2014年，對于萬科，將是一個特殊的年份。業(yè)界估計，2014年萬科銷售額將超過2000億。這意味著，這家世界上最大的房地產(chǎn)開發(fā)商僅僅用5年時間，就完成了1000億到2000億的跨越。

然而，在這個充滿不確定性的時代里，這樣的速度和規(guī)模卻只會讓萬科感到壓力和焦慮——萬科面臨的不僅是行業(yè)“天花板”的時間逼近和資本市場的看淡（2013年萬科地產(chǎn)股價跌去了19%），還有保利、綠地、恒大、碧桂園、中海等跨過千億門檻的“追兵”，更有面對互聯(lián)網(wǎng)改變傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)的革命浪潮。

這是一個隨時可能出現(xiàn)顛覆者的時代。那些曾經(jīng)創(chuàng)造無數(shù)輝煌的核心競爭力正在成為企業(yè)的束縛，不改變就意味著死亡。在2013年即將結(jié)束的時間里，郁亮帶領(lǐng)萬科的管理層團隊，先是造訪阿里、騰訊總部向馬云、馬化騰等人請教，后到海爾參觀訪問，聽張瑞敏和海爾執(zhí)行副總裁周云杰的演講； 2014年的春節(jié)剛過，2月11日上午，郁亮就帶著80多名萬科員工、11名中城聯(lián)盟的朋友赴小米取經(jīng)；在萬科的總部，會不時看到來自不同領(lǐng)域的專家，為萬科的管理層講課，甚至身為90后的馬佳佳也到萬科演講——房地產(chǎn)遲早被顛覆，90后壓根就不買房！……

“天花板”與“追兵”

2013年，許多房地產(chǎn)企業(yè)取得了大豐收。然而，在地產(chǎn)的饕餮盛宴之后，行業(yè)的天花板也越來越近。一個官方的數(shù)據(jù)是：中國勞動年齡人口在比較長的一段時間，至少在2030年以前，會逐漸穩(wěn)步減少。與人口數(shù)量高度相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)，非常敏銳地感覺到了行業(yè)“天花板”的存在。2013年7～10月，郁亮等眾多地產(chǎn)老總不斷提起“行業(yè)天花板”的話題。至于“行業(yè)天花板”出現(xiàn)的時間，公認是可能在2018～2023年間。這意味著：如果萬科堅守主業(yè)做住宅，在不久的將來，將面臨這一市場增長的“天花板”。

對此，郁亮并不回避。在2013年5月底的西安媒體交流會上，他這樣表示，“中國住宅市場每年銷售1000萬套住宅，不可能永遠保持這樣的增長速度；萬科年銷售額達到萬億不太可能，這是規(guī)模增長的極限”。

增長的極限在資本市場也有了反應(yīng)。數(shù)據(jù)顯示，萬科的股價在2013年1月30日達到最高值12.49元，而當年12月31日，卻收在了8.03元。與此同時，機構(gòu)投資者在2013年三季度大幅減持萬科股票，Wind數(shù)據(jù)顯示，三季末萬科機構(gòu)持股比例降至37.98%，與年中相比，機構(gòu)共減持12.58億股，持股比例下降13%。但在萬科股價屢創(chuàng)新低的同時，以搜房和世聯(lián)地產(chǎn)為代表的地產(chǎn)服務(wù)業(yè)股票卻繼續(xù)飆升。2013年，搜房網(wǎng)的股價漲幅已高達218%。在國內(nèi)上市、從事代理業(yè)的世聯(lián)地產(chǎn)漲幅達到50%，從事房地產(chǎn)網(wǎng)媒的三六五網(wǎng)漲幅也達到47%。

萬科的股市表現(xiàn)，折射出的不僅是資本的偏好，也折射出行業(yè)未來的圖景。

其實，從2009年萬科宣布進入商業(yè)地產(chǎn)開始，萬科的轉(zhuǎn)型就已開始。然而，擁有千億規(guī)模的龐大身軀，要想順利完成轉(zhuǎn)型并不容易。一旦轉(zhuǎn)型失敗，現(xiàn)有的龐大土地儲備、已經(jīng)發(fā)展成熟的產(chǎn)品線、乃至于發(fā)展成型的房地產(chǎn)開發(fā)團隊和管理架構(gòu)，都將會變得“面目全非”，甚至可能讓企業(yè)步入危機，這些對于萬科，無疑是難以承受的風險。

