摘 要：我國已進入老齡化社會，“未富先老”的狀況影響著中國經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，而“以房養(yǎng)老”作為一種新型補充養(yǎng)老方式，在國外已成功運行20多年，引入“以房養(yǎng)老”的新模式將有效緩解我國的養(yǎng)老危機。本文對國外“以房養(yǎng)老”模式進行分析研究，根據(jù)其經(jīng)驗教訓并提出對我國“以房養(yǎng)老”模式發(fā)展的啟示。

關鍵詞：以房養(yǎng)老；住房反向抵押貸款；啟示

中圖分類號：F840.67 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2014）04-0038-04 一、引言

隨著我國經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，國民健康狀況及醫(yī)療水平的提升，人均預期壽命已達到75歲。全國老齡工作委員會辦公室指出目前我國已進入老齡社會，并處于快速老齡化階段。據(jù)預測，至2013年年末，我國60歲以上的老年人將突破兩個億，占總人口數(shù)量的1/5；到2050年我國60歲及以上的老年人口數(shù)量將達到4.3億，占總人口數(shù)量的1/4。另外，社會環(huán)境發(fā)生變化，“四二一”家庭的增加使得傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老困難重重。目前，我國養(yǎng)老保障體系是以國家養(yǎng)老保險為基礎、企業(yè)養(yǎng)老保險和個人儲蓄養(yǎng)老保險為補充，但鑒于我國養(yǎng)老問題的緊迫性及我國養(yǎng)老保障體系中的一系列問題，為了更好的解決養(yǎng)老問題，國務院《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)的若干意見》中提出，“開展老年人住房反向抵押養(yǎng)老保險試點”。

發(fā)達國家比我國較早進入老齡化社會，社會服務保障體系相對完善，金融保險市場發(fā)達，相關養(yǎng)老經(jīng)驗豐富。縱觀世界各國的反向抵押貸款業(yè)務，美國的相關業(yè)務開展相對深入、制度相對完善、影響相對廣泛，其制度模式、政策法規(guī)等對我國以房養(yǎng)老具有較好的借鑒意義。因此，本文主要分析美國的運行模式，同時因亞洲文化的特殊性，還分析了新加坡和日本的運行模式。借鑒別國經(jīng)驗，依據(jù)我國實際現(xiàn)狀發(fā)展適合國民的金融養(yǎng)老產(chǎn)品，對緩解我國養(yǎng)老壓力，提高老年人晚年生活質量意義重大。

二、“以房養(yǎng)老”的概述

“以房養(yǎng)老”概念有廣義、狹義之分，在此主要討論其狹義概念，即“住房反向抵押貸款”（Housing Reverse Mortgage）。傳統(tǒng)的“住房抵押貸款”又稱按揭，是指銀行向貸款者提供大部分購房款項，購房者以穩(wěn)定的收入分期向銀行還款付息，而在未還清本息之前，購房者不能擁有全部房產(chǎn)產(chǎn)權。而“反向”即指銀行或保險公司等金融機構同意借款人以擁有的獨立房產(chǎn)為抵押，其獨立評估機構受委托對借款人進行綜合評估，評估內(nèi)容包括借款人年齡、預期壽命、房產(chǎn)未來估值及折損等。金融機構按其房屋的評估價值減去房屋折損及未來貸款利息及各項咨詢服務費用后，將房屋剩余價值分攤到預期壽命年限中去，即定期或一次性從金融機構領取一定數(shù)額的現(xiàn)金，以滿足“住房富有、現(xiàn)金貧窮”的老年人日常生活及醫(yī)療保障的需求。借款人去世或永久性搬離房屋時，貸款的金融機構才有權處置該房產(chǎn)，將房屋進行出租、銷售或拍賣，從而獲得貸款補償。但貸款人或其繼承人還清貸款及貸款利息時，可重新獲得房屋的所有權。

“住房反向抵押貸款”主要面向退休后儲蓄減少、退休金和基本養(yǎng)老金較少，而子女沒有贍養(yǎng)能力或沒有子女的，不足以保持退休前的生活水平及醫(yī)療衛(wèi)生保障的老年人。這種狀況下，擁有獨立產(chǎn)權住房的老年人可以通過住房反向抵押貸款方式將固定資產(chǎn)轉化為現(xiàn)金流，以保障老年生活水平。

