【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)蓬勃發(fā)展，隨之而來的問題也越來越多。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫態(tài)勢越來越偏離控制軌道。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度來說，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫對我國國民經(jīng)濟(jì)有著嚴(yán)重影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫破滅很有可能導(dǎo)致金融危機(jī)。為此，本文從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫出發(fā)，對背后一系列問題進(jìn)行了分析，希望能夠提出一些有效意見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫 多方博弈 探析

一、房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)主要原因

（一）房地產(chǎn)泡沫的含義

房地產(chǎn)泡沫指的是房地產(chǎn)開發(fā)商在競爭過程中投機(jī)行為，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場控制標(biāo)準(zhǔn)呈現(xiàn)持續(xù)上漲。簡單來說就是房產(chǎn)與開發(fā)土地價(jià)格過高，不符合房產(chǎn)實(shí)際使用價(jià)值。房價(jià)漲幅持續(xù)上升，但其實(shí)際價(jià)值很難實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)看似發(fā)展勢頭大好，但僅僅只是表面繁榮，是一種以房產(chǎn)為基礎(chǔ)的泡沫經(jīng)濟(jì)。房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)使得房價(jià)在短期內(nèi)迅速增長，使其售價(jià)與實(shí)際價(jià)值背向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商利用這樣的機(jī)會(huì)進(jìn)行投機(jī)行為，使得房地產(chǎn)投資出現(xiàn)大面積膨脹?，F(xiàn)階段我國許多城市房屋空置現(xiàn)象十分嚴(yán)峻，有些地區(qū)甚至大面積出現(xiàn)“鬼樓”。

（二）投機(jī)行為

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人民生活水平不斷提高，越來越多人把眼光聚集到投資方面，房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，房價(jià)不斷上升，使得人們對短期房價(jià)投資期望過高，房地產(chǎn)商利用這一點(diǎn)，爭相追逐房地產(chǎn)行業(yè)短期利益?，F(xiàn)階段人們買房子并不是為了居住而是為了投資賺取房產(chǎn)買賣差價(jià)。這種行為不斷推動(dòng)房價(jià)上漲，導(dǎo)致房產(chǎn)價(jià)格與實(shí)際使用價(jià)值不斷偏離，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)。

（三）銀行審批房貸標(biāo)準(zhǔn)不嚴(yán)格

房地產(chǎn)行業(yè)之所以能夠不斷發(fā)展壯大，銀行的支持居功至偉。從房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)發(fā)展鏈條來看，銀行對其投資至少占據(jù)整個(gè)投資行為百分之七十五以上。現(xiàn)階段，市場環(huán)境普遍認(rèn)為投資房地產(chǎn)穩(wěn)賺不賠，房產(chǎn)屬于不動(dòng)資產(chǎn)，銀行可以隨時(shí)進(jìn)行查封、拍賣，因此，銀行業(yè)普遍較為信任房地產(chǎn)開發(fā)貸款。大部分銀行業(yè)在借貸房地產(chǎn)開發(fā)中存在違規(guī)行為，過度提供資金給房地產(chǎn)開發(fā)商，使得房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)投資門檻越來越低，房地產(chǎn)行業(yè)不斷膨脹，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫產(chǎn)生可能性不斷增加。

（四）政府監(jiān)管不力

一個(gè)國家房地產(chǎn)行業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展有著巨大影響作用，所以，政府部門應(yīng)該加大對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度。市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有自發(fā)性等特點(diǎn)。政府部門調(diào)控職能并不能完全控制房地產(chǎn)發(fā)展。當(dāng)政府部門想要利用房地產(chǎn)行業(yè)為自身短期政治目標(biāo)服務(wù)時(shí)候，就會(huì)出現(xiàn)調(diào)控失誤。房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展會(huì)帶動(dòng)諸多行業(yè)共同發(fā)展，其發(fā)展乘數(shù)效應(yīng)相當(dāng)高。但是，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展如果違背市場發(fā)展規(guī)律，產(chǎn)生房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，那么相關(guān)其他行業(yè)也會(huì)受到巨大影響。另一個(gè)方面，政府部門對土地使用擁有絕對控制權(quán)，少數(shù)政府部門工作人員仗著這種權(quán)利肆意進(jìn)行不公平交易，從中牟利。這種人為的不公平行為嚴(yán)重影響了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展，破壞了市場經(jīng)濟(jì)公平性原則，使一些真正進(jìn)行房地產(chǎn)投資的開發(fā)商被迫退出。這種以權(quán)謀私、錢權(quán)交易的行為大大影響了房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展，最終使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象出現(xiàn)。一些地方政府將房地產(chǎn)行業(yè)作為自身財(cái)富與政績主要來源，與一些房地產(chǎn)開發(fā)商共同壟斷房地產(chǎn)開發(fā)，使得房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展嚴(yán)重偏離既定軌道，導(dǎo)致房屋價(jià)格不斷上升，這一切都推動(dòng)了中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象產(chǎn)生。

