摘 要：房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)前期投資決策階段的一項(xiàng)重要工作，是保證房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目以最小的成本換取最佳經(jīng)濟(jì)效益的科學(xué)方法，因此，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究工作對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有著重要現(xiàn)實(shí)意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目 可行性研究 現(xiàn)實(shí)意義

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要性質(zhì)

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究具有預(yù)見(jiàn)性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究包括對(duì)本行業(yè)歷史資料的分析總結(jié)、對(duì)現(xiàn)狀材料的研究和對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的把握，從而對(duì)房地產(chǎn)投資收益進(jìn)行估算。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究需要客觀公正?！皩?shí)事求是”是貫穿房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究始末的最基本要求，同時(shí)也是最重要的要求，要在尊重事實(shí)現(xiàn)狀調(diào)查的基礎(chǔ)上，尊重科學(xué)規(guī)律和客觀規(guī)律的前提下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目給予科學(xué)的預(yù)估和評(píng)價(jià)。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究具有可靠性。房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要針對(duì)具體的案例給予有針對(duì)性的、可靠的、可實(shí)施的方案，達(dá)到資金利用效率最高、利潤(rùn)收入最大化的目的。

（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究具有科學(xué)性。

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究要采用現(xiàn)代化的技術(shù)和科技方法，按照房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)律，對(duì)具體房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)前景和利潤(rùn)收益情況進(jìn)行科學(xué)性的預(yù)估，并以此作為房地產(chǎn)項(xiàng)目是否進(jìn)行的重要依據(jù)。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的方法和步驟

（1）前期準(zhǔn)備階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究需要有專門的人員來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)和計(jì)劃。要組織建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究團(tuán)隊(duì)，設(shè)計(jì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案，并籌集團(tuán)隊(duì)需要的經(jīng)費(fèi)。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的資料搜集階段

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究需要搜集與要開(kāi)發(fā)土地相關(guān)的客觀地理?xiàng)l件、經(jīng)濟(jì)社會(huì)條件和政策條件。資料搜集工作要做到全面、客觀、真實(shí)、科學(xué)、有效。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案的設(shè)計(jì)階段

設(shè)計(jì)階段是要在前期工作準(zhǔn)備就緒，掌握完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究資料基礎(chǔ)上進(jìn)行，綜合考慮自然條件、政策因素、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等條件，制定出具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性開(kāi)發(fā)方案。

（4）選擇最優(yōu)的房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案

應(yīng)用先進(jìn)的技術(shù)分析方法，綜合財(cái)務(wù)因素、自然因素、國(guó)民因素等選擇可以使各方利益最大化的方案。

（5）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案進(jìn)行總結(jié)并報(bào)告

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書(shū)內(nèi)容需要完整，要包括房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的全過(guò)程，內(nèi)容要真實(shí)詳細(xì)。按照此報(bào)告細(xì)節(jié)內(nèi)容的多少可以將報(bào)告分為以下三種：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究報(bào)告、房地產(chǎn)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告和房地產(chǎn)項(xiàng)目詳細(xì)可行性研究報(bào)告。這三種報(bào)告的內(nèi)容基本一致，均應(yīng)該真實(shí)、科學(xué)、客觀，但是報(bào)告的詳細(xì)程度不同，一般包括房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)可行性分析和重要性、必要性分析。

三、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是分析各方因素，力求將影響房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性的因素都涵蓋其內(nèi)，全面分析之后得出結(jié)論，做出準(zhǔn)確的判斷和評(píng)價(jià)。

（1）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目概況進(jìn)行分析

對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合環(huán)境、背景、選址和名稱進(jìn)行分析研究，著重對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)模大小、功能結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)影響進(jìn)行分析。其中常見(jiàn)的因素包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所處環(huán)境的自然氣候、水文地質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力等。

（2）對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)需求分析

對(duì)市場(chǎng)需求分析建立在兩大基礎(chǔ)之上。第一，對(duì)相關(guān)政策的分析。不僅是對(duì)當(dāng)前關(guān)乎經(jīng)濟(jì)情勢(shì)、房地產(chǎn)業(yè)走勢(shì)的政策進(jìn)行分析，更要判斷在不久的將來(lái)會(huì)出臺(tái)哪些政策。在政策的指引下進(jìn)行房地產(chǎn)可行性分析是大前提。第二，對(duì)市場(chǎng)數(shù)據(jù)的獲取和資料的收集。對(duì)將要建設(shè)的房地產(chǎn)項(xiàng)目當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)進(jìn)行信息收集、分析整理，綜合判斷。其中包括房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)定位、價(jià)格定位、受眾人群、開(kāi)發(fā)周期等因素。科學(xué)、高效地做出合理的分析判斷。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃方案的精選升級(jí)

