摘 要 最近幾年學(xué)術(shù)界對(duì)于“物業(yè)管理”這個(gè)概念已經(jīng)嚴(yán)重滯后，在企業(yè)界已經(jīng)提出了“四代物業(yè)”的全新概念，在萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等一些大型物業(yè)管理企業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始集自持物業(yè)、出租物業(yè)、住宅物業(yè)等混合型物業(yè)于一身，開(kāi)創(chuàng)了全新的物業(yè)管理體系。

關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 四代 資本運(yùn)營(yíng)

一、引言

在閱讀大量的相關(guān)書籍和學(xué)術(shù)論文之后，筆者結(jié)合個(gè)人實(shí)際經(jīng)驗(yàn)及實(shí)地考察后認(rèn)為最近幾年學(xué)術(shù)界對(duì)于“物業(yè)管理”這個(gè)概念已經(jīng)嚴(yán)重滯后，研究的方向也不明確，十分的籠統(tǒng)，將所有的物業(yè)管理企業(yè)混為一談。

相對(duì)于從前“ 物業(yè)服務(wù)具有勞動(dòng)密集、技術(shù)含量不高、資本需求不大、進(jìn)入障礙較低、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)率較低的特點(diǎn)”，在企業(yè)界已經(jīng)提出了“四代物業(yè)”的全新概念，在萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)等一些大型物業(yè)管理企業(yè)，已經(jīng)開(kāi)始集自持物業(yè)、出租物業(yè)、住宅物業(yè)等混合型物業(yè)于一身，開(kāi)創(chuàng)了全新的物業(yè)管理體系。這些新型的物業(yè)管理企業(yè)都是資本雄厚、技術(shù)領(lǐng)先、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)較高的典范，而且不是一般物業(yè)管理企業(yè)可以涉足的，這與之前的認(rèn)識(shí)相距甚遠(yuǎn)，除了因?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)發(fā)展迅速之外，主要是由于企業(yè)界與學(xué)術(shù)理論界交流太少的原因。

筆者決定將重點(diǎn)放在物業(yè)管理的中小型企業(yè)上，因?yàn)楫吘故沁@些企業(yè)在整個(gè)行業(yè)中所占的比例最高，與基層的廣大人民群眾的聯(lián)系最為密切，且最需要有力、合理的保護(hù)與支持。

二、文獻(xiàn)回顧

由于時(shí)效的原因，胡芬芬，周裕全，曾偉等在《風(fēng)險(xiǎn)管理是物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的必然選擇》中對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的描述有著一定的偏頗，但是其理念從現(xiàn)在看來(lái)卻是很有先見(jiàn)之明的。

同樣是兩篇“淺析”物業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)的文章，來(lái)自企業(yè)界的鄭建宏偏向于實(shí)際經(jīng)驗(yàn)，而石家莊經(jīng)濟(jì)學(xué)院的牛炳昆，王麗，于香梅等則重在理論研究，實(shí)際可操作性較低。

英國(guó)勞氏鐵路在《通過(guò)基于風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)管理，改善業(yè)務(wù)表現(xiàn)》一文中首先提出：“現(xiàn)代的資產(chǎn)管理概念是以主動(dòng)的方法，及以基于風(fēng)險(xiǎn)、需求而不是以基于慣例的概念來(lái)開(kāi)展維護(hù)的計(jì)劃?！边@是一個(gè)比較新穎的理念，將物業(yè)管理從一個(gè)被動(dòng)的維修保養(yǎng)概念轉(zhuǎn)變成主動(dòng)的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和服務(wù)需要求的挖掘。

另外的幾篇文章例如《物業(yè)服務(wù)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理探討》、《物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理研究》等在內(nèi)容上大同小異，對(duì)問(wèn)題的描述比較簡(jiǎn)單，解釋也比較淺顯易懂，對(duì)于物業(yè)管理行業(yè)的入門者來(lái)說(shuō)是比較不錯(cuò)的參考材料。

三、四代物業(yè)管理模式

大型的物業(yè)管理公司多是連鎖經(jīng)營(yíng)，分店遍布全國(guó)，項(xiàng)目走出國(guó)門，而中小型的物業(yè)管理企業(yè)有的只限于一處住宅物業(yè)罷了，正是因?yàn)椴罹嗳绱酥?，相?duì)的物業(yè)資產(chǎn)管理的含義也是比較豐富的，而且跨度也很大，其內(nèi)涵包括了狹義的物業(yè)管理、設(shè)施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理這四個(gè)層次。大致內(nèi)容如下：

（1）物業(yè)管理

物業(yè)管理的核心工作是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處于在正常的運(yùn)行狀態(tài)。

（2）設(shè)施管理

設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。

（3）資產(chǎn)管理

資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多。

（4）房地產(chǎn)組合投資管理

房地產(chǎn)組合投資管理所涉及的范圍更廣。

筆者認(rèn)為這四個(gè)層次很類似于現(xiàn)在物業(yè)管理行業(yè)提出的一代物業(yè)至四代物業(yè)的劃分，一代物業(yè)是純住宅物業(yè)，而四代物業(yè)則包括了酒店、住宅等收益性物業(yè)的房地產(chǎn)綜合項(xiàng)目。正是因?yàn)榭缍群艽?，而且由于后兩個(gè)物業(yè)資產(chǎn)管理層次正處于摸索階段，尚沒(méi)有詳細(xì)的定義。但從觀察可得，至少我們可以等同的將之看成是寫字樓、零售商業(yè)物業(yè)、出租型別墅公寓、工業(yè)物業(yè)、酒店和休閑娛樂(lè)設(shè)施等收益型物業(yè)的組合，也可以認(rèn)為所有能夠提供增值服務(wù)的綜合體。

在這里引用這么一句話來(lái)對(duì)這四種管理模式來(lái)進(jìn)行評(píng)述最為恰當(dāng)：“越接近于物業(yè)的使用屬性就越接近物業(yè)管理范疇，越接近于物業(yè)的投資收益屬性就越接近于資產(chǎn)管理范疇”。

四、結(jié)論

四代物業(yè)管理的模式和經(jīng)濟(jì)學(xué)中“分散風(fēng)險(xiǎn)”（在證券投資上，是指將資金分配在多種資產(chǎn)上，而這些資產(chǎn)的回報(bào)率相互之間的關(guān)聯(lián)性比較低，以達(dá)分散風(fēng)險(xiǎn)的目的。這樣做既可以降低風(fēng)險(xiǎn)，又不會(huì)損及收益）的運(yùn)用可謂是如出一轍，進(jìn)行跨領(lǐng)域的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，俗話說(shuō)就是“不要把所有的雞蛋放進(jìn)同一個(gè)籃子里”。所以說(shuō)，“四代”物業(yè)管理模式值得推廣和普及，也終將成為未來(lái)物業(yè)管理的必然發(fā)展趨勢(shì)。

參考文獻(xiàn)：

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