摘 要 貴州老齡化發(fā)展很快，人口特征的變化會(huì)對(duì)市場(chǎng)需求帶來新的契機(jī)，本文以養(yǎng)老地產(chǎn)作為研究對(duì)象，探討當(dāng)前商業(yè)化養(yǎng)老地產(chǎn)的運(yùn)用模式，嘗試探索一條新的路徑，改善傳統(tǒng)居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的弊端，同時(shí)也為房地產(chǎn)企業(yè)尋找一片新的藍(lán)海。

關(guān)鍵詞 養(yǎng)老地產(chǎn) 商業(yè)化 模式

貴州省老齡化的發(fā)展速度很快，就第四次人口普查和第五次人口普查時(shí)的情況而言，60 歲及以上老年人口數(shù)增加 101.7 萬人，其中 65 歲及以上增加 60.9 萬人，80 歲及以上老人增加 8.25 萬人。老齡化的發(fā)展速度之快，對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響有待研究，但最直接的顯現(xiàn)便是社會(huì)化問題：養(yǎng)老負(fù)擔(dān)的加重。在這一背景下，本文選擇養(yǎng)老地產(chǎn)作為研究對(duì)象，符合當(dāng)前貴州經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)就個(gè)別微觀經(jīng)濟(jì)體——房地產(chǎn)業(yè)，其與社會(huì)保障領(lǐng)域結(jié)合也是未來房地產(chǎn)企業(yè)在二線市場(chǎng)數(shù)量投資泡沫的解決辦法，選擇一個(gè)新的市場(chǎng)、新的定位比陷入惡性價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)更能獲得一片藍(lán)海。

一、現(xiàn)存養(yǎng)老地產(chǎn)模式對(duì)比

（一）國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀對(duì)比

通過閱讀文獻(xiàn)發(fā)現(xiàn)國(guó)外養(yǎng)老地產(chǎn)概念提出較早，產(chǎn)業(yè)更成熟，但因各國(guó)文化差異，在養(yǎng)老模式上的探索呈現(xiàn)不同的發(fā)展研究現(xiàn)狀，這里以歐美日較為發(fā)達(dá)的國(guó)家作為研究對(duì)象，總結(jié)如下：

（1）美國(guó)模式：機(jī)構(gòu)養(yǎng)老在美國(guó)目前較為普遍，老年社區(qū)或公寓是主要形式。老人養(yǎng)老金來源渠道多樣，主要通過出租或倒按揭形式實(shí)現(xiàn)以房養(yǎng)老。其中，出租養(yǎng)老方式主要針對(duì)一些有房的老人將房屋出租獲得養(yǎng)老資金的形式養(yǎng)老；“倒按揭”養(yǎng)老方式是政府對(duì)62歲以上的老年居民發(fā)放住房保障。另一種私人公司開辦的商業(yè)化運(yùn)用養(yǎng)老地產(chǎn)，其主要依靠專業(yè)的管理咨詢公司實(shí)施運(yùn)營(yíng)，收益要來自于一次性銷售收益以及長(zhǎng)期性收益。

（2）德國(guó)模式：國(guó)家政策傾向于讓老年人以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)服務(wù)為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為支撐。充分考慮老人的需求提出居家養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老形成互補(bǔ)模式。近年來的居家服務(wù)監(jiān)護(hù)式公寓也廣受歡迎。提供了更為豐富的服務(wù)項(xiàng)目，同時(shí)該模式通過銷售與出租獲取收益，長(zhǎng)期收益通過服務(wù)費(fèi)和會(huì)員費(fèi)實(shí)現(xiàn)。

（二）國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀綜述

理論研究總體分為三類：第一類研究國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家先進(jìn)成熟的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)與模式，第二類研究當(dāng)前人口結(jié)構(gòu)老齡化趨勢(shì)下養(yǎng)老模式的改革必然趨勢(shì)，第三類研究結(jié)合當(dāng)前的國(guó)情提出的養(yǎng)老地產(chǎn)規(guī)劃，更為具體微觀。

實(shí)踐研究上當(dāng)前國(guó)內(nèi)養(yǎng)老模式以家庭養(yǎng)老為主，當(dāng)然政府也通過一系列的政策提倡社區(qū)養(yǎng)老和機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。第一類社區(qū)養(yǎng)老，以街道辦事處及社區(qū)為主要依托，通過強(qiáng)調(diào)社區(qū)的管理服務(wù)提升老年人晚上生活的質(zhì)量。第二類機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，主要分為福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和老年公寓養(yǎng)老。福利機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，主要針對(duì)城鎮(zhèn)人口中的“三無”老人、農(nóng)村人口中的“五保”老人。

