朱俊　顧肖璇　鄧雅之

【摘要】開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，有利于拓展農(nóng)村貸款抵押擔(dān)保物的范圍，有利于擴大農(nóng)村地區(qū)的融資渠道，有利于促進農(nóng)村金融的發(fā)展，加大對我國“三農(nóng)”建設(shè)的支持，有利于促進農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。本文分析了開展土地承包抵押貸款的必要性，基于貸款流程，從貸前調(diào)查，審核審批，簽約發(fā)放，貸后管理，貸款風(fēng)險管理等角度分析農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，為規(guī)范該貸款流程，促進該類貸款的發(fā)展提供參考。

【關(guān)鍵詞】貸款流程 農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán) 抵押 風(fēng)險管理

農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是指承包人依法享有對承包經(jīng)營的土地占有，收益和處分的權(quán)利。由于缺少有效足值的抵押擔(dān)保物，農(nóng)民貸款一直十分困難，為了解決農(nóng)民貸款困難的問題，開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，為農(nóng)民貸款融資開辟了一條新的途徑，對促進農(nóng)村金融的繁榮和農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展起到了積極作用。但是由于土地承包經(jīng)營權(quán)本身的特殊性，比如：土地經(jīng)營權(quán)評估價值不準確，土地流轉(zhuǎn)市場不發(fā)達，土地登記不規(guī)范，農(nóng)業(yè)風(fēng)險保障機制缺失等問題，在開展此種貸款過程中，存在很多問題，貸款機構(gòu)也承擔(dān)著很多風(fēng)險。本文基于貸款流程，從貸款各個環(huán)節(jié)進行分析，規(guī)范貸款流程，加強風(fēng)險管理。

一、我國進行農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的分析

隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程加快，農(nóng)業(yè)發(fā)展規(guī)?；?jīng)營，土地流轉(zhuǎn)程度提高，急需信貸資金支持農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，現(xiàn)有農(nóng)村金融貸款品種比較單一，單靠農(nóng)村信用社小額貸款已無法滿足現(xiàn)有經(jīng)濟發(fā)展的需要，急需擴大農(nóng)村地區(qū)融資渠道，農(nóng)民貸款最大的困難就是無法提供有效的抵押擔(dān)保物。在農(nóng)村，農(nóng)民最有價值的財產(chǎn)就是土地和房屋，如果能拓寬農(nóng)村抵押貸款擔(dān)保物范圍，把農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押擔(dān)保物，就能完善農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)能，滿足農(nóng)民對資金的需求，促進農(nóng)村金融和農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展。

我國一直不允許把土地作為抵押擔(dān)保物，是因為農(nóng)村土地具有發(fā)展生產(chǎn)和社會保障的雙重功能，為了保護農(nóng)村的生產(chǎn)和保障農(nóng)民生活。宋麗萍（2010）提出把土地承包經(jīng)營權(quán)作為抵押擔(dān)保物向金融機構(gòu)貸款，并不一定會發(fā)生農(nóng)民喪失土地，在進行抵押貸款過程中，可將農(nóng)民經(jīng)營的土地分為兩個部分，一部分作為生活保障田，這部分不得用于抵押貸款，另一部分才允許抵押貸款。

開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，有利于擴大農(nóng)村融資的渠道，有利于拓寬農(nóng)村貸款的抵押擔(dān)保物范圍，有利于滿足農(nóng)民對貸款資金的需求，促進農(nóng)村金融和農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展。最近幾年，關(guān)于開展土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的呼聲越來越高，很多地區(qū)已經(jīng)開始試點，取得了很好的操作經(jīng)驗，并逐步推廣實施。實際操作過程中，由于土地承包經(jīng)營權(quán)本身的特殊性，很多問題也不斷呈現(xiàn)出來，貸款機構(gòu)承擔(dān)著很多風(fēng)險。

二、基于貸款流程的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的分析

隨著農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作的開展，開始不斷出現(xiàn)很多問題和風(fēng)險，為了規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款流程，加強風(fēng)險管理，提高貸款效率和質(zhì)量，本文基于抵押貸款流程，從貸前調(diào)查，審核審批，簽約發(fā)放，貸后管理，貸款風(fēng)險管理等角度分析農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款，為規(guī)范該抵押貸款工作提供參考。

