一大一小兩個(gè)雪球，在同一片雪地上及相同速度下，大雪球可以滾動(dòng)更大的面積，小雪球滾動(dòng)面積則要小得多。滾動(dòng)一段時(shí)間后，兩個(gè)雪球體積比之前相差得更大了，這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“雪球效應(yīng)”。

以此視角觀察中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)幾十年的格局，“雪球效應(yīng)”亦體現(xiàn)明顯。

從早期的“招保萬(wàn)金”發(fā)展到目前的“萬(wàn)恒中?！毙赂窬郑M(jìn)入第一陣營(yíng)后的恒大，已展現(xiàn)出強(qiáng)者愈強(qiáng)的姿態(tài)。3月31日恒大最新發(fā)布的年報(bào)顯示，其2013年攬下總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、在建面積、竣工面積、項(xiàng)目布局、現(xiàn)金余額等八項(xiàng)第一。受業(yè)績(jī)拉動(dòng)，次日恒大股票大漲至4.08港元，升幅達(dá)11.48%。

這些數(shù)據(jù)，只是恒大近年來(lái)快速增長(zhǎng)的一個(gè)縮影。

據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者掌握的數(shù)據(jù)，恒大銷售額由2006年的20億元猛增到1004億元，8年間增長(zhǎng)了50倍；若以平均增長(zhǎng)計(jì)，其核心數(shù)據(jù)8年間平均增長(zhǎng)了57倍。這個(gè)速度，即使放眼世界企業(yè)發(fā)展史，也堪稱奇跡。

恒大“滾雪球”的秘訣何在？

超出市場(chǎng)預(yù)期的業(yè)績(jī)

“我們本身就是靠量發(fā)展的?！痹?月31日的香港業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，恒大地產(chǎn)集團(tuán)董事局主席許家印對(duì)恒大多年來(lái)快速發(fā)展的原因直言不諱。

目前恒大總資產(chǎn)已達(dá)到3481.5億元，已超過(guò)了保利、中海。如果這還不夠直觀，那么“擁有147個(gè)核心城市的291個(gè)項(xiàng)目，覆蓋除臺(tái)灣以外的國(guó)內(nèi)全部省份”，如此表述更能讓人體會(huì)到恒大規(guī)模之巨。

正是“靠量發(fā)展”及明確的民生地產(chǎn)定位，2013年恒大將營(yíng)業(yè)額推高至936.7億，同比上升了43.5%；凈利潤(rùn)137.1億元，同比上升49.3%；核心凈利潤(rùn)103.1億元，同比上升了66.3%；現(xiàn)金余額達(dá)536.5億元，同比上升113%。

業(yè)績(jī)的優(yōu)秀超出了市場(chǎng)預(yù)期——諸多核心數(shù)據(jù)及其增幅超過(guò)了公司規(guī)模相若的保利、中海；而在建面積、竣工面積、現(xiàn)金余額等指標(biāo)上，更是超過(guò)了萬(wàn)科。

基于其在經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、利潤(rùn)增長(zhǎng)、財(cái)務(wù)穩(wěn)健、區(qū)域布局等方面的表現(xiàn)，恒大獲得國(guó)內(nèi)外投資者集體唱好。高盛證券4月1日發(fā)表研究報(bào)告指出，恒大2013年核心盈利上升66%至103億元，較瑞銀及市場(chǎng)此前預(yù)測(cè)高出19%及21%；瑞銀同日發(fā)表研究報(bào)告，對(duì)恒大今明年盈利預(yù)測(cè)分別上調(diào)了3%及4%。

從土地付款及快速開(kāi)發(fā)等方面，亦可見(jiàn)恒大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)。據(jù)恒大內(nèi)部資料顯示，恒大自購(gòu)地以來(lái)累計(jì)已支付地價(jià)款1370億元，低成本購(gòu)入的大量?jī)?yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，構(gòu)成了規(guī)?？焖侔l(fā)展的重要基礎(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，恒大2013年全年新開(kāi)工面積1988萬(wàn)平方米，竣工面積1938.2萬(wàn)平方米，年底在建工程面積3948萬(wàn)平方米。在新開(kāi)工面積、竣工面積分別同比攀升了23.9%、41.1%的情況下，年底在建面積規(guī)模同比僅輕微上升1.3%。