三、“以房養(yǎng)老”的國際模式

（一）“以房養(yǎng)老”的美國模式

目前，美國是住房反向抵押貸款發(fā)展最成熟、最完善的國家。美國住房反向抵押貸款于20世紀60年代萌芽，至20世紀80年代初期，對住房反向抵押貸款大都停留在理論研究，且業(yè)務數(shù)量甚少。真正意義上的發(fā)展是1987年聯(lián)邦政府頒布《1987年國家住房法案》，明確闡述了聯(lián)邦政府對于住房反向抵押貸款的政策。1989年美國聯(lián)邦住房管理局（FHA）推出住房價值可轉換抵押貸款（Home Equity Converse Mortgage， HECM），同時美國住房按揭貸款聯(lián)合會（房利美 Fannie Mae）將資本證券化引入住房反抵押貸款的資本運作，加強了住房反向抵押貸款的流動性。2000年以后，由于國會和政府的支持及消費者的認同，美國住房反向抵押貸款迅速發(fā)展。目前，美國有125家金融機構提供住房反向抵押貸款，每年簽訂貸款合約13000～18000筆[1]。現(xiàn)階段，美國已形成了三類產(chǎn)品為主體的反向住房抵押貸款市場：美國聯(lián)邦抵押聯(lián)合會推行的房屋價值轉化抵押貸款（Home Equity Conversion Mortgage，簡稱HECM）、房利美公司推出的房屋保管者（Home Keeper）和私營機構財務自由老年人融資公司推出的財務自由計劃（Financial Freedom Plan）。

目前，HECM是美國反向抵押貸款市場中規(guī)模最大、最重要的貸款品種。在美國各州都能獲得，約占美國住房反向抵押貸款市場的95%，因此本文主要就HECM的各項規(guī)定進行解釋說明。

1.申請者條件要求

住房反向抵押貸款提供的對象是62歲及以上的、擁有獨立產(chǎn)權的老年人，且要求該抵押房屋為老年人的主要居住地。申請者要向相關機構提出貸款申請并簽署協(xié)議。

申請者在申請貸款之前要向相關機構咨詢，并出示證明。咨詢的目的是為了確保借款人充分了解住房反向抵押貸款的益處和弊端、除住房反向抵押貸款外的其他可能選擇，以及住房反向抵押貸款將對他們生活及財務狀況有何影響[2]。咨詢機構必須是經(jīng)美國住房和城市發(fā)展部（the Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD）批準的機構，這些機構要與反向抵押貸款的提供者保持獨立關系，并確保信息的真實性。咨詢機構多為專業(yè)咨詢公司或老年機構，以保證潛在申請者得到準確的信息。

2.貸款額度及貸款發(fā)放、償還方式

貸款的額度主要受借款人的年齡、當時市場利率的影響及房屋評估價值的限制。貸款額度要低于房產(chǎn)的評估價值或者房屋的出售價格。房屋價值越大，可貸金額越多。但貸款額度有所限制，最高額度為$417000，貸款最高額度因所在地不同而額度不同。

貸款的發(fā)放及償還也較為靈活。一次性全部領取、一段時間內(nèi)分期分段領取或者取得一個信用額度，都是可以選擇的領取方式。在信用額度內(nèi)，貸款人可以按需提取。所貸款項可以按借款者的意愿，選擇將來某一時期償還，也可以選擇借款者死亡或者永久性遷出后償還[3]。房屋出售后扣除貸款本利之后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者。在貸款協(xié)議到期時，房屋將被放貸機構出售，房屋出售后扣除貸款本利和后的剩余價值返回給貸款人或其繼承者，若房屋出售所得金額不足償還貸款的，放貸機構對貸款人及其繼承人也無追索權。

3.借款機構的相關要求

房屋價值轉化抵押貸款（HECM）是由政府主導，貸款機構為聯(lián)邦住房管理局（FHA）授權的銀行、抵押貸款公司和其他私營金融機構[4]。當資產(chǎn)出售時，貸款額度超出凈資產(chǎn)的話，聯(lián)邦住房管理局（FHA）承保的保險可以保障貸款機構避免損失。

對房屋價值可轉換抵押貸款（HECM）產(chǎn)品來說，利率由政府規(guī)定，但貸款機構可以根據(jù)各自情況調(diào)整利率水平：利率根據(jù)一年期短期國庫債券利率調(diào)整；年度調(diào)整利率最高上浮2%，總共不得超過5%；月度調(diào)整利率總共上浮不得超過10%。

4.申請涉及的費用

（1）貸款申請費。即用于借款人準備借款合同及貸款程序中的費用。該貸款申請費的多少依據(jù)申請者的房屋評估價值。如果房屋評估價值低于12.5萬美元，則貸款人只需交付$2500的申請費；如果房屋評估價值超過100萬美元，則該費用計算公式為20萬美元的2%加上超出20萬美元之后的剩余房屋價值的1%，但該費用最多不超過6000美元。例如，一個房屋價值為25萬美元，則貸款申請費用為$4500（2%*$200000+1%*$50000=$4500）[5]。實際中，不同貸款機構的收取的實際費用不同。

