跨國獵手如何做局？

事情要追溯到2013年7月，王先生在X房網(wǎng)上看到一則報道——《驚艷亮相Let’s go到美國當?shù)刂鳌贰?/p>

據(jù)王先生稱，他看到的項目廣告宣稱：花23900美元（當時約合15萬人民幣），就可以在美國佛羅里達州李郡買下一塊價值為35000美元、面積為1000平方米的別墅土地，因為團購報名有優(yōu)惠——訂金1萬RMB可以頂6萬RMB購地款。

看到上述信息后，王先生預感抄底美國樓市的機會正在向他招手。畢竟美國經(jīng)濟已經(jīng)強勁復蘇，樓市正在走出低谷。

于是，王先生撥通了X房網(wǎng)的咨詢電話——他覺得X房網(wǎng)作為美國上市公司，營銷的產(chǎn)品應該是有信用的。且X房網(wǎng)信誓旦旦告訴他，從2011年至2013年7月，已經(jīng)至少有上百位客戶購買了上述產(chǎn)品。

2013年8月，應X房網(wǎng)的邀請，王太太到北京萬豪酒店參加了由X房網(wǎng)主辦的海外地產(chǎn)展覽會。

“X房網(wǎng)高級客戶經(jīng)理楊女士給我太太詳細介紹了他們宣傳的項目。說產(chǎn)品賣得非?；鸨?，名額有限，欲購從速。”王先生告訴《CM華夏理財》，“于是2013年8月，我們到北京豐臺X房網(wǎng)總部簽約?！?/p>

王先生稱：“我們向X房網(wǎng)支付了1萬元訂金”——這是所有投資人享受23900美元低團購價的前提條件。而后，王太太與Avazio Land Trust（以下簡稱Avazio信托）簽訂購地合同。且被告知，Avazio信托是由一家名叫United Solutions of America，LLC（以下簡稱USOA）公司成立的土地信托計劃。

簽約之后，王先生很快向Avazio信托指定的銀行賬戶匯款支付了上述購地的全部款項——27766美元（含3866美元其他費用），并將匯款憑證掃描件發(fā)給了X房網(wǎng)高級客戶經(jīng)理楊女士。

按照合同的約定，X房網(wǎng)將會把購地合同、王太太的身份證復印件和匯款憑證發(fā)給美國合作伙伴，然后王先生一家在北京的家里等待美國的地契就行了。因為合同約定，美國開發(fā)商將會在30個工作日內(nèi)辦理完購置的土地證并郵寄給王先生。

“但我們一等再等，多番催促X房網(wǎng)，最后才在2013年11月收到從美國寄來的地契，寄件人是一個叫趙穎的人，該人自稱是美國開發(fā)商中國區(qū)負責人。”王先生說。

這時候，問題暴露了出來——王先生發(fā)現(xiàn)他們合同中購置的目標土地被人掉了包。他找趙穎理論，但趙穎反復說服王先生，要他接受掉包結(jié)果。

無奈，王先生又找X房網(wǎng)理論。結(jié)果相關(guān)負責人讓王先生找X房網(wǎng)在上海的文女士解決。

在電話里，文女士告訴王先生：他既不可能拿到合同約定的地塊，也不可能因地塊被掉包而獲得退款。還說，很多人都遇到了跟他一樣的情況，但都已經(jīng)接受了。王先生最好也接受現(xiàn)實。

震驚之余，王先生聯(lián)系了美國佛羅里達當?shù)氐穆蓭?，咨詢相關(guān)問題，結(jié)果發(fā)現(xiàn)了更多令人震驚的問題。

首先，美國律師告知王先生，按照慣例，他應該收到Warranty Deed（擔保地契），而不應該是Special Warranty Deed（特殊擔保地契），況且王先生收到的特殊擔保地契還標有“Quit Claim Deed-Page 2”，這就更加詭異。

美國律師說，所謂Quit Claim Deed，其實是一種放棄擔保性質(zhì)的契約。在美國，這種契約多適用于夫妻離婚分產(chǎn)或家人贈與的情況。

關(guān)于地塊的市場價格，王先生查到，自己被郵寄“產(chǎn)權(quán)證”的地塊是在2013年10月美國開發(fā)商以3500美元的價格從第三方購買然后轉(zhuǎn)手賣給王先生的?，F(xiàn)在，此地塊在佛州李郡官方網(wǎng)站顯示交易價格僅標價10美元，被評估為 “不合格交易”。

此外，王先生還查證到與X房網(wǎng)合作的美國公司，實際上存在著巨大的問題。

比如，王先生是在2013年8月跟Avazio信托簽合同的，而實際賣地給王先生的公司卻是Avazio集團公司。而Avazio集團公司在2013年9月13日剛剛成立，又在同年11月底宣布解體了，原因是經(jīng)營不善。

除了上述吊詭之處，王先生還被佛羅里達的律師告知了更多令他震驚的信息：2011年2月，美國開發(fā)商USOA公司（后經(jīng)查實，該公司早已于2012年底解體）的前身公司也曾從另外一家公司，一次性購入了588塊土地，然后將這些土地多次轉(zhuǎn)手給臨時性公司銷售。而那些臨時性公司目前絕大多數(shù)都已注銷。

