鄒琳

摘要 為分析陽(yáng)春市合水鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀，首先采用基于理想值的比例推算法進(jìn)行宏觀總體潛力評(píng)價(jià)，然后采用多因素綜合評(píng)判和聚類分析相結(jié)合的方法對(duì)建制鎮(zhèn)內(nèi)部7塊區(qū)域進(jìn)行了中觀潛力評(píng)價(jià)。結(jié)果表明：合水鎮(zhèn)整體土地利用狀況與理想值之間存在較大的差距，達(dá)到34.93%；7塊區(qū)域土地利用潛力也呈現(xiàn)較大差異，其中南北工業(yè)區(qū)為一級(jí)，南北舊城區(qū)為二級(jí)，南北商業(yè)區(qū)和行政區(qū)為三級(jí)；同時(shí)通過絕對(duì)規(guī)模潛力測(cè)算得知建制鎮(zhèn)內(nèi)部可挖掘潛力面積空間較大。評(píng)價(jià)結(jié)果為合水鎮(zhèn)用地規(guī)劃提供了有力的數(shù)據(jù)支撐，為節(jié)約集約用地指明了方向。

關(guān)鍵詞 理想值；潛力評(píng)價(jià)；多因素綜合評(píng)判法；聚類分析

中圖分類號(hào) S-9；P964；P727；F301.2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼 A 文章編號(hào) 0517-6611（2014）13-04083-04

Abstract This paper starts with overall land potential evaluation using proportion calculation method based on ideal value to evaluate the current land using situation in Heshui Town， Yangchun City， Guangdong Province. Then multifactors synthesis judgment method and clustering were used to analyze the land potentiality of seven zones in Heshui Town on medium scale. The result of analysis suggests a difference between the data which illustrates the current land using situation and the ideal value mentioned above. The land potentiality gaps of the seven zones are comparatively large. The seven zones were classified into 3 grades on the basis of their land potentialities. Another conclusion is that Heshui Town has a great digging potential calculated by absolute size potential measurement. The result of analysis supports the land using plan of Heshui Town and indicates a direction of economical intensive land use.

Key words Ideal value； Potential evaluation； Multi factors synthesis judgment method； Cluster analysis

城鎮(zhèn)化的加劇和人口的不斷增長(zhǎng)，導(dǎo)致非農(nóng)建設(shè)用地嚴(yán)重?cái)U(kuò)張和土地利用的粗放式經(jīng)營(yíng)[1]。為適應(yīng)建設(shè)節(jié)約型社會(huì)的需要和促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，有必要進(jìn)行城鎮(zhèn)建設(shè)用地的使用潛力評(píng)價(jià)，摸清土地利用現(xiàn)狀和潛力，分析土地利用中的合理因素和不合理成分，提出土地利用的改造方向和措施，達(dá)到節(jié)約集約利用土地目的，緩解建設(shè)用地不斷增長(zhǎng)的巨大壓力，促進(jìn)土地資源的可持續(xù)利用。進(jìn)行土地利用現(xiàn)狀分析與潛力評(píng)價(jià)不僅能挖掘土地潛力，為土地資源的調(diào)控提供依據(jù)，而且能為土地利用總體規(guī)劃提供數(shù)據(jù)支持，并起到完善土地市場(chǎng)功能的作用。

1 合水鎮(zhèn)土地利用現(xiàn)狀分析

陽(yáng)春市合水鎮(zhèn)地處漠陽(yáng)江上游和西山河匯合之處，位于北回歸線之南，屬低緯度亞熱帶季風(fēng)氣候區(qū)。地形上為丘陵臺(tái)地，離海岸線不遠(yuǎn)，年平均氣溫22.6 ℃，平均相對(duì)濕度為82%，年平均降水量1 562.6 mm[2]。合水鎮(zhèn)氣候宜人，四季常青，適宜發(fā)展多種經(jīng)濟(jì)作物。2010年全鎮(zhèn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值11.96億元，其中農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值4.46億元，工業(yè)總產(chǎn)值7.5億元，農(nóng)民人均純收入9 522元，固定資產(chǎn)投資額44 937.5萬元，社會(huì)消費(fèi)品零售

額為82 625萬元。土地利用現(xiàn)狀分析是土地利用總體規(guī)劃的基礎(chǔ)，只有深入分析土地利用構(gòu)與布局、利用程度、利用效果等，才能發(fā)現(xiàn)土地利用中存在的問題，作出合乎當(dāng)?shù)貙?shí)際的規(guī)劃。合水建制鎮(zhèn)總面積為153.146 1 hm2，各區(qū)各類用地結(jié)構(gòu)如表1。其中，農(nóng)用地占12.84%，建設(shè)用地占87.16%。合水鎮(zhèn)2010年的現(xiàn)狀土地利用中存在如下特點(diǎn)：

