摘 要：財務(wù)風(fēng)險客觀存在于企業(yè)財務(wù)管理工作的各個環(huán)節(jié)，其可能給企業(yè)帶來收益，也可能給企業(yè)帶來損失甚至是破產(chǎn)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，作為典型資金密集型的房地產(chǎn)企業(yè)，其面臨的財務(wù)風(fēng)險急劇增加。本文首先闡述我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要類型；然后對其進(jìn)行內(nèi)外部成因分析；最后，試圖提出完善我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的防范措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)風(fēng)險 成因分析 風(fēng)險防范

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的主要類型

財務(wù)風(fēng)險是指企業(yè)系統(tǒng)中客觀存在的，由于各種難以或無法預(yù)料和控制的因素作用，使企業(yè)實現(xiàn)的財務(wù)收益和預(yù)期財務(wù)收益發(fā)生背離，因而具有蒙受損失的機(jī)會或可能。資本運動包括資本的籌集、運用、耗費、收回及分配等幾個環(huán)節(jié)。所以，根據(jù)資本運動的過程，企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險可以劃分為籌資風(fēng)險、投資風(fēng)險和資金回收風(fēng)險等。

（一）籌資風(fēng)險

籌資是企業(yè)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營的起點?；I資風(fēng)險是指由于籌資結(jié)構(gòu)和籌資期限安排不合理，造成企業(yè)盈利能力和償債能力下降所帶來的風(fēng)險。

目前，全球化經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，企業(yè)籌集資金的渠道也是多樣化發(fā)展的，不同的融資方式的選擇，直接影響其融資成本的大小，使房地產(chǎn)企業(yè)存在一定的籌資風(fēng)險。如何以較低的資本成本和較小的風(fēng)險取得房地產(chǎn)企業(yè)資金的正常周轉(zhuǎn)、項目開發(fā)等所需要的資本，使企業(yè)的價值最大化是房地產(chǎn)企業(yè)籌資活動的目的。

（二）投資風(fēng)險

投資風(fēng)險是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致投資項目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響企業(yè)的盈利水平和償債能力的風(fēng)險。

如果說籌資是起點，那么投資活動就是整個經(jīng)營活動的關(guān)鍵點。企業(yè)在投資活動過程中，要考慮投資收益，投資風(fēng)險，投資結(jié)構(gòu)等因素，如何充分使用資產(chǎn)，以一定的資產(chǎn)，較小的風(fēng)險取得盡可能大的產(chǎn)出是房地產(chǎn)企業(yè)投資活動的目的。

（三）資金回收風(fēng)險

企業(yè)生產(chǎn)出來的商品能否實現(xiàn)銷售，主要取決于資金的兩個轉(zhuǎn)化過程，一是從成品資金轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金的過程，另一個是由結(jié)算資金轉(zhuǎn)化為貨幣資金的過程。這兩個轉(zhuǎn)化過程的時間和金額不確定性，就是資金回收風(fēng)險。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險成因分析

（一）內(nèi)部因素分析

（1）過度的負(fù)債融資造成資本結(jié)構(gòu)的不合理

目前，我國多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要是負(fù)債融資。我們發(fā)現(xiàn)，多數(shù)房產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率超過房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率的警戒線70%。過度的負(fù)債使得債務(wù)資本占資本結(jié)構(gòu)的比例越大，財務(wù)杠桿發(fā)揮的作用產(chǎn)生的利益會越大，伴隨其產(chǎn)生的財務(wù)風(fēng)險也會越大。

（2）債務(wù)期限結(jié)構(gòu)不合理，造成債務(wù)到期過分集中而導(dǎo)致資金壓力越來越重

我們發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)存在同時借入多筆償還期限差不多款項的情況，債務(wù)過分集中，使得企業(yè)的償債壓力巨大，一旦銷售受阻，開發(fā)周期延長加之如果公司用負(fù)債進(jìn)行的投資不能按期收回預(yù)期收益，公司必將面臨無力償還債務(wù)的風(fēng)險，其結(jié)果不僅導(dǎo)致資金緊張，也會影響公司信譽(yù)度，甚至還可能因不能支付而導(dǎo)致公司倒閉。

（3）資金的投向結(jié)構(gòu)不合理

我國大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)一直倡導(dǎo)住宅產(chǎn)業(yè)化，把絕大部分資金都投向于住宅地產(chǎn)，而中國房地產(chǎn)市場實際是千變?nèi)f化的，作為全球最大的城市化浪潮，中國住宅市場固然潛力很大，但同時發(fā)展也是不均衡、有限度的。所以一些房地產(chǎn)企業(yè)一直堅持主攻住宅，可能錯過了進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)的大好時機(jī)。

