摘 要：加油站是油品銷售企業(yè)的生命線。隨著土地用途越來越多，競爭加劇、成本上漲，加油站在城市里尋一塊立錐之地是越來越難。本文試從目前加油站土地利用存在的問題入手，通過發(fā)現(xiàn)問題、分析問題來尋求方法，意圖突破加油站用地的瓶頸。

關(guān)鍵詞：加油站 節(jié)約集約用地

加油站是油品銷售企業(yè)的生命線，對公司的經(jīng)營效益和生存發(fā)展至關(guān)重要，其地理位置是運營的關(guān)鍵因素，決定著加油站的生存壽命，而加油站的地理位置歸根到底就是土地的問題。隨著土地用途越來越多，競爭加劇、成本上漲，加油站在城市里尋一塊合適的立錐之地是越來越難。本文試從目前加油站土地利用存在的問題入手，通過發(fā)現(xiàn)問題、分析問題來尋求方法，意圖突破加油站用地的瓶頸。

一、加油站土地利用存在的問題及成因

（一）國家的調(diào)控力度不斷加強，人民群眾的安全保障訴求日益提高，競爭對手的步步緊逼，加油站“好地難選、選地難好”的矛盾日益突出。

首先，在加油站土地購買過程中，受政府的制約影響較大。隨著我國土地資源亮起紅燈，國家管理越來越嚴格。加油站項目用地屬于《土地利用現(xiàn)狀分類》中商服用地類的批發(fā)零售用地，不屬于國家重點扶持的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目。在沒有法律特別規(guī)定的條件下，很難獲取規(guī)劃之外的建設(shè)用地，其稀缺性顯得尤為突出，使得企業(yè)往往處于被動接受的地位。

其次，隨著成品油零售市場競爭的白熱化，面對有限的供給，拿到更多加油站的土地，就意味著能擠壓競爭對手的營銷網(wǎng)絡(luò)發(fā)展空間。誰都知道，加油站選址定位應(yīng)是高速公路、中心城市、國道干道等，但是這些地段往往是競爭的焦點，土地成本可能成倍增長。

第三，既使順利拿到了土地，也有可能因為當?shù)厝罕姷姆磳?，而無法順利開工。隨著人們生活水平的提高，對安全保障的需求越來越強烈，備加關(guān)注身邊的加油站，如果忽視群眾的訴求，可能會造成較為嚴重的后果。如某成品油零售企業(yè)為支持當?shù)匾凰袑W新校址建設(shè)，拆掉了一座加油站。經(jīng)有關(guān)部門批準，遷址新建加油站，獲得規(guī)劃用地許可證和規(guī)劃建設(shè)許可證、施工許可證。動工建設(shè)之后，由于被認為距居民區(qū)較近存在安全隱患而遭到周圍住戶強烈反對，有關(guān)部門責令其暫時停建，土地由此閑置。

（二）未依法拿地，后期建設(shè)和運營風險大。

某些單位迫于經(jīng)營業(yè)績考核與市場競爭的雙重壓力急于擴張網(wǎng)點，對于一些占地面積不大、審批層級較低的加油站項目，往往會在用地手續(xù)不完備的情況下倉促開工建設(shè)，甚至是占用集體土地建設(shè)加油站，可能面臨嚴重的法律后果。

《土地管理法》規(guī)定，政府部門未按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，其批準文件無效。企業(yè)未經(jīng)批準非法占用土地的，輕則面臨行政處罰，重則招致停業(yè)整頓、吊銷執(zhí)照等法律后果，更有甚者，會危害到企業(yè)的聲譽與社會形象。不難看出，違法取得、使用土地，代價是巨大的。

（三）城市化的加速發(fā)展，由此產(chǎn)生越來越多的加油站拆遷問題。

1、政府拆除的往往是市區(qū)內(nèi)的加油站，地理位置優(yōu)越，銷售較好，屬于公司的優(yōu)質(zhì)土地資產(chǎn)。據(jù)某地成品油零售企業(yè)統(tǒng)計，按當?shù)噩F(xiàn)有規(guī)劃，在未來五年內(nèi)，其旗下位于城區(qū)的萬噸級加油站將被拆除殆盡，由此對企業(yè)的打擊將是致命的。

