摘 要：近年來，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展已經(jīng)取得很驚人的成就，但是隨之而來的也產(chǎn)生了很多的問題，比如：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的多樣化并沒有使房地產(chǎn)事業(yè)取得相應(yīng)積極的效應(yīng)，房地產(chǎn)泡沫、可供給結(jié)構(gòu)失衡等諸多問題并沒有得到有效地解決，針對(duì)這些調(diào)控政策的失效情況，經(jīng)過諸多調(diào)查找到治理途徑，最大程度的減少調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面效果才是關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策 效用 治理

隨著現(xiàn)代社會(huì)房地產(chǎn)市場(chǎng)體制的逐步完善，政府對(duì)于房地產(chǎn)調(diào)控政策的諸多改變，由原來的單一行政政策開始轉(zhuǎn)變?yōu)閷⑿姓吆徒?jīng)濟(jì)政策結(jié)合起來，運(yùn)用財(cái)政政策和稅收政策的調(diào)控機(jī)制共同對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮作用，用政府調(diào)控的最小負(fù)面效應(yīng)達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)治理的最好效果，通過近年來對(duì)于國家房地產(chǎn)調(diào)控政策的效果分析，不斷地深入市場(chǎng)調(diào)查，解析調(diào)控政策的運(yùn)作體制情況，從影響調(diào)控政策的各個(gè)方面制定出針對(duì)性的治理政策。

1、現(xiàn)階段我國對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的研究現(xiàn)狀

針對(duì)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)的諸多政策調(diào)控失效的諸多問題，政府的調(diào)控政策并沒有取得理想的效果已經(jīng)是學(xué)術(shù)界所達(dá)成的一致共識(shí)，通過分析現(xiàn)有房地產(chǎn)的市場(chǎng)資料，總結(jié)出了許多政府調(diào)控政策中調(diào)控工具選用不當(dāng)?shù)那闆r，但是，因?yàn)樾姓ㄒ?guī)覆蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的每個(gè)環(huán)節(jié)，調(diào)控政策工具的選擇并不是解決房地產(chǎn)市場(chǎng)失衡的最主要的問題，因?yàn)榈胤秸畬?duì)于國家調(diào)控政策的執(zhí)行并不到位，再加上房地產(chǎn)的開發(fā)商對(duì)于企業(yè)超額利潤的過分追求，在一定程度上就為政府調(diào)控政策的失靈找到了合理的解釋，使看上去似乎嚴(yán)厲無比的政策，在巨大的市場(chǎng)潮流中顯得蒼白、無力。另外，通過對(duì)于政府和房地產(chǎn)開發(fā)商之間的博弈調(diào)查，分析得出許多針對(duì)性的啟發(fā)建議，完善政府調(diào)控政策的手段就是其中之一。但是問題是，這些理論性的建議并沒有形成歸納性的實(shí)際建議，要想從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)因?yàn)檎{(diào)控政策失靈所帶來的負(fù)面效應(yīng)，找到合理的治理辦法，還需要從長遠(yuǎn)的角度出發(fā)，就如何解決政府政策調(diào)控過程中規(guī)避政策失靈情況，從中國政策市場(chǎng)以及新興市場(chǎng)兩個(gè)角度出發(fā)，雙管齊下，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控所涉及到的各個(gè)利益主體之間的關(guān)系進(jìn)行長遠(yuǎn)考慮，從根源上找到房地產(chǎn)調(diào)控政策失效的各方面原因，并在這個(gè)基礎(chǔ)上，尋求最終能夠使得房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展之路。

2、我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的效用分析

2.1 房地產(chǎn)調(diào)控政策過程中需要注意的問題

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過近幾年的建設(shè)無論從房地產(chǎn)商品的自身屬性還是商品對(duì)于市場(chǎng)的影響都已經(jīng)取得初步性進(jìn)展，為此在房地產(chǎn)的調(diào)控政策實(shí)施的過程中，主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行效用分析：

第一、從房地產(chǎn)商品的持久性上看，政府的調(diào)控政策針對(duì)的主要對(duì)象應(yīng)該是新房或者是期房，從新房或者期房的價(jià)格上的調(diào)控政策對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響從長期上能夠看出房地產(chǎn)市場(chǎng)的市場(chǎng)走向，從近幾年的市場(chǎng)調(diào)查效果看，商品的持久性是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策起到作用的長期體現(xiàn)；