在轉(zhuǎn)型的道路上本就充滿不確定性，而更多的地產(chǎn)龍頭企業(yè)趁著市場規(guī)模急劇膨脹，到2013年年末，除了萬科，保利、綠地、恒大、碧桂園、中海等房地產(chǎn)公司也跨過千億門檻，和萬科站到了一個新的起跑點上。

千億房企不斷增加，萬科行業(yè)老大的地位開始受到威脅。盡管萬科表示過 “萬科不怕被超越”的意思，但又有誰愿意看著多年的老大位置被別的企業(yè)代替？據(jù)說綠地集團董事長、總裁張玉良的2014年新年愿望之一，是把萬科從房地產(chǎn)行業(yè)老大的寶座上拉下來。其實，略加分析就會發(fā)現(xiàn)：萬科的老大位置被替換絕非是不可能的事。從銷售面積看，2013年，綠地以1660萬平方米的銷售面積位列第一，碧桂園、恒大在銷售面積上也已經(jīng)超過萬科。從銷售額看，碧桂園2013年的銷售業(yè)績增長速度達到153%，首次超過千億。業(yè)內(nèi)人士估算，如果2014年碧桂園的銷售增長幅度繼續(xù)超過70%以上，對萬科的冠軍地位將形成不小的沖擊。而綠地房地產(chǎn)業(yè)務(wù)2014年的目標是銷售額達到2400億元，那樣的話，房地產(chǎn)業(yè)雙“兩千億”格局將首現(xiàn)。

事實上，除了綠地、保利等企業(yè)，在轉(zhuǎn)型的大軍中，還有世茂集團和綠城集團一類企業(yè)：目前他們銷售規(guī)模還沒有達到千億，但卻已在深度變革。在這個房地產(chǎn)業(yè)進入戰(zhàn)國的時代，一切皆有可能。如同戰(zhàn)國七雄的時局一樣，在戰(zhàn)國時代初期還是戰(zhàn)國七雄中最弱的秦國，在商鞅以及其后的政治人物的不斷變革之下，秦國一躍成為當時天下最強的國家。所以誰又能保證：通過深度變革，世茂集團和綠城集團等企業(yè)不會創(chuàng)造可能長遠改變整個行業(yè)的現(xiàn)有模式，后來者居上呢？畢竟，在未來，對這些企業(yè)起決定性作用的，并不是他們目前擁有的土地儲備、產(chǎn)品或者團隊，而是企業(yè)根據(jù)市場變化，在商業(yè)模式和管理架構(gòu)上調(diào)整的能力。

向何處去？

變化形成了宇宙，也成就了如今的世界。在唯變永恒的真理和物競天擇、適者生存的規(guī)則下，并不是龐然大物就能基業(yè)常青。相反的，不論是生物的進化史還是企業(yè)的發(fā)展史，都曾經(jīng)充滿了不能適應(yīng)環(huán)境而滅亡的龐然大物，前者如恐龍；后者如通用和諾基亞。

一直以有遠見著稱的萬科不可能意識不到危機的來臨。幾年間，萬科進軍商業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、揮師海外，一些細微的變化已經(jīng)在悄無聲息地進行。

但是，海外市場尚未為萬科的銷售業(yè)績帶來貢獻。在舊金山與鐵獅門簽署合作開發(fā)協(xié)議后，郁亮也說，“國際化”并不是萬科第4個10年的標簽，國際化對萬科只是一種探索和嘗試，需要較長的時間來逐漸完成，萬科未來10年都不可能把主要業(yè)務(wù)放在海外市場。

而養(yǎng)老地產(chǎn)蛋糕雖然誘人，但經(jīng)過幾年的探索之后，盈利模式卻讓涉足者困惑不已。萬科養(yǎng)老地產(chǎn)項目是北京房山試點的“萬科幸福匯”，不過，萬科相關(guān)項目負責人均表示，養(yǎng)老地產(chǎn)項目在關(guān)于適老化的設(shè)計建設(shè)方面已不是問題，問題是后期的醫(yī)療、護理等服務(wù)配套還跟不上，這一大軟肋的結(jié)果是養(yǎng)老地產(chǎn)還是看起來很美。

觀察萬科的商業(yè)地產(chǎn)項目，三大商業(yè)產(chǎn)品系列“萬科廣場”品牌、寫字樓“萬科大廈”品牌、社區(qū)商業(yè)“萬科紅”品牌等都在運作。但房企在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的瘋狂擴張，萬科耳邊不停響起的是飽和的警示。郁亮就曾直言：“很多持有物業(yè)（商業(yè)地產(chǎn)）是不受歡迎的，我覺得千萬不要說固定資產(chǎn)多了就優(yōu)秀。”他進一步表示：“在網(wǎng)購時代，商業(yè)購物中心是越來越受打擊的，所以萬科對此非常非常慎重，不是說我有興趣，我是沒辦法才做一點。”無奈之下的選擇本就缺少激情。據(jù)《商業(yè)價值》記者了解，金隅萬科廣場設(shè)計模仿太古，運作卻模仿凱德，萬科副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶曾說“7年收回成本”，但能否實現(xiàn)還是未知數(shù)。

