摘 要 目前我國法律規(guī)定下的業(yè)主大會(huì)是不完整的非法人團(tuán)體，缺乏起訴資格。通過賦予業(yè)主大會(huì)起訴資格，成立業(yè)主小組作為業(yè)主大會(huì)分支機(jī)構(gòu)，規(guī)范書面征求意見書等措施來完善業(yè)主大會(huì)制度，同時(shí)，細(xì)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的相關(guān)規(guī)定，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督，明確劃分行政部門與群眾自治性組織的職責(zé)，以此來保障業(yè)主共同管理權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

關(guān)鍵詞 共同管理權(quán) 建筑物區(qū)分所有權(quán)

一、影響當(dāng)前我國業(yè)主共同管理權(quán)實(shí)現(xiàn)的因素

根據(jù)《物權(quán)法》第七十條規(guī)定，業(yè)主作為房屋的所有權(quán)人，對(duì)于建筑物內(nèi)的經(jīng)營性用房、住宅等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。業(yè)主共同管理權(quán)屬于業(yè)主成員權(quán)的范疇，指業(yè)主基于建筑物的構(gòu)造、權(quán)利歸屬以及使用上的密切關(guān)系而形成的作為建筑物管理團(tuán)體中的成員而享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)。

1、業(yè)主共同管理權(quán)的規(guī)定不科學(xué)

首先，關(guān)于籌備組的規(guī)定不合理?！稑I(yè)主大會(huì)規(guī)程》第五條規(guī)定不太合理，一方面籌備組的職責(zé)是成立業(yè)主大會(huì)，保障業(yè)主利益。另一方面建設(shè)單位在業(yè)主大會(huì)未成立前可以選聘前期的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，這些前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本是建設(shè)單位的下屬企業(yè)，有利益關(guān)系，建設(shè)單位不希望業(yè)主更換物業(yè)服務(wù)企業(yè)，自然不會(huì)積極促成業(yè)主大會(huì)的成立，也就不會(huì)認(rèn)真履行籌備組的各項(xiàng)工作，甚至百般推辭使得籌備組難以成立，也就無法籌備首次業(yè)主大會(huì)。

其次，業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，業(yè)主大會(huì)的任何決議都是通過業(yè)主委員會(huì)來付諸于實(shí)踐，是十分重要的機(jī)構(gòu)。業(yè)主委員會(huì)不能正常運(yùn)作，業(yè)主的共同管理權(quán)就無法實(shí)現(xiàn)。然而，《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主委員會(huì)都只做了原則性規(guī)定，而未細(xì)化。

2、監(jiān)督體制不健全

首先，對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督不到位。業(yè)主委員會(huì)出現(xiàn)各種違法規(guī)定的現(xiàn)象原因之一就是業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督機(jī)制不健全，法律、法規(guī)都規(guī)定業(yè)主大會(huì)有監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)，但是對(duì)業(yè)主大會(huì)需要監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)那些方面的事務(wù)、以及監(jiān)督的方式都未作明文規(guī)定。況且，業(yè)主大會(huì)召開的次數(shù)少，間隔的時(shí)間較長，起到的監(jiān)督作用有一定滯后性。而且，監(jiān)督應(yīng)該是多方位、多層次的，僅僅依靠業(yè)主大會(huì)進(jìn)行監(jiān)督過于單薄，應(yīng)該增加監(jiān)督主體，細(xì)化監(jiān)督規(guī)定，構(gòu)建完善的監(jiān)督體系。

其次，對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)監(jiān)督不足。業(yè)主對(duì)建筑物共有部分的管理可以委托給專業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行管理，《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》均規(guī)定由業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，但是監(jiān)督的具體方面卻未作規(guī)定，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)具體該如何監(jiān)督未能明確，監(jiān)督制度沒有完全建立起來才使物業(yè)服務(wù)企業(yè)在實(shí)際生活中出現(xiàn)侵犯業(yè)主權(quán)利、濫用職權(quán)、擅自挪用維修基金的現(xiàn)象。

二、業(yè)主共同管理權(quán)的完善

業(yè)主的共同管理權(quán)需要通過全體業(yè)主共同形成決議才能行使，目前，業(yè)主共同管理權(quán)在行使的過程中遇到一些問題，碰到各種障礙，通過上文對(duì)問題產(chǎn)生的原因分析，提出以下幾方面建議。

