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        “烏鴉嘴”戳破地產(chǎn)泡沫

        2014-04-29 00:00:00叨叨裴少銘
        CM華夏理財 2014年11期

        就在這個節(jié)骨眼上,萬科“三巨頭”輪番喊話,稱樓市“黃金時代”已成過去,現(xiàn)在是樓市下半場,不再是買房就能賺錢。作為“全宇宙最大的地產(chǎn)開發(fā)商”,萬科的“烏鴉嘴”已經(jīng)“應(yīng)驗(yàn)”,這引起人們對樓市“頂點(diǎn)”來臨的擔(dān)憂。

        萬科再喊話:告別“黃金時代”

        萬科再次向湖面投下一顆石子。這一次,“陣容”比以往都強(qiáng)大:副總裁毛大慶、總裁郁亮、游學(xué)在外的董事長王石輪番登臺亮相。話題的核心是:中國樓市“狼來了”,跟“黃金時代”說再見吧!

        故事從5月1日講起。當(dāng)天,一篇名為《毛大慶:全國房地產(chǎn)將下行 搞不懂北京樓市》的文章在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳,文章的中心思想被人們歸納為三點(diǎn):內(nèi)地反腐對于高端市場的影響、部分城市的供應(yīng)過剩、銀行資金面收緊。文章表達(dá)出對市場明確的憂慮,被媒體稱為毛大慶的“看空論”。身為萬科副總裁兼北京分公司總經(jīng)理的毛大慶,自然被人們視為萬科的“喉舌”,其發(fā)言代表萬科對當(dāng)前市場的看法。輿論因此沸騰起來。

        不過,萬科很快發(fā)表聲明澄清,文中有多處內(nèi)容不屬實(shí),并強(qiáng)調(diào)毛大慶只是非公開場合下的提示風(fēng)險,并不是“看空行業(yè)”。然而輿論熱度仍難以遏制。幾日后,萬科總裁郁亮公開發(fā)表了對毛大慶文章的看法,顯而易見,是想為這場風(fēng)波打個圓場。

        縱觀郁亮的觀點(diǎn),一定程度與毛大慶的觀點(diǎn)相互引證,只是說法更緩和一些。郁亮明確表示:“樓市進(jìn)入下半場……以前是黃金時代,現(xiàn)在是白銀時代?!庇袅吝M(jìn)一步解釋說:“中國現(xiàn)在的情況,最多相當(dāng)于日本1974年前后?!?974年,日本房地產(chǎn)市場從高速發(fā)展轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展,所以郁亮說,萬科“并非看空行業(yè)”。

        也許市場對“看空論”太過恐慌,也許是市場對萬科的看法過于在乎,總之,郁亮的“圓場”并沒有平息這場討論。于是,正在海外游學(xué)的萬科董事長王石也“坐不住”了,作為“定海神針”,王石在郁亮的基礎(chǔ)上,更明確地提出,樓市“買了就能賺錢”的階段已經(jīng)過去了,整個房地產(chǎn)行業(yè)的增長速率會放慢。

        其實(shí),無論毛大慶的“看空論”有多少真假成分,歸納萬科“三巨頭”的觀點(diǎn),落腳點(diǎn)是一致的,總結(jié)起來不外乎以下幾點(diǎn):一是房地產(chǎn)市場高速發(fā)展“顛覆”過去;二是不同城市之間分化嚴(yán)重,漲跌互見;三是投資房地產(chǎn)不再是只賺不賠。

        可怕的“萬科預(yù)言”

        這不是萬科第一次“提示風(fēng)險”。王石在2007年底提出的“拐點(diǎn)論”就曾在輿論上引起軒然大波,并最終被證明是正確的?!懊髴c風(fēng)波”是繼“拐點(diǎn)論”后,萬科對市場的再一次“定調(diào)”,“買了就能賺錢的階段已經(jīng)過去”的說法,相比當(dāng)年“拐點(diǎn)論”的提法更加嚴(yán)厲,因此,有人將之總結(jié)為較為悲觀的“頂點(diǎn)論”。萬科的“烏鴉嘴”極可能再度“一語成讖”,這才是人們真正的憂慮。

        2007年12月,王石參加清華大學(xué)“中英低收入人群住房解決方案比較研究的活動”,有記者問:“樓市拐點(diǎn)是否出現(xiàn)了?”王石的回答是——“我認(rèn)可你關(guān)于‘拐點(diǎn)論’的說法。”于是,著名的“拐點(diǎn)論”新鮮出爐,并從此被寫進(jìn)中國房地產(chǎn)發(fā)展的歷史。

