摘 要 住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬不明，將令房地產(chǎn)開發(fā)商和置業(yè)者的合法利益處于不確定的狀態(tài)，嚴(yán)重地?fù)p害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，雖然確定了業(yè)主對小區(qū)的停車位享有優(yōu)先使用權(quán)，但其停車位的歸屬采用約定的方式作為優(yōu)先的選擇方式，不利于保護(hù)業(yè)主的利益，給社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和公共管理帶來諸多的難題。

關(guān)鍵詞 停車位 產(chǎn)權(quán)歸屬 業(yè)主

一、目前我國住宅小區(qū)停車位的含義及所有權(quán)歸屬的立法狀況

1、停車位的含義及分類

所謂停車位是指各種停車場所中僅供且可供一輛汽車停放的單元。實(shí)踐中和停車位相關(guān)的概念還有停車場、車庫。現(xiàn)實(shí)生活中，還存在其它類型的停車場所，如立體停車樓、路邊劃線停車位等等，而且隨著社會(huì)的發(fā)展，還會(huì)出現(xiàn)各種類型的停車場所。

從停車位的物理狀態(tài)和所處的土地立體空間位置可以把目前城市住宅小區(qū)的停車位分成兩類五種形式。第一類是地上停車位，第二類是地下停車位。地上停車位具體包括小區(qū)內(nèi)的地面停車場，小區(qū)內(nèi)獨(dú)立建設(shè)的多層停車位，樓房首層架空層停車位；地下停車位顯而易見就是建設(shè)在地表之下的停車位，主要有兩種形式，一種是利用人防工程改造的地下車位車庫，還有一種是通過利用地下空間而建造成的非人防工程性質(zhì)的車位車庫。

2、目前我國住宅小區(qū)停車位所有權(quán)歸屬的立法狀況

2007年3月16日第十屆全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議審議并通過了《物權(quán)法》，同年10月1日起正式施行，其中第74條規(guī)定：“建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要。建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車尾、車庫的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。占有業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬業(yè)主共有。最高人民法院于2009年5月14日公布了《物權(quán)法》兩個(gè)司法解釋，并將于2009年10月1日起施行。其中一個(gè)是《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律問題的解釋》，其第2條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)的房屋，以及車位、攤位等特定空間，只要符合三個(gè)條件，就屬于物權(quán)法第六章所稱的專有部分。這三個(gè)條件是：具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體?！段餀?quán)法》和該解釋確定了我國確認(rèn)開發(fā)商擁有規(guī)劃停車位的所有權(quán)和處置選擇權(quán)，并廣受爭議，一些條款在實(shí)踐中有待觀察。

二、目前我國住宅小區(qū)不同類型停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬問題

1、地面停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬

所謂地面停車位是指直接設(shè)置在小區(qū)地表，以劃線分割方式標(biāo)明的停車設(shè)施。地面停車位只是通過劃線分割而成，不具備建筑物所要求的遮蔽性，不符合構(gòu)造上和使用上的獨(dú)立性標(biāo)準(zhǔn)，依據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)理論不能夠成為專有權(quán)的客體，而只能成為共有權(quán)的客體。而且，該類停車位的土地使用權(quán)分?jǐn)傇谟?jì)算建筑容積率的建筑物上，其應(yīng)為計(jì)算建筑容積率的建筑物所有權(quán)人即小區(qū)全體或部分業(yè)主共有。

毫無疑問，小區(qū)全體業(yè)主是地面停車位的共有權(quán)人。如果開發(fā)商擅自將其沒有產(chǎn)權(quán)的地面停車位對外進(jìn)行銷售，則對小區(qū)全體業(yè)主構(gòu)成侵權(quán)。業(yè)主可以依法追究開發(fā)商的侵權(quán)責(zé)任，并可以要求買受人返還停車位。

2、首層架空層停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬

所謂樓房首層架空層停車位，是指將建筑物地面上的第一層架空而形成的停車位。在現(xiàn)行法律制度下，首層樓房架空層停車位的建筑面積也是不計(jì)算建筑容積率的，不能獲得相應(yīng)的土地使用權(quán)面積份額，其法律權(quán)利依附于計(jì)算建筑容積率的房屋建筑物，也是住宅房屋單元的從物。小區(qū)全體或部分業(yè)主依法享有首層架空層停車位的共有權(quán)。

現(xiàn)實(shí)中，有的開發(fā)商將首層架空層停車位予以出售，有的物業(yè)管理公司利用業(yè)主對該停車位產(chǎn)權(quán)不了解的情形進(jìn)行有償租賃，這些行為也都已經(jīng)侵害了小區(qū)全體業(yè)主的合法權(quán)益。

3、地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬。

所謂地下停車位是指開發(fā)商利用地下空間而建造的停車位。按法律標(biāo)準(zhǔn)，目前大部分的樓房地下停車位的建筑面積是不計(jì)算建筑容積率的，這類停車位的產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬于該幢樓房的全體業(yè)主；但也有一些地方規(guī)定某些地下停車位的建筑面積是計(jì)算建筑容積率的，該類停車位當(dāng)然是可以擁有獨(dú)立的產(chǎn)權(quán)。