1、引入業(yè)主團(tuán)體這個(gè)概念，并且在法律中作出明確規(guī)定，建筑區(qū)域內(nèi)的區(qū)分所有權(quán)人自動(dòng)成為業(yè)主團(tuán)體的一員，不用履行任何手續(xù)，但是現(xiàn)在并不急于將業(yè)主團(tuán)體定性為法人，而是賦予它一定的民事主體資格，規(guī)定其可以在小區(qū)物業(yè)管理事務(wù)上享有民事權(quán)利能力，具有民事主體資格，而且其民事行為能力僅限于小區(qū)物業(yè)管理事項(xiàng)，不能擴(kuò)大到其他領(lǐng)域。從這個(gè)意義上講，業(yè)主團(tuán)體是一個(gè)人格被嚴(yán)格限制在一定范圍內(nèi)的獨(dú)立民事主體?？梢詫I(yè)主大會(huì)定義為業(yè)主團(tuán)體的權(quán)力機(jī)關(guān)，業(yè)主委員會(huì)為業(yè)主團(tuán)體的代表機(jī)關(guān)和執(zhí)行機(jī)關(guān)，并允許其以自己的名義對(duì)外實(shí)施業(yè)主大會(huì)的決議，確定業(yè)主委員會(huì)可以代表業(yè)主團(tuán)體對(duì)侵犯業(yè)主共同利益的個(gè)人或組織提起訴訟。

2、規(guī)范書面征求意見的方式

書面征求意見書是一種較好的意見征求方式，現(xiàn)在的小區(qū)規(guī)模大，業(yè)主人數(shù)多，采用集中議事的方式不容易，通過書面意見征求書征求不能出席業(yè)主大會(huì)的業(yè)主們的意見，這些意見體現(xiàn)出這部分業(yè)主的意愿，在業(yè)主大會(huì)召開時(shí)，讓這些書面征求意見書作為現(xiàn)場表決的補(bǔ)充方式，能反映出更多業(yè)主的意志，更好的平衡全體業(yè)主的利益。

3、細(xì)化對(duì)業(yè)主委員會(huì)的規(guī)定

業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主團(tuán)體的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，作為業(yè)主團(tuán)體中的一個(gè)下設(shè)機(jī)構(gòu)，要求業(yè)主委員會(huì)到行政部門進(jìn)行備案缺乏法律依據(jù)，但是由于我國業(yè)主自治還處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，需要行政部門的引導(dǎo)，因此，就目前的實(shí)際情況而言，業(yè)主委員會(huì)成立后去行政部門備案還是有好處的，只是需要明確備案的性質(zhì)、程序和時(shí)間。此外，要確定業(yè)主委員會(huì)的責(zé)任承擔(dān)，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)侵犯業(yè)主共同利益或者是某個(gè)業(yè)主利益的，業(yè)主或者業(yè)主監(jiān)事會(huì)可以對(duì)參與侵權(quán)行為的業(yè)主委員會(huì)委員提起訴訟，要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

4、建立健全的監(jiān)督體制，設(shè)立業(yè)主監(jiān)事會(huì)。

業(yè)主監(jiān)事會(huì)的設(shè)立可以仿照公司監(jiān)事會(huì)的設(shè)立，由業(yè)主大會(huì)選舉產(chǎn)生，監(jiān)事可以是業(yè)主，也可以是業(yè)主以外的其他專業(yè)人員，例如會(huì)計(jì)師、律師等，專業(yè)組成類別由業(yè)主大會(huì)決定，但業(yè)主委員會(huì)委員不得兼任監(jiān)事會(huì)監(jiān)事。監(jiān)事會(huì)的職權(quán)包括：第一，可隨時(shí)調(diào)查專項(xiàng)維修基金使用情況以及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修基金賬簿；第二，《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》中規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)應(yīng)召集臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的情況出現(xiàn)，業(yè)主委員會(huì)怠于行使召集權(quán)，則業(yè)主監(jiān)事會(huì)可行使召集權(quán)，召開臨時(shí)業(yè)主大會(huì)；第三，列席業(yè)主委員會(huì)會(huì)議，可以對(duì)業(yè)主委員會(huì)的決議提出異議，并可要求其復(fù)議；第四，對(duì)濫用職權(quán)的業(yè)主委員會(huì)委員提起訴訟，以業(yè)主團(tuán)體的名義要求其承擔(dān)賠償責(zé)任。

5、加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)督。

首先，要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布相關(guān)事項(xiàng)。需要定期公布的事項(xiàng)可以在物業(yè)服務(wù)合同中進(jìn)行約定，這些事項(xiàng)應(yīng)包括物業(yè)管理費(fèi)用使用情況，維修項(xiàng)目、更換項(xiàng)目的收支賬目等財(cái)務(wù)賬簿。其次，增加監(jiān)督機(jī)構(gòu)。為避免作為監(jiān)督方的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)聯(lián)合起來，制造假維修項(xiàng)目，騙取維修資金，需要增加新的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，即由業(yè)主監(jiān)事會(huì)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作進(jìn)行監(jiān)督。再次，行政主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的監(jiān)管。行政主管部門要進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)的審查，制定嚴(yán)格的準(zhǔn)入門檻，并不定期地抽查物業(yè)服務(wù)企業(yè)的工作，對(duì)資質(zhì)評(píng)定采用浮動(dòng)等級(jí)制，一經(jīng)查出有問題，輕則降低等級(jí)，重則取消資格。

（作者單位：廣東莞信律師事務(wù)所）