分散投資哲學(xué)

房地產(chǎn)是一門操作型的生意，也是一門主動(dòng)的生意。正因如此，懂一點(diǎn)房地產(chǎn)投資的人一般比被動(dòng)進(jìn)行投資的人要厲害。這些被動(dòng)投資包括股票、債券等非操作型的生意。房地產(chǎn)行業(yè)的積極投資者只參加兩種類型的投資：現(xiàn)金投資和房地產(chǎn)投資，他們通常不會把錢分散投資到股票債券當(dāng)中。

以我的經(jīng)驗(yàn)來看，大部分的房地產(chǎn)從業(yè)人員如果進(jìn)行分散投資的話，會進(jìn)行跨區(qū)分散投資或跨房屋類型分散投資。簡單來說，辦公大樓和酒店就不是一回事。但這其中需要注意，你可以在房地產(chǎn)領(lǐng)域分散投資，但是注意不要分散得太多。

關(guān)于此事有許多學(xué)術(shù)研究，普遍結(jié)論大概就是，你可以在不同房地產(chǎn)類型上投資，可以在不同的地點(diǎn)投資，但如果你想兩樣都干，你就中招了。簡單地說，如果你是相關(guān)公司，你在紐約搞了許多關(guān)于民居的地產(chǎn)生意，然后你決定在佛羅里達(dá)做民居生意，因?yàn)槟懔私庠S多相關(guān)知識，所以你能處理得來。

但你要是在紐約搞了許多關(guān)于民居的地產(chǎn)生意，然后你決定在佛羅里達(dá)做酒店生意，那你肯定不知道自己在做什么。你不認(rèn)識當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)商，也不知道產(chǎn)品類型，就會去買別人不要的東西，當(dāng)然會損失錢財(cái)了。當(dāng)然有一些人會打破這樣的結(jié)局，但大多數(shù)人會如此。

房地產(chǎn)開發(fā)商的玩法

投資買賣房屋的大部分人都會論及交易當(dāng)中四種程度的風(fēng)險(xiǎn)：核心型、核心增值型、增值型和機(jī)會型。所謂核心型房產(chǎn)，是一種投資之后不會怎么出錯(cuò)的房產(chǎn)。它的地理位置優(yōu)越，租戶穩(wěn)定，比如一棟辦公大樓，坐落在芝加哥威克大道上，或者在紐約的第五大道上，那里的租戶你都聽過，位置很好。這種就是核心型。但我個(gè)人認(rèn)為這類房產(chǎn)有點(diǎn)無聊，不值得投資。

核心增值型就是有一點(diǎn)缺點(diǎn)的房產(chǎn)，但缺陷不會超過一處，這也是我自己的定義。它的缺點(diǎn)主要集中在地點(diǎn)、房屋結(jié)構(gòu)或租戶類型上，也許這里并未處于投資首選地帶。

增值型房產(chǎn)是房地產(chǎn)從業(yè)人員實(shí)際感興趣的類型。它需要你修葺一下。此類房產(chǎn)通常與所處位置無關(guān)，而是大樓半空、屋頂塌陷的類型。最高風(fēng)險(xiǎn)的就是機(jī)會型房產(chǎn)，通常它們是吸引不了資金的，不可能受到短期資本經(jīng)營者的青睞，但是大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)營者都是投資這種項(xiàng)目的，這也是老式房地產(chǎn)開發(fā)商的發(fā)展軌跡。