2、政府規(guī)劃需要，置換加油站土地的情況越來越普遍，但是在具體操作過程中，企業(yè)往往處于劣勢。一方面，政府在征、拆過程中帶有強制性，指定評估機構(gòu)對占用土地進行評估，對于企業(yè)聘請的入圍評估機構(gòu)的評估結(jié)果，不予采納。另一方面，由于政府規(guī)劃需要，公司置出的土地被限期占用，而在置入土地的位置、價值等問題上，從談判、協(xié)調(diào)到最終達成共識，完成資產(chǎn)交接，需要一個較長的過程。這些都在客觀上造成了公司效益的流失。

3、拆除后，補償遲遲不能到位。目前，企業(yè)在與政府達成協(xié)議后，加油站基本都是先拆后建，但建的過程往往一波三折，土地置換遲遲得不到落實。

（四）成因復(fù)雜的低效、關(guān)停站，影響了加油站土地的利用效率。

據(jù)統(tǒng)計，中國石油日銷量3噸以下的加油站數(shù)量比例達21.8%，而銷售比例僅為4.6%，極大的影響了加油站土地的利用效率和整體創(chuàng)效能力。低效、關(guān)停站形成原因多種多樣，歸納起來主要有：一是由于加油站本身交通區(qū)位及道路規(guī)劃變動導致車流量減少或原道路車輛無法進站；二是網(wǎng)絡(luò)開發(fā)初期為搶占市場，盲目收購或租賃；三是由于城市規(guī)劃變動、道路升級改造等環(huán)境變化因素。如A加油站因當?shù)卣畬芳痈吆筌囕v無法進入站內(nèi)，致使加油站無法營業(yè)；B加油站由于國道改道后距主干道較遠，加油量太小而不得不關(guān)停。數(shù)量較多的低效、關(guān)停站，影響了加油站土地利用的效率。

（五）缺乏專業(yè)的土地管理隊伍，土地管理水平有待提高。

近年來，國家每年都有新的土地政策出臺，各省市也制定了相應(yīng)的土地管理制度。土地政策種類多、管理分散，而我們的管理人員對土地管理政策不熟悉，缺乏系統(tǒng)的、專業(yè)的理論知識和工作實踐，當面對某些地方政府、企業(yè)內(nèi)部的違規(guī)操作，底氣不足，應(yīng)對辦法不多，特別缺乏向公司提出土地管理合理化建議的能力。

二、應(yīng)對措施

面對目前加油站土地“不足”與“有余”并存的現(xiàn)狀，逼迫我們不得不正視與反思。如果繼續(xù)按照現(xiàn)有土地利用方式，隨著公司現(xiàn)金流的日益吃緊，加油站投資和創(chuàng)效壓力會越來越大，可持續(xù)發(fā)展將難以保障。要實現(xiàn)突圍，唯有告別粗放的土地利用方式，堅持走節(jié)約集約用地道路。

加油站節(jié)約集約用地主要包括三層含義：一是節(jié)約用地，即加油站建設(shè)要盡量節(jié)省用地；二是集約用地，即加油站用地必須提高投入產(chǎn)出強度，提高土地利用的集約化程度；三是提高加油站土地配置和利用效率。

（一）加油站土地利用觀念由外延粗放向內(nèi)涵集約轉(zhuǎn)變。

成品油零售企業(yè)要強化節(jié)約集約理念，讓“資產(chǎn)土地”、“價值土地”的觀點深入人心。順勢而為，推動加油站土地管理方式轉(zhuǎn)變，使節(jié)約集約用地觀念貫穿于加油站土地開發(fā)、利用、管理各項工作始終，改變以往投資拉動、土地浪費的現(xiàn)象，改變單純的數(shù)量管理，走內(nèi)涵挖潛的新模式。

（二）建立對外協(xié)調(diào)機制，暢通溝通渠道，與利益相關(guān)者結(jié)成利益共同體。

加油站土地利用受外部環(huán)境因素影響很大，有時甚至會決定一塊加油站土地是高效利用還是閑置無用，因此創(chuàng)造一個寬松、和諧的外部環(huán)境，是加油站節(jié)約集約用地的重要前提。

1、建立集中統(tǒng)一的對外協(xié)調(diào)機制。對同一行政區(qū)系統(tǒng)內(nèi)的各單位，建立以優(yōu)勢單位牽頭的地區(qū)加油站網(wǎng)絡(luò)建設(shè)土地工作協(xié)調(diào)組，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)地方政府解決有關(guān)加油站用地問題，發(fā)揮公司整體優(yōu)勢，有利于降低成本，形成合力，創(chuàng)造良好的用地環(huán)境。