沒有遠見會在將來死去，但無視眼前的盈利卻可以讓一家企業(yè)迅速面對死亡的威脅。萬科真正要破局的，是在轉(zhuǎn)型中完成資本和利潤點的逐步轉(zhuǎn)移。事實上，除了商業(yè)地產(chǎn)和養(yǎng)老地產(chǎn)，萬科在許多方面做了實驗：比如第五食堂、萬物倉、幸福驛站等一系列小區(qū)配套。在杭州良渚這個萬科的大實驗田，萬科推出了“村民卡”，持有“村民卡”，可享受業(yè)主班車、小區(qū)門禁、村民公共自行車、商家消費等各類免費或有償社區(qū)配套服務(wù)內(nèi)容及業(yè)主專屬權(quán)益，實現(xiàn)小鎮(zhèn)生活的“一卡通”。于是，當2013年6月末，郁亮在西安全國媒體見面會上透露“城市配套服務(wù)商”是萬科的轉(zhuǎn)型目標之后，當2013年10月底，萬科成為徽商銀行未來的大股東，被業(yè)界稱為前所未有的產(chǎn)業(yè)方向選擇時，萬科做社區(qū)金融的決心似乎已定。但在《商業(yè)價值》看來，這卻是萬科做社區(qū)金融的一小步，是萬科學習美國鐵獅門“地產(chǎn)運營公司——到服務(wù)公司——再到投資公司”的發(fā)展路徑的第2步的開始。

不知是由于這些探索和嘗試短期內(nèi)還無法起到提升其業(yè)績的作用，還是急于在互聯(lián)網(wǎng)和移動互聯(lián)網(wǎng)改變傳統(tǒng)行業(yè)浪潮中找到出路，在經(jīng)歷了向索尼、新鴻基地產(chǎn)和帕爾迪取經(jīng)之后，萬科歷史上的第4次學習浪潮悄然開啟。

2013年10月31日上午，郁亮帶領(lǐng)萬科集團執(zhí)行副總裁周衛(wèi)軍、萬科集團副總裁兼物業(yè)事業(yè)部執(zhí)行官朱保全等高管，奔赴阿里巴巴總部。同年12月9日下午，萬科集團總裁郁亮率領(lǐng)一支由200人組成的團隊來到騰訊總部，萬科周刊官方微博將此行稱為“取經(jīng)”。據(jù)公開消息，除了騰訊和阿里巴巴之外，郁亮還率萬科各部門負責人拜訪了一家高科技公司華大基因，它是全球最大的基因組研究中心?！癐T技術(shù)和BT（生物）技術(shù)深刻影響著人類的生活，王石董事長提出萬科未來將在服務(wù)和技術(shù)兩個方向進行轉(zhuǎn)化升級。” 郁亮在華大基因的講話很是耐人尋味。

沒人知道這兩個方向的轉(zhuǎn)化升級最終將帶著萬科走向何處，但這些卻給萬科再造產(chǎn)業(yè)鏈提供了很大的想象空間?！叭f科下一步的商業(yè)模式將與蘇寧、阿里巴巴、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等的商業(yè)模式如出一轍，將產(chǎn)業(yè)鏈的上下游全線打通，利用萬科充沛的金融資源為其提供服務(wù)，吃定供應(yīng)商和業(yè)主，以獲得更高的利潤。不出意外，萬科在搞定銀行金融通道后，下一步定會和互聯(lián)網(wǎng)公司合作，將這種金融服務(wù)變得更加便利化、互聯(lián)網(wǎng)化，符合現(xiàn)代消費趨勢?！卑凑杖f科集團執(zhí)行副總裁、北京萬科總經(jīng)理毛大慶在“2013中國房地產(chǎn)500強測評成果發(fā)布會暨500強峰會”上演講時透露出的信息：之前的“小動作”僅僅是開始，隨著萬科轉(zhuǎn)型的深入，其發(fā)展模式、經(jīng)營思路、組織結(jié)構(gòu)和企業(yè)文化四個方面都將面臨徹底改變。而這種改變，無論是重塑自身還是浴火重生，都不會云淡風輕。