（1）空閑地占總面積的比例為10.23%，鎮(zhèn)區(qū)的土地利用率為89.77%，土地的利用程度不高，土地挖掘潛力較大。

（2）交通運(yùn)輸用地所占比例最大，為25.81%。交通運(yùn)輸用地分為公路用地、街巷用地和農(nóng)村道路，其中街巷用地占3/4多，規(guī)劃不合理，浪費(fèi)了土地資源。

（3）農(nóng)村居民點(diǎn)用地集約利用程度較低，2010年合水鎮(zhèn)住宅用地面積為282 684.36 m2，城鎮(zhèn)總?cè)丝跒?5 035人，人均居住面積僅為18.80 m2，人均居住面積太小。

（4）商服用地比例偏低，只占總面積的3.62%，第三產(chǎn)業(yè)不發(fā)達(dá)。

（5）各片區(qū)用地類型較復(fù)雜，沒有明顯的用地特征，體現(xiàn)不出未來土地利用的發(fā)展趨勢(shì)，需要進(jìn)行綜合整治。

2 土地利用潛力評(píng)價(jià)

此次評(píng)價(jià)對(duì)象為合北和合南2個(gè)居委會(huì)的建成區(qū)面積153.146 1 hm2的用地。總體評(píng)價(jià)的潛力評(píng)價(jià)單元是整個(gè)合水建制鎮(zhèn)。分區(qū)域潛力評(píng)價(jià)中，由于用地類型較簡(jiǎn)單、各地塊潛力差別不明顯，因此，以功能分區(qū)和行政街道為界來劃分評(píng)價(jià)單元，共化為7塊評(píng)價(jià)區(qū)域，分別為北工業(yè)區(qū)、北商住區(qū)、北舊城區(qū)、行政區(qū)、南舊城區(qū)、南商住區(qū)、南工業(yè)區(qū)，各占評(píng)價(jià)區(qū)域總面積的比例分別為20.27%、17.89%、8.36%、3.82%、9.29%、15.23%、25.14%。

2.1 評(píng)價(jià)指標(biāo)選取

總體潛力評(píng)價(jià)是通過與理想值的綜合情況相比，得出建制鎮(zhèn)的總體潛力狀況，用以考察現(xiàn)狀土地利用的社會(huì)經(jīng)濟(jì)供給能力和產(chǎn)出水平，反映土地的集約利用水平和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。評(píng)價(jià)指標(biāo)主要從土地利用強(qiáng)度的城鎮(zhèn)平均建筑密度、城鎮(zhèn)平均綜合容積率、土地空置率、人均建設(shè)用地面積、地均固定資產(chǎn)投資額，土地利用結(jié)構(gòu)和布局的城鎮(zhèn)住宅用地比例、工礦用地比例、道路廣場(chǎng)用地比例、公共設(shè)施用地比例、Ⅰ、Ⅱ級(jí)地價(jià)區(qū)中工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)用地比例和Ⅰ、Ⅱ級(jí)地價(jià)區(qū)總面積占總面積比例，土地利用效率的地均工業(yè)產(chǎn)值、地均社會(huì)消費(fèi)品零售總額、地均GDP，土地利用協(xié)調(diào)度的人口與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)和全鎮(zhèn)GDP與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)等方面設(shè)計(jì)。

分區(qū)域潛力評(píng)價(jià)是反映內(nèi)部用地差異，根據(jù)指標(biāo)選取的原則，結(jié)合前人有關(guān)潛力評(píng)價(jià)的探索[3]和《城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)規(guī)程》，區(qū)域評(píng)價(jià)指標(biāo)主要為土地使用強(qiáng)度的平均容積率、平均建筑密度、人口密度和空地率，使用強(qiáng)度方面的基礎(chǔ)和公用設(shè)施完備度、區(qū)域人均道路面積、區(qū)域人均綠地面積和地均固定資產(chǎn)投資額，土地利用效率方面的地均GDP，土地利用結(jié)構(gòu)和布局方面的道路廣場(chǎng)用地比重和綠化率。

指標(biāo)分為正相關(guān)指標(biāo)、負(fù)相關(guān)指標(biāo)和適度相關(guān)指標(biāo)。正相關(guān)指標(biāo)表示其數(shù)值越大土地利用的潛力越大，負(fù)相關(guān)指標(biāo)表示數(shù)值越小土地的利用潛力越大，適度相關(guān)指標(biāo)表示指標(biāo)值有個(gè)合理值，小于合理值，指標(biāo)與土地利用潛力呈正相關(guān)，超過合理值表示土地已過度利用，呈負(fù)相關(guān)。

