我國商品房的土地使用權有七十年，因此，七十年后的使用權確實值得購房者關注?！段餀喾ā返谝话偎氖艞l規(guī)定，“住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?！钡?，新修正的《房地產(chǎn)管理法》第二十二條又規(guī)定，“土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。經(jīng)批準準予續(xù)期的，應當重新簽訂土地使用權出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權出讓金。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期，但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回。”該規(guī)定并沒有對住宅用地和非住宅用地進行區(qū)分。

根據(jù)《物權法》的規(guī)定，住宅的土地使用權期限屆滿，房屋所有權人可以繼續(xù)使用土地，無須另外申請。而依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋所有權人必須另外申請，否則喪失土地使用權。但無論是按照哪一個法律規(guī)定，房屋所有權人繼續(xù)使用土地，都應當另行繳納土地出讓金。《物權法》中的“自動續(xù)期”，應當理解為期限屆滿后，按原土地出讓合同約定的出讓金價格繳納地價，而《房地產(chǎn)管理法》中的“依照規(guī)定支付土地使用權出讓金”，則賦予了政府調整出讓金的權利。兩個法律之間的差異還需要立法部門予以解釋，在新的解釋尚未出臺之前，《房地產(chǎn)管理法》將優(yōu)先適用。因此，從現(xiàn)行法律規(guī)定，尚不能判斷你所購買的房屋，在七十年使用期限屆滿后，還需要投入多少資金才能繼續(xù)使用。

隨著部分土地出讓期限的逐漸臨近，人們將日益關注對土地使用權到期后其地上建筑物和土地的處理方式。誠然，國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）已經(jīng)做出到期后土地使用權與建筑物、其他附著物（以下簡稱“地上定著物”）由國家無償取得，申請續(xù)期應重新簽訂合同并另支付出讓金的規(guī)定。不過，從建筑物所有權和資源的有效利用角度看，此種處理方式值得商榷。

首先，地上定著物既然全由土地使用權人投資興建，則其理應取得所有權。從民法角度看，這種“由國家無償取得”，既不符合國家關于取得所有權兩種方式——“征收和沒收”的相關規(guī)定，又明顯侵犯了民事主體的合法權利，更不符合市場經(jīng)濟平等、自愿的原則。有人以“房隨地走”為據(jù)，但事實上大部分我國法系國家中都存在單獨設立土地權利與建筑物所有權的情況，羅馬法對國有土地上的建設者，在支付一定地租后是承認其建筑物的獨立權利的。

其次，這種“由國家無償取得”的做法，會對期限將至土地的有效利用形成負面影響。隨著土地期限屆滿，土地使用權人必然會怠于維護和改進，甚至可能會把有殘值的附著物或建筑物附屬設備、設施拆走及至于拆毀建筑物，屆時國家面對的將是一片廢墟，土地的有效和永續(xù)利用無從談起。

再次，與行政劃撥土地相比，在法律上顯失公平。據(jù)《暫行條例》第48條規(guī)定，行政劃撥地在收回土地使用權時，其地上建筑物要給予適當補償，而以支付出讓金獲得的土地使用權在收回時其地上定著物反而不予補償。兩相對比，更顯見其不合理性。

還有，法律規(guī)定內(nèi)部也有自相矛盾之處?！稌盒袟l例》第41條規(guī)定的土地續(xù)期僅支付土地使用權出讓金，顯然不含建筑物價值，如果建筑物已由國家無償取得，那么，續(xù)期土地使用權人僅支付出讓金就能獲得土地使用權是不夠的，在理論上講，他還得支付“已歸屬于國家的”地上房產(chǎn)。

那么到期土地的續(xù)期問題該怎樣解決？

我國的土地出讓制度在很大程度上借鑒的是香港的官地批租制度，故了解一下香港土地到期后的處理方式很有必要。香港的到期土地續(xù)期處理主要由《政府租契條例》、《新世界土地契約（續(xù)期）條例》等法律規(guī)定，處理方式是土地自動續(xù)期，期限同上一次土地批租年限，并在土地注冊處登記簿上注明。另外，續(xù)期不需補交地價，僅需每年繳納新地稅，標準為年度差餉的3%。有學者把“新地稅”視為年地租，其實二者區(qū)別很大。按照香港法律，差餉為房產(chǎn)年度總租金的5%，依此換算，續(xù)期土地業(yè)主的年應繳新地稅僅及房產(chǎn)年租金的1.5‰、市場地價的0.1‰。而按照年地租理論，每年繳納的地租是由市場地價還原轉化而來的，故年地租標準要遠遠高于新地稅標準。所以，香港土地續(xù)期按年度繳納的新地稅在很大程度上僅具象征意義。這種續(xù)期制度形成的歷史背景，是1973年九龍地區(qū)業(yè)主與政府因為續(xù)期補地價問題發(fā)生的沖突。時至今日，此項續(xù)期制度已臻成熟并得到廣大業(yè)主的認可。對照內(nèi)地的前述規(guī)范，有這么幾個問題值得討論：

其一，土地續(xù)期是否需要申請？在地少人多的中國，公寓樓是城市住宅的主要形態(tài)。在這種一棟樓宇、多元產(chǎn)權的情況下，土地管理機關（在絕大多數(shù)情況下）所要面對的是一塊土地存在成千上萬個需要辦續(xù)期的土地使用權人。要求業(yè)主統(tǒng)一集中申請，基本不可行；而倘若部分業(yè)主申請續(xù)期，部分申請國家收回并補償?shù)厣细街?，其處理的?zhí)行難度和行政成本是可想而知的。照我看，不如允許期滿自動續(xù)期，續(xù)期合同的權利義務設定可維持原合同，并辦理相應登記。若有公共利益需要的，則不論是否續(xù)期，均可辦理征用，無需跟“續(xù)期”掛鉤。

其二，續(xù)期支付的出讓金該依什么標準？按《暫行條例》第41條的字面理解，似乎應該與新出讓的采用同一標準。這里就存在一個矛盾，按照房地產(chǎn)估價原理，續(xù)期土地其上有他人擁有所有權的建筑物，則宗地地價必然低于同等條件下的新地地價，續(xù)期補交的與新出讓新交的采用同一標準顯然不合理。何況，對續(xù)期土地國家無需增投開發(fā)費，而對新出讓地國家多會投入一定的開發(fā)費和征地費。因此，續(xù)期支付的出讓金理應低于新地出讓金。

其三，續(xù)期土地還繳不繳城市建設配套費？據(jù)我國土地管理的實際，許多城市都把地價款分成土地出讓金、土地開發(fā)費與城市建設配套費。在形成了這么個結構關系的情況下，土地出讓后，在大部分城市還得另行繳納城市建設配套費。然而，據(jù)各地相關規(guī)定，在改擴建房屋時，其原有建筑面積部分的城市建設配套費是可免交的。援此，則土地續(xù)期也無需再行繳納城市建設配套費。

（作者單位：湖北省荊門市國土資源局白廟管理所）