“上述證據(jù)，全部來自于美國相關(guān)政府和稅務網(wǎng)站的公示信息?！蓖跸壬纱速|(zhì)疑X房網(wǎng)：“一家運營此項目多年的在美國上市的公司，為什么要無視所有這些重要的公開信息，誤導中國境內(nèi)投資人去投資美國土地？誤導給我們帶來的損失，誰來賠償？”

《CM華夏理財》調(diào)研后發(fā)現(xiàn)，王先生的材料全都有合同印信、美國政府網(wǎng)站資料截屏，以及X房網(wǎng)相關(guān)人員名片信息。但當初跟王太太簽署1萬元人民幣海外購地訂金的公司，卻并不是X房網(wǎng)，而是一家名叫“北京怡然居客科技發(fā)展有限公司”的公司。這家公司有兩個出資人，其中之一便是X房控股董事長莫先生。

【法律建議】受騙損失如何彌補？

北京漢衡律師事務所 郭蔚

土地作為商品，毫無疑問是可以進行交易的標的物。中國人可以依據(jù)美國的法律，在美國購買合法土地，在辦理完畢相關(guān)文件之后，成為合法的所有人。

但是，一旦“赴美購地”遭遇到類似王先生的尷尬處境，投資人可以從以下幾個角度維護自身權(quán)益。

首先，明確廣告發(fā)布人的權(quán)利與義務，可以根據(jù)不同情況向廣告發(fā)布人進行索賠。

X房網(wǎng)在自己網(wǎng)站上發(fā)布的《驚艷亮相Let’s go到美國當?shù)刂鳌芬晃?，具有廣告的性質(zhì)。如果該網(wǎng)站因此被認定為廣告發(fā)布人，根據(jù)我國《廣告法》第三十八條之規(guī)定，發(fā)布虛假廣告，欺騙和誤導消費者，使購買商品或者接受服務的消費者的合法權(quán)益受到損害的，原則上由廣告主依法承擔民事責任。如果廣告發(fā)布者明知或者應知廣告虛假仍設計、制作、發(fā)布的，應當依法承擔連帶責任；如果廣告經(jīng)營者、廣告發(fā)布者不能提供廣告主的真實名稱、地址的，應當承擔全部民事責任。如果社會團體或者其他組織，在虛假廣告中向消費者推薦商品或者服務，使消費者的合法權(quán)益受到損害的，應當依法承擔連帶責任。具體應承擔何種民事責任，則依據(jù)我國《民法通則》、《消費者權(quán)益保護法》等法律來確定。

除了民事責任外，廣告發(fā)布者還可能會依法承擔相應的刑事責任。根據(jù)《刑法》第二百二十二條、《消費者權(quán)益保護法》第四十四條、第四十五條和《最高人民檢察院、公安部關(guān)于經(jīng)濟犯罪案件追訴標準的規(guī)定》（公發(fā)〔2001〕11號）的規(guī)定，廣告發(fā)布者違反國家規(guī)定，利用廣告對商品或者服務作虛假宣傳，造成法定后果的應依法追究刑事責任。

其次，明確推介人權(quán)利義務，投資人可以對其提出索賠。

X房網(wǎng)作為推介人，主辦了海外地產(chǎn)展覽會，王太太到展會了解情況。雖然X房網(wǎng)與王太太之間均不存在交易關(guān)系，但作為推介方，仍負有審慎義務，不能故意介紹虛假信息或故意隱瞞對王太太重要的真實信息。

再次，明確國內(nèi)推銷公司的權(quán)利義務，投資人可以向推介人進行索賠。

王太太支付1萬元訂金給北京怡然居客科技發(fā)展有限公司（以下簡稱“怡然居客”），由此獲得團購資格。

如果這1萬元訂金將來抵作購地款，那么怡然居客實際充當了賣方代收人的角色；同時還兼具房產(chǎn)買賣合同中介人的性質(zhì)；除了應遵守與王太太之間的合同義務之外，還依法對王太太負有忠誠義務，應如實全面介紹買賣標的物——土地的全部信息。

X房網(wǎng)背后的X房控股董事長雖然是怡然居客的投資人，但從法律角度來說，怡然居客是獨立的法人，與X房網(wǎng)老總不是同一個法律主體。

最后，投資人與海外公司簽合同，務必查驗海外公司的相關(guān)資質(zhì)和信用，以明確自己與海外公司之間的權(quán)利義務關(guān)系，避免造成不必要的損失。

在怡然居客的參與下，王太太2013年8月與Avazio簽合同，但Avazio在2013年9月13日才成立，2013年11月底宣布解體。

這里有以下幾點請注意：

其一，不存在的公司是無法作為民事主體進行簽約的，王太太2013年8月簽訂的土地買賣合同的效力存在很大疑問，至少在簽訂時根本對Avazio沒有任何法律效力。

其二，Avazio是如何獲得土地的處分權(quán)的？王太太在簽約時為何不要求查看公司的資料及土地產(chǎn)權(quán)資料？這些都值得投資人借鑒。

其三，公司宣布解體不等于其已經(jīng)喪失了民事主體身份，但相關(guān)的義務是否能夠繼續(xù)履行存在很大疑問。