摘 要：隨著城市化的推進(jìn)和城市功能結(jié)構(gòu)的提升，高檔住宅建設(shè)已是當(dāng)前株洲市城區(qū)各方面需求的聚焦點(diǎn)。本文在全面把握高檔住宅的內(nèi)涵及其市場健康發(fā)展對株洲市城區(qū)發(fā)展的作用基礎(chǔ)上，深入剖析其高檔住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀與存在的問題，由此提出推進(jìn)其高檔住宅市場健康發(fā)展的對策建議。

關(guān)鍵詞：高檔住宅；株洲；對策

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1003-949X（2014）-10-0073-01

一、株洲市城區(qū)高檔住宅標(biāo)準(zhǔn)判定

國內(nèi)外還沒有就“高檔住宅”這一房地產(chǎn)住宅市場上的細(xì)分產(chǎn)品形成較為專門、系統(tǒng)的理論。我國對高檔住宅暫無嚴(yán)格的界定標(biāo)準(zhǔn)，《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）給出了一些劃分依據(jù)[1-2]，指出高檔住宅是屬于或低密度、或大戶型、或高單價的高檔公寓和別墅[3]，但沒有形成一個統(tǒng)一的量化標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)際上株洲市高檔住宅產(chǎn)品的客戶結(jié)構(gòu)已催生市場及產(chǎn)品的細(xì)分，處于中堅(jiān)階層的城市財富人群，更看重項(xiàng)目的地段、價格與產(chǎn)品品質(zhì)所帶來的性價比，高檔公寓與經(jīng)濟(jì)型別墅以相對較低的資金門檻成為這部分人群置業(yè)與投資的釋放點(diǎn)；而高檔別墅面向企、商等各界決策型客戶群，看重的是對項(xiàng)目地段、功能價值、附加服務(wù)等復(fù)合性需求的滿足及居住環(huán)境帶來的圈層歸屬感與利益平臺。

綜上所述，根據(jù)株洲市目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與城鎮(zhèn)居民消費(fèi)能力，以城區(qū)房地產(chǎn)市場10個片區(qū)2013年上半年商品住房項(xiàng)目類型、成交價格等因素綜合確定11個項(xiàng)目1440套住房為株洲市城區(qū)高檔住宅研究對象，按不同片區(qū)劃分為：（1）中心片區(qū)單價在7246元/m2以上的住宅；（2）天元片區(qū)單價在5765元/m2以上的住宅；（3）蘆淞片區(qū)單價在5554元/m2以上的住宅；（4）荷塘片區(qū)單價在5509元/m2以上的住宅；（5）石峰片區(qū)單價在5086元/m2以上的住宅；（6）武廣片區(qū)單價在5317元/m2以上的住宅；（7）云龍片區(qū)單價在4990元/m2以上的住宅；（8）西北片區(qū)單價在4957元/m2以上的住宅；（9）東南片區(qū)單價在4737元/m2以上的住宅；（10）新馬片區(qū)單價在3449元/m2以上的住宅（圖1）。

二、株洲市城區(qū)高檔住宅市場發(fā)展現(xiàn)狀

株洲市城區(qū)高檔住宅市場尚處于起步階段，局部引領(lǐng)作用已形成，但供應(yīng)總量不足，總體影響有限。2013年1～6月株洲市城區(qū)高檔住宅成交均價為7202元/m2，成交面積14.7萬m2，只占城區(qū)市場的10.6%。這說明株洲市高檔住宅項(xiàng)目偏少，住房品質(zhì)和房價的提升空間很大。同時，株洲市城區(qū)高檔房產(chǎn)市場空間價差體系圈層結(jié)構(gòu)已逐漸形成，城區(qū)可劃分為中心板塊、次中心板塊、外圍板塊，而高檔樓盤主要集中在中心板塊與次中心板塊的天元片區(qū)，表現(xiàn)出以下特征：一是中心板塊以地段型物業(yè)主導(dǎo)，開發(fā)與提升空間受限；二是次中心板塊集中布局產(chǎn)生同質(zhì)化，亟待統(tǒng)籌發(fā)展；三是外圍板塊開發(fā)強(qiáng)度偏低，綜合配套有待跟進(jìn)。

三、株洲市城區(qū)高檔住宅建設(shè)存在的問題

一是開發(fā)建設(shè)與規(guī)劃引導(dǎo)的推力有限。根據(jù)《城市規(guī)劃編制辦法》（中華人民共和國建設(shè)部令第146號），在編制城市總體規(guī)劃時，應(yīng)合理確定各類住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)與用地布局，而《株洲城市總體規(guī)劃（2006-2020）（2012年修改）》和《株洲市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定（2012年修訂版）》并未涉及這些內(nèi)容，也沒有在居住用地規(guī)劃中對高檔住宅區(qū)進(jìn)行引導(dǎo)與控制，導(dǎo)致在實(shí)際操作中房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身意圖進(jìn)行分區(qū)建設(shè)，失去了規(guī)劃引領(lǐng)的作用。

