[摘 要]登記制度作為不動產物權的公示方法，直接關系到不動產物權的取得與行使，為不動產的快速流轉及交易安全提供法律保障。但是目前不動產登記較為混亂，主要體現(xiàn)在負責登記管理的部門不統(tǒng)一，土地、房屋、礦產、林業(yè)等行政管理部門，都分別對不同的不動產物權擁有登記管理權，使得登記過程復雜且成本較高。2013年11月20日，十八屆三中全會后的會議上李克強總理提出“整合不動產登記職責，建立不動產統(tǒng)一登記制度”，民眾和媒體馬上從中解讀出“反腐”“控房價”等效果，2014年6月將出臺相關條例，本文從登記現(xiàn)狀、新制度意義和具體做法等角度初探不動產統(tǒng)一登記管理制度，以期切實提高不動產統(tǒng)一登記制度的效率和效果。

[關鍵詞]不動產；登記現(xiàn)狀；統(tǒng)一登記；意義

[中圖分類號]F275 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2014）30-0191-02

隨著我國經濟的飛速發(fā)展，物權交易異常活躍。所以保護交易安全就顯得尤為重要，這不僅與我國的社會穩(wěn)定發(fā)展和現(xiàn)代化建設密切相關，更與每個公民的切身利益不可分離。不動產登記制度就是為了保護交易安全而設計的制度，它是物權變動制度的核心問題，是物權公示原則的具體體現(xiàn)。不動產物權在整個物權法體系中占據(jù)了大約2/3的內容，其在整個物權法中舉足輕重的地位是毋庸置疑的，故如何在法律上設定科學合理的不動產登記制度，是物權法的重要內容。

1 不動產登記制度的概念界定

不動產物權登記，就是將不動產物權變動的法律事實，記載于國家專門設立的不動產登記簿的過程或者事實。我國《物權法》第十條第二款已經明確規(guī)定，國家不動產對不動產實行統(tǒng)一登記制度，可見登記制度是物權法的制度基礎，在物權法中占據(jù)重要的地位，它不僅是人們進行不動產物權確定和物權交易的重要原則，也是保障物權交易安全性和公平性的重要工具，為不動產的快速流轉及交易安全提供法律保障。

關于“不動產”，《物權法》只是提及概念，卻始終沒有對其界定。筆者認為我們完全有必要通過立法的方式明確界定《物權法》所稱的“不動產”，可以借鑒大陸法系國家對于不動產的界定方式，并借鑒國內學者對不動產的認識，比如梁慧星教授在其《物權法草案建議稿》和王利明教授在其《物權法草案建議稿》中將不動產界定為：不動產，指依自然性質或者法律的規(guī)定不可移動的物，包括土地、土地定著物、與土地尚未脫離的土地生成物、因自然或人力添附于土地并且能分離的其他物。

2 我國不動產登記制度存在的缺陷

《中華人民共和國物權法》的通過在很大程度上改變了我國不動產登記的混亂和不統(tǒng)一狀態(tài)。如第九條規(guī)定：不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，應當?shù)怯?；未經登記，不發(fā)生物權效力，但法律另有規(guī)定的除外；第十條規(guī)定：我國的不動產登記實行統(tǒng)一登記制度，統(tǒng)一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定。除此之外，《物權法》還分別對登記的范圍、登記機構、登記程序、登記效力、登記簿的查詢、登記的法律責任等做出了相應的規(guī)定。但仍然可以看出，受現(xiàn)實的制約，現(xiàn)行的《物權法》對不動產登記制度僅做了原則性的規(guī)定，且規(guī)定得不明確，法律效力規(guī)定不科學，致使司法實踐比較混亂，可以說這些規(guī)定幾年來一直懸在空中，許多問題有待進一步完善。

目前，我國的不動產登記主要由相應的行政主管部門負責，登記機關主要分布在不同的行政部門。據(jù)不完全統(tǒng)計，不同財產的登記機關竟達到二十多個。在不動產登記制度實踐層面，由于有關不動產登記的規(guī)定主要散見于各項單行民事法律法規(guī)及一些司法解釋中，這種依據(jù)散亂，內容多為有矛盾的不動產法律登記制度，它滿足不了不動產資源分別管理的需要，也滿足不了依據(jù)物權公示原則和物權交易的客觀公正原則對物權保護的需要。不動產登記制度尚未在我國得到系統(tǒng)的建立，因此，實踐中有一些涉及不動產登記的部門按照不同的管理體制，對土地、房屋、林木等各項不動產，分別制定了只具有部門規(guī)章意義的登記規(guī)則。這些規(guī)則零散且法律層級低、效力不足，只能滿足對土地、房屋進行行政管理的需要，而不能適應不動產交易日益活躍的市場需要，不能滿足依公示原則和交易的客觀公正原則對不動產交易進行保護的需要。在沒有統(tǒng)一的不動產登記法協(xié)調的基礎上，房產、地產的分別管理，登記缺乏信息的流通，造成了第三人參與交易成本的增加和風險的擴大。其不良效應一方面體現(xiàn)在增加了政府的管理成本，同時由于不動產的交易需要在兩個部門間交涉，在一定程度上也降低了不動產交易的效率；另一方面是由于在兩個不同的部門進行登記，很容易損害當事人的正當權益，擾亂正常的法律秩序。