        雖然王石多次澄清“拐點(diǎn)論”是他“在特定場合、特定背景下的表達(dá)”,但這并不能阻止輿論的發(fā)酵?!肮拯c(diǎn)論”還是不脛而走,引起各方爭議,其中最令人印象深刻的是,幾個地產(chǎn)大腕之間的針鋒相對。

        時任華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長的任志強(qiáng),一直充當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)維護(hù)者的角色。2008年1月份,他公開表示,堅(jiān)決反對“拐點(diǎn)論”。任志強(qiáng)的好友、SOHO中國董事長兼聯(lián)席總裁潘石屹也站到了任志強(qiáng)的一邊,質(zhì)疑萬科提出拐點(diǎn)論,是想給其他中小開發(fā)商施加壓力,達(dá)到“清理門戶”的目的。

        不過,市場很快就證明了“拐點(diǎn)論”的正確。2008年一季度,一線城市成交量大幅縮水,各大房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目成交慘淡,一些開發(fā)商不得不運(yùn)用各種促銷手段促使成交,但成交量仍然萎靡不振。只有最先拋出“拐點(diǎn)論”的萬科,由于率先降價,幾乎是全身而退。然而,作為行業(yè)“老大”,率先降價跑量,使它飽受同行質(zhì)疑。因?yàn)樵谀暇┑臉潜P搶先降價,萬科當(dāng)年被當(dāng)?shù)卣P款4000萬。

        2009年,當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)的成績單出爐之時,人們發(fā)現(xiàn),盡管萬科凈利潤和銷售額“雙降”,但是手上卻握有充裕的現(xiàn)金,且經(jīng)此一役,其市場份額竟提升了0.27%,至2.34%。這比其后5年提升的總和還要多。

        與以往一樣,萬科的“烏鴉嘴”還是遇到了反對的聲音。7年前作為“拐點(diǎn)論”的反對者,任志強(qiáng)仍不改初衷,他在《華爾街日報》上撰文駁斥“拐點(diǎn)論”,認(rèn)為“真正的拐點(diǎn)是降價也無人購買的,早上蔬菜的價格與晚上的不同只能叫調(diào)整或策略”。

        任志強(qiáng)在文章中雖然沒有指名道姓,但是其駁斥的對象,明顯是針對最近對中國市場討論很多的國際投行,如瑞銀、中信里昂,以及同行萬科。他指出,“支撐房地產(chǎn)發(fā)展的基本要素并未根本改變”,在這個基礎(chǔ)上,“長期持續(xù)下降幾乎是不可能的?!?/p>

        其實(shí)細(xì)看之下,萬科預(yù)言與任志強(qiáng)的判斷并非背道而馳,王石的觀點(diǎn)認(rèn)為,一線城市房價已穩(wěn)住,其他城市穩(wěn)中有降??磥?,兩個大佬之間的恩怨情仇,非一言半語說得清楚。

        屢次對市場作出正確判斷,萬科贏得了越來越多的支持者。易居中國房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭感嘆道:萬科最牛,不承認(rèn)不行。他認(rèn)為,萬科內(nèi)部對于行業(yè)宏觀面的研究,已達(dá)到罕見的高度,對行業(yè)大勢的深度研究和精準(zhǔn)把握,正是萬科多年來能保持快速、均衡、健康發(fā)展的重要原因之一。對于本輪調(diào)整,楊紅旭的判斷是“雖降溫,并非崩盤”。

        一位長期持有萬科的基金公司投資總監(jiān)則在談到萬科時認(rèn)為,它很可能成為 “偉大”的公司。這并不是因?yàn)槿f科是“全宇宙最大”,而是“不管過去還是現(xiàn)在,它總是很靈敏地覺察到市場的風(fēng)險,并且迅速作出反應(yīng)”?!斑@樣的企業(yè)最有可能一直生存下去,而且比別人都活得好?!彼忉屨f。

        銀行掌握“生殺大權(quán)”

        有趣的是,在過去10年,政府曾多次出手試圖遏制房價上漲,卻最終以房價一次又一次上漲結(jié)束。而現(xiàn)今,在沒有任何政策干預(yù)的情況下,房價反而下跌了。本輪調(diào)整與以往的調(diào)整不同,樓市下跌第一次出自市場的自發(fā)調(diào)整,這可能意味著行業(yè)的發(fā)展遇到了真正的瓶頸。