2、加強與當?shù)卣块T的協(xié)調(diào)力度，同時關(guān)注加油站周邊利益相關(guān)者的訴求，及時發(fā)現(xiàn)并解決加油站土地管理方面的問題，特別是對優(yōu)質(zhì)加油站的拆除問題上，哪怕有一絲希望，也要盡百倍努力。如某萬噸級加油站位置繁華，周邊都是大型超市、酒店、市級機關(guān)和住宅小區(qū)等，附近居民擔心安全問題，一直要求政府對該站進行拆除。面對這一不利局面，公司一方面積極與政府溝通，認真聽取政府意見，努力將該站打造成一張城市的名片、優(yōu)質(zhì)服務(wù)的窗口，另一方面注意與周邊居民友好相處，積極履行社會責任。某天，該站附近的一輛轎車突然自燃。在火情出現(xiàn)不到半分鐘時間內(nèi)，加油站員工便將其撲滅。這起成功的救火事例受到了政府的表彰，當?shù)仉娨暸_、省級電視臺和中央電視臺新聞頻道都對其進行了報道。通過這一系列行動，營造出寬松的外部環(huán)境，成功地在鬧市區(qū)保住了該加油站。目前，該站一年流水上億元，凈利潤可達幾百萬元，完全堪比一臺印鈔機。

3、走企地共建道路，互利雙贏、共同發(fā)展。可與當?shù)卣_展多種形式的合作，如結(jié)成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系或企業(yè)出資、政府出地，共同投資成立合營加油站等方式。另一方面充分挖掘內(nèi)部資源，把加油站開發(fā)與群眾利益緊密聯(lián)系在一起，如便利店商品就近送貨上門、提供停車服務(wù)、加油員雇傭優(yōu)先考慮周邊居民等。凡此種種使得加油站發(fā)展惠及當?shù)兀瑢崿F(xiàn)本土化經(jīng)營。

（三）加油站土地利用必須以遵循自身效益為第一原則。

1、提前謀劃，合法、節(jié)省用地。

首先，規(guī)劃的節(jié)約是最大的節(jié)約。一座站建成后，光土地投入就幾百上千萬元，如果沒有車流，建得再大再漂亮也等于背包袱。所以要從實際需要出發(fā)，科學預(yù)測銷量、利潤，按照節(jié)約集約用地原則，實行用地布局和規(guī)?？刂?。

其次，要在加油站建設(shè)項目規(guī)劃階段就盡早查閱當?shù)氐耐恋乜傮w規(guī)劃和土地利用年度計劃，以便提前謀劃、有序推進，取得規(guī)范的國有商業(yè)出讓地。

第三，要全面了解加油站建設(shè)項目所在地方的土地管理政策，及時與土地管理部門進行溝通。對于一些沒有把握的事項，盡量拿到政府部門出具的書面承諾等文件，在發(fā)生糾紛或面臨處罰時至少還有一紙證據(jù)在手，不至于任人擺布。

2、因地制宜，探索加油站節(jié)約集約用地的多種模式。

一是充分利用公司整體優(yōu)勢，與政府協(xié)商，采取捆綁招投標的方式來一次性取得數(shù)個加油站土地，獲取規(guī)模效益。二是推行加油站和加氣站合建模式。這樣做既有利于節(jié)省用地、降低成本，也有利于經(jīng)營管理，實現(xiàn)公司“油氣并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略。三是在車流匯聚的地方，如廠礦企業(yè)門口、賓館飯店停車處設(shè)置流動加油站。雖然這些地方寸土寸金，規(guī)劃、土地都很難拿得到，但可利用撬裝加油設(shè)備，發(fā)揮其體積小、占地少、安裝簡便，可整體遷移的優(yōu)勢，臨時設(shè)置流動加油站。如某市建在長途客運站旁邊的橇裝加油站僅占地100多平方米，是該公司最小的加油站，卻是土地利用效率最高的加油站。四是創(chuàng)新思路，鼓勵開發(fā)地上和地下資源，拓展加油站土地利用空間。比如，修建地下加油站、雙層加油站，將便利店遷建至地下等。

（四）多種途徑盤活加油站非在用土地。

加油站土地如果長期處于閑置狀態(tài)，會逐漸被政府無償收回，喪失土地資產(chǎn)效益。另一方面在其閑置期間，我們還要承擔與土地相關(guān)的不斷增長的稅費。因此，統(tǒng)籌規(guī)劃、盤活存量土地，對于加油站節(jié)約集約用地至關(guān)重要。