二是開發(fā)建設(shè)與空間發(fā)展的后勁不足。高檔公寓在株洲市城區(qū)發(fā)展空間較為狹小，別墅開發(fā)量也偏小，且城區(qū)高檔住宅市場發(fā)展不均衡，大部分項(xiàng)目布局在中心板塊與次中心板塊的天元片區(qū)，在城區(qū)占比為68.3%；而外圍板塊總體開發(fā)強(qiáng)度較低（僅有14.2%的城區(qū)占比），值得整體挖掘該區(qū)域資源（如云龍生態(tài)新城、楓溪生態(tài)新城、大京水庫等）。城區(qū)高檔住宅市場開發(fā)區(qū)域由中心板塊向外圍板塊擴(kuò)展是整體趨勢，而外圍板塊大型商業(yè)營業(yè)用房和辦公樓等配套設(shè)施投資并不充足，該區(qū)域高檔住宅市場的吸引力是依靠價格優(yōu)勢而非居住優(yōu)勢。

三是開發(fā)建設(shè)與消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不相協(xié)調(diào)。株洲市高檔住宅市場還沒有形成合理的梯度消費(fèi)結(jié)構(gòu)，特別是別墅消費(fèi)結(jié)構(gòu)不優(yōu)。株洲市小眾高端購買力已迅速形成，但是市場上還很少有純獨(dú)體別墅產(chǎn)品供應(yīng)，這說明株洲市一部分高端消費(fèi)群的消費(fèi)欲望未被釋放出來，高檔獨(dú)體別墅在未來有不小的市場需求，應(yīng)進(jìn)行合理地引導(dǎo)開發(fā)。此外，經(jīng)濟(jì)型別墅購買群體多為改善置業(yè)，且需求較大，但目前供應(yīng)區(qū)域多偏遠(yuǎn)且產(chǎn)品缺乏鮮明特色，與市場需求仍存在落差。

四、推進(jìn)株洲市城區(qū)高檔住宅市場健康發(fā)展的對策建議

一是規(guī)劃優(yōu)先。株洲市高檔房地產(chǎn)要做成做實(shí)，必須做好全市住房發(fā)展規(guī)劃（2014-2020）編制工作，對高檔商品房的供應(yīng)規(guī)模和建設(shè)規(guī)模要做到有計劃、有重點(diǎn)地規(guī)劃、建設(shè)，引導(dǎo)株洲市高檔公寓主要布局在中心與次中心板塊，別墅集中分布在外圍板塊，在湘江沿岸與城際鐵路沿線等重點(diǎn)規(guī)劃地段實(shí)施高檔住宅開發(fā)+城市綜合體的雙輪驅(qū)動模式。

二是重點(diǎn)布局。中心板塊應(yīng)主要用以開發(fā)高檔公寓，進(jìn)一步提高其市場占比，促使地段型商業(yè)綜合體物業(yè)價值得以更大的提升，帶動其周邊區(qū)域的整體發(fā)展。次中心板塊的高檔樓盤已成為株洲市城區(qū)高端物業(yè)的主力軍，但是除了天元片區(qū)，其他片區(qū)供應(yīng)量偏低，應(yīng)在高檔公寓建設(shè)總量提升上下大力氣。結(jié)合株洲市“在發(fā)展的空間上，堅(jiān)持向南發(fā)展，拓寬升級版的戰(zhàn)略空間”要求，外圍板塊應(yīng)拿出優(yōu)質(zhì)地塊，在城鎮(zhèn)擴(kuò)容提質(zhì)的進(jìn)程中吸引新的項(xiàng)目落地，承接中心、次中心板塊高檔別墅住宅市場轉(zhuǎn)移，特別是引導(dǎo)外地購房置業(yè)在株合理布局。

三是政策引導(dǎo)。中央政府高層態(tài)度明朗，提出加快推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)，要千方百計增加住房供應(yīng)，把調(diào)節(jié)人民群眾住房需求放在重要位置。因此，必須增強(qiáng)政策引導(dǎo)作用，加快高檔房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)：一是要科學(xué)編制高檔住宅土地供應(yīng)計劃，確保其用地供應(yīng)；二是政府職能部門要優(yōu)化服務(wù)環(huán)境，縮短項(xiàng)目報建過程中的服務(wù)時限。

基金項(xiàng)目：本文是2014年湖南省情與決策咨詢研究課題項(xiàng)目（NO.2014BZZ300）與2014年株洲市社科課題（NO.ZZSK14007）的研究成果。

參考文獻(xiàn)：

[1]李嘉明，宋京. 對高檔住宅征收消費(fèi)稅的建議[J]. 稅務(wù)與經(jīng)濟(jì)， 2007， （1）： 96-99.

[2]國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等七部門《意見》做好穩(wěn)定住房價格工作[J]. 中國房地產(chǎn)， 2005， （6）： 4-5.

[3]田黎明， 趙明橋， 付崢嶸等. 湖南地區(qū)高檔住宅高舒適性與低能耗策略研究[J]. 工業(yè)建筑， 2012， 42： 56-60.