首先對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃方案進(jìn)行審閱、篩選，精選出可行性最高的方案作為藍(lán)本。在此藍(lán)本上將其他方案的閃光點(diǎn)和藍(lán)本可改造升級(jí)的項(xiàng)目進(jìn)行合并，做出更加合理、可行的最優(yōu)規(guī)劃方案。方案要進(jìn)行詳細(xì)的說(shuō)明，重點(diǎn)體現(xiàn)出房屋建筑的布局、功能、市政基礎(chǔ)設(shè)施分布、技術(shù)參數(shù)、經(jīng)濟(jì)參數(shù)以及控制性規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)。

（4）工程進(jìn)度控制

房地產(chǎn)項(xiàng)目因?yàn)楣こ塘看蟆⒔ㄔO(shè)時(shí)間長(zhǎng)、投資額巨大等原因，開(kāi)發(fā)時(shí)一般都會(huì)分期開(kāi)發(fā)?？尚行匝芯烤鸵獙?duì)開(kāi)發(fā)進(jìn)度進(jìn)行分析，根據(jù)資金、需求、市場(chǎng)環(huán)境將項(xiàng)目分解為前期準(zhǔn)備、建筑主體工程、附屬建筑工程、驗(yàn)收等幾個(gè)階段進(jìn)行。同時(shí)要將大的項(xiàng)目期進(jìn)行劃分，安排為分期開(kāi)發(fā)。對(duì)各期項(xiàng)目的具體進(jìn)度也要進(jìn)行系統(tǒng)安排。

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目投資預(yù)算

項(xiàng)目投資預(yù)算是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目所有產(chǎn)生費(fèi)用的環(huán)節(jié)進(jìn)行預(yù)算。包括土地費(fèi)用、建設(shè)費(fèi)用、各種稅費(fèi)和有可能產(chǎn)生費(fèi)用的突發(fā)事件等。在預(yù)算時(shí)要力爭(zhēng)精確，將預(yù)算細(xì)化，將預(yù)算體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)各時(shí)期的具體建設(shè)項(xiàng)目中，努力做到預(yù)算與實(shí)際相符合。

（6）房地產(chǎn)項(xiàng)目的籌資方案和籌資成本預(yù)算

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目需求資金量巨大，在做好了項(xiàng)目投資預(yù)算、進(jìn)度安排之后，就要對(duì)籌資方案進(jìn)行研究設(shè)定?；I資方案是開(kāi)發(fā)商在投資前就必須做好的，一般包括自有資金、銀行借貸和引入第三方投資，籌資方案是否合理有效決定著項(xiàng)目是否能夠正常運(yùn)行。同時(shí)，籌資過(guò)程也會(huì)有費(fèi)用產(chǎn)生，造成成本的增加。要對(duì)這部分成本進(jìn)行預(yù)算。

（7）財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)

財(cái)務(wù)分析評(píng)價(jià)是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的收入、成本預(yù)測(cè)，預(yù)算損益表、資產(chǎn)負(fù)債表、現(xiàn)金流量表等財(cái)務(wù)財(cái)稅指標(biāo)的分析，依據(jù)國(guó)家法規(guī)政策，對(duì)項(xiàng)目盈利水平、償還債務(wù)能力等財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，是項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行性研究的重要途徑。

（8）風(fēng)險(xiǎn)分析

風(fēng)險(xiǎn)分析是對(duì)影響項(xiàng)目的政策、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)等因素的分析 同時(shí)對(duì)項(xiàng)目自身的盈虧分析、概率分析等。風(fēng)險(xiǎn)分析是將各種影響項(xiàng)目的因素進(jìn)行排查，提供風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源、風(fēng)險(xiǎn)大小等，幫助項(xiàng)目投資商做出決策。

四、房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究的重要性

房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有如下重要的現(xiàn)實(shí)意義，可以為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商作為投資參考：

（1）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究體現(xiàn)了科學(xué)發(fā)展觀的要求，是建設(shè)節(jié)約型社會(huì)和實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的必要途徑。

（2）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是進(jìn)行投資決定的重要依據(jù)，具體的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)也需要參考此研究方案。

（3）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案是進(jìn)行招標(biāo)、籌集資金的有力武器和重要依據(jù)。

（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案是建筑單位與相關(guān)部門簽訂合同的重要依據(jù)。

（5）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、實(shí)施等具體施工環(huán)節(jié)的重要依據(jù)。

（6）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案是開(kāi)發(fā)商向政府等相關(guān)部門申請(qǐng)施工的重要依據(jù)。

（7）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是國(guó)家進(jìn)行建筑改造、編制城市發(fā)展計(jì)劃的重要依據(jù)。

（8）房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究方案是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行考核和檢驗(yàn)的重要依據(jù)。

五、結(jié)語(yǔ)

在對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)前，需要進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究，房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究是投資決策和開(kāi)發(fā)計(jì)劃的重要依據(jù)。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究是基本建設(shè)管理中的一項(xiàng)重要基礎(chǔ)工作，是保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目以最小的投資換取最佳經(jīng)濟(jì)效果的科學(xué)方法，可行性研究在項(xiàng)目投資決策和項(xiàng)目運(yùn)作建設(shè)中具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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（作者單位：廈門市天地開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司

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