2.2 數(shù)據(jù)獲取與處理

2.2.1 數(shù)據(jù)獲取。

理想值的獲取途徑有[4]：①采用國(guó)家或地方制定的相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)；②采用國(guó)內(nèi)鄰近區(qū)域內(nèi)同規(guī)模、同類型區(qū)域的最高水平值，或采用所屬行政區(qū)域的平均水平值；③采用該區(qū)域的歷史發(fā)展趨勢(shì)確定的合理水平值；④采用純理論上的理想數(shù)據(jù)；⑤向各方面專家咨詢；⑥對(duì)區(qū)域內(nèi)居民進(jìn)行問卷調(diào)查。其中，城鎮(zhèn)平均建筑密度、城鎮(zhèn)平均綜合容積率、土地空置率、人均建設(shè)用地面積、城鎮(zhèn)住宅用地比例、工礦用地比例、道路廣場(chǎng)用地比例、公共設(shè)施用地比例、綠地率等指標(biāo)理想值根據(jù)國(guó)家或地方制定的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)來確定；地均固定資產(chǎn)投資額、地均工業(yè)產(chǎn)值、地均社會(huì)消費(fèi)品零售總額、地均GDP 4項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)理想值以統(tǒng)計(jì)年鑒2010年數(shù)據(jù)得來的整個(gè)廣東省的均值來確定，用以對(duì)比反映出合水鎮(zhèn)的土地利用效益狀況在廣東省所處的水平；ⅠⅡ級(jí)地價(jià)區(qū)中工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用地比例、ⅠⅡ級(jí)地價(jià)區(qū)面積占總面積比例等理想值根據(jù)高地價(jià)區(qū)覆蓋全域（所占比例為100%）和低效益的工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地不占用高地價(jià)區(qū)（所占比例為0）理想狀態(tài)情況來確定；人口與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)、全鎮(zhèn)GDP與城鄉(xiāng)建設(shè)用地增長(zhǎng)彈性系數(shù)根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)程描述和定義，再采用專家咨詢法進(jìn)行量化。

評(píng)價(jià)指標(biāo)值的獲取途徑：①有關(guān)用地面積的數(shù)據(jù)主要通過實(shí)際的地籍測(cè)量和土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查得來；②有關(guān)人口的數(shù)據(jù)主要根據(jù)合水鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃以及鎮(zhèn)派出所的戶籍人口統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)得來；③GDP和工業(yè)產(chǎn)值是由合水鎮(zhèn)2010年的政府工作報(bào)告所得；④固定資產(chǎn)投資額、社會(huì)消費(fèi)品零售額數(shù)據(jù)是由陽(yáng)春市統(tǒng)計(jì)局處搜集而得；⑤有關(guān)地價(jià)數(shù)據(jù)是由陽(yáng)春市2009編制的鎮(zhèn)級(jí)土地定級(jí)成果報(bào)告得來；⑥有關(guān)分區(qū)域評(píng)價(jià)的區(qū)片經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，是由合水鎮(zhèn)黨政辦相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)根據(jù)各區(qū)片實(shí)際狀況賦權(quán)重，將陽(yáng)春市整體數(shù)據(jù)分?jǐn)偟脕怼?/p>

2.2.2 評(píng)價(jià)指標(biāo)值處理。

總體潛力評(píng)價(jià)是原始值與理想值的差距分析過程。首先，根據(jù)《城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)程》，將土地利用協(xié)調(diào)度的指標(biāo)值限定于定性描述“挖潛發(fā)展型、集約擴(kuò)張型、低效擴(kuò)張型、發(fā)展遲滯型、粗放擴(kuò)張型”等土地集約利用程度范圍內(nèi)，再按表2進(jìn)行量化。

評(píng)價(jià)結(jié)果值為小于1的小數(shù)，1表示各項(xiàng)因子指標(biāo)都達(dá)到理想值的土地利用狀態(tài)，與1之間的差距表示土地利用相對(duì)可挖掘的潛力空間。根據(jù)《城市土地集約利用潛力評(píng)價(jià)技術(shù)規(guī)程》，當(dāng)?shù)梅种荡笥?，定義土地使用狀態(tài)為過度利用型；當(dāng)?shù)梅种翟冢?.75，1]區(qū)間，定義土地使用狀態(tài)為集約利用型；當(dāng)?shù)梅种翟冢?.5，0.75]區(qū)間，定義土地使用狀態(tài)為中度利用型；當(dāng)?shù)梅种翟冢?，0.5]區(qū)間時(shí)，定義土地使用狀態(tài)為低效利用型。由表3可知，合水鎮(zhèn)土地利用效率低下、布局不合理，需進(jìn)行用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)換，以提高土地利用產(chǎn)值；土地利用強(qiáng)度大，土地使用面積增長(zhǎng)幅度與人口和經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)幅度狀況處于一種良性的相對(duì)變化中，屬于集約利用的空間范圍內(nèi)；總體土地利用不集約，與理想值差距為34.93%，為中度利用型，需采取相應(yīng)的改造措施，提高土地利用效率，促進(jìn)土地的良性循環(huán)使用。

