隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商品房認(rèn)購(gòu)合同糾紛也逐年增多。很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在和認(rèn)購(gòu)人簽訂商品房購(gòu)房合同前，與認(rèn)購(gòu)人簽訂一份商品房認(rèn)購(gòu)合同（實(shí)踐中使用的名稱(chēng)不一，如稱(chēng)為預(yù)訂書(shū)、確認(rèn)書(shū)、預(yù)購(gòu)書(shū)等）。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)合同的性質(zhì)也未規(guī)定，難以解決司法實(shí)踐中的問(wèn)題，故仍有進(jìn)一步探討的必要。

一、商品房認(rèn)購(gòu)合同的概念

商品房認(rèn)購(gòu)合同是指商品房買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂商品房預(yù)售或銷(xiāo)售合同前所簽訂的擬購(gòu)買(mǎi)商品房或擬簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的文書(shū)。該認(rèn)購(gòu)合同簽訂后，認(rèn)購(gòu)人會(huì)交付一定的定金，約定在一定期限內(nèi)與開(kāi)發(fā)商簽訂購(gòu)房合同，開(kāi)發(fā)商在約定期限內(nèi)為認(rèn)購(gòu)人保留指定的房屋，不得預(yù)訂、預(yù)售或銷(xiāo)售給他人。

通過(guò)概念分析，商品房認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)具備兩個(gè)條件：一是必須在簽訂商品房預(yù)售或者銷(xiāo)售合同之前經(jīng)雙方協(xié)商簽訂；二是合同明確規(guī)定購(gòu)房者享有在將來(lái)某個(gè)時(shí)間購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)商某處商品房或簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的權(quán)利。因此，商品房認(rèn)購(gòu)合同是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買(mǎi)賣(mài)合同前所簽訂的協(xié)議，是對(duì)雙方交易商品房有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。

二、理論界、司法界對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)合同的法律性質(zhì)的觀點(diǎn)

1、從合同說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同是相對(duì)于正式的購(gòu)房合同而言，具有從屬性和依附性，必須以正式購(gòu)房合同的存在而成立、生效，是正式購(gòu)房合同的從合同，兩者之間存在一種制約依存關(guān)系。

2、擔(dān)保說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同的主要目的是擔(dān)保購(gòu)房雙方在約定的將來(lái)某個(gè)時(shí)間能夠訂立正式的購(gòu)房合同，商品房認(rèn)購(gòu)合同的主要內(nèi)容為定金條款，其內(nèi)容符合《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，因此應(yīng)該認(rèn)定為擔(dān)保合同。

3、買(mǎi)賣(mài)合同說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，在商品房認(rèn)購(gòu)合同中，當(dāng)事人雙方平等自愿地表達(dá)了商品房買(mǎi)賣(mài)的真實(shí)意思，并且就權(quán)利義務(wù)進(jìn)行協(xié)商達(dá)成了一致，所以商品房認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)當(dāng)視為買(mǎi)賣(mài)合同，日后的正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同只是對(duì)認(rèn)購(gòu)合同部分內(nèi)容和條款的補(bǔ)充和完善。

4、要約說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商向購(gòu)房者發(fā)出的單方訂約的意思表示，包涵了三方面主要內(nèi)容：一是希望與購(gòu)房者訂立購(gòu)房合同的準(zhǔn)確的意思表示；二是明確提出了各項(xiàng)條款供購(gòu)房方考慮；三是給購(gòu)房方規(guī)定了一個(gè)答復(fù)的期限，以便于對(duì)方及時(shí)答復(fù)。因此，商品房認(rèn)購(gòu)合同具有要約性質(zhì)。

5、意向說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同僅是當(dāng)事人洽談商品房買(mǎi)賣(mài)事項(xiàng)形成的初步文件，雙方僅達(dá)成購(gòu)買(mǎi)商品房的初步意向，只能是買(mǎi)賣(mài)雙方初步的意思表示，因此應(yīng)該看作是雙方的一種買(mǎi)賣(mài)意向，不具有法律效力。

6、預(yù)約說(shuō)。該觀點(diǎn)認(rèn)為，簽訂商品房認(rèn)購(gòu)合同是為了約束雙方的交易行為，并為將來(lái)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同做準(zhǔn)備，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購(gòu)房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此，商品房認(rèn)購(gòu)合同本身就是一種獨(dú)立的合同，其具有預(yù)約的特征及效力。

在司法審判實(shí)踐中，法官對(duì)商品房認(rèn)購(gòu)合同性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來(lái)主要有兩種觀點(diǎn)：