二、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫背后的多方博弈探析

（一）相關(guān)部門必須加大監(jiān)管力度嚴(yán)防房地產(chǎn)行業(yè)投機(jī)行為

相關(guān)政府部門必須加大對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督與管理。完善不同城市房產(chǎn)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)以供市場參考，完善相應(yīng)的房產(chǎn)交易評估、房屋限購令，對二手房倒賣加大監(jiān)管。政府相關(guān)部門必須加強(qiáng)對土地交易的監(jiān)管，加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)管力度。嚴(yán)格審批商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)防房地產(chǎn)商投機(jī)倒把行為。限制二手經(jīng)適房與商品房交易過程，對二手房交易進(jìn)行征稅。嚴(yán)防購房投資、炒房行為出現(xiàn)。

（二）強(qiáng)化土地資源管理

政府部門應(yīng)該加大監(jiān)管力度對土地資源進(jìn)行有效管理，依照現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展要求，控制好土地使用情況，分配好使用比例問題，使土地供應(yīng)開發(fā)能夠符合土地標(biāo)準(zhǔn)，公開土地招標(biāo)情況，調(diào)控我國不同城市的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，全面實(shí)行限價(jià)。嚴(yán)禁一些地區(qū)出現(xiàn)不符合標(biāo)準(zhǔn)高檔住宅開放項(xiàng)目，防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)房屋空置、積壓問題，對房地產(chǎn)行業(yè)各類違規(guī)行為嚴(yán)厲打擊。對于一些地產(chǎn)不正當(dāng)競爭、壟斷行為要嚴(yán)格處置，避免一些房地產(chǎn)開發(fā)商為了短期盈利而進(jìn)行開發(fā)銷售。政府部門應(yīng)該加大力度，對房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)行全面監(jiān)督，嚴(yán)厲打擊開發(fā)商不正當(dāng)投機(jī)、炒作行為，規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，從根本上嚴(yán)厲打擊土地資源開發(fā)不正當(dāng)行為與腐敗現(xiàn)象。

（三）調(diào)整房地產(chǎn)行業(yè)的供給

現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中，一些中高檔次、別墅型住宅發(fā)展過剩，一些經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品房房源嚴(yán)重缺乏。針對這樣的情況，房地產(chǎn)開發(fā)商必須要調(diào)整經(jīng)營策略，適應(yīng)市場實(shí)際需求，不斷調(diào)整房產(chǎn)品種供給結(jié)構(gòu)。另一個(gè)方面，必須要嚴(yán)防豆腐渣工程出現(xiàn)，提高房屋質(zhì)量，確保人民居住環(huán)境的舒適安全，吸引廣大消費(fèi)者進(jìn)行購買。

（四）優(yōu)化貨幣調(diào)控體系，強(qiáng)化對銀行的監(jiān)管

房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫現(xiàn)象主要因其流動(dòng)性過大，雖說央行以提高稅率以及增加開發(fā)商的投資成本但由于開發(fā)商能夠?qū)⑼度氲馁Y金成本轉(zhuǎn)移至房價(jià)之中，變相的提高了其價(jià)格，無法真正實(shí)現(xiàn)貨幣控制是由于目前的調(diào)控政策效率及水平較為低效。政府可加強(qiáng)對金融創(chuàng)新的宣傳，將金融產(chǎn)品推向市場，可有效實(shí)現(xiàn)資金的分流，降低因房價(jià)過高造成的經(jīng)濟(jì)壓力，并指導(dǎo)消費(fèi)者構(gòu)建一個(gè)良好的市場預(yù)期。由于大部分泡沫現(xiàn)象產(chǎn)生的大部分資金是由銀行流出，因此，需強(qiáng)化銀行的監(jiān)管工作。如風(fēng)險(xiǎn)管理、資產(chǎn)的流動(dòng)性以及風(fēng)險(xiǎn)的控制等管理工作。

三、結(jié)束語

國外因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)泡沫現(xiàn)象使得整個(gè)國家陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)，波及全球經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩案例確實(shí)存在。由此可見，我國必須要加強(qiáng)對房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)控力度，我國政府、人民都應(yīng)該對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫引起高度重視，保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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作者簡介：張晨琛，女，福建龍巖人，大專學(xué)歷，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師，主要從事房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理工作。