第二，從房地產(chǎn)商品的不可移動(dòng)性上看，這個(gè)特性決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的地域性特點(diǎn)，由于地區(qū)經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境的各方面差異，房地產(chǎn)市場(chǎng)的商品的不可移動(dòng)性決定了地區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展程度以及規(guī)模大小，因此，一定要根據(jù)地域特點(diǎn)合理的實(shí)施調(diào)控政策，才能夠起到預(yù)期效果；

第三，從房地產(chǎn)商品的泡沫程度上看，房地產(chǎn)商品房價(jià)格的漲幅、供應(yīng)結(jié)構(gòu)的合理程度以及市場(chǎng)的秩序決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化的嚴(yán)重程度，需要強(qiáng)調(diào)的是，衡量房地產(chǎn)商品泡沫化的各項(xiàng)指標(biāo)需要政府調(diào)控政策的合理調(diào)整。

2.2 房地產(chǎn)調(diào)控政策的定性定量效果分析

根據(jù)近幾年我國針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策的具體內(nèi)容以及調(diào)控目標(biāo)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定房價(jià)、政府打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)這兩項(xiàng)投機(jī)行為具有重大的理論研究意義，政府首次通過市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制控制房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)于穩(wěn)定房價(jià)這一調(diào)控目標(biāo)、保障中低收入家庭的住宅需求的供給，另外也沒有傷害普通家庭的購房積極性。首先，根據(jù)投資者的流動(dòng)性特點(diǎn)，對(duì)于持有地區(qū)房產(chǎn)的時(shí)間往往很短，主要原因就是炒作現(xiàn)象的日益嚴(yán)重導(dǎo)致的資金流向的不確定，這一類的投資者承受了巨大的機(jī)會(huì)成本，從一定程度上降低了房產(chǎn)的收益，增加了購房風(fēng)險(xiǎn)，因此，政府應(yīng)該從稅收政策上做出正確的調(diào)整，征收營業(yè)稅的規(guī)定不僅能夠增加二次交易成本，而且極大地削減了短期投資者的炒作收益預(yù)期。其次，對(duì)于處于中等家庭的投機(jī)炒作者，他們的主要目的就是能夠通過投資炒作尋求短時(shí)間內(nèi)房產(chǎn)變現(xiàn)獲利，通過出租等手段實(shí)現(xiàn)個(gè)人資產(chǎn)的保值，這樣就在一定程度上增加了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，影響了國民經(jīng)濟(jì)在運(yùn)作上的安全性。最后，通過簡(jiǎn)單地定性分析模型的建立，能夠得出結(jié)論：我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度過快，以及大量的投機(jī)行為，嚴(yán)重的影響了政府對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的實(shí)施，從而使普通居民的自住性住房需求長期不得到充分滿足，原因則是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策上的連連失策，始終沒能有效命中要害。

3、我國房地產(chǎn)調(diào)控政策效用失靈的治理建議

3.1 加強(qiáng)地方政府的調(diào)控政策治理

我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策失靈情況最大的根源主要是利益相關(guān)者行為的扭曲，為保證政府調(diào)控政策的積極有效實(shí)施，就要在一定程度上對(duì)地方政府的行為進(jìn)行制約，建立規(guī)范健康的市場(chǎng)制度環(huán)境，第一，均衡地方政府的利益分配，建立合理的約束機(jī)制，對(duì)地方政府的既得利益與其他利益集團(tuán)之間的聯(lián)系區(qū)分開，進(jìn)行合理的利益分配，通過嚴(yán)格的控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)程度、限制并清除不合規(guī)定的房地產(chǎn)費(fèi)用來制約地方政府的利益行為，同時(shí)削減地方政府的財(cái)務(wù)支持強(qiáng)度，以平衡保障性住房和中央調(diào)控政策成本雙方面的利益為目的，減少地方政府過度支持房地產(chǎn)發(fā)展的影響，另外，建立有效的約束機(jī)制，制定事后懲罰等監(jiān)督體制，增強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督的影響來規(guī)范地方政府的行為；第二，改革地方績效考核制度，保證社會(huì)民生的效益，現(xiàn)在中央政府適時(shí)的建立了地方性的績效考核制度，改進(jìn)不合理的績效考核體系，明確地方政府對(duì)于社會(huì)民生所做出的貢獻(xiàn)給予政治上的嘉獎(jiǎng)，在設(shè)置績效考核標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，注重居民對(duì)于社會(huì)利益和經(jīng)濟(jì)利益兩方面的評(píng)價(jià)，根據(jù)效益性指標(biāo)的權(quán)重的大小，將維護(hù)和穩(wěn)定住房價(jià)格以及改善住房結(jié)構(gòu)、解決中低收入家庭的住房困難等問題真正的納入績效考核指標(biāo)體系中；第三，改善地方政府的職能，防止過度干預(yù)，由于地方政府具有干預(yù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)職能，為保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的有效競(jìng)爭(zhēng)，必須適時(shí)的限制地方政府過度開發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免造成的資源浪費(fèi)現(xiàn)象，規(guī)范有序的市場(chǎng)、引導(dǎo)正確的資金流向，防止地方政府的越位現(xiàn)象。