精心的工程建設(shè)安排，不僅滿足了恒大竣工交付確認(rèn)收入的需要，還成功控制了工程支出。

雪球滾動(dòng)還在繼續(xù)。據(jù)了解，恒大291個(gè)項(xiàng)目中有223個(gè)已取得預(yù)售證，其余68個(gè)項(xiàng)目在2014年具備開(kāi)盤銷售條件。特別值得一提的是，按其一貫的高周轉(zhuǎn)模式，位于北京、上海、廣州、深圳、天津等中心城市的項(xiàng)目都將滿足新開(kāi)盤條件，恒大的規(guī)模優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步擴(kuò)大。

這意味著，2014年恒大將有更多的可售資源，以及更大的推售靈活性去迎接樓市挑戰(zhàn)。

“雪球效應(yīng)”推動(dòng)多產(chǎn)業(yè)布局

恒大不僅利用建立起來(lái)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)主業(yè)發(fā)展，更將其雪球效應(yīng)延展到新涉足產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域。在已成為亞洲霸主的恒大足球之后，風(fēng)頭正盛的礦泉水產(chǎn)業(yè)亦被恒大管理層寄予厚望。

恒大冰泉被許家印稱作是站在“巨人的肩膀上”。早在1月份，面世僅3個(gè)月的恒大冰泉便獲得了57億訂貨額。憑借地產(chǎn)系統(tǒng)的全國(guó)布局，恒大礦泉水集團(tuán)已迅速在全國(guó)31個(gè)省、332個(gè)城市及地區(qū)建立銷售分公司。

“大和總研”是最看好該產(chǎn)業(yè)的大型研究機(jī)構(gòu)之一，其在最新發(fā)布的報(bào)告中認(rèn)為，以恒大冰泉為首的恒大快消品產(chǎn)業(yè)將成為公司長(zhǎng)遠(yuǎn)盈利的增長(zhǎng)動(dòng)力。

市場(chǎng)的樂(lè)觀不無(wú)道理，據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解，恒大冰泉目前在全國(guó)鋪貨點(diǎn)的擴(kuò)張速度是每天8000家左右，按這一速度，恒大冰泉將在今年建成200萬(wàn)個(gè)鋪貨點(diǎn)。渠道為王——對(duì)于快消市場(chǎng)更是如此。

而營(yíng)銷推廣，也是恒大冰泉搶占市場(chǎng)的另一張王牌。

2014年3月8日，中超開(kāi)幕式在廣州舉辦，足球、歌舞團(tuán)、恒大音樂(lè)等恒大元素貫穿全場(chǎng)。此次開(kāi)幕式是繼2013年11月9日亞冠奪冠盛典后，恒大全產(chǎn)業(yè)鏈的又一次全面展示。恒大冰泉得到了場(chǎng)外場(chǎng)內(nèi)的陸空立體化宣傳，恒大冰泉“搶位”成為當(dāng)天主角。

許家印表示，恒大做事的風(fēng)格是要么不做，要做就一定要做強(qiáng)做大，并對(duì)外豪言“只能成功，不能失敗”。他還在年初首次披露了恒大冰泉的銷售野心：今年100億元、明年200億元、后年300億元。

這一幕似曾相識(shí)。2010年10月31日，恒大足球隊(duì)沖超成功，許家印放出豪言：“5年之內(nèi)要獲得亞冠聯(lián)賽冠軍。”當(dāng)時(shí)，幾乎沒(méi)有人相信許家印的話。

與進(jìn)入快消市場(chǎng)一樣，恒大年初入股華夏銀行亦引起多方關(guān)注。根據(jù)今年3月份華夏銀行披露的資料，恒大通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)共計(jì)買入華夏銀行股份4.55億股，占總股本5%，成為實(shí)際上的第四大股東。

“關(guān)于華夏銀行的入股，是因?yàn)槲覀兛吹侥壳般y行股股價(jià)比較低，這是投資的好機(jī)會(huì)，與公司融資上的考慮并沒(méi)有任何關(guān)系?！?月31日的年報(bào)發(fā)布會(huì)上，在談到對(duì)入股華夏銀行的原因時(shí)，許家印首次對(duì)外解釋。

這的確是一筆頗為合理的投資。

截至發(fā)稿日，華夏銀行的股價(jià)已升破8.44元，恒大這筆投資已獲利近2億元。而對(duì)于在2013年年末仍持有536.5億現(xiàn)金、1020.4億可動(dòng)用資金的恒大來(lái)說(shuō)，35億的投資絲毫不會(huì)構(gòu)成財(cái)務(wù)壓力。