（4）高周轉(zhuǎn)不靈，房子庫存量多

企業(yè)生產(chǎn)出來的商品如果不能快速的實現(xiàn)銷售，即成品資金不能順利轉(zhuǎn)化為結(jié)算資金，那么企業(yè)庫存的商品就會增加，這時就會產(chǎn)生資金回收的風(fēng)險。

根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的商品房空置率較高，這說明了房子庫存量多，過多的房子庫存量會占壓房地產(chǎn)企業(yè)大量的資金，也會增加企業(yè)的成本。

（二）外部因素分析

（1）市場因素的不確定加大其投資風(fēng)險和資金回收風(fēng)險

隨著經(jīng)濟(jì)的全球化和一體化，市場競爭越來越激烈，企業(yè)面臨的市場環(huán)境越來越復(fù)雜。如果房地產(chǎn)企業(yè)不能時刻關(guān)注和把握房地產(chǎn)市場的變動情況，識別市場變動給其帶來的機(jī)會和威脅，并對其資金投資結(jié)構(gòu)和銷售策略等作出靈活及時的調(diào)整，那么，房地產(chǎn)企業(yè)不可避免地要面臨市場因素的影響所帶來的投資結(jié)構(gòu)不當(dāng)和銷售策略不合理等風(fēng)險。

（2）政策因素的變動給其財務(wù)活動帶來的風(fēng)險

① 貨幣政策的出臺或調(diào)整給其帶來的籌資風(fēng)險

貨幣政策是調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)的有利杠桿。運用貨幣政策對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行調(diào)控，無疑會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響。如： 2003年6月5日由央行頒布出臺的“121號文件”和2004年9月銀監(jiān)會發(fā)布的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》等，這直接對企業(yè)的融資產(chǎn)生影響。又如：隨著貸款利率的上升，企業(yè)的財務(wù)成本會直接增加，抵減了預(yù)期收益，同時也加重其債務(wù)的負(fù)擔(dān)，影響企業(yè)的籌資決策，增加了企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

② 土地政策的出臺加大其投資開發(fā)成本等風(fēng)險

土地是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)投資的必要生產(chǎn)要素之一，國家出臺的土地政策對房地產(chǎn)企業(yè)的影響不可忽視。如：2009年12月17日，財政部、國土部等五部委出臺《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，該土地政策的出臺，提高了開發(fā)商拿地的首付款，大大增加了房地產(chǎn)開發(fā)的成本，造成房地產(chǎn)企業(yè)資金的壓力越來越大。

③ 稅收政策的出臺對其稅負(fù)的影響所帶來的風(fēng)險

稅收政策的出臺會對房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生影響，如：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費附加由原來的待銷售發(fā)票開出以后再征收變?yōu)樵陬A(yù)收賬款環(huán)節(jié)隨即征稅，這使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)相對提前，減少了資金的流動量。又如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，需要征收土地增值稅，這加重了開發(fā)商的成本，減少了其利潤。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險防范措施

（一）內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險的防范措施

1.有條件的房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)實施或逐步建立多元化融資渠道，以達(dá)到資本結(jié)構(gòu)合理化，分散風(fēng)險的目的

近年來，總體上看，我國房地產(chǎn)企業(yè)對商業(yè)銀行的依賴度有所下降，企業(yè)自籌資金和銷售回款在資金來源總額中的比重上升。但還是存在部分房地產(chǎn)企業(yè)過度依賴商業(yè)銀行的銀行貸款來支撐房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的需要，這勢必會造成企業(yè)資金結(jié)構(gòu)的不合理，同時還會降低企業(yè)的償債能力。

同時，近年來，我國有條件和實力的房地產(chǎn)企業(yè)逐步采用除銀行貸款外的多種融資方式，如房地產(chǎn)基金和信托、上市、股權(quán)融資、發(fā)行債券、海外上市等。但部分房地產(chǎn)企業(yè)由于自身條件的限制無法采取多元化的融資渠道，只能實施比較單一的融資方式，無疑，這會加大其籌資的難度和籌資風(fēng)險。而多元化的融資渠道一方面有利于資金的籌集，另一方面還有助于風(fēng)險的分散。所以，有條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該繼續(xù)實施融資渠道的多元化；尚未有條件的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該努力創(chuàng)造條件，關(guān)注國家各項宏觀調(diào)控政策，抓住機(jī)遇，努力實現(xiàn)籌資渠道的多元化和籌資結(jié)構(gòu)的合理化。