第一，貸前調(diào)查。嚴格做好貸款前期的調(diào)查工作，嚴格執(zhí)行實地調(diào)查制度，通過現(xiàn)場核實，電話訪問等方式了解農(nóng)戶基本情況，信用狀況和資產(chǎn)負債等情況，擔(dān)保人的擔(dān)保意愿和擔(dān)保能力，抵押物及變現(xiàn)情況。查看抵押貸款人主體資格是否符合條件，評估抵押的土地經(jīng)營權(quán)價值是否準確，抵押土地變現(xiàn)情況，了解抵押貸款的用途，期限，利率和還款方式等是否合理。由于我國土地評估機構(gòu)的缺少，缺乏對土地承包經(jīng)營權(quán)價值評估的經(jīng)驗，評估體系不完善，缺少專業(yè)的評估機構(gòu)和評估人員，給土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款的開展帶來很大的風(fēng)險。我國目前土地登記制度還不是很完善，很多土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款受不到法律的絕對保護，貸款機構(gòu)往往比較對此類貸款謹慎。

第二，審核審批。按照審慎性工作要求，審核調(diào)查人的盡職情況，全面審查審核信貸調(diào)查人員提交的貸款資料的合法性，合理性和準確性。查看土地是否進行抵押登記，簽訂抵押合同。嚴格審查貸款人和抵押人的資格，抵押物價值和變現(xiàn)情況。通過定量和定性方法合理評估貸款風(fēng)險，嚴格執(zhí)行審貸分離制度，完善貸款內(nèi)部控制制度和貸款授信管理制度，規(guī)范審批操作流程，保障審核的有效性。

第三，簽約發(fā)放。根據(jù)《中華人民共和國合同法》和《個人貸款管理暫行辦法》的規(guī)定，簽訂貸款合同，明確當(dāng)事人雙方的權(quán)利和責(zé)任，明確雙方違約責(zé)任。遵循實貸實付的原則，根據(jù)貸款資金使用用途，決定選擇是受托支付還是自主支付。對采用自主支付的貸款應(yīng)該加強貸款跟蹤，確保貸款資金使用合法、合理。貸款機構(gòu)應(yīng)該根據(jù)貸款合同和抵押合同及抵押登記證發(fā)放貸款。

第四，貸后管理。貸款發(fā)放后應(yīng)該加強貸后管理工作，對抵押土地的價值變化情況，農(nóng)戶的還款意愿和還款能力的變化進行跟蹤檢查和分析，對合同履約情況進行檢查，確保貸款資金的安全，及時保證歸還貸款資金。由于我國土地流轉(zhuǎn)市場并不發(fā)達，一旦貸款違約，抵押的土地經(jīng)營權(quán)很難在市場上變現(xiàn)，就無法彌補貸款違約的損失，貸款不及時收回就形成不良貸款，增加貸款機構(gòu)的經(jīng)營風(fēng)險。

第五，風(fēng)險管理。整個貸款過程中全流程都要切實做好風(fēng)險識別和管理工作，對相關(guān)合作機構(gòu)的信用狀況，業(yè)界聲譽，管理能力和償債能力等進行分析，對貸款操作風(fēng)險和信用風(fēng)險的管理，切實做好各個環(huán)節(jié)的工作，確保貸款安全。由于農(nóng)村土地登記制度不完善，缺乏規(guī)范的土地流轉(zhuǎn)管理，土地權(quán)屬關(guān)系不清晰，導(dǎo)致貸款抵押權(quán)落空。在貸款過程中不應(yīng)該完全依賴土地評估機構(gòu)的評估報告，切實做好核實工作，保證土地評估結(jié)果的準確性。

開展農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款工作對農(nóng)村地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展有著十分重要的意義，通過先試點后推廣，規(guī)范貸款流程，加強貸款風(fēng)險管理，完善土地登記、評估和流轉(zhuǎn)等相關(guān)配套工作，健全農(nóng)村社會保障制度和農(nóng)村金融貸款風(fēng)險補償機制，可以促進做好土地經(jīng)營權(quán)抵押貸款，促進農(nóng)村金融的繁榮。

作者簡介：朱俊（1990-），男，四川樂山人，四川農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士研究生，研究方向：企業(yè)管理。