        在開發(fā)商資金鏈告急、銷售市場萎靡不振的情況下,市場兩端都需要銀行開閘放水,可以說,銀行掌握樓市的生殺大權(quán)。

        嚴(yán)女士是深圳房地產(chǎn)的投資客。4月份,她在深圳大亞灣購買了一套碧桂園的房子,合同已簽,首付六成到位。然而直

        至5月中旬,貸款還沒有批下來。

        像嚴(yán)女士這樣的例子數(shù)量并不在少數(shù)。去年底以來,全國各地陸續(xù)有銀行提高貸款利率甚至停貸。即使是仍然在放貸的銀行,放貸周期也越來越長,審批越來越嚴(yán)格。在銀行最支持樓市的時候,放貸周期最短是七個工作日,而現(xiàn)在,15個工作日至20個工作日能辦下來都算快的。

        金融智能搜索平臺融360在《中國房貸市場4月份分析報告》中指出,在調(diào)查的23個城市中,有16個城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象,且停貸的銀行以股份制商業(yè)銀行居多。其中,深圳、重慶、北京三個城市停貸的情況最嚴(yán)重。深圳實(shí)行按揭的銀行共27個,停貸銀行有7個,停貸比例高達(dá)25.92%。

        反觀目前價格下跌較多的城市,有些樓盤降價近30%,這對銀行來說,意味著風(fēng)險越來越大。要對地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行風(fēng)險管理,需要把握住一個指標(biāo)——抵押率。

        在內(nèi)地,各類金融創(chuàng)新業(yè)務(wù)鮮無抵押,這就使得各類創(chuàng)新本質(zhì)上大多都是抵押貸款業(yè)務(wù)。假如地產(chǎn)市場平均抵押率在60%至70%,那么當(dāng)房價貶值30%至40%之后,所有投資業(yè)務(wù)必將進(jìn)入難以啟齒的垃圾箱。這絕對是一行三會所無法承擔(dān)的責(zé)任,更是國務(wù)院所無法容忍的。

        任職某國有銀行總行的銀行業(yè)人士張河(化名)告訴記者,銀行收縮房貸,不完全是對樓市保持謹(jǐn)慎,也有自身的原因?,F(xiàn)在銀行經(jīng)營的壓力比較大,尤其是商業(yè)銀行,本來儲蓄就不多,放出貸款,每一分錢都必須有效率。相比之下,房貸業(yè)務(wù)并沒有大的吸引力。

        數(shù)據(jù)顯示,2014年5月,人民銀行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,截至2014年4月,居民存款總額同比2013年同期減少約1.23萬億元人民幣。

        張河介紹,一方面,互聯(lián)網(wǎng)金融對銀行存款規(guī)模造成沖擊,使活期儲蓄規(guī)模減小,但資金成本卻提高??v觀目前推出的各種“寶寶”,年化收益率都在4%以上,最先推出的余額寶,利率最高時超過6%,這對于需要大量攬儲的銀行而言,是非常大的壓力。另一方面,房貸的回款周期長,10年、20年甚至30年,其他業(yè)務(wù),像這兩年做得比較多的小企業(yè)貸款,回款周期短,利率也更好?;谶@樣的原因,一些銀行即使保留房貸業(yè)務(wù),但利率大多上浮。然而,即使上浮10%,也沒有太大的吸引力,因?yàn)橐话阈∑髽I(yè)貸款利率上浮幅度更大。

        “國有銀行儲蓄多,可以適當(dāng)放貸,小銀行本來可以動用的資金就少,肯定會選擇高收益的業(yè)務(wù)來做。”他解釋說。他所在的銀行,是目前房貸的主要提供者之一。

        不過,眼見形勢越來越嚴(yán)峻,政府終于忍不住了。5月12日,人民銀行副行長劉士余提出五條意見,主要內(nèi)容是“合理支持個人住房信貸”,被稱為“央五條”。此舉也被外界解讀為政府方面“救市的開始”。

        張河認(rèn)為,“央五條”很難激發(fā)出銀行的積極性。“國有銀行肯定會配合,但對中小銀行,他們是根據(jù)自身商業(yè)利益做出的選擇,你非要他違背商業(yè)利益嗎?”

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