2.合理安排負(fù)債資金籌資期限的組合方式，以防范可能出現(xiàn)的短時間的償債壓力

企業(yè)借入資金的期限不一樣，其承擔(dān)的資本成本和償還的風(fēng)險也不一樣。一般來說，企業(yè)借入資金的期限短，雖然企業(yè)承擔(dān)的資本成本較低，但其承擔(dān)的償還風(fēng)險相對大，很可能出現(xiàn)借款不能及時償還的風(fēng)險；而企業(yè)借入資金的期限較長，其承擔(dān)的風(fēng)險相對小，但其籌資成本加大。同時，如果企業(yè)存在同時借入多筆償還期限差不多款項的情況，這難免會出現(xiàn)還款高峰期，造成企業(yè)還款的困難。所以，企業(yè)在籌資之前應(yīng)該明確資金的用途、合理計算其投資完成的商品的銷售速度和銷售款項回籠速度等，合理安排負(fù)債資金籌資期限的組合方式，盡量避免出現(xiàn)多筆貸款同時償還的集中性還款現(xiàn)象，以防范企業(yè)可能出現(xiàn)的短時間的償債壓力。

3.認(rèn)真研究市場布局和投資結(jié)構(gòu)，采用投資組合或合作開發(fā)的方式達(dá)到分散風(fēng)險，優(yōu)勢互補(bǔ)的目的

在市場布局方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)立專業(yè)的調(diào)研機(jī)構(gòu)，在房地產(chǎn)項目投資前進(jìn)行科學(xué)的市場調(diào)研工作，從根本上認(rèn)識和把握房地產(chǎn)市場對企業(yè)發(fā)展的機(jī)遇和挑戰(zhàn)；同時還要深入了解和分析有關(guān)城市的市場需求和供給，隨時把握不同購房群體的的需求、收入水平、消費偏好、市場容量等選擇適合自身發(fā)展的城市投資，有條件的企業(yè)還可以進(jìn)駐境外房地產(chǎn)市場。

在投資結(jié)構(gòu)選擇方面，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該結(jié)合市場的調(diào)查分析和國家有關(guān)的宏觀調(diào)控政策規(guī)定等確定投資的方向。如：隨著國家對旅游、文化、養(yǎng)老服務(wù)等產(chǎn)業(yè)的支持，有條件的企業(yè)可以探索旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)態(tài)投資。

在采取投資組合或合作開發(fā)方面，房地產(chǎn)企業(yè)可以采用投資組合或企業(yè)之間的合作開發(fā)的方式進(jìn)行項目的投資，如：在開發(fā)專業(yè)住宅商品的同時可以一并進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)等具有不同結(jié)構(gòu)、層次的需求。具有不同競爭優(yōu)勢的A房地產(chǎn)企業(yè)與B房地產(chǎn)企業(yè)間采取合作的方式，利用不同類型的房地產(chǎn)實現(xiàn)不同投資之間的補(bǔ)充融合達(dá)到分散、降低風(fēng)險，優(yōu)勢互補(bǔ)、合作共贏的目的。

4.實施高周轉(zhuǎn)營銷策略，實現(xiàn)成品資金向結(jié)算資金的快速轉(zhuǎn)化，降低庫存壓力

房地產(chǎn)的開發(fā)周期長，周轉(zhuǎn)緩慢，為最終實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)快速的回籠資金，有條件的企業(yè)可以實施高周轉(zhuǎn)的營銷策略，即進(jìn)入開發(fā)前的市場調(diào)研，事先的規(guī)劃設(shè)計，合理設(shè)置投資結(jié)構(gòu)，拿地后的快速開工，縮短開發(fā)建設(shè)周期，實現(xiàn)開發(fā)出來的商品快速的銷售。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過選擇恰當(dāng)?shù)匿N售時機(jī)，采用更多的銷售渠道，創(chuàng)新營銷模式，加大項目營銷力度，合理的廣告策略、提供完善的售后服務(wù)等制定有效的銷售政策，以實現(xiàn)成品資金向結(jié)算資金的轉(zhuǎn)化。

（二）外部財務(wù)風(fēng)險的防范措施

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，相對于內(nèi)部因素，其生產(chǎn)經(jīng)營的外部因素的不確定性更大，因此時刻關(guān)注企業(yè)所面臨的外部環(huán)境，分析識別市場、政策等變動所存在的機(jī)會和蘊(yùn)含的風(fēng)險顯得極其重要，這樣可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)對此做出靈活反應(yīng)，調(diào)整籌資、投資、銷售、收款等策略，降低財務(wù)風(fēng)險、促進(jìn)銷售，加快資金的周轉(zhuǎn)，實現(xiàn)資金的快速回籠。

四、總結(jié)

房地產(chǎn)業(yè)是一個高風(fēng)險高收益的行業(yè)，其要想持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，必須提高防范財務(wù)風(fēng)險的意識，分析財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)外部風(fēng)險因素，并結(jié)合本企業(yè)實際情況，采取有效措施，提高本企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險管理水平。

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（作者單位：廣西師范大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院

廣西桂林市 541004）