二、貴州養(yǎng)老地產(chǎn)模式發(fā)展現(xiàn)狀

貴州的養(yǎng)老模式受到地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的限制，也表現(xiàn)出較為落后的理論和實(shí)踐研究現(xiàn)狀，現(xiàn)存的養(yǎng)老模式也是以家庭養(yǎng)老、簡(jiǎn)單的社區(qū)養(yǎng)老和落后的機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種模式。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老體系發(fā)展滯后，表現(xiàn)在環(huán)境逼仄，床位稀缺，服務(wù)粗放，僅能勉強(qiáng)滿足老年人的基本生存需求。而由商業(yè)化運(yùn)作的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)更是空白，可以說并沒有真正的“養(yǎng)老地產(chǎn)”。同時(shí)，融資成本高，投資收益不成比例也是一大瓶頸，目前所謂的“養(yǎng)老型”樓盤僅僅是一種營(yíng)銷噱頭，配套設(shè)置、社區(qū)規(guī)劃和服務(wù)完全不能跟上，當(dāng)然也制約著開放商的投入。

三、貴州養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者分析

貴州地處西南，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平普遍落后于國(guó)內(nèi)發(fā)達(dá)省市。但貴州人的需求和欲望與國(guó)內(nèi)城市居民是一致的，通過上面分析發(fā)現(xiàn)當(dāng)前貴州的養(yǎng)老模式也較為簡(jiǎn)單粗放，家庭養(yǎng)老還是現(xiàn)存的主要模式。但是80后核心家庭的增加，“421”模式對(duì)現(xiàn)在養(yǎng)老提出的新的挑戰(zhàn)。通過走訪發(fā)現(xiàn)，貴州現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)消費(fèi)者有以下訴求：

1、 居家養(yǎng)老仍是社會(huì)主流意識(shí)，“養(yǎng)兒防老”是中國(guó)人的傳統(tǒng)思想，居家養(yǎng)老、家庭養(yǎng)老仍然是大多數(shù)貴州老人的養(yǎng)老模式，如果子女把老人送往養(yǎng)老人是一種不光彩的行為，這種落后的社會(huì)意識(shí)仍然束縛著養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)化發(fā)展。

2、 80后對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)普遍接受，相對(duì)于父母的不理解，未來養(yǎng)老地產(chǎn)購(gòu)買潛在人群—— 80后子女能理解新的養(yǎng)老地產(chǎn)模式，例如愿意購(gòu)置房屋購(gòu)買海南或山東地區(qū)的養(yǎng)老型旅游地產(chǎn)，希望更為成熟完善的商業(yè)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老改善傳統(tǒng)居家養(yǎng)老的不足。

3、 猶豫觀望的購(gòu)買心理，運(yùn)用AIDA模式分析，對(duì)于此類商業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)的購(gòu)買在興趣期。養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)大多處于探索期，因?yàn)槿狈Τ晒Π咐?，同時(shí)受傳統(tǒng)觀念影響，讓大量的潛在購(gòu)買人群缺乏臨門一腳的沖動(dòng)。

四、貴州養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展模式瓶頸

1、產(chǎn)品生命周期屬于引入期，市場(chǎng)需要引導(dǎo)

運(yùn)用產(chǎn)品生命周期理論分析，商業(yè)化養(yǎng)老地產(chǎn)處于引入期，整個(gè)市場(chǎng)有此類產(chǎn)品需求，但因?qū)υ擃惍a(chǎn)品的認(rèn)識(shí)較少，以至于大多數(shù)潛在購(gòu)買者還未能轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)購(gòu)買者；另外，從產(chǎn)品開發(fā)角度來說，新產(chǎn)品在設(shè)計(jì)上、功能上都可能存在一定的不完善，同時(shí)產(chǎn)品價(jià)格高，使用周期長(zhǎng)，屬于復(fù)雜購(gòu)買行為，消費(fèi)者需要花較長(zhǎng)的時(shí)間收集資料，比較方案，所以要花更多的營(yíng)銷成本去引導(dǎo)消費(fèi)者，總的來說，養(yǎng)老地產(chǎn)需要投入資金非常大，又存在福利性質(zhì)，能完整這一項(xiàng)目的企業(yè)較少。