（2）貸款保險費。申請者申請反向抵押貸款時必須購買聯(lián)邦政府的保險。HECM保險保證貸款機構破產(chǎn)后借款人仍繼續(xù)收到貸款；或貸款到期，貸款數(shù)額超出住房價值、房屋貶值，出售住房得到的資金不能彌補全部貸款，則聯(lián)邦保險可確保貸款人能全額收回貸款。貸款保險費按房屋評估價值的2%收取，最高不能超過HUD規(guī)定的房屋價值的2%，之后每年的年保險費為貸款額的50個基點。另外，HECM最新規(guī)定，允許消費者一次性付清保險費，以保證他們將來足額拿到貸款。

（3）房屋產(chǎn)權調(diào)查費用及產(chǎn)權保證保險費。不同的州域和貸款機構對房屋產(chǎn)權調(diào)查費用的收費標準不同。

（4）房屋評估費用。申請反向抵押貸款前要申請房屋評估。房屋評估費用受房屋評估價值和房屋所在州域不同而變動。該費用由房屋所有者在反向抵押貸款申請前用現(xiàn)金支付，且該費用不能用所貸款支付。

（5）服務費。服務費用由貸款機構向申請者收取，服務內(nèi)容不僅包括初期借款服務，還包括之后發(fā)送賬目清單及合同執(zhí)行的一系列服務。費用大概為每月30～60美元不等。該費用每月提前從貸款金額中扣除。每年的借款手續(xù)費也提前從貸款金額中扣除。

簽訂反向抵押貸款合同后，房屋所有者仍要求繳納房產(chǎn)稅、房屋責任保險，直至房屋所有權轉移到貸款機構。

5.風險分析

（1）借貸人的風險。首先，住房反向抵押貸款需要高額咨詢成本和手續(xù)費用，交易成本比較高，通常占到住房價值的1%～2%。對于房屋價值較低的申請者，是一筆較大的支出。住房反向抵押貸款協(xié)議簽訂后，借款人還可以居住在自有房屋內(nèi)，所以，從美國來看，聯(lián)邦住房管理局（FHA）規(guī)定的可貸金額不少于住房評估價值的40%，不超過住房評估價值的60%。其次，當借款人不能持續(xù)繳納財產(chǎn)稅、保險和房屋修理費用時，則抵押貸款合同失效，貸款金額及利息需全部償還。另外，對于和配偶一起借款的老年人來說，當其中一方老人去世或永久性搬離（即需要醫(yī)療救助）時，對于另一方，若不全部償還貸款則無權繼續(xù)居住在該房屋中，即喪失抵押品贖回權，這對于其中另一方將來的生活造成了影響。

（2）貸款者的風險分析。一方面，對于住房反向抵押貸款的放貸人來說，所有欠債都依賴于未來住房銷售時的收入，對借款人住房以外的財富或收入沒有追索權。因此，房屋價值的波動是影響貸款機構風險的重要因素。另一方面，由于信息不對稱，借款人對自己的身體狀況認知相對貸款人有優(yōu)勢，當借款人的壽命大于預期壽命時，導致貸款數(shù)額高于房屋價值的風險。

（二）“以房養(yǎng)老”的新加坡模式

新加坡實行“以房養(yǎng)老”模式已超過了10年，亞洲文化的特殊性使新加坡的“以房養(yǎng)老”模式有較強的借鑒性。本文主要介紹新加坡的住房反向抵押貸款的模式。

新加坡的住房反向抵押貸款是于1997年由職總英康保險合作社率先推出的，60歲以上擁有私人住房且產(chǎn)權在70年以上、并且是公司的壽險保戶的老年人可以申請將房子抵押給職總英康保險合作社，由其一次性或分期支付養(yǎng)老金。老年人在去世前可以居住在抵押的住房內(nèi)，保險公司在老人去世后處理房屋產(chǎn)權，若有房屋價值高于貸款金額及其利息，則其繼承人有權獲取剩余資金。但此產(chǎn)品僅限于私人建造的商品房且該產(chǎn)品的設計是有追索權，一旦貸款本利和超過房屋價值，屋主或其繼承人就必須負擔超過部分的歸還。這使得房屋所有者擔心由于長壽問題導致本利和超過貸款而被迫出售房屋[6]。

新加坡政府組屋全稱為組合房屋，其主要提供給中低收入者、由建屋發(fā)展局統(tǒng)一建造和管理。2006年3月，新加坡八成居民人口的政府組屋也可以申請住房反向抵押貸款。擁有政府組屋的70～90歲的老年人，將房屋抵押給職總英康保險合作社，保險合作社負責發(fā)放生活費，直至貸款期滿或屋主去世。貸款機構獲得房屋所有權后，賣掉房屋，以收回貸款，或申請者的家人、繼承人還錢貸款收回房子。