但業(yè)界揣測(cè)并未就此停止。過(guò)去一年，房企與銀行的聯(lián)姻是熱門話題，萬(wàn)科入股徽商銀行、越秀收購(gòu)香港創(chuàng)興銀行、新湖攜手溫州銀行等案例，預(yù)示著房企與銀行的合作并非個(gè)案。

除了快消品產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)，恒大的雪球效應(yīng)在體育文化產(chǎn)業(yè)中也表現(xiàn)明顯。借助全國(guó)范圍內(nèi)的招生資源優(yōu)勢(shì)，恒大皇馬足校去年在校學(xué)生人數(shù)超過(guò)2338人，規(guī)模已經(jīng)是世界第一；去年的恒大星光音樂(lè)節(jié)，已在近30個(gè)城市為當(dāng)?shù)睾愦箜?xiàng)目帶去了超強(qiáng)人氣，據(jù)稱今年巡演場(chǎng)次將要翻番。

悄然進(jìn)行的戰(zhàn)略再升級(jí)

恒大規(guī)模與業(yè)績(jī)的快速增長(zhǎng)，也源于恒大管理層對(duì)政策市場(chǎng)的理解與預(yù)測(cè)，以及一系列前瞻性戰(zhàn)略的順勢(shì)實(shí)施。

“112計(jì)劃”可謂是恒大去年實(shí)施的一系列戰(zhàn)略中的核心?！?12計(jì)劃”提出要優(yōu)化住宅地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)位布局，持續(xù)降低資本負(fù)債比率，提高現(xiàn)金總額和主營(yíng)業(yè)務(wù)凈利潤(rùn)率。年報(bào)顯示，恒大2013年新增一二線城市項(xiàng)目34個(gè)，在京滬穗深都得到了有力拓展。

恒大優(yōu)化項(xiàng)目布局的步伐沒(méi)有停止。今年3月，恒大以20.5億元取得了北京朝陽(yáng)來(lái)廣營(yíng)地塊，被稱為北京單價(jià)最高的自住型商品房。

面對(duì)外界的揣測(cè)，許家印說(shuō)，恒大拿地決策是基于對(duì)市場(chǎng)的未來(lái)判斷，“如果國(guó)家的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是在7.5%和8%之間，那么一線城市房?jī)r(jià)到年底將達(dá)到10%以上的上漲，（我們）拿地會(huì)考慮這個(gè)預(yù)期?！?/p>

但加大一二線城市的布局，并不意味著恒大在三四線城市的戰(zhàn)線會(huì)收縮。根據(jù)恒大的判斷，三四線城市仍然有著巨大潛力，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，這里仍將是未來(lái)房地產(chǎn)主戰(zhàn)場(chǎng)。

許家印對(duì)此堅(jiān)信不疑。在他看來(lái)，恒大是進(jìn)入三四線城市最早、進(jìn)入城市最多的房地產(chǎn)企業(yè)，三四線城市行不行，最有發(fā)言權(quán)的就是恒大?！按蠹艺J(rèn)為有很大泡沫，我并不認(rèn)可?！彼脸鰯?shù)據(jù)，以佐證自己論點(diǎn)：去年恒大三四線城市銷售500多億元，占總銷售額的56%。

如此看來(lái)，強(qiáng)勢(shì)回歸一線城市的恒大，在平衡項(xiàng)目布局的同時(shí)，仍未放棄三四線的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)。

值得注意的是，恒大去年在土地的獲取方式上更多元化，并多次引入合作方，資本利用效率有了明顯提升。透過(guò)對(duì)現(xiàn)金等指標(biāo)的有效管理，恒大去年現(xiàn)金余額536.5億元、可動(dòng)用資金1020.4億元，均達(dá)到歷史最高水平；同時(shí)，凈利率也在穩(wěn)步上升，由2012年度的9.5%升到了11%。

此外，恒大正借助“外腦”尋求戰(zhàn)略再升級(jí)。2013年，恒大相繼與清華、哈佛建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，在多個(gè)領(lǐng)域展開(kāi)合作，其中清華恒大首期項(xiàng)目管理碩士班今年3月已成功開(kāi)班。從工程建設(shè)、人才培養(yǎng)、產(chǎn)品升級(jí)換代、實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化改革等方面，恒大都在悄然升級(jí)。

據(jù)恒大4月8日發(fā)布的業(yè)績(jī)簡(jiǎn)報(bào)，其在三月銷售104.3億元，一季度累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售金額305.1億元，均達(dá)同期歷史最高水平，取得今年首季的“開(kāi)門紅”。

恒大規(guī)模優(yōu)勢(shì)的雪球效應(yīng)，仍在繼續(xù)。