2、政策缺乏對(duì)市場(chǎng)的支持

我國(guó)當(dāng)前在稅收、土地取得、貸款政策等方面給投資者一定的政策支持，但沒有任何機(jī)構(gòu)可以保證這些優(yōu)惠政策有效運(yùn)用在養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)中，這種無保障政策優(yōu)惠具有較大的投資風(fēng)險(xiǎn)。

3、開發(fā)模式借鑒居多，市場(chǎng)適應(yīng)性不足

房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)模式遵循著傳統(tǒng)的“買地、建房、出售”的模式，而養(yǎng)老地產(chǎn)最大的不同在于贏利依靠后期的長(zhǎng)期服務(wù)。這樣完全區(qū)別于一般項(xiàng)目的投資理念很難讓注重短期利益的開發(fā)商接收?，F(xiàn)有的養(yǎng)老地產(chǎn)模式開發(fā)也是借鑒國(guó)外模式居多，比如“倒按揭”、“租售結(jié)合”等都不太適應(yīng)于我國(guó)文化。

4、投資風(fēng)險(xiǎn)大，資金要求高

高額的投資最終也會(huì)轉(zhuǎn)換到地產(chǎn)項(xiàng)目的價(jià)格上，也非當(dāng)前大量城市居民能承受的。這也讓養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目面臨的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高，一般企業(yè)不能積極參與進(jìn)入這塊有潛力的市場(chǎng)中去。急需尋找適合中國(guó)式居家養(yǎng)老的模式。

五、貴州發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)模式思考

如前文所述，貴州的氣候與較輕工業(yè)污染的環(huán)境適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，但在整個(gè)國(guó)家都處于布局與探索時(shí)期的市場(chǎng)，如果抓住機(jī)會(huì)，打造出有地區(qū)特色的，帶動(dòng)周邊市場(chǎng)發(fā)展的成功模式呢？

1、做好外部環(huán)境分析。研究貴州當(dāng)前養(yǎng)老地產(chǎn)有利政策，這些政策能有效保障企業(yè)開發(fā)的信心，另外做好消費(fèi)者的調(diào)研工作，深入了解當(dāng)前消費(fèi)者對(duì)養(yǎng)老房產(chǎn)的需求、購(gòu)買意愿和購(gòu)買人群。

2、企業(yè)內(nèi)部資源支撐度分析。養(yǎng)老房產(chǎn)對(duì)企業(yè)資金要求非常高，總成本投入是一般項(xiàng)目的4～5倍，建設(shè)周期長(zhǎng)，短期內(nèi)不能快速收回投資，后期的運(yùn)營(yíng)成本也較高，因此需要企業(yè)謹(jǐn)慎判斷內(nèi)部資源。企業(yè)是否有能力完成該類項(xiàng)目，縱觀當(dāng)前一些養(yǎng)老項(xiàng)目，實(shí)際上都是企業(yè)營(yíng)銷噱頭，披著養(yǎng)老外衣做一般項(xiàng)目。如以此種態(tài)度必不可取。

3、市場(chǎng)的準(zhǔn)確定位。養(yǎng)老地產(chǎn)養(yǎng)哪類“老”，退休之后60～75，75歲以上應(yīng)該是兩個(gè)階段，前一階段老人一般可以自理，如定位前者，可以從休閑型養(yǎng)老模式考慮，開發(fā)注重社區(qū)環(huán)境與彼此溝通交流。依托現(xiàn)成的優(yōu)美風(fēng)光，以低廉價(jià)格供應(yīng)房屋。

4、居家養(yǎng)老的特有戶型設(shè)計(jì)。結(jié)合當(dāng)前老人的心態(tài)，居家養(yǎng)老仍是老人希望的生活模式，有兒孫頤養(yǎng)天年也符合中國(guó)人的傳統(tǒng)理念，那么，企業(yè)項(xiàng)目戶型可以設(shè)計(jì)成復(fù)合的兩套居室，即保持兩代人的獨(dú)立性，又能讓老人受到兒女的就近照顧，這種房屋的購(gòu)置可以獲得較大的優(yōu)惠政策，另外政策也應(yīng)該鼓勵(lì)這類特殊房源的開發(fā)。

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（作者單位：貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)工商管理學(xué)院）