（三）“以房養(yǎng)老”的日本模式

東京都的武藏野市于1981年將“以房養(yǎng)老”模式引入日本，現(xiàn)階段實行的“住房反向抵押貸款”有地方政府的福利部門為主體的政府“以房養(yǎng)老”模式，也有通過銀行等民間金融機構參與機構的“以房養(yǎng)老”的模式。

1.政府參與型

就政府福利部門推行的模式來說，各地具體實施模式不同，但總體上，申請門檻較高。以東京為例，要求申請人擁有獨立產(chǎn)權的65歲以上的老年人，且不能與子女同住；要求建筑為獨門獨戶且土地價值在1500萬日元以上。低于當?shù)氐褪杖霕藴实募彝o資格申請，且已享受“低?！钡募彝ゲ荒苌暾?，集體住宅不能申請。

每個月的融資上限是30萬日元（可以支持老年人夫婦兩人的生活），但總額度不能超過抵押房屋土地價值的70%。貸款額度到達總額度上限，則貸款期滿。每三個月發(fā)放一次生活費，貸款利率比較低，約為年利率3%。貸款的償還期限是申請人去世后三個月內(nèi)，由擔保人負責一次性償還[7]。

2.民間機構參與型

參與“以房養(yǎng)老”的民營機構大多為銀行、信托公司、信托銀行及房地產(chǎn)公司。而結合信托業(yè)務開展“以房養(yǎng)老”是日本的典型特點。1981年在武藏野市試點推廣時，信托業(yè)務就有所涉及。日本將結合信托業(yè)務的住房反向抵押貸款稱作“資產(chǎn)活用型銀行貸款”或“信托反向抵押”。民營機構參與的方式主要采用借貸人將房屋抵押，向經(jīng)辦機構貸款。為進一步發(fā)展信托業(yè)務，日本已經(jīng)嘗試提出新信托反向抵押的框架——信托銀行通過借款人的抵押房產(chǎn)生成金融資產(chǎn)年金，貸款人將為借款人提供醫(yī)療看護資金，同時將金融資產(chǎn)年金證券化，向流通市場上的投資人推出證券化產(chǎn)品[8]。該信托業(yè)務可以使多數(shù)信托機構持有的居住用不動產(chǎn)結合，形成更大的資產(chǎn)資源。

四、國外“以房養(yǎng)老”經(jīng)驗的啟示

（一）完善法律法規(guī)

各國住房反向抵押貸款的發(fā)展，都是在政府制定了相關法律法規(guī)，保障機構及申請者的權益的基礎上而發(fā)展起來的。住房反向抵押貸款涉及產(chǎn)權、土地70年使用權限、金融保險及市場監(jiān)管等問題，這些需要政府完善相關法律法規(guī)，明確市場參與主體，規(guī)范市場運作環(huán)境，增加市場透明度，增強借款方的市場信心。

（二）政府支持

國外經(jīng)驗表明，住房反向抵押貸款的發(fā)展，都離不開政府的大力支持。包括市場培育、資金支持、風險保障、監(jiān)督審查等。住房反向抵押貸款發(fā)展過程中還會面臨利率波動、壽命風險及房價波動等的可能性。同時，參與其中的借款人多為老年人，貸款機構多為銀行和保險公司，要求風險控制能力高。因此，沒有政府的支持培育，相關金融機構及貸款人將會面臨較大的風險，不利于我國住房反向抵押貸款的發(fā)展。

（三）加大思想宣傳

受中國傳統(tǒng)文化影響，我國國民對“以房養(yǎng)老”模式的接受度較低，住房反向抵押貸款的順利推行需要國民對住房反向抵押貸款的了解及認可。雖大部分機構民眾對住房反向抵押貸款有了初步認識，但了解程度不夠深入，要加大對其宣傳力度，使各層級政府、社會、相關機構及國民真正了解其發(fā)展模式及利弊。

（四）相關機構合作配合

住房反向抵押貸款是新型的金融產(chǎn)品，結構復雜。國外成功運行的經(jīng)驗表明，各相關機構積極合作，政府擔保，利用金融市場及金融工具分散風險，同時保證機構信息的獨立真實性，是國民信任該產(chǎn)品的重要方面。我國金融市場發(fā)展時間短、市場功能尚不完善、投資渠道少、新產(chǎn)品開發(fā)能力弱；同時住房反向抵押貸款對貸款機構來說，貸款年限長、未來不確定性因素較多，風險比較大。因此，各相關機構積極合作，保證信息的獨立真實性，將進一步促進我國住房反向抵押貸款的發(fā)展。

（責任編輯：張恩娟）

參考文獻：

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[4]宋莉莉，劉書兵.以房養(yǎng)老與住房反向抵押貸款[J].西北人口.2007，2（28）：17-23.

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[7]艾維.“以房養(yǎng)老”：看上去很美[N].中國國土資源報，2013-10-11.

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