1、抓好加油站非在用土地的“二次開發(fā)”。

探索加油站非在用土地有效利用模式，以土地置換、有償租賃等形式豐富使用途徑，強化價值管控，推動加油站土地精細化管理。

（1）想方設(shè)法讓非在用土地重新“上崗”。如前述閑置的A加油站，經(jīng)公司多方努力、積極協(xié)調(diào)，終于獲得批準原址重建，盤活了閑置土地。另一方面可拓寬加油站非在用土地的用途，如對城鎮(zhèn)郊區(qū)加油站閑置的土地，可以規(guī)劃建設(shè)成小型培訓基地；對關(guān)停加油站閑置的土地，可以連同加油站房屋、場地對外出租，收取租金；對暫時無法開發(fā)的加油站閑置土地，可組織員工利用工余開荒種地。

（2）內(nèi)部調(diào)劑利用。借助土地管理信息系統(tǒng)和中油資產(chǎn)管理平臺，依據(jù)公司盤活土地激勵政策，在公司內(nèi)部整合調(diào)劑利用存量土地資源。

2、做好加油站非在用土地處置。

一是實施差別化的對外處置。對于地理位置好且能用于開發(fā)的土地，借助公司土地開發(fā)和金融信托等資源，進行商業(yè)項目開發(fā)，最大程度發(fā)揮土地價值潛能；對不具備開發(fā)條件的，以市場化運作方式，采取公開競價轉(zhuǎn)讓或協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，以獲取最優(yōu)處置收益；對于地理位置較差且不能實現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的土地，爭取以評估價值有償交還政府，其中對城市規(guī)劃區(qū)外不能實現(xiàn)有償處置的，爭取換取新增建設(shè)用地指標等優(yōu)惠用地政策。二是做好政府規(guī)劃拆遷土地政策爭取工作，實現(xiàn)“等規(guī)模、等功能，異地還建、先建后拆”補償標準。

（五）搭建交流平臺，做好成功經(jīng)驗的復(fù)制推廣。

1、通過召開總結(jié)表彰會、下發(fā)論文集等形式推廣加油站節(jié)約集約用地的好經(jīng)驗、好做法，充分發(fā)揮典型示范、政策激勵和引導作用。

2、在QQ上設(shè)立一個加油站土地利用經(jīng)驗交流群，讓大家在一個寬松的環(huán)境中暢所欲言，對其中有建設(shè)性的意見要及時、積極、妥善的接納或者處理，使員工看到公司的誠意，促進交流互動的良性循環(huán)。

3、通過訂閱土地刊物，參加當?shù)卣e辦的土地培訓，或到其他兄弟公司學習先進的加油站土地管理經(jīng)驗等方式來提升土地管理人員的綜合素質(zhì)和管理能力。

（六）構(gòu)建加油站節(jié)約集約用地的考評獎懲機制。

推進加油站節(jié)約集約用地，離不開科學的評價體系這個“指揮棒”，要將其納入各單位績效考核范疇，推動土地利用方式的轉(zhuǎn)變。

1、重點優(yōu)化加油站建設(shè)用地的投入、產(chǎn)出效率絕對指標和增長變化相對指標的設(shè)置和考評，存量挖潛和增量考評并重，制定相關(guān)考核獎懲辦法。比如在內(nèi)網(wǎng)上定期公布“排行榜”，加油站不是以銷量或利潤來排序，而是以畝均銷量和畝均利潤為依據(jù)，同時，對于節(jié)約集約用地效果好的單位，給予表彰獎勵。

2、每年組織開展加油站土地工作檢查，掌握各類加油站土地的真實情況，及時發(fā)現(xiàn)問題，特別要摸清各類加油站閑置土地的形成原因、取得方式、潛在風險等，提出處理意見并監(jiān)督整改。

對于我們來說，加油站節(jié)約集約用地仍然任重而道遠。只有不斷提高土地管理的精細化程度，因地制宜，做優(yōu)增量、做活存量，總結(jié)出一批節(jié)約集約利用土地的好模式和好機制，才能確保公司的生命線又好又快和可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]中國石油天然氣集團公司2013年土地管理工作要點.

[2]國土資源部關(guān)于大力推進節(jié)約集約用地制度建設(shè)的意見（國土資發(fā)〔2012〕47號）.

[3]張慶龍 蔡德洪.中國石油低效加油站的整改優(yōu)化分析.

（作者單位：中國石油四川銷售分公司財務(wù)處

四川成都市 610000）