我從來不悲觀地看待市場(chǎng)，但我也認(rèn)為，2014年的市場(chǎng)沒有想象中那么好。

雖然新的全國(guó)性的調(diào)控政策沒有出臺(tái)，但市場(chǎng)本身的調(diào)節(jié)機(jī)制會(huì)發(fā)揮更大的作用。透支掉的需求和過量的供應(yīng)，都會(huì)影響2014年的各地市場(chǎng)。

某種意義上說，北上廣深的市場(chǎng)走勢(shì)，決定著未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)。這四個(gè)城市都已經(jīng)過了房地產(chǎn)高速發(fā)展的巔峰階段，在目前整體市場(chǎng)容量恒定的情況下，新房的成交量相對(duì)峰值已有相應(yīng)的回落。從目前的情況來看，除了有“畸形需求”的北京之外，上海、廣州和深圳的房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)趨緩。

這樣的趨勢(shì)下，一線城市住宅風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：

一、剛需板塊的高價(jià)地塊。2013年中，在部分剛需板塊中高價(jià)獲取的住宅地塊，2014年存在一定風(fēng)險(xiǎn)，將面臨較大的調(diào)整；二、豪宅市場(chǎng)。受到經(jīng)濟(jì)影響，豪宅市場(chǎng)波動(dòng)更大；第三個(gè)風(fēng)險(xiǎn)來自北京市場(chǎng)。需求市場(chǎng)的“畸形”，為未來的北京市場(chǎng)埋下了不少不可預(yù)見的風(fēng)險(xiǎn)。比如，為了控房?jī)r(jià)動(dòng)用行政手段；另外，“限價(jià)”也造成部分樓盤“價(jià)高質(zhì)平”的現(xiàn)象。

二線城市的最大優(yōu)勢(shì)，無疑在于它對(duì)周邊區(qū)域和城市的吸附力。對(duì)于2014年的二線城市市場(chǎng)，可將其風(fēng)險(xiǎn)歸為四大類。第一類是市場(chǎng)容量大、供應(yīng)量也大的城市。比如天津，盡管每年成交量在千萬方，土地供應(yīng)卻超過兩千萬方；第二類是“量大價(jià)低”的城市。典型是重慶和長(zhǎng)沙，每年市場(chǎng)交易量龐大，成交均價(jià)卻處于低位水平；第三類是“量小波動(dòng)大”的城市。杭州是典型，一旦調(diào)控政策出臺(tái)，就馬上在市場(chǎng)上反映出來；第四類是量平競(jìng)爭(zhēng)大的城市。最典型的當(dāng)屬貴陽，在一盤獨(dú)大的情況下，市場(chǎng)高度集中，房企規(guī)模和競(jìng)爭(zhēng)力更是為眾多本土房企及外來中小型房企所不能企及，長(zhǎng)此以往，不利于未來發(fā)展。

從整體來看，多數(shù)三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展仍處在相對(duì)滯后的周期。城市規(guī)模小、市場(chǎng)容量小，需求有限而供給無限，成為他們的共性。究其原因，一個(gè)很大的問題就是，地方財(cái)政過度依賴房地產(chǎn)市場(chǎng)。而城市化發(fā)展遠(yuǎn)未到位，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型進(jìn)度緩慢，地方財(cái)政過分依賴房地產(chǎn)，再加上遠(yuǎn)低于一二線城市的常住人口和戶籍人口比，這些都決定了三線城市的整體市場(chǎng)容量有限，未來發(fā)展空間也有限。

具體而言，三線城市最大的風(fēng)險(xiǎn)來自于那些房?jī)r(jià)較低、均價(jià)水平在6000元/平方米以下的城市。在成交量低平、價(jià)格更低的市場(chǎng)中，即便是成本控制較好的一些規(guī)模房企，項(xiàng)目利潤(rùn)也很難如想象中可觀。更重要的是，這些項(xiàng)目增加了企業(yè)的管控半徑和管控難度，消耗了管理團(tuán)隊(duì)的精力。

三線城市看起來很美，但會(huì)成為大企業(yè)的陷阱。

從中長(zhǎng)期來看，四線城市絕大多數(shù)都擁有未來城鎮(zhèn)化的重要機(jī)會(huì)中，城鎮(zhèn)化率的提升，勢(shì)必給房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來機(jī)遇。從短期來看，四線城市的整體市場(chǎng)規(guī)模恐怕將進(jìn)入一段時(shí)間萎縮期。

今天很多人津津樂道于連江世紀(jì)金源貴安新天地銷售破百億的奇跡，啟東恒大海上威尼斯年銷20億的紀(jì)錄，以及海陽碧桂園十里金灘、句容碧桂園鳳凰城的開盤熱銷。但有兩點(diǎn)需要注意：首先，這些成功案例屈指可數(shù)；其次，這些案例都具備了一些特別條件，不易復(fù)制。這些項(xiàng)目的成功看似不難，實(shí)際卻是企業(yè)資源、專業(yè)度以及資金實(shí)力的集中體現(xiàn)，是企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的綜合體現(xiàn)。

對(duì)于四線城市的判斷，還是要基于自身的人口和未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展，畢竟它們中的多數(shù)，并沒有一二線城市的先天優(yōu)勢(shì)。

牢記供求關(guān)系是決定房地產(chǎn)發(fā)展最核心的指標(biāo)。這樣一來，誘惑也罷，風(fēng)險(xiǎn)也好，都是可掌控的了。平平安安又一年，淡季不淡、旺季不旺仍將是2014年主旋律，抓住每個(gè)月的機(jī)會(huì)，可能是營(yíng)銷成功最重要的要素。