2003年11月，南京市鼓樓區(qū)人民法院作出了首例將小區(qū)地下停車位認(rèn)定為業(yè)主共有的判決。法院認(rèn)為：根據(jù)地上建筑物與土地使用權(quán)不能相分割的原則，星漢城市花園土地面積已全部分?jǐn)偟饺w業(yè)主身上，小區(qū)的土地使用權(quán)即為該小區(qū)業(yè)主享有。因此，開發(fā)商不再享有該土地上建筑物的所有權(quán)和支配權(quán)。該法院的判決符合判斷停車位產(chǎn)權(quán)歸屬的理論和法律標(biāo)準(zhǔn)，是正確的。

4、樓房屋頂平臺停車位

所謂樓房屋頂平臺停車位是指在小區(qū)商品房樓頂平臺上設(shè)置的停車位。樓房屋頂平臺停車位在我國目前還不是非常普及，但隨著停車位的日益緊張，有關(guān)這種停車位的糾紛也會(huì)日益增多。有人認(rèn)為，屋頂平臺應(yīng)當(dāng)歸建筑物的全體區(qū)分所有人共有；也有人認(rèn)為，其應(yīng)屬于頂樓住房所有權(quán)的范圍，因?yàn)轫敇遣糠值母綄傥镉勺罡咭粚拥膮^(qū)分所有人所有。從構(gòu)造上看，屋頂平臺停車位類似于地面停車位，也只是簡單的劃線分割而成，不屬于專有權(quán)的客體范圍。而且對屋頂平臺的利用更多的是用它的空間，而這個(gè)空間顯然不僅僅屬于頂層的區(qū)分所有人，而應(yīng)當(dāng)歸該建筑物的全體區(qū)分所有人所有。因此，我們認(rèn)為這類停車位應(yīng)由該建筑物的全體業(yè)主共有。

三、目前我國住宅小區(qū)停車位權(quán)利歸屬之司法完善

1、在重視成文法的同時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮司法解釋的作用

成文法有其固有的缺陷。它的普遍性同時(shí)常常意味著穩(wěn)定性和僵化性，因此，難以滿足現(xiàn)實(shí)生活復(fù)雜多變的要求。司法解釋的靈活性和針對性可以有效的克服這一缺陷，同時(shí)，對于小區(qū)停車位權(quán)屬制度，多應(yīng)采用個(gè)案認(rèn)定的方式。物權(quán)法實(shí)施后，人民法院受理的物權(quán)糾紛案件類型將會(huì)大量增多，很多問題都需要根據(jù)立法原則做出司法解釋。雖然目前已有司法解釋出臺，但是，為了適應(yīng)紛繁復(fù)雜的司法實(shí)踐，建議實(shí)時(shí)跟進(jìn)審判實(shí)際中集中出現(xiàn)的問題，及時(shí)出臺司法解釋，以解決新舊法律的銜接和法院受理方面的問題。

要進(jìn)一步加大調(diào)研力度，及時(shí)總結(jié)審判實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并在后續(xù)的工作中擇機(jī)陸續(xù)出臺。新頒布的物權(quán)法定位在修訂層面上，對有些問題的規(guī)定仍然過于原則，特別是司法解釋剛剛出臺，這就提出了在現(xiàn)行法律框架下，如何在司法程序中準(zhǔn)確理解物權(quán)法關(guān)于小區(qū)停車位問題的立法原意，進(jìn)一步統(tǒng)一裁判尺度的問題。

因此，我們在重視成文法的同時(shí)，應(yīng)充分發(fā)揮司法解釋的作用，要根據(jù)立法原則及時(shí)做出司法解釋，以方便普通民眾守法，以利于司法機(jī)關(guān)準(zhǔn)確適用法律，正確裁判案件。

2、賦予法官一定的自由裁量權(quán)

法官自由裁量制度已被兩大法系所普遍認(rèn)同。法律法規(guī)不可能窮盡一切社會(huì)現(xiàn)象，而社會(huì)生活的日新月異，小區(qū)停車位權(quán)屬爭議糾紛的情形更是形形色色，如果過分強(qiáng)調(diào)依據(jù)現(xiàn)有的法律法規(guī)而忽略了法官的自由裁量權(quán)，勢必會(huì)導(dǎo)致小區(qū)停車位權(quán)屬制度得不到充分和有效的運(yùn)用，從而不利于對小區(qū)業(yè)主的保護(hù)。

因此，應(yīng)適度賦予法官一定量的自由裁量權(quán)，使成文法的規(guī)定和法官的裁判智慧有機(jī)的結(jié)合起來，共同促進(jìn)小區(qū)停車位法律規(guī)制的健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：中共銅川市委黨校）