3 我國不動產統(tǒng)一登記制度的建立及意義

因此，探討如何建立符合我國國情和適應我國社會經濟生活要求的不動產登記的具體制度顯得現(xiàn)實而緊迫。我國政府在2013年11月20日十八屆三中全會后召開的第一次國務院常務會議提出“整合不動產登記職責，建立不動產統(tǒng)一登記制度”。主要內容包括：一是將分散在多個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔；二是消除“信息孤島”，建立不動產登記信息管理基礎平臺；三是推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統(tǒng)。可以說政府意識到房、地分別設置登記的缺陷，嘗試將兩部門合二為一，從而實現(xiàn)房、地合一登記。筆者認為這一改革是符合不動產登記的發(fā)展趨勢的，獨立于統(tǒng)一的不動產登記機關對保護不動產的交易安全和社會財產的有序化具有重大意義，設置獨立而統(tǒng)一的不動產登記部門是我國實行不動產統(tǒng)一登記制度的必然要求。

同時人們還從不動產統(tǒng)一登記制度中讀出了“反腐”、“拉低房價”等作用，“房叔”、“房姐”的出現(xiàn)證實了登記制度不統(tǒng)一、房產信息不公開的弊端，不動產統(tǒng)一登記和公開查詢系統(tǒng)建立后，有助于搞清那些不正當交易的問題，對于發(fā)現(xiàn)腐敗會有重大作用。還有人認為不動產登記制度的作用除了反腐，查“房叔”、“房姐”之外，也是為房產稅打基礎，健全了全國不動產統(tǒng)一登記制度之后，也就掃清了房產稅開征的最大障礙，特別是對全國范圍內多套住房擁有者的梯級征稅變成可能。

筆者卻認為國家建立不動產統(tǒng)一登記管理制度的根本目的不在于反腐，而是保護群眾的不動產權益，保障交易安全，搞清楚全國不動產基本情況，利于宏觀調控。其具體意義可分為以下幾點：首先，不動產統(tǒng)一登記管理制度可以更好地落實物權法，保障不動產交易安全，強化登記的公示和公信功能，有效保護不動產權利人的合法財產權，鼓勵交易。其次，它屬于基礎性制度建設，建立不動產統(tǒng)一登記制度是轉變政府職能、提高行政效率、改善社會環(huán)境、完善市場體系、加快社會信用體制建設的又一重要步伐，可以說是市場經濟發(fā)展的必然要求；最后，有利于反腐和預防腐敗。在不動產統(tǒng)一登記制度實施之后，擁有大量房產的人可以被很快確定，從而逼出空置房，遏制非自住房需求，改善供求關系，對降低當前過高的房價、減輕群眾住房負擔意義重大。前途雖然光明，但道路同樣是曲折的，該項制度的實施必然會遇到某些阻力，這就需要各方的大力支持，我們群眾也應切實地進行監(jiān)督以期提高不動產統(tǒng)一登記制度的效果。

為達到不動產統(tǒng)一登記制度發(fā)揮其應有作用的目的，筆者認為應把以下幾點做到實處：第一，不動產統(tǒng)一登記的機關要具有獨立性，不依附于任何行政部門，也就是說，登記機關與行使不動產行政管理權力的部門必須絕對分開。這樣，登記工作人員才不會受到人為因素的壓力，更好地體現(xiàn)登記的公示公信效力。第二，強化登記工作人員的法律素質和道德素質，不斷提高登記質量和登記效率，使他們能夠愛崗敬業(yè)從而中立客觀地履行不動產登記職責。只有這樣，才能使不動產統(tǒng)一登記管理制度成為真正民法物權意義上的基礎制度，在維護財產秩序和保護不動產交易安全方面發(fā)揮應有的作用。

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[作者簡介]張靖渝（1993—），女，漢族，吉林人，本科，福建師范大學法學院2011級學生。