房地產(chǎn)交易量依然會有支撐。北京目前有2000萬左右的人口，未來這個數(shù)字可能會達到一億左右。張判斷，從歷史經(jīng)驗來看，行政措施實際上并不能真正阻止人口向大城市遷徙，由此未來中國會形成五大都市圈，即京津冀、上海、長江三角洲、珠江三角洲和成渝都市圈，“將來每個都市圈都會有一億左右的人口，那里的房價可能會跌嗎？即便跌一跌，也會很快被拉回來?！?/p>

實際上，福利性質(zhì)的住宅雖然會影響短期的房價，但并不能影響長期市場化價格。一方面，它們所對應的需求有一定局限。過去新城控股在上海配建了一些保障房項目，但建成后根本無法全部賣掉，因為沒有太多的居民符合申請的多項要求。換一個角度看，有關(guān)購買的分配尋租問題也擠出了一部分剛性需求進入市場。

另一方面，很多業(yè)內(nèi)人士認為，未來中國房地產(chǎn)市場將會保障的歸保障，市場的歸市場，市場的價格并不會因保障市場因素而受到干擾。張宇最近去過一趟新加坡，他坐出租車路過一大片私人住宅區(qū)，就問司機，“這房子這么貴，你們沒意見嗎？”司機回答，“這和我沒關(guān)系。”新加坡房地產(chǎn)屬于典型的保障和市場化分層設(shè)計，中低階層都有對應的政府提供的住宅產(chǎn)品，但這并不影響完全市場化的私人住宅的價格。