是高房價阻礙了城市化進程，還是城市化進程進一步推高了房價？如果高房價只是城市化進程帶來的結果，那么可能不需要擔心房地產市場有“泡沫”，因為這屬于需求帶動的價格上漲，是一個正常的市場現象。但如果是前者，其后果可能十分嚴重，不僅是高房價阻嚇外來務工者入城定居，更可能因為房地產市場泡沫破滅而累及銀行和金融系統(tǒng)，帶來經濟危機。

所以問題的關鍵就是判斷中國的高房價是怎么形成的？我們應對特大城市房價和中小城市房價作出區(qū)分，因為對于特大城市而言，其需求是全球性的而不僅僅是中國的買家。除了低利率和中國政府的土地政策，這種強勁的需求是特大城市高房價的一個重要原因。

同樣的理由也能部分解釋為什么紐約這樣的大城市房價居高不下，即便在2008年美國由于次貸危機引發(fā)的房市探底以及經濟蕭條期間，紐約的房價跌幅也遠遠小于其他城市，甚至有些區(qū)域還出現了逆勢上漲。

而中小城市的房價則有所不同，尤其是那些缺乏需求支撐的政府憑空建造的“鬼城”，無非是2013年諾貝爾經濟學獎得主羅伯特·希勒說的“非理性繁榮”。因為沒有堅實的需求作為支撐，不管是政府還是投資客都是“道聽途說”就覺得房市會繁榮。短期內因為這種非理性的需求的確會催生一波增長，但這種類型的“泡沫”很容易破滅。

就像希勒在《非理性繁榮》一書中對美國股市投機和2008年的經濟危機作出的解釋一樣，即便將方方面面的客觀可衡量因素都考慮在內，也無法完全解釋泡沫和危機的形成。而在市場里，投機者反而會進行非理性的情緒渲染，造成從眾性行為，典型如“羊群效應”。

這只是一窩蜂的投機，如果有人真正進行“理性”思考，就可以看穿這種完全無實際需求支撐的房價泡沫。但正如希勒所言，非理性的情緒傳染會造成“莫名的繁榮”，這種反理性繁榮也有可能從一個市場轉移到另一市場，例如從股市轉移到房市，或者反之?？傊袌霾⒉蝗缛藗兿胂笾械睦硇??；蛘哒f，市場利用價格機制進行調節(jié)是需要成本和時間的，但往往是這成本和時間打敗了非理性的投資者。

中國的三四線城市房價之所以開始出現下降苗頭，與地方政府非理性的投資沖動是分不開的。盡管長期來看，中國的城市化剛剛起步，的確有可能在未來帶動房產價格的上漲，但這與現階段的政府主導房市模式是完全不同的。地方政府通過大手筆投入，試圖以土地財政來進一步獲得政府收入，卻變成了非理性的投資者中的一員。這種人為造就的“高房價”的確可能阻嚇進城者進而減緩城市化進程，從這個意義上來說，擠一擠房市的泡沫，反而是有助于未來的城市化進程的。

作者為本刊特約學術編輯