有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，包括北京、上海在內(nèi)的12個(gè)重點(diǎn)城市樓市成交面積降幅達(dá)到22.86%。與此同時(shí)，截至3月底，受監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量創(chuàng)下了近5年的歷史新高。

面對(duì)這種情況，不少投資者擔(dān)心，以往只漲不跌的樓市，可能正在見(jiàn)頂。近日，在一次內(nèi)部研討會(huì)上，多位業(yè)內(nèi)人士就中國(guó)樓市現(xiàn)狀各抒己見(jiàn)，其中，萬(wàn)科副總裁、北京萬(wàn)科總經(jīng)理毛大慶的發(fā)言，引起強(qiáng)烈反響。

在考察住房庫(kù)存上，國(guó)際上有一個(gè)指標(biāo)叫城市的年千人套數(shù)，它代表住宅水平和推斷市場(chǎng)供應(yīng)容量。美國(guó)、加拿大、德國(guó)、澳大利亞、英國(guó)、日本、韓國(guó)，即使在全球房地產(chǎn)最高景氣年代，除了韓國(guó)、日本以外，這個(gè)指標(biāo)一般沒(méi)有超過(guò)12的，所有國(guó)家都沒(méi)有超過(guò)14。而按照商品房開(kāi)工口徑來(lái)看，中國(guó)千人建設(shè)套數(shù)本世紀(jì)以來(lái)，其實(shí)在不斷攀升，從2000年的5到2011年已經(jīng)突破20?！?011年中國(guó)的千人建設(shè)套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了35套，這是人類(lèi)歷史上從未出現(xiàn)過(guò)的?！泵髴c強(qiáng)調(diào)。

總體而言，中國(guó)商品房新開(kāi)工已經(jīng)達(dá)到極限。從城市類(lèi)型來(lái)看，一線城市相對(duì)來(lái)講還比較合理，在10-15相對(duì)較合理的水平；三、四線城市的趨勢(shì)和全國(guó)的均速比較類(lèi)似，問(wèn)題最大的，其實(shí)是在二線城市，到了2011年，僅僅商品住房的千人開(kāi)工套數(shù)，已經(jīng)達(dá)到了30，是比較嚴(yán)峻的局面。其中最恐怖的一個(gè)城市是營(yíng)口，千人開(kāi)工套數(shù)瘋狂增長(zhǎng)，近3年平均高達(dá)93.3，已經(jīng)到了不可理喻的程度。“從自住的角度看，如果不以炒房子、倒騰房子為目的的話，全國(guó)住房供應(yīng)不足的情況，其實(shí)從2009年內(nèi)已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)，那么過(guò)去3年，中國(guó)住房已經(jīng)創(chuàng)造了人類(lèi)歷史上的高位。”毛大慶指出。

至于房?jī)r(jià)是否還有上漲的空間，對(duì)于庫(kù)存比例很高、積壓很高的城市來(lái)說(shuō)，近幾年根本看不到有上漲的可能性，除非國(guó)家再出臺(tái)幾萬(wàn)億。從一線城市來(lái)看，全世界的房?jī)r(jià)，城市中心房?jī)r(jià)中位數(shù)排在前12位的是香港、新加坡、倫敦、臺(tái)北、悉尼、紐約、東京、北京、慕尼黑、首爾、上海、莫斯科，北京和上海已經(jīng)進(jìn)入了世界前茅，甚至于北京和上海的部分房?jī)r(jià)已經(jīng)超越了東京和紐約。目前，東京房均價(jià)大概在6萬(wàn)-7萬(wàn)人民幣。

土地總價(jià)值是監(jiān)測(cè)不動(dòng)產(chǎn)泡沫的一個(gè)重要指標(biāo)。1990年，東京土地的價(jià)值是4.1萬(wàn)億美元，與美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)值相當(dāng)，大約占美國(guó)同期GDP的63.3%；1997年香港的土地價(jià)值在5.7萬(wàn)億美元，約占美國(guó)同期GDP的66.3%；2012年北京土地的價(jià)值約為10萬(wàn)億美元，占美國(guó)同期GDP的61.6%，所以這是一個(gè)非?？膳碌臄?shù)字。

至于房?jī)r(jià)的收入比，都不用說(shuō)，中國(guó)都不屬于低的。所以從很多角度上看，中國(guó)房?jī)r(jià)在短時(shí)間內(nèi)存在大幅上漲空間的理由是不充分的，相反有很多數(shù)據(jù)表明，2013年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在和日本、香港泡沫化類(lèi)似的特征。