3.2 加強(qiáng)政府調(diào)控政策對(duì)于開發(fā)商的監(jiān)督

為保證政府調(diào)控政策的有效實(shí)施，首先，應(yīng)該加強(qiáng)開發(fā)商的信息披露力度，建立一套完善的房地產(chǎn)信息披露體制，強(qiáng)制性的要求開發(fā)商披露房價(jià)的成本、房子的銷售信息等，遵循公開、公正、及時(shí)、有效的原則，盡可能的減少地方政府與開發(fā)商之間的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)上出現(xiàn)價(jià)格泡沫等不利現(xiàn)象的發(fā)生，做到信息資源的公開化，使得房地產(chǎn)對(duì)于開發(fā)商的服務(wù)真正的透明化；其次，建立獨(dú)立的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)第三方治理的公平現(xiàn)象，目前中央政府還沒有單獨(dú)的設(shè)立房地產(chǎn)的監(jiān)督機(jī)構(gòu)以便規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的不正當(dāng)行為，由于房地產(chǎn)的調(diào)控涉及的部門眾多、相關(guān)利益者之間的調(diào)控政策的復(fù)雜，造成的政府對(duì)于調(diào)控政策的側(cè)重點(diǎn)做不到面面俱到，使得調(diào)控措施偏離了預(yù)期的方向，造成了不必要的沖突；最后，增強(qiáng)開發(fā)商違規(guī)的處罰機(jī)制，使得地產(chǎn)商的違規(guī)成本加大，這樣才能夠在一定程度上對(duì)開發(fā)商起到威懾作用。

3.3 加強(qiáng)引導(dǎo)社會(huì)大眾的住房消費(fèi)需求，防止投機(jī)取巧行為由于當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)上的監(jiān)督指標(biāo)的原因，造成了大量的市場(chǎng)監(jiān)督數(shù)據(jù)的不準(zhǔn)確，因此有必要建立一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼{(diào)控政策預(yù)測(cè)系統(tǒng)，為社會(huì)大眾的住房消費(fèi)行為做指引，使得社會(huì)大眾能夠?qū)τ诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)的眾多投資現(xiàn)象做出理性的投資判斷，預(yù)測(cè)系統(tǒng)的建立不僅引導(dǎo)社會(huì)大眾的投資行為，而且也為政府和房地產(chǎn)開發(fā)商的決策行為提供了依據(jù)。首先，社會(huì)大眾應(yīng)該追求的并不是當(dāng)前的投資價(jià)值，而是滿足最基本的住房需求；不應(yīng)該盲目追求現(xiàn)代市場(chǎng)所謂的超前住房消費(fèi)，而是應(yīng)該做一個(gè)理性的投資人，樹立正確的住房消費(fèi)觀念；另外，為防止房地產(chǎn)市場(chǎng)上過度的投機(jī)行為的產(chǎn)生，政府應(yīng)該盡快出臺(tái)征收物業(yè)稅的調(diào)控政策，有效的區(qū)分市場(chǎng)上的投資性需求和投機(jī)性需求，保證居民的自住性需求長期免稅。

總之，為改善房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策失靈的現(xiàn)象，找到合理的改善路徑，不僅應(yīng)該完善地方政府的治理體制，針對(duì)開發(fā)商也要加強(qiáng)監(jiān)管，同時(shí)引導(dǎo)社會(huì)大眾的住房消費(fèi)需求，才能夠有效的防止政府調(diào)控政策的失靈，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

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（作者單位：廈門市湖里區(qū)國有資產(chǎn)投資有限公司

福建廈門市 361000）