1、認(rèn)購(gòu)合同是預(yù)售合同。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)合同是買(mǎi)賣(mài)雙方在平等自愿基礎(chǔ)上的真實(shí)意思表示，是在商品房正式合同簽訂之前簽訂的，與商品房預(yù)售合同具備相同內(nèi)容和效力范圍，因此應(yīng)該將商品房認(rèn)購(gòu)合同等同于正式預(yù)售合同。2、認(rèn)購(gòu)合同非獨(dú)立合同。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，商品房認(rèn)購(gòu)合同并非獨(dú)立的合同，因?yàn)樯唐贩空J(rèn)購(gòu)合同僅是對(duì)簽訂正式商品房買(mǎi)賣(mài)合同的相關(guān)事宜的約定，不具備獨(dú)立合同所應(yīng)具備的內(nèi)容，因此不能認(rèn)定為獨(dú)立的合同。

三、商品房認(rèn)購(gòu)合同是一種獨(dú)立的預(yù)約合同

以上觀點(diǎn)角度各異，立足點(diǎn)不同得出的結(jié)論也各不相同。本人贊同商品房認(rèn)購(gòu)合同是一種獨(dú)立的預(yù)約合同，其他定性都沒(méi)有把握商品房認(rèn)購(gòu)合同的本質(zhì)。

1、形式上進(jìn)行認(rèn)定。由于商品房認(rèn)購(gòu)合同是商品房買(mǎi)賣(mài)雙方約定在一定期限內(nèi)洽淡、協(xié)商、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的約定，是對(duì)設(shè)立預(yù)訂商品房權(quán)利義務(wù)的合意，商品房認(rèn)購(gòu)合同是平等主體之間為設(shè)立買(mǎi)賣(mài)商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，根據(jù)《民法通則》第85條及《合同法》第2條規(guī)定：“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系協(xié)議”，認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)為獨(dú)立的合同。因此，商品房認(rèn)購(gòu)合同作為平等民事主體間為將來(lái)買(mǎi)賣(mài)商品房所訂立的民事合同，是獨(dú)立的合同。

2、內(nèi)容上進(jìn)行認(rèn)定。商品房認(rèn)購(gòu)合同應(yīng)屬于商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約合同，與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購(gòu)合同是買(mǎi)賣(mài)雙方就簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不應(yīng)從于商品房買(mǎi)賣(mài)合同。認(rèn)購(gòu)合同與商品房買(mǎi)賣(mài)合同之間還存在許多不可預(yù)測(cè)的環(huán)節(jié)與風(fēng)險(xiǎn)，如果將認(rèn)購(gòu)合同直接認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，那么開(kāi)發(fā)商在掌握優(yōu)勢(shì)信息的情況下，可能附加種種不合理?xiàng)l件，強(qiáng)行要求買(mǎi)方履行此“買(mǎi)賣(mài)合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會(huì)嚴(yán)重?fù)p害買(mǎi)方的利益。

3、性質(zhì)上進(jìn)行認(rèn)定。商品房認(rèn)購(gòu)合同與正式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的關(guān)系為預(yù)約與本約的關(guān)系。在合同分類(lèi)中，存在本約與預(yù)約之分。民法理論認(rèn)為預(yù)約是指將來(lái)訂立一定契約的契約，或者認(rèn)為它是當(dāng)事人一方或雙方為將來(lái)訂立確定性本合同達(dá)成的書(shū)面允諾或協(xié)議。盡管我國(guó)現(xiàn)行立法沒(méi)有規(guī)定預(yù)約制度，但基于契約自由的精神，不應(yīng)否認(rèn)交易雙方以訂立預(yù)約的方式為訂立本約做準(zhǔn)備，商品房認(rèn)購(gòu)合同即為一類(lèi)非常典型的預(yù)約。

本文對(duì)認(rèn)購(gòu)合同的法律性質(zhì)采用獨(dú)立預(yù)約合同說(shuō)。首先，認(rèn)購(gòu)合同同樣是平等民事主體之間設(shè)立民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，完全符合我國(guó)合同法第二條對(duì)“合同”的定義，故認(rèn)購(gòu)合同是應(yīng)該受合同法調(diào)整的合同；其次，認(rèn)購(gòu)合同不是對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同債權(quán)的擔(dān)保，其效力并不依附于房屋買(mǎi)賣(mài)合同，故認(rèn)購(gòu)合同又是獨(dú)立于房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同；最后，認(rèn)購(gòu)合同是約定將來(lái)訂立房屋買(mǎi)賣(mài)合同的合同，符合民法學(xué)界對(duì)預(yù)約的定義，故認(rèn)購(gòu)合同又為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的預(yù)約。

（作者單位：國(guó)務(wù)院機(jī)關(guān)老干部活動(dòng)中心）