2.5 分區(qū)域潛力評(píng)價(jià)

2.5.1 多因素評(píng)價(jià)。

根據(jù)多因素綜合評(píng)判法的數(shù)學(xué)模型，以標(biāo)準(zhǔn)化后的因子值作為自變量，以各因子權(quán)重作為模型參數(shù)系數(shù)，加權(quán)求和得各區(qū)域潛力評(píng)價(jià)單元的作用總分值，分值越小表示土地利用的潛力空間越小、集約程度越高，反之表示集約程度低、潛力空間大。集約度分值為1和潛力評(píng)價(jià)作用總分值之差，并劃分土地利用類型（表4）。合水鎮(zhèn)內(nèi)部土地利用潛力相對(duì)大小依次為北工業(yè)區(qū)、南工業(yè)區(qū)、南舊區(qū)、北舊區(qū)、北商住區(qū)、南商住區(qū)和行政區(qū)。在土地利用類型上，南北工業(yè)區(qū)和南北舊區(qū)為低效利用型，總面積96.572 6 hm2；南北商住區(qū)和行政區(qū)為中度利用型，土地總面積為56.573 5 hm2。說明合水鎮(zhèn)行政區(qū)和南北商住區(qū)土地規(guī)劃和布局相對(duì)合理，土地使用效率較高，而南北工業(yè)區(qū)土地利用處于低效狀態(tài)，浪費(fèi)了土地資源，在現(xiàn)今寸土寸金的背景下，合理規(guī)劃土地利用，提高土地集約利用程度是一種必然的趨勢(shì)。同時(shí)，以行政區(qū)為中心的整個(gè)南部較北部土地使用合理，整體上北部土地利用潛力空間較大。

4 結(jié)論與討論

根據(jù)宏觀和中觀分析評(píng)價(jià)得出3方面結(jié)論：①總體評(píng)價(jià)與理想值的差距為34.93%，土地利用狀態(tài)為中度利用型，土地利用的質(zhì)和量的潛力挖掘空間較大。②建制鎮(zhèn)內(nèi)部7塊評(píng)價(jià)區(qū)域可分為3個(gè)潛力等級(jí)，一級(jí)為南北工業(yè)區(qū)，二級(jí)為南北舊區(qū)，三級(jí)為南北商住區(qū)和行政區(qū)。其中，一、二級(jí)土地利用類型為低效利用型，三級(jí)土地利用類型為中度利用型。③從容積率潛力測(cè)算，得土地橫向挖潛用地為空閑地和廢棄地，總面積17.066 3 hm2，縱向挖潛為需進(jìn)行結(jié)構(gòu)和容積率調(diào)整用地，其面積為47.255 1 hm2。

根據(jù)多因素綜合評(píng)判法與聚類分析的結(jié)果，可以將合水鎮(zhèn)土地利用潛力挖掘方向分為3塊方陣。

第一塊方陣：南北工業(yè)區(qū)，為重點(diǎn)挖掘未投入土地面積、兼有調(diào)整土地利用結(jié)構(gòu)帶動(dòng)集約化發(fā)展型用地，是合水鎮(zhèn)土地利用優(yōu)先挖潛區(qū)域。

第二塊方陣：南北舊區(qū)，為重點(diǎn)拆遷整治帶動(dòng)土地利用發(fā)展型用地。南北舊區(qū)容積率低、布局較亂，若進(jìn)行合理的改造，必會(huì)促進(jìn)土地的集約利用，帶動(dòng)合水鎮(zhèn)的整體發(fā)展。

第三塊方陣：南北商住區(qū)和行政區(qū)，是新的商業(yè)集聚中心和新的政府門戶地及黨政機(jī)關(guān)辦公地，土地利用集約度相對(duì)較高，是其他區(qū)域土地利用和改造的楷模，在發(fā)展戰(zhàn)略上應(yīng)采取主導(dǎo)因素的原則，為重點(diǎn)引導(dǎo)第三產(chǎn)業(yè)合理發(fā)展型用地。

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